規的制訂；由此，於此種情況下，依據沒有斟酌餘地的裁 量基準所為之裁量，即違反了法律的規定；同理實際決定 機關或公務員若無視個案要件，僅依裁量基準所為之裁量 ，即非合法之裁量，與憲法所示之比例原則不符，應先敘 明。再按101 年7 月19日修正發布，同年8 月1 日施行之 （行為時）統一裁罰基準第2 點丙類違規事件9 規定：「 一、依違規次數處罰如下，並於處罰同時以書面通知限期 30日內改正：……7.第7 次以上處20萬元以上30萬元以下 罰鍰。……」上開裁量基準乃被上訴人為行使不動產經紀 業管理條例所授與之裁量權及為使個案處理法律適用一致 、符合平等原則等目的，以為裁量權行使之準據，其中「 ……7.第7 次以上處20萬元以上30萬元以下」核屬抽象性 之「典型案件」，因此被上訴人據以裁罰，核無裁量逾越 或裁量怠惰之違法，亦應先予敘明。
（二）經查，上訴人為不動產經紀業者，於其公司網站刊登之系 爭廣告，記載所銷售之房屋類型為「住宅」，惟依系爭使 用執照所載土地使用分區為第三種工業區，用途為策略性 產業（資訊服務業），因此系爭廣告內所銷售之房屋用途 標示確與事實不符，違反不動產經紀業管理條例第21條第 2 項規定，且上訴人係第7 次違反前揭條例，被上訴人乃 依同條例第29條第1 項第3 款及（行為時）統一裁罰基準 第2 點丙類違規事件9 規定，以原處分處上訴人20萬元罰 鍰等情，為原審依調查證據之辯論結果，依法認定之事實 。原判決以不動產經紀業管理條例第21條所保護之對象為 不特定之消費者，綜合觀察系爭廣告整體效果，足使消費 者誤認系爭不動產雖位於第三種工業區，但可合法供作一 般住宅使用，上訴人縱已表明系爭土地使用分區為第三種 工業區，然系爭廣告顯未充分揭示該資訊之實質內涵，甚 且刊登物件類型為「住宅」，即難認以一般購宅消費者之 理解能力，可就系爭廣告所示使用用途有完整之認識，實 易使消費者誤認系爭不動產可供一般住宅使用，並據此認 知作成交易決定；上訴人就其系爭廣告內容表示建築物之 用途顯與使用執照所載不符，亦即系爭廣告內容與事實不 符，已違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，至 臻明確，被上訴人依同條例第29條第1 項第3 款規定，處 上訴人罰鍰20萬元，於法核無違誤；並就上訴人在原審之 主張如何不足採等事項，均已敘明其得心證之理由，並無 違反證據法則或論理法則等情事。原判決因而駁回上訴人 在原審之訴，經核其所適用之法規與該案應適用之法規並 無違背，與解釋、判例，亦無牴觸，並無所謂原判決有違
背法令之情形。
（三）再按上揭不動產經紀業管理條例第21條規定，其主要立法 目的乃在課以不動產經紀業者揭露正確資訊之義務，俾使 一般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，再為 是否委託經紀業者進行交易之決定，以達保障不特定消費 者權益及建立交易秩序之目的。而廣告內容是否與事實不 符，應以不動產經紀業者使用廣告時之客觀狀況予以判斷 ，不動產經紀業者使用廣告時，已預知或可得知其日後給 付內容無法與廣告相符，則其廣告即有虛偽不實。且按不 動產經紀業管理條例第21條之廣告內容是否與事實相符， 以該廣告之內容合併觀察之整體印象及效果，足以影響具 有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定為 已足，故應考量廣告內容與實際狀況之差異程度、是否足 以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交 易決定等。查本件上訴人為銷售其所受託居間之系爭不動 產，依卷附使用執照存根記載（見原審卷第66-67 頁）， 土地使用分區為第三種工業區，核准用途為策略性產業， 依臺北市土地使用分區管制自治條例第36條規定，該區不 得供住宅使用，而上訴人卻於系爭廣告上標明：「戶數少 居住品質佳」、「3 房/2廳/3衛/1室」、「生活圈資訊： 鄰近小學（非指學區）潭美國小、鄰近中學（非指學區） 三民國中、鄰近市場大潤發」、「類型：…住宅…」等描 述性之字樣，有上訴人網站所刊登之系爭廣告在卷足憑（ 見原審卷第24頁），此為原判決依法認定之事實，核與卷 內所附證據相符，與證據法則或經驗法則等無違。參以房 屋銷售廣告所描述之建物之地段、外觀、整體環境、平面 格局、生活圈資訊等情狀，為影響消費者承購與否交易決 定之因素，系爭不動產之土地使用分區為第三種工業區， 依法不得作住宅使用，系爭廣告對所銷售之不動產之用途 為上開描述，實易使消費者誤認系爭不動產可供一般住宅 使用，並據此認知作成交易決定，自足以引起一般大眾錯 誤之認知或決定。又一般消費者對廣告之認知，大多皆為 廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可 合理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，因此， 不動產經紀業者於廣告上提供之相關資訊，以爭取相關大 眾與其交易時，自應盡其注意義務妥為規劃，確保廣告之 真實，以避免消費者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容 ，產生錯誤之認知與決定；上訴人為不動產經紀業者，於 刊載系爭廣告時，竟未加注意而為上揭不實之記載，自難 解免其故意或過失之責，且本件原處分乃被上訴人對上訴
