社團之定位，依其對內或對外關係而有不同，即言之，於對 內之關係上，應準用（按：類推適用）社團之規定，於對外 之關係上，應準用（按：類推適用）合夥之規定。」（呂太 郎，無權利能力之社團，民事訴訟法之基本理論〈一〉，第 42、43頁、施啟陽，民法總則，第122 頁、姚瑞光，民法總 則論，第112 、113 頁參照），又「合夥之事務約定由合夥 人中數人執行者，不惟其內部關係，依民法第671 條第2 項 應由該數人共同執行之，即民法第679 條所規定之對外關係 ，依民法第168 條，亦應由該數人共同為代理行為，若僅由 其中一人為之，即屬無權代理行為，非經該數人共同承認， 對於合夥不生效力，經最高法院28年上字第1532號判例要旨 闡釋甚明。據此，神明會於對外關係上應準用合夥之規定， 由管理人數人共同為代理行為，若僅由其中一人為之，即屬 無權代理行為。故被告辯稱本件可類推適用民法第27條關於 董事代表權之規定而認各管理人均得對外代表原告云云，當 屬無據。
⒎況按法人應設董事。董事有數人者，法人事務之執行，除章 程另有規定外，取決於全體董事過半數同意。董事就法人一 切事務，對外代表法人。董事有數人者，除章程另有規定外 ，各董事均得代表法人，民法第27條第1 項、第2 項規定甚 明。是以，民法第27條第2項規定「各董事均得代表法人」 ，係指該項法人事務，經全體董事過半數同意後（第一項規 定），得由一名董事代表法人對外為行為（第二項規定）〈 施啟陽，民法總則，第141 頁參照〉。是縱令神明會管理人 之對外權限，得類推適用民法第27條第2 項後段之規定，由 管理人單獨對外代表神明會（假設語），亦需該事務之執行 ，業經全體管理人過半數同意後，始得為之，否則仍對神明 會不生效力自明。
⒏至被告辯以「原告88年11月14日之規約書，其中第捌點記載 ：『…』等語，可知該規約並無限制收租為必須經共同為之 ，杜文源既為神明會當時管理人，…依該會規約書…，…有 權代表原告神明會向被告收取租金」云云，亦不可取，蓋： ⑴原告之規約既係88年11月14日始決議通過生效，而被告辯稱 乃辯稱潘張素真數十年來均向原告給付租金，是以，原告之 管理人是否有權向其收取租金，自不能溯及地以該規約作為 判斷之準則，乃屬當然。
⑵次按代理人有數人者，其代理行為應共同為之。但法律另有 規定或本人另有意思表示者，不在此限，民法第168 條定有 明文。是縱令該規約得作為判斷本件原告管理人對外權限之 準據（假設語），惟該規約既未明訂上訴人選任有數管理人
時，任一管理人得單獨對外為代理行為，則依前揭民法關於 共同代理之規定，即應由全體管理人共同為代理行為自明。 ㈧末以，被告提出原告97年4 月27日之會員大會記錄，辯稱「 足證前管理人杜文源有權代表原告杜姓天上聖母神明會處理 系爭610 地號土地收取事宜。……。倘前管理人杜文源未經 原告其他管理人同意擅自向被告收取租金，神明會會員或其 他管理人豈有不對神明會前管理人提告之理。又原告與被告 間倘若無不定期限之租賃關係，原告管理人豈會在大會中說 明與地上物人租金過高問題已委請律師處理，會員間又豈會 追認每年分得之租金收入」云云，均係出於被告個人主觀之 推測，委不可採：
⒈於上開會員大會記錄中，記載已委請律師處理原告與地上物 所有權人間就租金所生之爭議乙節，並不能證明杜文源有權 代理原告向被告收取地租，因杜文源並未告知與會之會員其 個人有向地上物所有權人為給付地租之通知、及其收租之詳 情，自無從僅憑杜文源於該次會員大會中報告已委請律師處 理與地上物所有權人間所謂之租金爭議等情，逕認杜文源有 權「單獨」向地上物所有權人為給付地租之通知。蓋杜文源 於會員大會中乃報告原告之「會務」，而未限於其個人單獨 負責之部分，故杜文源是否於會員大會中向與會者報告、說 明該項會務，核與伊是否有權單獨處理該項會務無關。 ⒉其次，如上所述，杜文源並未於會員大會中向與會者報告其 收租之詳情，其他管理人與會員自無從得知系爭土地上存有 如何之使用關係，與會之會員僅係藉由監察人對於原告該年 度收支查核之報告知悉渠等該年度可分得之收益數額而已， 實不能認與會之會員對於所謂之租賃關係存有追認之意思， 故被告以上開會員大會記錄為證，遽謂兩造間必有不定期租 賃關係存在，否則與會之會員其會追認每年分得之租金云云 ，洵屬誤會，並不可採。
