地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公 告土地現值，補償其地價。……」「直轄市或縣（市）政 府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○ 區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據 以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，作為土地移轉及 設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關 審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」「地價 調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、 估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則 ，由中央地政機關定之。」土地徵收條例第30條第1 、2 項、平均地權條例第10條、第46條、土地法施行法第40條 分別定有明文。次按「本規則依土地法施行法第40條規定 訂定之。依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權 條例有關規定。」「地價調查估計之辦理程序如下：一、 蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣 或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價 之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修○○ ○區段○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六、計 算宗地單位地價。」「（第1 項）第3 條第2 款所稱影響 區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條 件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建 築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料 等。（第2 項）前項影響區段地價之資料，應依地價區段 勘查表規定之項目勘查並填寫。」「劃分地價區段時，應 攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以 鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使 用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特 殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展 趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段 相連、情況相同或相近之土地劃為同○○○區段○○○○ 道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之 地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區， 依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○ ○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價 顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。……」 ○○○區段○○○○○○道路、溝渠等自然界線或使用分 區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為 準。繁榮街道路線價區段，應以裡○○○區段○○○路○ ○區段之界線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。」「 （第1 項）估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或
收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實 例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二 、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選 取2 個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區 段地價之區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素 評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估 計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用 地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○ ○○區段○區段地價修正之。（第2 項）估計區段地價之 過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告 表。」「宗地單位地價之計算方法如下：一、屬於繁榮街 道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市○○○○○○○ ○街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算。二、其○ ○○區段○○○○○區段地價作為宗地單位地價。三、跨 越2 個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以 各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價 。……」調估規則第1 條、第3 條、第9 條、第18條第1 項、第2 項、第19條、第21條第1 項、第2 項、第23條分 別規定甚明。
㈡依上開徵收條例第30條之規定，徵收條例第62條授權中央 主管機關（即內政部）制定施行細則，該細則第30條第1 項前段規定：「本條例第30條第1 項所稱徵收當期之公告 土地現值，指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現 值。」第31條第2 項規定：「土地現值公告後，始經都市 計畫劃定為公共設施保留地之土地，於下次土地現值公告 前依法徵收者，其公告土地現值，應於公告徵收前，依平 均地權條例施行細則第63條規定重新計算公告之，作為徵 收補償地價之依據。但重新計算結果降低者，仍維持原公 告土地現值，免再公告，並以原公告土地現值作為徵收補 償地價之依據。」核均為法律授權範圍內細節性、技術性 規定，合於法律保留原則，自得採用。又依上開平均地權 條例第46條之規定，是被告地評員會95年第4 次會議以96 年6 月1 日公告徵收系爭土地，應按照徵收公告期滿次日 起算第15日之公告土地現值即96年度土地公告現值加計4 成為補償地價價格，於法尚無違誤。
㈢就本件地價區段之劃分，經查系爭土地為一狀似長方形之 土地，東側毗鄰寶山路，其餘則深入道路內側，有寶山鄉 園區段地圖可稽（前審卷第125 頁，系爭土地為圖示黃筆 標示位置）。是以被告參酌系爭土地坐落位置、交通運輸 、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素，將地價
相近、地段相連之臨接寶山路至深度18公尺裡地線範圍內 之土地劃為○○○ 區段○○○路線價），其餘劃為76區段（ 一般地價），並繪製地價區段圖（前審被告補充答辯狀書 證1 ），提經95年12月6 日地評會95年第4 次會議評定。 嗣因評定後現值公告前都市計畫發布實施，且包括原告等 被徵收土地權人對徵收補償價額提出異議，被告乃重新檢 討並提交地評會96年7 月30日96年第2 次會議復議，將11 4 一般路線價區段部分範圍併入119 一般路線價區段，並 將相毗鄰之76、120 地價區段範圍略作調整，致323 、32 6 地號土地由原跨屬76、114 區段變更為跨屬76、119 區 段，325 之1 地號土地由原劃屬○○○ 區段○○○○○○ 區段 （原處分卷第13頁以下；訴願卷第32、33、42、43頁）， 核與前揭平均地權條例第46條及調估規則第3 、18、19條 規定相符，並無違誤，是原告主張被告未依調估規則第19 條規定就系爭土地為地價區段之劃分一節，自無可採。 ㈣原告於本件最重要之爭執，在於系爭土地於95年12月18日 都市計畫公告實施生效編定為園區事業專用區，系爭土地 毗鄰已由科管局管理使用分區分別為園區事○○○區○○ ○區○○○區段，自應劃屬為同一地價區段等情。茲以： ⒈按人民之財產權應受國家保障，惟國家因公用需要，得 依法限制人民土地所有權或取得人民之土地，此觀憲法 第23條及第143 條第1 項之規定自明。徵收私有土地， 應給予相當補償或合理補償，即為達成公用需要手段之 一種，而徵收補償係採相當補償或合理補償，而非盡量 補償、較優補償或完全補償，此為司法院釋字第400 號 、第409 號、第425 號、第440 號、第516 號及第579 號解釋一貫之見解。至於徵收土地補償費是否相當合理 ，係委由法律予以規範；於補償地價、公共設施保留地 之補償及加成規定部分，即依徵收條例第30條、平均地 權條例第10條及都市計畫法第49條等規定辦理，此觀之 徵收條例第30條立法理由明揭：「一、第1 項規定徵收 土地之補償地價，以公告土地現值為準。二、……為在 不損及土地所有權人權益及兼顧順利取得公共建設用地 原則下，使政府徵收民地給予合理補償，除維持現行平 均地權條例第10條，徵收土地應以公告土地現值補償之 規定外，於第2 項規定，徵收補償地價，必要時得加成 之。……」足見上開法條均係在於徵收補償採相當合理 補償之體現。
⒉次按「園區事業得依其需要向管理局申請租用園區土地 ，除應付租金外，並應負擔公共設施建設費用。」「都
