約書之欺罔行為，至少涵蓋95年銷售時至該建物97年7 月 22日領有使用執照前為止。按行政罰法第27條第1 項及第 2 項規定，原告確有自95年起至97年7 月22日，均持續以 系爭房屋買賣契約書進行預售屋之銷售，而本案處分書作 成日期為100 年6 月24日，並未逾3 年裁處權時效。退步 言之，原告自97年9 月4 日起，持「坪數找補計算表」陸 續通知購屋人補找價款，否則不予交屋，此時購屋人始知 房屋共同使用部分與房屋買賣契約不相符，致發生購屋人 須找補價款之損害結果( 即行為時公平交易法第24條「足 以影響交易秩序」之結果) ，依行政罰法第27條第2 項但 書規定，應自該結果發生時起算，亦未逾3 年裁處權時效 。
（七）有關被告訂定「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行 為規範說明」修法前後差異，以及與內政部定型化契約範 本之規範有何不同，茲說明如下：
１、按被告訂定之「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行 為規範說明」（下稱預售屋銷售行為規範說明）核其性質 為行政程序法第159 條第2 項第2 款解釋性行政規則。查 原告行為時預售屋行為規範說明（97年1 月10日修正發布 ）第3 點係規範建築開發業者銷售預售屋過程中可能涉及 違反公平交易法之欺罔或顯失公平行為7 種行為類型，其 中該點第4 款規定之行為類型即已明文「未於買賣契約書 中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式」。爾後因陸 續發生原告銷售「藝術館案」、「長堤案」及「博物館案 」後，被告於100 年12月29日修正發布新的預售屋銷售行 為規範說明之內容，分別於第3 點及第5 點加以規範。 ２、公平交易法乃著重締約前資訊充分揭露之程序性，而消費 者保護法有關定型化契約「應記載及不得記載事項」乃在 規範買賣契約雙方效力問題，但資訊是否充分揭露，抑或 應揭露而未揭露，則可參酌該等定型化契約「應記載及不 得記載事項」，作為判斷之據。依內政部公告之「預售屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」觀之，車道應為 購買停車位之人所包含而非屬房屋之共用部分。故原告於 銷售時未於預售屋買賣契約書揭露規劃車道為購屋人共用 部分之項目，嗣後於產權登記將車道列為購屋人共用部分 而向購屋人找補，以獲有契約議定買賣價款以外之高額不 當利益，屬足以影響交易秩序之欺罔行為至明。 ３、至於內政部公告之建物所有權第一次登記法令補充規定第 11條之4 第2 項( 現行規定第12點第1 項第4 款) ，該補 充規定係針對建物如何辦理第一次所有權登記之規定，而
與房屋買賣契約之共用部分如何約定無關。況且，本案房 屋買賣契約書之共同使用部分之權利範圍，即房屋買賣契 約書第3 條附件二之附圖紅色或綠色區域，均不包括法定 停車空間，是顯見該法定停車空間並非系爭房屋買賣契約 書所稱共同使用部分，原告以此辯稱房屋買賣契約第4 條 第1 項約定，列舉之共同使用部分可包括車道，核不可採 。
（八）按原告公平交易法施行細則第36條規定，被告審酌本案原 告違法行為對市場交易秩序產生重大實害，並考量原告隱 匿車道資訊銷售建案，已非第1 次受罰、犯後毫無悛悔之 意、本建案銷售金額約計19.4億元、據被告稱其實際收取 找補款項約3,195 萬元、原告97年至99年營業所得約32.6 億元、34.2億元及32.8億元，並審酌一切情狀後而為之裁 罰，所處罰鍰自屬妥當適法。本案原處分及被告針對本案 所發布之新聞資料，從未表示本案實際找補金額至少1 億 元。且原處分明確記載車道面積與實際找補車道面積，原 告確實將本非屬房屋共用部分之車道面積，部分登記給購 屋人持分、分攤，致房屋共用部分面積增加，並據此向購 屋人找補因而獲得3,195 萬元之高額利益。又依公平交易 法施行細則第36條規定，找補金額多寡僅為裁處罰鍰考量 因素之一，並非唯一審酌因素，是原告將另案( 藝術館案 ) 之找補金額與本案混為一談，核無可採。再者，事業為 行為時公平交易法第24條之欺罔行為，並不以具有相當市 場力量為前提，故是否調閱原告95年及96年之營業額，與 本案並無密切關連性。被告於裁處罰鍰時，審酌原告97年 至99年營業額，乃係依公平交易法施行細則第36條第5 款 規定，考量原告近年規模、經營狀況、其市場地位，與受 罰能力。至於所得稅法第24條所稱「營利事業所得之計算 」，係指所得稅額之核課計算基準，與會計上公司之營業 所得，係屬二事。原告辯稱應審酌原告違法行為期間之營 業所得( 即95年至97年之營業所得) ，顯對公平交易法施 行細則第36條有誤解。
（九）末原告訴稱原處分有違「重複評價禁止原則」云云乙節， 查原告銷售之「藝術館案」、「博物館案」及本案「長堤 案」為各自獨立之建案，非但建案標的不同( 建築執照、 使用執照不同) 、銷售期間不同、受欺罔之消費者更不相 同，核屬數個欺罔行為，依行政罰法第25條規定及最高行 政法院90年度判字第1551號判決意旨，被告自得就數個違 法行為分別論處。原告指稱原處分違反重複評價禁止原則 云云，核無可採。
（十）綜上所述，原告之訴顯無理由，爰答辯聲明：１、駁回原 告之訴。２、訴訟費用由原告負擔。
四、兩造之聲明陳述同上，因上本件首要爭點乃原告系爭建案「 預售」買賣契約書即系爭契約中，是否有未揭露地下室停車 位『車道』（共同使用部分）之應有部分面積重要資訊，是 否屬行為時公平交易法第24條「足以影響交易秩序之欺罔行 為」？
（一）行政訴訟法第260 條第3 項規定：受發回或發交之高等行 政法院，應以最高行政法院所為廢棄理由之法律上判斷為 其判決基礎。本件應適用之法律及見解如下：
１、按（相關司法解釋）：
⑴司法院釋字第385 號解釋：「……法律所定之事項若權利 義務相關連者，本於法律適用之整體性及權利義務之平衡 ，當不得任意割裂適用。……。」
⑵司法院釋字第432 號解釋：「……法律明確性之要求，非 僅指法律文義具體詳盡之體例而言，立法者於立法定制時 ，仍得衡酌法律所規範生活事實之複雜性及適用於個案之 妥當性，從立法上適當運用不確定法律概念或概括條款而 為相應之規定。……，茍其意義非難以理解，且為受規範 者所得預見，並可經由司法審查加以確認，即不得謂與前 揭原則相違。……。」
