屋街路等級調整率（路段率）×房屋面積。其中房屋構造 標準單價係房屋評定現值的主要因素之一，反映房屋之建 材與人工價格等實際工程造價，然歷年來建築材料及人工 價格等因物價上漲而提高，使得房屋建築成本大幅增加， 惟103年7月以前採行之標準單價係70年評定並沿用30餘年 ，其價格已遠低於現今房屋造價，以致評定之房屋現值明 顯偏低，造成持有不動產之稅捐負擔失衡；且上述計算公 式僅考量房屋取得造價成本及關於生活機能（坐落區位之 路段）之部分使用收益價值，並未完全反映其房屋之全部 收益價值及房屋交易價值，以高級住宅為例，雖其建造成 本較高，且交易價格甚鉅，但原有評定作業要點並無特別 之加價規定，實質上等於擬制二者房屋之建造成本、使用 收益價值及交易價格完全相同，此一評價基準明顯違反一 般社會經驗法則。因此，臺北市不動產評價委員會依房屋 稅條例第11條規定，於103年常會決議增訂於103年7月1日 （含）以後建造完成房屋適用之臺北市35層以下房屋構造 標準單價表及修訂系爭評定作業要點，對於不同類型價值 之房屋，進一步為加成評價規定。其中第8點、第10點增 加標準單價之規定，無非係依據房屋建材暨建材用於房屋 之相關特定設施、構造及用途而影響房屋交易之價格因素 ，定其標準價格，難謂非在房屋稅條例第11條第1項第1款 「按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級」之法定事 項及合理範圍內，依相關價格因素評定各別房屋標準價格 ，核未逾越該條款規定之授權範疇，符合前揭房屋稅條例 之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義（最高行 政法院106年度判字第100號判決參照）。而房屋稅之稅基 為房屋現值，又依房屋稅條例第11條規定可知，有關房屋 評定標準價格，應斟酌「房屋建築價格」（相當於原始取 得成本及其折舊）、「房屋之外部使用價值」（當地商業 交通情形）以及「房屋公平市價」3項因素，以反映量能 課稅原則，已如前述。是評定作業要點第15點將高級住宅 房屋現值，以該房屋之標準單價，按所處街路之路段率加 成核計，使之與一般住宅有別，係就性質不同之事務，進 行不同處理，以符合實質課稅與負擔公平原則，並無原告 所稱租稅不公平之情形。
4.復按行使國家司法權之最高行政法院，負有統一行政訴訟 法律見解及從事法續造之任務。其中統一法律見解，乃為 避免因司法裁判見解分歧，而損害法治國家所要求之法律 預測可能性及法律秩序安定性。行政法院組織法第16條第 3項：「最高行政法院之裁判，其所持之法律見解，各庭
間見解不一致者，於依第一項規定編為判例之前，應舉行 院長、庭長、法官聯席會議，以決議統一其法律見解。」 即係本此意旨而為規定。是最高行政法院為統一法律見解 ，依行政法院組織法第16條第3項舉行院長、庭長、法官 聯席會議所作成之決議，具有法律上之拘束力。「房屋稅 係依房屋現值按規定之稅率課徵，房屋現值則由主管稽徵 機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得（房屋稅 條例第5條、第10條參照）。不動產評價委員會評定之房 屋標準價格，應以同條例第11條第1項規定之3款基準：『 一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各 類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里 之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段 之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。』為依據，並 由直轄市、縣（市）政府公告之。各直轄市及縣（市）政 府依同條例第24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限。 準此，臺北市政府於100年1月24日修正公告臺北市房屋標 準價格及房屋現值評定作業要點，其中第15點第1項規定 ：『房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下 列8項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房 屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：㈠獨棟建築㈡外 觀豪華㈢地段絕佳㈣景觀甚好㈤每層戶少㈥戶戶車位㈦保 全嚴密㈧管理週全。』無非依據房屋建材及其他影響房屋 交易之價格因素，區分及限制高級住宅之適用範圍，並定 其標準價格，係在上開3款基準範圍內，核計房屋現值， 如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意 ，無違法律保留原則及租稅法定主義。」業經最高行政法 院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議著有決議在案。 