市計畫發布實施後，不合分區使用規定之建築物，除經 縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所命其變更使用或遷移 者外，得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用 ，……」園區設置條例第12條第3 項、都市計畫法臺灣 省施行細則第31條分別規定甚明。是土地使用分區為園 區事業專用區之土地，於都市計畫公告確定後所發生之 規範效力，亦應包括需由科管局依法取得後，再出租給 園區事業依土地使用分區管制要點規定使用。經查，系 爭土地原使用狀況多為閒置空地、雜林或農業使用，尚 未整體開發，使用分區均為工業區，於95年12月18日都 市計畫公告實施生效後，始編定為園區事業專用區。惟 其無論變更前後，均同屬於竹科系爭計畫案之都市計畫 範圍，土地所有權人因受該都市計畫目的及其使用管制 相關規定，土地早已受到管制，依然僅得為農業使用或 繼續為原來之使用，故對原告而言，並未因分區使用而 產生土地增值之效益，亦非區段地價重新查核之必要因 素。而與系爭土地毗鄰已由科管局管理使用分區為園區 事○○○區○○○區○○○區段，其範圍內土地係分別 於67、72、74、79年間公告徵收取得，已整體開發完成 多年，公共設施規劃建設完善，與系爭土地地價區段之 情況大不相同。是原告主張系爭土地應與新竹市○區段 園區事○○○區○○○○○○○區段，不應選取竹東鎮 ○○○區段○○○○○○區段等情，實乏論據。 ⒊原告雖復以：系爭土地因20餘年間受管制實施禁建，無 法做其他使用，更不得依系爭土地屬性為工業區之使用 ，然所以受到長年之管制，且地價在管制期間鮮少調高 ，應係被告為達將來能便於低價徵收所為之準備行為， 致系爭區段公告現值與附近未實施管制之土地地價相差 甚多，且因管制20餘年造成鮮少買賣實例可援之窘狀； 且原告於90年代曾欲以興建工業廠房及鋪設水泥地供出 租園區停車用以使用系爭土地，竟遭鄉公所出面禁止， 是被告就系爭土地所定之地價補償實屬偏低，自有比照 已由管理局管理使用分區分別為園區事○○○區○○○ 區○○○區段等情。然以，原告此部分之主張縱非虛妄 ，惟原告若對被告所為之禁建處分，或對鄉公所禁止興 建或出租之處分有所不服，其自應於收受該等行政處分 之法定期間內，向被告或鄉公所就該等處分依法提起行 政救濟行為，而非在上開禁止興建、出租之處分確定後 ，始於本件徵收補償處分提出不服，是原告此部分之主 張，自不得作為本件被告徵補償有何瑕疵之依據。
⒋或謂本件應有徵收條例細則第31條第2 項「土地現值公 告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，於 下次土地現值公告前依法徵收者，其公告土地現值，應 於公告徵收前，依平均地權條例施行細則第63條規定重 新計算公告之，作為徵收補償地價之依據。但重新計算 結果降低者，仍維持原公告土地現值，免再公告，並以 原公告土地現值作為徵收補償地價之依據。」規定之適 用，惟查，系爭土地係都市計畫劃設之「園區事業專用 區」土地，乃供高科技廠商投資設廠使用之一種土地使 用分區，即難該當都市計畫法第42條第1 項第3 款規定 類似電信、變電所等使用之公用事業用地，亦非屬公共 設施保留地，故其地價之計算無公共設施保留地應按毗 鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價 之適用，原非徵收條例細則第31條第2 項規範之範疇， 本無依該規定重新計算公告現值之必要，附此指明。 ㈤土地法為總律全國水陸及天然富源之根本法，其施行法為 該法第9 條所授權制定，土地法施行法第40條就地價調查 估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價 作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，復 授權由中央地政機關定之，內政部據此制定調估規則，均 屬地價調查估計之細節性、技術性規範，當可引用。被告 所屬竹東地政事務所（下稱竹東地政）就系爭土地○○○ 區段○○○○○區段地價之估算，係依上開規則第17條第 3 項，以95年9 月1 日為估價基準日，並斟酌同規則第3 條所列各項影響地價因素而勘查，將勘查所得資料依地價 區段勘查表規定之項目填寫，而依調估規則第18條第1 項 、第19條規定，將地籍圖上地價相近、地段相連、情況相 同或相近之土地劃為同一地價區段，系爭土地因而分別劃 屬119 區段（325 之1 地號土地）及跨屬76、119 區段（ 323 、326 地號2 筆土地）。惟系爭土地所屬區段是否有 買賣實例及收益實例，即應適用調估規則第21條第1 項第 1 款或第2 款規定估計區段地價，此在兩造間亦生極大爭 執。原告主張國產局曾以每平方公尺12,000元出售482 之 1 地號土地予民間之買賣實例，竟未為被告所採納，而捨 調估規則第21條第1 項第1 款不適用，反而適用同規則同 條項第2 款，是被告估計區段地價自有違誤等情為主張。 茲以：
⒈原告所提482 之1 地號土地之買賣交易實例係發生於94 年8 月25日，並經買受人於94年8 月30日前向國產局繳 納買賣價金完竣，此有國產局94年8 月30日出具之出售