⑶司法院釋字第548 號解釋：「主管機關基於職權因執行特 定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關 所屬公務員行使職權時之依據，業經本院釋字第407號解 釋在案。……。」其解釋理由書第1 段並闡釋：「主管機 關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以 供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，業經 本院釋字第407 號解釋在案，此項釋示亦屬行政程序法第 159 條明定之行政規則之一種。公平交易法乃規範事業市 場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟之變化演進，各 式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行為態樣亦隨之日 新月異，勢難針對各類行為態樣一一規範。因此，立法者 即在法律中以不確定之法律概念加以規定，而主管機關基 於執行法律之職權，就此等概念，自得訂定必要之解釋性 行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。 」
⑷依據上開司法院解釋意旨可知，法律明確性之要求，非僅 指法律文義具體詳盡之體例而言，立法者於立法定制時， 仍得衡酌法律所規範生活事實之複雜性及適用於個案之妥 當性，從立法上適當運用不確定法律概念或概括條款而為
相應之規定，倘其授權之目的、內容及範圍具體明確，且 其意義非難以理解，為受規範者所得預見，並可經由司法 審查加以確認，即與前揭「法律明確性」之原則無違。又 法律之規定不能鉅細靡遺，主管機關為執行母法有關事項 之必要，自得依其法定職權，於符合法律（母法）意旨之 限度內，就法律或依法律授權訂定施行細則之規定，以行 政命令為闡明其規範意旨的釋示（司法院釋字第519 號解 釋理由書第1 段、釋字第536 號解釋理由書第1 段參照） ；或訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事 實、適用法律之準據。另審查主管機關依據法律授權訂定 之法規命令、或基於法定職權發布的命令或行政規則是否 符合法律規範意旨，非僅拘泥於該法律特定法條之文字， 而應以各該法律本身之立法目的及其整體規範之關連意義 為綜合判斷（司法院釋字第394 號解釋理由書第1 段參照 ）。 ２、次按：
⑴公平交易法係政府於80年2 月4 日制定公布（自公布後1 年施行），計七章（依序為：第一章「總則」、第二章「 獨占、結合、聯合行為」、第三章「不公平競爭」、第四 章「公平交易委員會」、第五章「損害賠償」、第六章「 罰則」、第七章「附則」），全文49條；其後分別於88年 2 月3 日、89年4 月26日、91年2 月6 日、99年6 月9 日 、100 年11月23日修正及增訂部分條文（修正條文自公布 日施行）。其相關規定如下：
①第一章「總則」第1 條：「為維護交易秩序與消費者利益 ，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法； 本法未規定者，適用其他有關法律之規定。」第2條至第4 條依序規定：「本法所稱事業如下：一公司。二獨資或合 夥之工商行號。三同業公會。四其他提供商品或服務從事 交易之人或團體。」「本法所稱交易相對人，係指與事業 進行或成立交易之供給者或需求者。」「本法所稱競爭， 謂二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服 務或其他條件，爭取交易機會之行為。」第9 條規定：「 （第1 項）本法所稱主管機關︰在中央為行政院公平交易 委員會；在直轄市為直轄市政府；在縣( 市) 為縣( 市) 政府。（第2 項）本法規定事項，涉及他部會之職掌者， 由行政院公平交易委員會商同各該部會辦理之。」 ②第二章「獨占、結合、聯合行為」第10條：「獨占之事業 ，不得有下列行為︰一以不公平之方法，直接或間接阻礙 他事業參與競爭。二對商品價格或服務報酬，為不當之決 定、維持或變更。三無正當理由，使交易相對人給予特別
優惠。四其他濫用市場地位之行為。」本條立法理由載明 ：「一衡諸我國經濟發展之現況與特色，似不宜對具有大 型化經濟規模之產業抱徹底否定之態度，故參考韓國、西 德等國立法例，採較進步之防弊主義立法，即僅就獨占之 事業以不公平之方法濫用其獨占地位之行為，方予禁止。 二本條第1 項明定獨占之事業應禁止之行為：( 一) 以『 不公平之方法』例如對他事業之活動採取破壞行為，直接 或間接阻礙他事業參與競爭。( 二) 對商品價格或服務報 酬為不當之決定，維持或變更：例如廠商不反應成本，不 當決定價格以圖取暴利，因此種行為不僅為排除競爭最有 效之工具，亦為攫取超額利益最直接之方法，請參考韓國 限制獨占法第3 款（甲）款規定。( 三) 無正當理由使交 易相對人給予特別之優惠：獨占事業可能利用其優越地位 要求交易相對人給予特別優惠，此不僅可間接阻礙新的競 爭者之進入，亦可能妨害市場公平而合理之競爭。( 四) 前三款所列舉之三種型態行為，固為獨占之事業濫用其市 場地位最常見及主要之類型，畢竟不能涵蓋所有可能濫用 獨占地位之行為，故於第四款規定『其他濫用市場地位之 行為』以求周延。」
③第三章「不公平競爭」第18條至第22條依次規定「交易相 對人轉售價格之自由」、「妨礙公平競爭之行為」、「仿 冒行為之禁止」、「虛偽不實記載或代言之賠償責任」、 「妨礙商譽之禁止」；第23條至第23條之4 分別為「多層 次傳銷」之相關規定。前揭第19條明文規定：「有下列各 款行為之一，而有限制競爭或妨礙公平競爭之虞者，事業 不得為之︰一、以損害特定事業為目的，促使他事業對該 特定事業斷絕供給、購買或其他交易之行為。二、無正當 理由，對他事業給予差別待遇之行為。三、以脅迫、利誘 或其他不正當方法，使競爭者之交易相對人與自己交易之 行為。四、以脅迫、利誘或其他不正當方法，使他事業不 為價格之競爭、參與結合或聯合之行為。五、以脅迫、利 誘或其他不正當方法，獲取他事業之產銷機密、交易相對 人資料或其他有關技術秘密之行為。六、以不正當限制交 易相對人之事業活動為條件，而與其交易之行為。」本條 立法理由載明：「維護交易秩序，確保公平競爭，為本法 之立法目的，故事業有礙公平競爭之行為，應予禁止：一 、事業以損害特定事業為目的，促使他事業或事業團體對 該特定事業斷絕供給、購買或他交易之杯葛行為，將阻礙 該特定事業之營業活動，應予禁止。二、無正當理由對他 事業給予差別待遇之行為，將直接或間接，造成有礙公平
