調整），由此查估比準地地價，且應於比準地地價估計表中 敘明決定理由（查估辦法第19條第5項規定參照）。倘查估 機關調查買賣實例，對於案例期間之買賣實例有無同辦法第 7條或第8條之特殊情況，未詳予敘明所憑之具體事由，亦未 提供相關證據資料，以供地評會驗證審查，復於比準地地價 估計表未詳予敘明決定之理由，使地評會無從判斷查估機關 填寫之表格內容是否正確，暨其選擇比準地、比較標的是否 經過充分衡量，而非僅出於查估者之恣意，即難謂查估機關 已遵循查估辦法規定辦理市價查估程序，則地評會於欠缺完 整資訊可供查認之事實基礎下，所作成土地徵收補償市價之 評議，即有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，而屬違法 。
㈡原處分之查估程序存有違法瑕疵：
⒈經查，緣交通部民用航空局為辦理「桃園航空城機場園區特 定區區段徵收案」，申請徵收沙崙段埔頂小段22地號等9,87 1筆土地，經內政部以109年6月19日台內地字第1090122545 號函核准區段徵收，原告等6人共有之系爭土地（屬一般農 業區農牧用地，總面積3,657平方公尺）位於徵收範圍內， 經被告委託查估單位查認系爭土地有部分位於河川管制範圍 內，遂按所處位置，將河川管制範圍外土地劃入第P025-00 地價區段，另將河川管制範圍內土地劃入第P047-00地價區 段，復依查估辦法第17條規定，選取107年9月2日至108年9 月1日（估價基準日）間之正常買賣實例，經區域因素及個 別因素調整，推估上開地價區段之比準地市價後，參酌系爭 土地與比準地在宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境 條件及行政條件等個別因素差異程度調整，計算結果系爭土 地之宗地市價為每平方公尺8,946元，原經地評會109年第3 次會議評定通過，又因本案徵收公告日為109年11月9日，遂 以地評會109年評定通過之大園區市價變動幅度101.11％為據 ，調整後系爭土地之徵收補償價格為每平方公尺9,046元， 被告據以為109年10月29日公告，公告期間自109年11月9日 起至同年12月9日止，並以109年10月19日府地航字第109026 1495號函檢送地價補償歸戶清冊通知土地所有權人及使用人 領取徵收補償費等情，有內政部109年6月19日台內地字第10 90122545號函、被告109年10月19日府地航字第1090261495 號函、109年10月29日公告、地評會109年第3次、110年第16 次會議會議紀錄（本院卷一第105至106頁、第113至118頁、 第107至112頁、第643至646頁、第301至304頁）等在卷可參 ，堪可認定。
⒉觀諸卷附地價區段圖（本院卷一第305頁），可知原告所有之
系爭土地因跨越河川管制範圍，查估單位遂按查估辦法第10 條第1項規定，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相 同或相近之土地劃為同一地價區段，依此將河川管制範圍外 土地劃入第P025-00地價區段；河川管制範圍內土地劃入第P 047-00地價區段，並分別於第P025-00地價區段內選取同屬 農牧用地且具代表性之竹圍段崁下小段108-1地號土地為比 準地；第P047-00地價區段內選取同屬農牧用地且具代表性 之貨運段59地號土地為比準地。本案估價基準日為108年9月 l日，依查估辦法第17條規定放寬案例蒐集期間至估價基準 日前1年內（即107年9月2日至108年9月1日），共蒐集144件 買賣實例，並填載買賣實例調查估價表後，再分別於第P025 -00、P047-00地價區段各選擇2件買賣實例作為比較標的， 惟其查估程序存有下列瑕疵，茲析論如下：