⒊況且，被告乃辯稱兩造間「數十年」來均存有不定期租賃關 係云云，而上開會員大會記錄卻係作成於97年4 月27日，是 自無從以數十年後之會員大會記錄推認數十年前原告之全體 會員有無授權管理人出租系爭土地予潘張素真，毋寧為自明 之理。另以，數十年間，原告之管理人及會員均幾經更替， 近期之管理人實不知數十前原告與潘張素真間是否締結有效 之不定期租賃契約，無非僅係沿襲前任管理人關於會務之處 理；至會員更不知系爭土地之使用情形為何，渠等僅知悉每 年度均可分得一定比例之收益而已，故不能徒以杜文源因誤 認系爭租賃關係為有效而委請律師處理與地上物所有權人間 關於地租所生之爭議、及會員每年度均有分領系爭土地之收
益，遽謂兩造間必存有不定期租賃關係。
⒋再者，原告既選任一至三位管理人為全體會員管理會產，則 管理人對於會產之管理情形，當較其餘會員瞭解，從而，管 理人如未確實向會員大會報告財產管理之情形，會員自亦無 由知悉，更遑論依法究責。又杜文源具有財務管理權限、負 責為原告計算收支，是持有原告收入來源之相關資料，其如 未就原告收入之事務提出與其餘管理人共同討論，其餘管理 人亦不致就過往以來之原告收入情形主動質問杜文源。準此 ，被告辯以如管理人未經允許擅自向被告收取租金，原告會 員或其他管理人豈有不追究其責任之理云云，洵屬不當理解 原告會務之處理下所生之悖理推測，自無可採。 ㈨綜上所述，就兩造間是否存有不定期租賃關係之爭點，所應 探究者，乃原告之管理人曾否經全體會員以書面授權，而有 權代理原告與潘張素真締結所謂之不定期租賃關係乙節。觀 諸被告迄今提出之相關證明，縱堪以認定原告之管理人與被 告間授受地租之事實（假設語），然原告之管理人與潘張素 真、被告間授受地租之事實，並不能依經驗法則而推論不定 期租賃關係發生所需之上開要件事實，被告又不能提出其他 證據證明之，自不能謂被告已盡其本件應負擔之舉證責任， 而得可認定被告乃有權占有系爭土地。據此，被告既不能證 明其取得系爭土地之占有，係具有合法權源，則原告請求伊 返還因無權占有而受相當於租金之不當得利，即屬適法，應 予准許。
㈩系爭土地面積88平方公尺，是被告與游垂賢96至98年間因無 權占有原告所有系爭土地全部而受有相當於租金之不當得利 ，共計1,964,160 元（計算式：系爭土地每平方公尺申報地 價148,800元×88平方公尺×年息5%×3）。又被告就系爭地 上建物僅有應有部分1/2 ，故被告所應返還之不當得利範圍 即係上開96年至98年間利息總額之1/2 ，計982,080 元。其 間被告於99年1 月5 日及訴外人潘張素真於97年12月30日、 96年12月31日雖向原告共計支付691,920 元，惟就其餘290, 160 元之不當得利則拒不返還。為此提起本件訴訟，並聲明 ：㈠被告應給付原告290,160 元，及自支付命令送達之翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請 准宣告假執行。
證據：提出松山區○○段○○段617 地號土地登記謄本、松 山區○○段○○段796 建號建物登記謄本、臺北市松山區公 所98年12月29日及98年4 月29日函及所附神明會杜姓天上聖 母會員名冊及管理人變更備查、臺北市松山地政事務所異動 索引電子謄本、臺北市○○區○○段七小段617 地號公告地
價及公告現值、土地登記謄本、台北市松山區公所83年6 月 10日北市松民字第10647 號函、92年11月7 日北市松民字 第09232128400 號函、台北市松山區公所97年6 月6 日北市 松民字第09731017800 號函、松山區○○段○○段618 地號 土地之使用同意書等件為證。