人第七次裁罰。因此原判決認上訴人就其系爭廣告內容表 示建築物之用途顯與使用執照所載不符，亦即系爭廣告內 容與事實不符，已違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，洵屬有據。上訴意旨主張：原判決漏未審酌系爭 廣告內容是否已侵害不動產經紀業管理條例第1 條及第21 條第2 項之立法精神及保護目的，誤將系爭廣告認定為不 實廣告，實有判決適用法規不當之違法云云；及系爭廣告 內容並非影響消費者承購與否交易決定之因素，且廣告內 容使用文字為「戶數少居住品質佳」並無記載類型為「住 宅」；另上訴人依據系爭使用執照使用分區之記載，忠實 刊登於廣告內並註明「第三種工業區」，廣告之內容係對 於不動產之客觀環境描述，符合廣告處理原則第6 點規定 ，且上訴人依據委託人提供之資料及訊息銷售不動產，並 於廣告中載明現況使用之事實，其所為之廣告內容確實與 銷售內容相符，並無不實云云；另系爭廣告本諸交易資訊 愈豐富愈有利交易相對人為合理判斷之原則，並無誤導消 費者作出交易之決定；且本件上訴人並不具有故意、過失 ，原處分亦違反行政罰法第7 條規定，原判決見未及此， 逕認系爭廣告為不實廣告，維持原處分，其認定事實顯嚴 重錯誤，有事實與理由矛盾，及適用法則不當之違背法令 云云，參照上開說明，核均不足採。
（四）再按行為時統一裁罰基準第2 點丙類違規事件9 規定，如 前述，並未違反法律保留原則，亦無逾越法律授權，至上 開規定將行為人違規次數列為裁罰額度之審酌因素，亦核 與比例、平等原則及不當聯結禁止等法律原則無違，與行 政罰法第18條應考慮之因素又相符，因此上訴人稱被上訴 人依上開規定裁罰違法云云，本有誤會。次查本件上訴人 違規情狀，屬「典型案件」，因此被上訴人據前開裁罰基 準裁量，亦無裁量逾越或裁量怠惰之違法。且查被上訴人 考量上訴人為國內知名不動產經紀業者，竟將不得供住宅 用途使用之系爭不動產，誤導潛在消費者認為可供「住宅 」使用，使潛在消費者將來可能因系爭不動產之使用用途 不符規定，而遭主管機關裁罰及其他不可預期之重大損失 ，其違規情節非輕，上訴人本件係第7 次違反前揭條例規 定之主觀違規等一切情事，以原處分裁罰20萬元罰鍰，經 核尚無違誤，原判決予以維持，亦無不合。上訴意旨主張 原判決援引不具法律或自治條例性質之統一裁罰基準，維 持原處分，違反行政罰法第4 條規定云云；及（行為時） 統一裁罰基準以上訴人「歷年」累計「違規次數」決定裁 罰下限及金額，違反平等原則及比例原則；且原處分機械
式適用行為時統一裁罰基準，未區別不同違規行為態樣， 遽將上訴人歷年所有違反不動產經紀業管理條例第29條第 1 項第3 款各類違法類型，合併計算累計違規次數，未考 量行政罰法第18條第1 項規定，且未詳述裁量理由，有違 合義務裁量之精神，亦違反不當聯結禁止原則，顯有裁量 怠惰及裁量濫用之違法，原判決非但理由不備，且顯有違 背法律保留原則及行政罰法第18條第1 項之違背法令云云 ；核均無理由。
（五）再按撤銷之訴之訴訟標的，為原告主張行政機關之處分違 法並損害其個人權利或法律上利益，行政法院之任務在於 審查行政處分是否以其發布時之事實及法律狀態為據，進 而判斷有無違法及損害原告權益，並決定其撤銷與否。在 行政處分發布後事實或法律狀態變更，既非原處分機關作 成時所能斟酌，自不能以其後出現之事實或法律狀態而認 定原處分為違法。故撤銷訴訟判斷行政處分合法性之基準 時，為原處分發布時之事實或法律狀態（最高行政法院92 年度判字第1331號判決要旨參照）。本件被上訴人審認系 爭廣告內所銷售之房屋用途標示確與事實不符，違反不動 產經紀業管理條例第21條第2 項規定，且上訴人係第7次 違反前揭條例，乃依同條例第29條第1 項第3 款及適用行 為時統一裁罰基準第2 點丙類違規事件9 規定，以原處分 （102 年11月26日）裁處上訴人20萬元罰鍰，於法核無違 誤。上訴意旨主張被上訴人於103 年2 月18日以北市地權 字第10330553900 號令修正統一裁罰基準，改以「同一年 度」違規行為次數，作為累計違規之認定期間，亦足證明 （行為時）統一裁罰基準違法不當，原判決漏未審酌，亦 有判決理由不備之違法云云，乃其法律見解之歧異，尚難 憑採。
九、綜上所述，原判決已說明其認定事實之依據及得心證之理由 ，對上訴人在原審之主張如何不足採之論證取捨等事項，亦 詳為論斷，對於本件應適用之法律所持之見解，核無違誤， 且無判決不適用法規、判決理由不備或判決理由矛盾之情形 。上訴人仍執前詞指摘原判決違誤，核屬其法律上之歧異見 解，要難謂為原判決有違背法令之情形。上訴論旨，指摘原 判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。十、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第236 條之2 第3 項、第255 條第1 項、第98條第1 項前段，判決如主文 。
中 華 民 國 104 年 5 月 6 日 臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 黃本仁
法 官 林妙黛
法 官 洪遠亮
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 6 日 書記官 陳德銘
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