而103年2月11日修正後之評定作業要點第15點：「（第1 項）房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按 戶認定房地總價在八千萬元以上，且建物所有權登記總面 積達八十坪以上或每坪單價一百萬元（不含車位價）以上 者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：㈠獨棟建築㈡外 觀豪華㈢地段絕佳㈣景觀甚好㈤每層戶少㈥戶戶車位㈦保 全嚴密㈧管理週全。（第2項）依前項認定為高級住宅者 ，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調 整率加成核計。（第3項）第一項之價格，依市場行情定 之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高 級住宅市場行情。（第4項）第一項認定標準，除已依第 十四點規定加成課徵之房屋外，自一０三年七月一日起實 施。」比較修正後之評定作業要點第15點第1項、第2項與
修正前評定作業要點第15點第1項規定內容可知，前者乃 是後者分成兩項，並在第1項增列「用途為住宅，經按戶 認定房地總價在八千萬元以上，且建物所有權登記總面積 達八十坪以上或每坪單價一百萬元（不含車位價）以上者 」之規定。至於本件爭執所在之經認定為高級住宅者，「 其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整 率加成核計」規定，兩者並無不同。因此，最高行政法院 決議自亦適用於修正後之評定作業要點第15點第1項及第2 項規定，亦即該等規定與法律保留原則及租稅法定主義無 違（最高行政法院106年度判字第1號、第68號判決參照） 。
5.而所謂法律明確性原則，在使人民從事經濟活動時，得預 測其法律效果為何。在稅法上，法令規定應使納稅人得以 大致瞭解其應負擔之稅捐負擔多少，即符合法律明確性原 則。立法者雖然使用不確定法律概念，苟其意義非難以理 解，且為受規範者所得預見，並可經由司法審查加以確認 ，即不得謂與法律明確性原則相違（司法院釋字第521號 解釋參照）。系爭評定作業要點第15點以房地總價在8千 萬以上，且建物所有權登記面積達80坪以上或每坪單價10 0萬元以上（不含車位價），得參酌下列8項特徵認定為高 級住宅。其所列8項類型化之特徵，依下列說明，具有正 當性，並符合房屋稅條例規定：⑴獨棟建築：係指並未與 其他建物或建案連結，有別於一般平價之集合住宅或公寓 房屋。⑵外觀豪華：表彰其建築材料等級極為高級，造價 成本較高，符合房屋稅條例第11條第1項第1款評價應考量 之因素。⑶地段絕佳及⑷景觀甚好：顯示其地理位置優越 ，交通便利，外部使用價值較高，市場交易價格亦較高， 景觀良好，表示其使用收益價值甚高，為房屋稅條例第11 條第1項第3款評價應考量因素。⑸每層戶少：表彰其大坪 數之高級住宅格局，與一般小坪數之一般房屋住宅有別。 ⑹戶戶車位、⑺保全嚴密及⑻管理週全：顯示房屋使用機 能完善，使用價值甚高，持有人經濟上負擔能力較強，亦 屬高級住宅情況證據之表徵。另，每戶總價8千萬以上、 每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上，顯示房屋市 價甚高，與一般房屋有別，符合房屋稅條例第11條第1項 第3款評價應考量因素。原告指摘該8項評定標準與房屋構 造無涉，將之列入考量屬權力濫用云云，尚有誤會。而前 開各項標準之意義可為一般社會大眾所能理解，事先得以 預見是否為高級住宅，事後如有疑義，亦可由司法機關進 一步審查認定，並未違反法律明確性原則。
（六）原告另主張：系爭評定作業要點以使用執照取得日而非建 造執照取得日判斷房屋標準價格，有違信賴保護原則、從 新從優原則，有違不溯既往原則云云，惟：
1.依房屋稅條例第4條規定，房屋稅係向房屋所有人徵收。 又依土地登記規則第78條以下「建物所有權第一次登記」 之規定，建築完成後應提出使用執照或免發使用執照及其 他相關圖件，向主管機關登記確認為所有權人。再房屋稅 條例第7條規定：「納稅義務人應於房屋建造完成之日起 三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅 籍有關事項及使用情形；……。」而建築物非經領得使用 執照，不准使用（建築法第73條）。因此對有使用執照之 房屋，依取得使用執照時之相關核計房屋現值之法令，評 定房屋標準價格，並據以核計房屋現值，符合前揭法律之 規範意旨。至於房屋（有使用執照）是何時取得建造執照 ，則不影響以取得使用執照時之相關核計房屋現值之法令 評定房屋標準價格之判斷（最高行政法院106年度判字第6 8號、第100號判決參照）。
2.又，本件並非人民申請許可案件，不生處理程序終結前法 規變更，依中央法規標準法第18條規定應從新從優之問題 。且房屋稅是依房屋現值，按一定稅率課徵。而房屋現值 ，是主管稽徵機關依評價委員會評定之標準核計，至房屋 標準價格則係由評價委員會依房屋稅條例第11條第1 項各 款事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告，已如 前述。而信賴保護之構成，須具備信賴基礎、信賴表現及 信賴值得保護等要件。房屋構造標準單價，本即有調整之 可能，且房屋於興建完成時，始為房屋稅課徵之對象，尚 難以起造時之房屋構造標準單價，據為信賴之基礎，且原 告亦未能證明其係因信賴房屋起造時之構造標準單價而取 得系爭房屋，難認有信賴表現，尚無信賴保護原則之適用 。