二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲 請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
㈠被告與原告至其將系爭617 地號土地移轉登記予訴外人賴清 宮前，始終存有租地建屋關係。是原告主張被告無權占有系 爭617 地號土地，應返還相當於租金之不當得利云云，顯無 理由：
⒈按租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如 無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害 社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，民法第42 6 條之1 增訂以前，實務上於此情形，認為其房屋所有權移 轉時，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建 築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃 關係存在，此參民法第426 條之1 增訂前所適用之最高法院 43年臺上字第479 號、48年臺上字第227 號、52年臺上字第 2047號判例意旨甚明。有鑑於此，民法遂於88年4 月21日增 訂第426 條之1 （89年5 月5 日施行），規定「租用基地建 築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於 房屋受讓人，仍繼續存在」，以杜紛爭。由上可知，租用基 地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人原則上應繼 受前手與基地所有人間之租賃關係，始終為租地建屋法律關 係所適用之定則。
⒉系爭617 地號土地至99年5 月5 日移轉登記予訴外人賴清宮 前，原屬原告所有，而訴外人即被告潘小玲之母潘張素真係 坐落同段796 號建物之所有權人，該建物所坐落之基地即為 上開617 地號土地，就上開土地訴外人與原告間數十年來均 存有租地建屋關係，此從原告於59年間，由當時唯一管理人 杜天來以原告之名義，向訴外人徐欽穆，就系爭建物提起增 加租金之訴，經本院59年度訴字第3636號民事判決後，業經 最高法院60年度台上字第3623號判決確定在案即可證明。而 徐欽穆於77年5 月25日將系爭796 建號建物讓與潘張素真， 潘張素真再於84年8 月30日將系爭建物讓與被告，依上開最 高法院43年臺上字第479 號、48年臺上字第227 號、52年臺 上字第2047號判例意旨，原告與訴外人潘張素真間之租地建 屋關係，對於房屋受讓人即被告當然繼續存在。
⒊觀諸原告分別98年12月23日所寄發中和郵局第002283號存證 信函（其中正本寄給被告，副本寄給「卓忠三律師事務所」 ），於主旨記載「本杜姓天上聖母神明會以此函之送達，終 止與台端間之不定期租賃契約」，並於理由二記載「查本會 與台端就系爭土地，曾以口頭方式訂有不定期限之租地建屋 契約．．由本會提供系爭土地予台端建築臺北市○○路○段 731 、733 地號房屋，並由台端按年給付系爭土地總申報地 價百分之五租金予本會」，業已自認與被告間曾以口頭方式 訂有租地建屋關係，僅是就不定期租賃關係雙方是否須以書 面訂立新租約始為有效，原告得否片面終止不定期限之租地 建屋關係有所爭執。
⒋另原告與被告間存有租地建屋關係，亦可從被告歷年給付原 告之地租繳納證明得知。蓋觀諸被告歷年匯款單，被告確有 將租金匯往原告所指定之帳戶，已足以證明雙方存有不定期 之租賃關係。蓋衡諸原告每年向被告收取大筆金額，倘若原 告認為被告無權占有系爭617 地號土地，焉有不表示反對之 意思表示，反而陸續收取被告租金之理？是原告否認與被告 間存有不定期限租地建屋關係云云，顯然違反經驗法則。 ⒌且觀諸原告前任管理人杜天來所簽發82年度地租收據及管理 人杜文源要求訴外人潘張素真給付租金之明細單，內容言明 「本年度收『地租』明細單」，更益加證明自訴外人潘張素 真開始即與原告間存有不定期限基地租賃關係，否則何須載 明「地租」明細單。