競爭之結果，故應予禁止。三、商業上之競爭固為市場機 能之發揮，惟以違反正常商業習慣之方法迫使或誘使競爭 者之交易相對人與其交易，顯違公平，故應予禁止。四、 以脅迫、利誘或其他不正當方法，使他事業參與寡占、結 合或聯合行為者，影響市場機能尤深，自應予以禁止。五 、查刑法第317 條洩漏業務上知悉工商秘密罪之處罰對象 僅限於行為人，本法係規範不正當競爭行為，對於事業以 脅迫、利誘或其他不正當方法取得他事業業務上之機密行 為，有礙於公平競爭，自應予以禁止。六、事業以不正當 限制交易相對人之事業活動為條件而與其交易之行為，不 僅使交易相對人之營業自由受到拘束，且會妨礙與交易相 對人從事交易之第三人之權益，致妨礙公平競爭，故應予 禁止。七、所謂無正當理由或不正當方法，應從其阻礙公 平競爭之性質加以解釋。通常應綜合行為人之意圖目的、 市場地位、所屬市場結構、商品特性及履行情況後，從維 持公平競爭秩序之觀點，個別加以判斷。八、參考日本獨 占禁止法第2 條第9 項及韓國限制獨占法第15條規定。」 第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他 足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」其立法理 由載稱：「一、本條為不公平競爭行為之概括性規定，蓋 本法初創，而不公平競爭行為之態樣繁多，無法一一列舉 ，除本法已規定者外，其他足以影響交易之欺罔或顯失公 平之行為，亦禁止之，以免百密一疏，予不法者可乘之機 會。二、本條規定之欺罔或顯失公平之行為，因依第41條 規定於處罰前，有改正之機會，且本條規定並無具體之犯 罪構成要件，有無違反本條規定將由公平交易委員會依實 際情事判斷，故其處罰方式僅限於適度之罰鍰而不宜科處 刑罰。」
④第六章「罰則」第41條（100 年11月23日修正公布前條文 ）規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得 限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處 新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止 、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其 停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新 臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為 或採取必要更正措施為止。」（本條88年2月3日修正前原 條文為：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得 限期命其停止或改正其行為；逾期仍不停止或改正其行為 者，得繼續限期命其停止或改正其行為，並按次連續處新 臺幣一百萬元以下罰鍰，至停止或改正為止。」）其80年
2月4日立法理由記載：「明定違反本法規定，經公平交易 委員會命令其改正或停止其行為而不從者之處罰規定。本 條後段規定因連續不改正或不停止其行為者，得連續處罰 之，俾加強行政處分效果。」88年2月3日修正立法理由載 稱：「一、依現行條文前段規定之執法經驗，違反本法之 事業存有可違法一次而不受處罰鍰之僥倖心理。為增強執 法效果，爰於本條前段增定得逕處罰鍰規定。二、配合『 先行政後司法』原則之採行並考量倘業者因違法行為所受 之不利益遠大於其原欲藉此獲取之利益，自可根本消弭業 者之違法『動機』，再參諸德、法等外國立法例及執法趨 勢，都大幅提高對違法業者之處罰金額。爰參考現行立法 例罰鍰最高額5 千萬元為罰鍰之上限標準，即後段規定罰 鍰上限金額提高至5 千萬元（50倍），前段得逕處罰鍰上 限則為2 千5 百萬元。三現行明定處罰鍰之法律中，多數 定有罰鍰下限，而未定有下限者，多因其罰鍰上限數額較 低。本法已大幅調高罰鍰上限金額，且原則上採『先行政 後司法』，爰明定罰鍰裁量權下限金額為5 萬元，連續處 罰時以10萬元為下限。四為防杜事業以先違法後停止之方 式為不公平競爭，爰增列公平交易委員會得限期命『採取 必要更正措施』之規定。」
⑤又公平交易法嗣於104 年2 月4 日經總統華總一義字第10 400014311 號令修正公布全文50條，再於104 年6 月24日 總統華總一義字第10400073861 號令增訂公布第47之1 條 條文。其中行為時公平交易法第24條條次變更為第25條內 容並未變更；至於前開公平交易法第41條則變更條號為第 42條：「主管機關對於違反第21條、第23條至第25條規定 之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施 ，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期 仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續 限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處 新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行 為或採取必要更正措施為止。」因此，本件原處分應適用 行為時（88年2 月3 日修正實施）之公平交易法第41條， 亦應敘明。
３、消費者保護法設有以下相關規定：
⑴第一章「總則」第1 條：「（第1 項）為保護消費者權益 ，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質，特制 定本法。（第2 項）有關消費者之保護，依本法之規定， 本法未規定者，適用其他法律。」第2 條：「本法所用名 詞定義如下：一消費者：指以消費為目的而為交易、使用
商品或接受服務者。二企業經營者：指以設計、生產、製 造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三消費關係： 指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係 。四消費爭議：指消費者與企業經營者間因商品或服務所 生之爭議。五．．．七定型化契約條款：指企業經營者為 與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定 之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕 、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。 八個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條 款。九定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條 款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。十．．．。 」第4 條、第5 條：「企業經營者對於其提供之商品或服 務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或 服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正 確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」「政府 、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費 者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與 權益。」第6 條：「本法所稱主管機關：在中央為目的事 業主管機關；在直轄市為直轄市政府；在縣( 市) 為縣( 市) 政府。」