（七）原告另主張本件就「法人」持有之房屋，卻比照「自然人 」持有3戶以上非自住最高3.6％「囤房稅率」核課，未考 慮建商新完工房屋是剛上架商品，並非囤房，於法有違， 且臺北市政府103年10月9日調整非自住之其他住家用房屋 稅率自103年7月1日施行，有違不溯既往原則及信賴保護 原則一節：
1.按「房屋稅實質稅率偏低，向來被認為是臺灣高房價成因 之一。因此，期待透過擴大自用住宅與非自用住宅稅率之 差距，提高房屋持有成本、以抑制房產炒作，保障自住權 益，而有103年6月4日房屋稅條例第5條之修正，其中第1
項第1款修正為：『房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵 之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者， 為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得 少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點 六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率 。』乃維持自用住宅之原有稅率，並加入『公益出租人』 之類型得與自用住宅者同享最低稅率；再者，『其他非自 住而供住家用』之房屋稅率為1.5%～3.6%。此外，基於尊 重地方自治之前提，並授權各地方政府得視所有權人持有 戶數訂定差別稅率，以減少囤屋之誘因（是此項修正一般 稱為『囤屋稅』，以下從之）。至於如何區隔『自住』與 『非自住』，則增列第2項規定，授權由財政部以法規命 令制定認定標準。因房屋稅所指涉之自住房屋，乃為人民 生存所不可或缺之居住處所，寓有保障人民最低生存所需 之內涵，此處之人民當指自然人，而不及於法人。是故， 財政部訂定認定標準，第2條規定：『個人所有之住家用 房屋符合下列情形者，屬供自住使用：一、房屋無出租使 用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本 人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。』將房屋自住 使用限於自然人，不及於法人，而就自然人、法人持有房 屋之稅率有所差別待遇，俾以維護自然人之生存權，乃為 正當，自得援用。臺北市房價居於全臺之冠，乃循房屋稅 條例第6條關於房屋稅徵收率制定之程序規定，於103年10 月9日配合修正北市自治條例第4條關於房屋稅率之規定， 其中第1項第1款第1目、第2目、第3項修正為：『（第1項 ）本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家 用房屋：㈠供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一 點二。㈡持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下 者，每戶均為百分之二點四；持有三戶以上者，每戶均為 百分之三點六。……（第3項）房屋空置不為使用者，應 按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍 認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅 率課徵。』第14條第3項規定：『本自治條例中華民國一 百零三年十月九日修正條文，自中華民國一百零三年七月 一日施行。』核其制定程序合於房屋稅條例第6條程序規 定，此經原審調閱北市議會103年10月14日議法委字第103 10000640號函、北市府103年11月4日府授法三字第103138 82900號函及財政部103年11月10日台財稅字第1030069386 0號函查證在案，而稅率依房屋持有數而遞增之規定，亦 合於同條例第5條之授權。茲再援用財政部認定標準第2條
關於房屋自住限於自然人之規定，則法人於臺北市內持有 非自住之供住家用房屋2戶以下者，每戶均為2.4%，3戶以 上者，每戶房屋稅稅率均為3.6%，乃為行為時租稅實定法 規範所明定。」（最高行政法院106年度判字第62號判決 參照）。
2.又，「人民持有多數房屋雖未必出於囤房炒作之動機，但 低成本而得持有多數房屋則顯然提高囤屋之可能，降低議 價空間，有礙房屋正常市場交易，而為房屋稅條例第5 條 、北市自治條例第4 條立法目的之所不許。是而，當然不 能以持有房屋數多寡與持房者是否出於囤房動機無『必然 』之因果關係，而指上開法令選擇持有房屋數多寡為課徵 房屋稅率之客觀標準，而不選擇以持有房屋之主觀動機為 稅率標準，即屬法律體系上違反立法目的之不圓滿狀態， 逕指為法律漏洞。就本件上訴人為建商，建屋完工超過1 年未售出，且超過3戶者，是否應課予囤屋稅之爭議，與 其謂屬於上開法規漏未斟酌之法律漏洞，毋寧謂為上開法 規之規範核心。蓋房屋稅條例第12條規定：『（第1項） 房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省(市)政府定之。