⒍另倘若如原告主張被告係無權占有系爭617 地號土地，理應 請求被告拆屋還地，原告管理人豈可能簽發租金已繳納之收 據予被告，甚至「主動」以所謂「地租」明細單要求被告給 付「地租」予原告，甚至還在本訴訟請求被告給付租金差額 ，且原告又豈會收受上開租金？
⒎原告另辯稱縱原告前管理人杜文源曾發函被告繳納租金及兌 領租金云云，亦屬個人行為，對原告不生效力云云。惟查： ⑴按董事就法人一切事務，對外代表法人。董事有數人者，除 章程另有規定外，各董事均得代表法人，民法第27條第2 項 定有明文。次按神明會既屬無權利能力之社團，關於管理人 之任免，應類推適用民法關於社團法人董事之規定，由會員 大會任免之，最高法院著有96年度台上字第884 號、97年度 台上字第2493號判決可資參照。另依臺灣民事調查報告第71 2 頁記載「法人於法令及法人性質之限制範圍內有享受權利 、負擔義務之能力。又董事就法人一切事務，對外代表法人 ，此為民法第26條及27條所明訂。此項規定，對於無權利能 力之神明會亦應類推適用」。
⑵職是，最高法院及臺灣民事習慣調查報告就神明會之性質， 已揭櫫屬無權利能力之社團，則神明會管理人之代表權，應 類推適用民法第27條第2 項關於社團法人董事之規定，各管 理人均得對外代表神明會。
⑶觀諸原告另案訴請訴外人陳志弘返還不當得利訴訟中（案號 為99年度北簡字19043 號），該院依職權函查臺北市政府民 政局有關原告之申請登記管理人資料，參以該申請登記資料 內容可知，原告係於83年6 月10日將管理人杜天來申請變更 登記為管理人杜文源、杜錦榮及杜宗惠，嗣於97年6 月6 日 申請變更登記為杜文源及杜宗惠，後於98年4 月29日以杜文 源於98年3 月17日死亡為由申請變更登記為杜宗惠，有臺北 市政府民政局100 年1 月26日北市民宗字第10000240200 號 函可憑，足見前管理人杜文源於96、97年至98年3 月17日其 死亡止期間，均為原告登記之選任管理人。再者，而上開函 附原告88年11月14日規約書，其中第捌點記載：「本會管理 人以選任會員一至三人擔任，負責本會天上聖母及創會八位 先組之祭拜、祭祀事宜，並負責本會財產之管理、收益、出 售等一切事宜及處理全部之會務．．」等語，可知該規約並 無限制收租行為必須經共同為之。是杜文源既為神明會當時 管理人，不論依該會規約書，抑或依據最高法院判決意旨及 臺灣民事習慣調查報告，皆有權代表原告神明會向被告收取 租金。
⑷況原告前管理人杜文源之女兒杜美珠於原告另案訴請其他地 上物人返還不當得利案件（案號為99年度北簡字第19044 號 ），已證稱其父親保管神明會的章及存摺，且由其代表其他 管理人負責收受租金事務「（法官問：你父親擔任原告的管 理人多久時間？）證人答：做十幾年。（法官問：這十幾年 是否是一直到你父親去世前，是否都由他負責原告的相關事 務包括財務？）證人答：是。（法官問：你父親有無保管神 明會的章及存摺？）證人答：有。（法官問：你說你有收過 支票，支票是存到什麼戶頭？）證人答：應該是存到原告的 銀行帳戶，但是我不記得是交給我父親後是否有幫他去跑銀 行（法官問：在你父親去世的時候，還有無其他的管理人？ ）證人答：有，知道有三個，但是是我父親代表在處理。（ 法官問：原告的銀行存簿及章是否都是你父親擔任管理人時 由他負責保管？）證人答：是」。
⑸另觀諸原告於另案民事答辯㈣狀（案號為97年度重上字第53 4 號）所提出97年4 月27日杜姓神明會會員大會紀錄，於主 席報告記載：「因地租我們（地主）自行申報太高，故承租 戶部分不讓我們漲價，故已委託律師處理云云，及監察人報