國有土地產權移轉證明書可稽（前審卷第85頁），並非 在94年9 月1 日至95年8 月31日之調查實例期間，本即 不得依調估規則第21條第1 項第1 款規定直接採用以估 計地價。至於原告雖主張482 之1 地號土地係於94年8 月31日向地政機關申請辦理所有權移轉登記，而於同年 9 月9 日辦理移轉登記完竣，因而主張本件應適用調估 規則第21條第1 項第1 款等情。惟買賣交易實例日期本 應以買賣關係成立之日為準，蓋交易價格於買賣關係成 立時即已確定，至於買賣標的何時完成所有權移轉登記 ，並不影響買賣關係之合法生效，是原告主張此為調查 實例期間內之實例等情，自無可採。
⒉119 一般路○○區段○區段地價由每平方公尺5,800 元 ，調整為每平方公尺15,000元，並經提交地評會復議通 過（嗣因區段地價計算錯誤，遂更正為每平方公尺10,7 00元），上開119 區段地價之調整，固係因被徵收土地 所有權人對補償價額提出異議並提出上開482 之1 地號 土地買賣交易實例所致，惟此交易案例係發生於94年8 月25日，且屬一般路線價區段，尚可供參酌，故提復議 並通過調整地價，是使用分區變更前後，於原所有權人 實際效益上並無差異，故使用分區變更為園區事業專用 區，並非重新檢討119 區段地價之重要因素。再者，因 482 之1 地號土地係與○○○ 區段○○○○○路○○區段 ○○○○○○ 區段地價進行調整；○○○區段○○○○○○ 區段，自無從併援引作成調整區段地價之依據，更無原 告主張兩區段為不同處理之不平等情事。
㈥原告繼以：系爭土地均係位於寶山鄉，被告不將毗鄰之新 竹市竹科工業區或園區專用管理區之土地選取為基準地價 區段，反而選取與系爭土地直線距離最少已達2.79公里之 竹東7 、6 之2 （針對76區段）、293 、○○○ 區段○○○ ○○○ 區段）；另76區段係工業區土地，被告竟選用農業區 之竹東7 、○ ○○ 區段○○○○○區段，均係違法不當等 情為主張。茲以：
⒈原告主張系爭土地應與新竹市○區段園區事○○○區○ ○○○○○○區段等情已不足採，業如前所述，合先敘 明。
⒉○○○區段○○○○○○區段勘查表（勘查日期為95年9 月 l 日）及區段地價估價報告表（填寫日期為95年10月18 日）所載（前審卷被告補充答辯書第2 至4 頁），查估 當時係在76區段仍○○○區○○○○○○○區段為無買 賣或收益○○○區段○○○○區段範圍內土地使用現況
多為閒置空地、雜林成農業使用，並未整體開發，實不 宜以鄰近經整體開發完成多年，公共設施規劃建設完善 ，與本案地價區段土地之現況顯不相同之○○○區○○ ○區段地價來進行修正；是依76區段土地於徵收時之狀 況，被告以鄰近使用性質類似之農業使用土○○○區段 ○區段地價進行修正，自係符合調估規則第21條第1 項 第2 款後段之規定，是被告就76區段選取竹東鎮境內使 用分區為農業區之竹東7 、○ ○○ 區段○○○○○區段 ，並予以區域因素修正，據以估計該區段地價，洵屬有 據。
⒊就119 區段部分，於96年7 月26日重為查估所製作之地 價區段勘查表、影響地價區域因素分析表、區段地價估 價報告表所載（前審卷被告補充答辯書第5 至7 頁）， 係以119 區段為中小規模工業用地之原使用分區與原使 用狀況，據以選取使用性質類似之竹東293 、294 號同 為中小規模工業○○○區段○○○○○區段，予以區域 因素修正後，重新估計○○○ 區段○區段地價，又因11○ ○○區段○路○○區段，為已開闢道路之一側帶狀土地 ，可及性與現況使用強度較佳，地價顯著較高，故選取 竹東293 、294 使用性質○○○區段○○○○○區段， 亦係符合調估規則第21條第1 項第2 款後段規定，並無 違誤。
⒋又按調估規則第18條第1 項所規定應以鄉（鎮、市、區 ）等行政區域為單位之規定，係指地價區段之劃分方式 ，應於鄉（鎮、市、區）之行政區域範圍內進行，而不 得有地價區段跨屬兩個以上行政區域之情形，非謂行政 機關於審酌區段地價時，不得以臨近鄉鎮○○○○○○ ○區段作為基準地價區段。且不動產估價以比較法從事 估價時，應進行情況修正、期日修正、區域因素修正及 個別因素修正，而現行地政機關辦理公告土地現值估價 作業，除在都市○○街道○○路線價估價法外，○○○ 區○○區段價法方式辦理，而該區段價法特色為適用於 大量土地估價之方法，並未考慮各宗地之個別因素。是 依調估規則辦理估價時，所調查收集之實例已依調估規 則第7 條、第8 條規定進行情況修正及依同規則第17條 規定進行期日修正，而無買賣實例及收益實例之區段， 並已依上開規則第21條規定，斟酌土地使用管制、交通 運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發 展趨勢及其他影響地價區域因素等進行區域因素修正， 其辦理程序即已合乎規定，其估價結果應為適當。經查