（ 第2項）新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，均 須按月比例計課，未滿一個月者不計。』已就建商新建房 屋於1年內未售出者，降低稅賦，乃就房屋市場必要之議 價時間予以考量。基於臺北市房價過高此公眾所知之事實 ，於前揭必要之議價期間外，即有提高建商持房成本，加 強其出清存貨之壓力，以利議價空間形成，而使房價合理 化，乃為房屋稅條例第5條、北市自治條例第4條修正之本 旨，於本案予以適用，無違租稅公平之可言。」（最高行 政法院106年度判字第62號判決參照）。且臺北市房屋稅 徵收自治條例第14條第3項明定103年10月9日修正條文自 103年7月1日施行，自得追溯自103年7月1日起適用，亦無 違不溯既往原則、信賴保護原則。
（八）原告又主張，原處分作成後，臺北市房價已下跌，臺北市 於106 年調整房屋稅之新規定對原告較有利，原處分對原 告顯失公平，依情事變更原則，被告課徵本件105年房屋 稅所適用之規定應已不得適用云云，惟房屋稅為1年徵收1 次之週期稅，每一稅捐週期屆至（每年7月1日至次年6月 30日），稅捐債務即告成立。復依房屋稅條例第11條第2 項規定，房屋標準價格每3年重行評定1次，臺北市不動產 評價委員會據此，於105年12月16日常會決議，重行評定 臺北市房屋標準價格有關事項，經臺北市政府於106年1月 23日以府財稅字第10630000700號公告，自106年7月1日起
實施。而104年以後房價下跌，系爭土地經公布屬土壤液 化潛勢區等情，核均與105年房屋稅之課徵無涉。原告主 張情事變更，而認為被告課徵本件105年房屋稅所適用之 規定應已不得適用云云，自非可採。
（九）經查，系爭40戶房屋係103年8月7日建築完成，且依卷附 實價登錄等資料所示，系爭40戶房屋各戶總面積約在102. 51坪至168.57坪間，均大於80坪，於103年11月起至105年 8月間有40筆交易，成交價多在1億1千萬元以上，僅3筆成 交價8千餘萬元、1筆9千9百餘萬元，亦即均符合總價8000 萬元以上要件。經被告所屬中北分處派員勘查，系爭房屋 為獨棟建築，且外觀為華麗設計風格，設有挑高藝術門廳 及接待室，鄰近捷運行天宮站及捷運松江南京站，有長春 國小、大同高中、著名之四平商圈、行天宮，地點絕佳， 三面臨路，可享校園綠地景觀甚好，且一層僅2戶，戶數 單純隱密性高，總計83個汽車停車位、98個機車停車位（ 大於戶數41戶），戶戶有車位，並設有24小時保全、專人 清潔維護，管理周全，且有相關登記資料、網路資料在卷 可參（見原處分可閱部分卷一），符合評定作業要點第15 點有關高級住宅之規定。是被告依房屋稅條例第7條、第1 0條、第11條及臺北市政府103年2月11日公告增訂之臺北 市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）及評 定作業要點第4點規定，並按其坐落地點之街路等級調整 率270％加成核計房屋構造標準單價，並核定系爭房屋現 值，自屬有據。又，我國不動產市場交易習慣，除預售屋 買賣外，多以房地總價為買賣價格，且房屋、土地不易分 開估價，經被告依臺北市不動產數位資料庫─建物、土地 標示部及所有權部、高級住宅及實價查詢系統及更檔後房 屋稅主檔查詢畫面等資料彙整系爭40戶房屋之房屋現值加 土地現值介於5630萬元至6534萬元，但其交易市價在8026 萬元至18428萬元，亦即除前述4戶交易價格8、9千萬元， 低於其他各戶售價而有偏低之情形外，其餘各戶房屋現值 加土地現值，均僅為市價（交易價格）之35％至55％，此 為本院承辦另案104年度訴字第1979號房屋稅事件職務上 所知之事實，堪認被告認定之系爭房屋現值，並未逾市場 交易價格。另原告為法人者，因無住家用房屋供自住及公 益出租人出租使用認定標準第2條自住房屋規定之適用， 被告乃依房屋稅條例第5條第1項、臺北市房屋稅徵收自治 條例第4條第1項及住家用房屋供自住及公益出租人出租使 用認定標準第2條，分別核定系爭40戶房屋按自用住宅稅 率1.2％、非自住之其他供住家用房屋在2戶以下者稅率2.
4 ％、3 戶以上者稅率3.6 ％，及系爭000 號0 樓房屋按 非住家非營業用稅率2 ％課徵105 年房屋稅，於法並無不 合。
（十）綜上所述，原告起訴主張經核均非可採，原處分並無違誤 ，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定 及原處分，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確， 兩造其餘主張及攻擊防禦，核與本件判決結果不生影響， 無逐一論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 5 月 9 日 臺北高等行政法院第四庭
審判長法 官 許 瑞 助
法 官 許 麗 華
法 官 洪 慕 芳
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日 書記官 陳 又 慈
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