⑴先就第P025-00地價區段比準地之查估而言，查估單位於蒐集 144件買賣實例中，其中實例編號45所示蘆竹區坑子外段外 社小段393-70地號土地買賣實例調查估價表（填寫日期為10 8年9月5日）之備註欄載稱：「買賣實例土地部分作為鄰地 道路使用，作道路使用無法量化調整，依查估辦法第7條規 定暫不採用。」等語（本院卷一第373頁）；實例編號62所 示大園區沙崙段沙崙小段2615地號土地買賣實例調查估價表 （填寫日期為108年9月5日）之備註欄載稱：「買賣實例現 況已變更為工業區丁種建築用地土地，買賣當時有未來非農 使用之期待狀況，無法量化調整，依查估辦法第7條規定暫 不採用。」等語（本院卷一第390頁），足見查估單位於108 年9月5日填載買賣實例調查估價表時，已查明確認實例編號 45、62分別屬查估辦法第7條第13款「其他特殊交易」及第2 款「期待因素影響之交易」等特殊情況交易，且該影響交易 價格之情況無法量化調整，而應不予採用（此復經被告於本 院審理中確認無誤，參本院卷二第86、88頁）。是在排除實 例編號45、62買賣實例之情況下，選取實例編號1所示蘆竹 區中興段832地號土地（交易日期：108年2月23日，土地正 常單價為每平方公尺14,459元）及實例編號8所示蘆竹區新 庄子段1230地號土地（交易日期：108年4月23日，土地正常 單價為每平方公尺14,173元）分別為比較標的1、2（本院卷 一第329、336頁），另對實例編號4所示蘆竹區宏華段288地 號土地（交易日期：108年1月14日，土地正常單價為每平方 公尺19,661元）、實例編號9所示大園區五塊厝段下埔小段1 492-2、1501、1502地號土地（交易日期：107年10月2日， 土地正常單價為每平方公尺9,960元），則均以「價格日期 較遠，暫不選用」（參本院卷一第315頁）；再觀諸第P047-
00地價區段比準地之查估，查估單位雖亦係從前揭蒐集144 件買賣實例中選取比較標的，卻未敘明其具體理由及所憑證 據資料，逕將前述108年9月5日填載實例編號45、62買賣實 例調查估價表中備註欄認定依查估辦法第7條規定暫不採用 之內容全數刪除，於109年1月2日重新填載買賣實例調查估 價表，竟選擇蘆竹區坑子外段外社小段393-70地號土地（重 編實例編號5，交易日期：107年10月22日）及大園區沙崙段 沙崙小段2615地號土地【重編實例編號9，交易日期108年3 月4日（原誤載為108年4月6日，業據被告具狀更正，參本院 卷二第26頁）】為比較標的1、2（本院卷一第477頁），甚 且改認該等買賣實例總價格即為正常買賣總價格，無庸進行 任何量化調整（本院卷一第635至636頁），足見查估單位關 於預定徵收土地範圍內各地價區段比準地之查估中對前述2 筆買賣實例是否屬查估辦法第7條所定之特殊情況交易判斷 迥異，且對實例編號5交易日期107年10月22日交易價格日期 較遠，是否適宜作為比較標的乙節恝而未論，在未附具體理 由及所憑證據資料之情況下，逕自將暫不採納之內容全部刪 除，成為無備註事項之買賣實例調查估價表；相對照於同一 第P047-00地價區段之實例編號62及84等2件買賣實例調查估 價表備註事項本為空白，外觀上即與前述實例編號5刪除記 載後之結果相同，且交易日期均在107年10月間，何以不能 成為比較標的，亦欠缺合理之說明，是否足資地評會審查、 判斷查估單位選擇比較標的或認不應採用之買賣實例有無經 過詳細查證及充分衡量，而非出於查估單位之恣意，已非無 疑。
⑵其次，查估單位於108年9月5日填載買賣實例調查估價表時已 列為暫不採用之買賣實例，嗣後就第P047-00地價區段比準 地之查估時，再於109年1月2日重新填載買賣實例調查估價 表時，又將之列為比較標的之緣由固經被告於本院言詞辯論 中答辯以：蒐集買賣實例初判時認為「大園區沙崙段沙崙小 段2615地號」土地可能符合查估辦法第7條第2款，因為該地 將來作為沙崙產業園區，但不像區段徵收，將來可能會變成 建築用地，所以經確認無變更的期待因素，交易時也是農地 ，交易價格也符合當地行情，所以我們認為暫不採用的原因 是可以排除。蒐集買賣實例初判時認為「蘆竹區坑子外段外 社小段393-70地號」土地可能符合查估辦法第7條第13 款， 因為該地上有道路，經確認該道路並不影響該地作為農業使 用，所以我們認為暫不採用的原因是可以排除等語（參本院 卷二第237至238頁），惟按買賣實例、比準地及比較標的之 選取，構成查估辦法估計預定徵收土地宗地單位市價之決定