⑵第二章「消費者權益」：
①第一節「健康與安全保障」第7 條：「（第1 項）從事設 計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商 品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務， 符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。（第2 項 ）商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之 可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。 （第3 項）企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費 者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明 其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」第7 條之1 ：「 （第1 項）企業經營者主張其商品於流通進入市場，或其 服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安 全性者，就其主張之事實負舉證責任。（第2 項）商品或 服務不得僅因其後有較佳之商品或服務，而被視為不符合 前條第一項之安全性。」本條立法理由載明：「．．．二 本條係參酌本法施行細則第5 條第3 項及第6 條之規定予 以增訂。因商品或服務責任，須商品於流通進入市場或服 務於提供時具有瑕疵，而使消費者受有損害，始有適用， 而商品或服務是否符合當時科技或專業水準可合理期待之 安全性，一般消費者多無法舉證，故明定企業經營者就『
符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性』負舉證責 任。三商品之瑕疵必須於製造者使商品流通之際，即已存 在，不能僅以嗣後有更優良之商品流通，即認定某一商品 具有瑕疵，以免妨害企業經營者改善商品之意願，爰參考 歐體關於產品責任之指令第6 條及本法施行細則第5 條第 3 項之規定，增列第2 項。」
②第二節「定型化契約」第11條：「（第1 項）企業經營者 在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。（第 2項）定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之 解釋。」第12條：「（第1項）定型化契約中之條款違反 誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。（第2項）定型 化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一 違反平等互惠原則者。二條款與其所排除不予適用之任意 規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務， 因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」第13條、 第14條：「（第1 項）定型化契約條款未經記載於定型化 契約中者，企業經營者應向消費者明示其內容；明示其內 容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費 者同意受其拘束者，該條款即為契約之內容。（第2 項） 前項情形，企業經營者經消費者請求，應給與定型化契約 條款之影本或將該影本附為該契約之附件。」「定型化契 約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者 所得預見者，該條款不構成契約之內容。」第15條、第16 條：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款 之約定者，其牴觸部分無效。」「定型化契約中之定型化 契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者， 除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為 有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。 」第17條：「（第1 項）中央主管機關得選擇特定行業， 公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。（第2 項）違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效 。該定型化契約之效力，依前條規定定之。（第3 項）企 業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。 」
⑶消費者保護法施行細則第一章「總則」第1 條、第2 條規 定：「本細則依消費者保護法第六十三條規定訂定之。」 「本法第二條第二款所稱營業，不以營利為目的者為限。 」第二章「消費者權益」第一節「健康與安全保障」第4 條規定：「本法第七條所稱商品，指交易客體之不動產或 動產，包括最終產品、半成品、原料或零組件。」第二節