○○○區段○區段地價估計時，其選取系爭土地所在之寶 山鄉抑或竹東鎮轄區內使用性質類似，且已依地價調查 估計規則第21條第1 項第1 款規定，○○○區段○○○ ○○區段作為基準地價區段於依前開修正程序辦理後， 其估價結果應無太大差異，而其主要不同處在於估價時 ，所給予修正百分比之總和多寡，如選用各項影響地價 區域因素條件○○○區段○○○○○區段，其總修正百 分比將較少，即價格形成因素相近程度較高，亦即該選 用之基準地價區段較適宜。又查新竹縣辦理96年公告土 地現值作業時，寶山鄉調查收集有買賣實例之地價區段 ，僅作社區住宅及公共設施用○○○區○○○○○○○區 段，以及保護區土地之寶山22與26區段，其依調估規則 第21條第1 項第1 款估計該期擬評公告土地現值區段地 價分別為每平方公尺6,000 元、1,600 元及2,800 元， 經地評會評議修正通過為4,500 元、1,300 元及1,000 元，此有寶山鄉96年公告土地現值地價區段地價評議表 可稽（本院卷第172 至173 頁），而○○○區段○區段地 價估計時，如以該○○○區段○○○○○區段進行修正 ，因其價格形成因素差異性大，修正困難度高，而給予 之修正百分比總和必大，亦即該選用之基準地價區段較 適宜。故以寶山鄉或竹東鎮轄區內使用性質類似○○○ 區段○○○○○○區段，來估○○○區段○區段地價， 僅是在進行區域因素修正技術上之難易差別而已。況以 76區段於寶山鄉鄰近使用相同之農業用地地價區段，96 年公告土地現值調查收集有買賣實例之地價區段經評議 後介於每平方公尺1,000 元至1,300 元之間，而毗鄰竹 東鎮農業用地之竹東7 及6 之○ ○○區段○○○道○路 及科學園區第3 期開發案，發展趨勢、土地利用條件均 較鄰近寶山鄉之農業用地為高，且評議後之地價區段現 值均較位於寶山鄉者為高，而被告所選取作為基準地價 區段之竹東鎮土地，其地價現值均較寶山鄉及竹東鎮○ ○○○○○區段之土地為高，亦有被告所提新竹縣寶山 鄉○○○○○○區段圖各一件可稽（附於本院證物袋內 ），是被告依調估規則第21條第1 項第2 款後段規定估 計其區段地價並無不當，且較有利於原告之土地徵收補 償地價。
㈦按「有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，係經 由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根 據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有 判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院仍應就行政機關
判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無 遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考 慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政 法院應予尊重。」「地價評議委員會暨標準地價詳議委員 會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專 家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於 地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，除其評定過 程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不 當之情形，否則法院應尊重其判斷。」最高行政法院97年 度判字第1108號、91年判字第1396號判決要皆可資參照。 是除非地評會之評議過程有違法或不當之情事，否則地評 會所作成之評定，法院皆應尊重。新竹縣地評會就本件系 爭區段地價之評定皆係依法定程序，審酌影響地價之各項 因素，而就基準地價區段之選取部分，在系爭區段及鄰近 之園區事業專用區皆無買賣實例或收益實例之情形下，地 評會依調估規則第21條第l 項第2 款後段規定選取臨近之 竹東鎮○○○○○○○區段作為基準地價區，並無任何違 法或不當之處。原告既未能舉證證明地評會有何違反法定 秩序、基於錯誤之事實、未能一般有效之價值判斷原則或 夾雜與事件無關之考慮因素等情形，僅以其等所有系爭土 地未獲得較高之補償指摘被告就地價之評估不合法等情， 自無足採。
七、綜上，系爭土地地價區段之劃分及估價作業，經核既均合法 ，以之為基礎計算公告現值及土地徵收補償，即無違法之虞 。原告就系爭土地之徵收補償異議，案經地評會96年度第2 次、第3 次會議修正及更正部分公告現值，原處分函知原告 等復議結果，洵屬有據，訴願決定遞予維持，亦無違誤，原 告仍執前詞，求予撤銷，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經本院詳加審酌 後，或與本件之爭點無涉，或對本件判決結果不生影響，故 不再逐項論述，附敘明之。
九、據上論結，原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1 項前段、第104 條，民事訴訟法第85條第1 項前段，判決如 主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 12 日 臺北高等行政法院第四庭
審判長法 官 胡方新
法 官 李君豪
法 官 鍾啟煌
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 101 年 1 月 12 日 書記官 吳芳靜
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