因素，環環相扣，相互牽動。查沙崙產業園區整體開發計畫 於106年3月17日業經內政部核定、被告於107年3月1日核定 產業園區設置，計畫引入倉儲業（含倉儲配運輸物流），嗣 於108年3月4日以協議價購方式，自土地所有權人余○雄購得 大園區沙崙小段2615地號土地；蘆竹區坑子外段外社小段39 3-70地號土地自67年起之航照圖即顯示已有部分土地作為鄰 地道路使用等情，為兩造所不爭執，並有沙崙產業園區整體 開發計畫案申請書暨開發計畫（含細部計畫）節本及外社小 段393-70地號土地67年航照圖及勘查照片等（本院卷二第12 5至132頁、第37、95頁）附卷可考，暫不論被告答辯稱蒐集 買賣實例初判時認暫不採用的原因可以排除等語是否可採， 然此等基礎事實均係於查估單位於108年9月5日填載買賣實 例調查估價表前即已確定，事隔3個月後再於109年1月2日重 新填載買賣實例調查估價表時，並無任何事實更動，查估單 位卻於第P025-00地價區段比準地之查估時未予詳查此情， 又被告於本院言詞辯論時自承初判時援引查估辦法第7條第1 3款及第2款等暫不採用之特殊情況交易原因，經事後現場勘 查發現均可排除云云，無異是間接印證於前述第P025-00地 價區段比準地之查估時係誤認實例編號45、62買賣實例為特 殊情況交易而違法排除，即難謂對嗣後該地價區段比較標的 之選取不生影響。又況，被告於本院答辯中提及沙崙產業園 區整體開發計畫案申請書暨開發計畫（含細部計畫）暨航照 圖或現場勘查紀錄等事證，既經納為其判斷前揭「大園區沙 崙段沙崙小段2615地號」及「蘆竹區坑子外段外社小段393- 70地號」等土地買賣實例暫不採用的原因可以排除之主要依 據，核與此等買賣實例是否屬特殊情況交易乙節自屬密切相 關，卻未見查估單位將此等重要事證提交地評會審查，則原 告依此指摘地評會於欠缺完整資訊可供查認之事實基礎下， 所作成土地徵收補償市價之評議，即有基於錯誤或不完整事 實為判斷之瑕疵，而屬違法等語，即非無憑。
⑶再者，綜觀查估單位針對第P047-00地價區段所填載144件買 賣實例蒐集及分析一覽表所示，可見其中編號25、50、113 、116、136等買賣實例不採用之原因均為「買賣實例土地部 分作為鄰地道路使用，作道路使用無法量化調整，依土地徵 收補償市價查估辦法第7條規定暫不採用。」（參本院卷一 第477至489頁），然對照卷附編號25買賣實例調查估價表備 註欄卻記載：「開發地區內之實例，受預期因素影響，無法 判斷量化調整，依土地徵收補償市價查估辦法第7條規定暫 不採用。」等語以觀（參本院卷一第515頁），兩者內容已 見出入，而有未臻精確之處；又前揭其餘買賣實例調查估價
表備註欄固均載明「買賣實例土地部分作為鄰地道路使用， 作道路使用無法量化調整」（本院卷一第540、603、606、6 26頁），核與實例編號5蘆竹區坑子外段外社小段393-70地 號土地買賣實例調查估價表備註欄記載內容相同（參本院卷 一第495頁），惟依被告前揭答辯，可知針對實例編號5既有 事後再至現場勘查，確認該道路並不影響該地作為農業使用 ，故認暫不採用的原因得以排除，遂將備註欄內容全數刪除 ，於109年1月2日重新填載買賣實例調查估價表，並採為比 較標的1，業如前述，則查估單位針對前述其他相類似狀況 之買賣實例有無一視同仁再次現場勘查確認、勘查之結果如 何、得否排除暫不採用之原因及最終仍不予採用之理由，均 未見有相關具體說明及查估書證可為佐證，由此益徵本件查 估程序確存有基於錯誤、不完全資訊作成之違法瑕疵。 ⑷末以，比準地地價之查估，依查估辦法第19條規定係採取買 賣實例比較法，其估計方法係於依一定程序、一定範圍內所 蒐集之眾多買賣實例中，選擇其中1至3件較為適當者，以其 市場實際交易價格為評價基礎，同時就區域因素與個別因素 加以調整（分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價 個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整），由此查估比 準地地價，且應於比準地地價估計表中敘明決定理由（查估 辦法第19條第5項規定參照），此可參諸桃園市政府108年11 月4日府地價字第1080274298號令訂頒個別因素評價基準表 ，分別就宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、 行政條件及其他等個別因素訂定個別考量細項及最大影響範 圍，就「其他」足以影響地價之因素備註欄中載明：最大影 響範圍為30％，及「說明：增列本項目修正細項，須敘明修 正理由」等語益明（本院卷一第210頁）。惟從卷附第P047- 00地價區段之比較法調查估價表以觀（本院卷一第637頁） ，可見比準地即貨運段59地號土地與上開比較標的進行區域 因素及個別因素調整後，與比較標的1價格形成因素之相近 程度較高（區域因素調整百分率5%、個別因素調整差異率-1 5%、比較標的權重為60%），試算價格為8,885元；與比較標 的2價格形成因素之相近程度普通（區域因素調整百分率-12 .5%、個別因素調整差異率-14%、比較標的權重為40%），試 算價格為7,619元。經推估比準地比較價格為8,379元，再依 查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第P047-00地價 區段內之比準地地價為每平方公尺8,400元等節固非全然無 憑，然關於比較標的1、2個別因素調整差異率分別為-15%、 -14%，其中「6其他」此1細項之調整差異率均高達-12%，卻 未敘明修正之理由，僅將比較標的1、2條件略載為「優」，
而無從依此探知其緣由，其背後考量因素實係因比較標的1 、2均位於河川管制線外，比準地則位於河川管制線內，兩 者土地使用管制及利用價值有顯著之不同，雖據被告於本院 審理中具狀敘明，且有其提出之照片及區段圖附卷可參（本 院卷二第30頁、第37至42頁），然查估單位未依其訂頒個別 因素評價基準表，就「其他」足以影響地價之個別因素於比 較法調查估價表敘明調整、修正「-12%」之理由，既為被告 於言詞辯論程序中所是認（參本院卷二第235頁筆錄），即 難謂與查估辦法第19條之規定無違，原告依此質疑原處分未 說明差異率之具體根據理由，無從知悉其專業判斷依據，且 未盡說理義務，應屬有據。
七、綜上所述，本件查估單位於調查、蒐集相關買賣實例時，關 於預定徵收土地範圍內不同地價區段比準地之查估中，對相 同2筆買賣實例是否屬查估辦法第7條所定之特殊情況交易判 斷並不一致，又買賣實例調查估價表卻未敘明其具體理由及 所憑證據資料之情況下，致地評會就系爭土地徵收補償市價 之評定是否有基於錯誤之事實認定或不完全之資訊，顯有疑 慮，應認原處分之查估程序容有瑕疵，且足以影響系爭土地 市價查估之正確性；又查估單位於查估比準地地價階段，本 應於比準地地價估計表中敘明決定理由，卻漏未詳予敘明比 較標的與比準地差異率決定之理由，使地評會無從判斷查估 機關填寫之表格內容是否正確，亦已違反查估辦法第19條之 規定。從而，原處分之查估程序即有違法瑕疵；訴願決定未 予糾正，亦有違誤，原告訴請撤銷訴願決定及原處分，為有 理由，應予准許。惟因系爭土地之徵收補償地價，尚有待被 告依法定程序完成查估程序後方能確定，故本件事證尚未臻 明確，應由被告對於原告109年12月31日之徵收補償價額異 議，依本判決之法律見解作成決定。
八、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦及陳述，經本院詳 加審究，或與本件之爭執無涉，或對本件判決之結果不生影 響，爰不逐一論述，附此指明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 26 日 審判長法 官 陳心弘
法 官 畢乃俊
法 官 鄭凱文
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內
補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。
中 華 民 國 112 年 10 月 26 日 書記官 高郁婷