「定型化契約」第12條規定：「定型化契約條款因字體、 印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不 構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內 容。」第13條、第14條規定：「定型化契約條款是否違反 誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約 目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。」「 定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原 則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消 費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時， 應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費 者之情形者。」第15條規定：「（第1 項）定型化契約記 載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定 型化契約規定之適用。（第2 項）中央主管機關公告應記 載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容 。」
⑷預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項【90年9 月 3 日內政部（90）台內中地字第9083626 號公告訂定發布 全文2 點；並自91年9 月3 日起生效】壹、應記載事項： 「一、賣方對廣告之義務賣方應確保廣告內容之真實，本 預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停 車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。二、房地標 示及停車位規格．．．㈢車位部分：□法定停車位：1.買 方購買之停車位屬□自行增設停車位為地上( 面、下) 第 □獎勵增設停車位__層□平面式停車位、□機械式停車位 總停車位__個，該停車位，編號第__號車位__個，其車位 規格為長__公尺，寬__公尺，高_ 公尺( 可停放長__公尺 ，寬__公尺，高__公尺之車輛) ，另含車道及其他必要空 間，面積共計平方公尺(__ 坪) 。平面式停車位其誤差在 百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分、高未逾五 公分，視為符合規格；但機械式停車位其誤差在百分之一 以下且長未逾五公分、寬未逾二公分、高未逾二公分者， 視為符合規格( 建造執照核准之該層停車空間平面圖影本 如附件) 。2.買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停 車位者，雙方如應另訂該種停車位買賣契約書，其有關事 宜悉依該契約約定為之。三房地出售面積及認定標準：… …。四、共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算 ：㈠共同使用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□ 走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□ 機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□ 水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車
使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□__及依法 令應列入共同使用部分之項目(__ ) 。本「__」共同使用 部分總面積計平方公尺( 坪) 。㈡前款共同使用部分之權 利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計 算( 註：或以其他明確之計算方式列明) 。本「__」主建 物總面積計平方公尺(__ 坪) 。五、房屋面積誤差及其價 款找補：㈠房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部 分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦 理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條 第三項之規定計算。㈡面積如有誤差，其誤差在百分之一 以內者( 含百分之一) 買賣雙方互不找補；惟其不足部分 ，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部 分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至 百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且 雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（ 車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計 算之平均單價，無息於交屋時一次結清。㈢面積如有誤差 ，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的 者，買方得解除契約。六、……九、地下層共同使用部分 權屬：㈠本契約房屋地下室共__層，總面積__平方公尺（ 坪），除第四條所列地下層共同使用部分及依法令得為區 分所有之標的者外，其餘由賣方依法令以法定停車位應有 部分( 持分) 產權另行出售予本預售屋承購戶。㈡未購買 法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法 定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有部分（持 分）面積亦未含法定停車位之應有部分（持分）面積。除 緊急避難及公共設施維修等共同利益之使用及其他法律之 規定外，已確認並同意對本預售屋之地下室法定停車位應 有部分（持分），並無使用管理權等任何權利。十、…… 違約之處罰。貳、不得記載事項：一、不得約定廣告僅 供參考。二、出售標的不得包括未經依法領有建造執照之 夾層設計或夾層空間面積。三、不得使用未經明確定義之 『使用面積』、『受益面積』、『銷售面積』等名詞。四 、不得約定買方須繳回原買賣契約書。五、不得約定請求 超過民法第二百零五條所訂百分之二十年利率之利息。六 、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。」 ４、公寓大廈管理條例第1 條、第2 條規定：「（第1 項）為 加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例 。（第2 項）本條例未規定者，適用其他法令之規定。」 「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直
轄市政府；在縣( 市) 為縣( 市) 政府。」第3 條規定： 「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用 上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分 之建築物及其基地。二、區分所有：指數人區分一建築物 而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有 權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之 獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓 大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物， 而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分 經約定供特定區分所有權人使用者。六、約定共用部分： 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。七、……十二 、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良 好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。 」第53條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈 ，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區 者，其管理及組織準用本條例之規定。」第56條規定：「 （第1 項）公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附 專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示 之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。（第2 項） 前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議 訂定規約前，視為規約。（第3 項）公寓大廈之起造人或 區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定 ，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之 牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁 之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、 有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以 使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆 壁之厚度。（第4 項）第一項共用部分之圖說，應包括設 置管理維護使用空間之詳細位置圖說。（第5 項）……。 」第57條規定：「（第1 項）起造人應將公寓大廈共用部 分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護 手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械 設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人 推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委 員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及 各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。（ 第2 項）前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各 類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員 會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者， 主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人
再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」第58條 規定：「（第1 項）公寓大廈起造人或建築業者，非經領 得建造執照，不得辦理銷售。（第2 項）公寓大廈之起造 人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停 車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有 權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所 有權人權益之行為。」
５、綜合前舉公平交易法、消費者保護法及公寓大廈管理條例 （含立法理由）等相關聯規定整體觀察，可知： ⑴消費者保護法係為「保護消費者權益，促進國民消費生活 安全，提昇國民消費生活品質」而設；有關「消費者之保 護」，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。其 主管機關「在中央為目的事業主管機關；在直轄市為直轄 市政府；在縣( 市) 為縣( 市) 政府。」
①前開所稱「消費者」，指以消費為目的而為交易、使用商 品或接受服務者。所謂「企業經營者」，指以設計、生產 、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。稱「消費 關係」，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之 法律關係；謂「消費爭議」，指消費者與企業經營者間因 商品或服務所生之爭議。而「定型化契約條款」，則指「
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