告記載該年：「每房分得60萬」，除可證明系爭617 號土地 之出租必定經過杜姓神明會會員大會之授權外，亦足證前管 理人杜文源有權代表原告杜姓神明會處理系爭617 地號土地 租金收取事宜。蓋原告管理人每年必須將財務收支報告交由 監察人查核後，並由監察人說明每年租金之收取情形及各房 該年得分得之租金數額。倘會員大會未授權管理人出租系爭 617 地號土地予被告，前管理人杜文源未經原告同意擅自向 被告收取租金，神明會會員豈有不對神明會前管理人杜文源 提告之理。又原告與被告間倘若無不定期限之租地建屋關係 ，原告管理人又豈會在大會中說明與地上物人租金過高問題 已委請律師處理，會員間又豈會追認每年分得之租金收入。 ⑹故前管理人杜文源既為原告管理人之一，自有權代表原告神 明會通知被告繳納租金及兌領租金，對原告當然發生效力。 況被告依約繳納租金予原告，業已發生債務清償之效力，原 告租金係委託何人所兌領，係原告與管理人間之內部關係， 要與被告無涉，自不得執此謂被告繳納租金，對原告不生效 力。
㈡原告與被告間歷年來皆約定以公告地價80% 做為申報地價， 以申報地價5%做為租金之金額，故原告違反雙方約定，請求 96年至98年相當於租金之不當得利差額部分，顯非可採： 按被告與原告間存有租地建屋關係，且歷年來皆約定以公告 地價80% 做為申報地價，以申報地價5%做為租金之約定。然 原告自96年至98年卻突然將租金從公告地價80% 調升為120% 做為申報地價，並以調升後之申報地價5%請求被告給付，顯 然已違反雙方就租金金額之約定，故原告主張被告應給付租 金差額云云，顯非可採，更無不當得利之問題。 ㈢原告主張原告全體會員向管理人所為締結不定期租賃契約之 授權，依以書面為之云云，惟民法第531 條、第422 條規定 ，僅委任訂立逾1 年之定期不動產租賃契約，該委任契約始 應以字據及書面為之，不定期限租地建屋關係自不適用。查 原告自訴外人潘張素真起，雙方就系爭617地號土地即存有 不定期限租地建屋關係，故處理權之授與自無須以書面為之 ，原告之主張顯非可採。
㈣依原告於98年3 月3 日、98年12月23日、99年2 月9 日所寄 發之存證信函，足證原告與被告間存有不定期限租地建屋關 係。是原告主張雙方未存有不定期限租地建屋關係云云，顯 無可採：
⒈觀諸原告杜姓神明會於98年3 月3 日委由勁業法律事務所連 鳳翔律師所寄發三重正義郵局第01030 號存證信函，於說明 ㈠㈡㈣記載「㈠緣台端使用本會即神明會杜姓天上聖母之土
地，地號為臺北市○○區○○段七小段617 地號在案。㈡查 ，依土地法第105 條及97條規定，暫以申報總地價計算時， 合計應繳納地租金額為．．、㈣依上開說明及為免雙方嗣後 應訴之煩，煩請台端於文到七日內，立刻與杜文源先生或連 鳳翔律師聯繫，依約繳納地租」足認自被告之母潘張素真起 ，即與原告存有不定期限之租地建屋關係，僅是就原告片面 調整租金金額被告有所爭議。
⒉此外，另觀諸原告分別於98年12月23日所寄發中和郵局第00 2283號存證信函（其中正本寄給被告，副本寄給「卓忠三律 師事務所」），於主旨記載「函請台端於文到五日內，儘速 至本杜姓天上聖母神明會委任之卓忠三律師事務所，就台端 所承租之臺北市○○區○○段七小段617 地號土地，與本杜 姓天上聖母神明會簽訂書面之新租賃契約，若屆期未簽訂完 成，雙方之原租賃契約將於98年12月31日因屆期而終止」， 並於說明二記載「查本會與台端就系爭土地曾以口頭方式訂 有租地建屋契約，約定98年1 月1 日至98年12月31日止，由 本會提供系爭土地予台端建築臺北市○○路○段729 地號房 屋，並由台端按年給付系爭土地總申報地價百分之五租金予 本會」及99年2 月9 日所寄發中和秀山郵局第000037號存證 信函，於主旨記載「本杜姓天上聖母神明會以此函之送達， 終止與台端間之不定期租賃契約」，並於說明二提及「查本 會與台端就系爭617 地號土地，曾以口頭方式訂有不定期限 之租地建屋契約，且該租地建屋契約依契約目的，應解為訂 有一年以上之租賃契約，始符合契約目的．．若台端未與本 會以書面訂立租賃契約，該租賃契約之期限即不得逾一年期 限．．」，亦可得知原告與被告間以口頭方式存有不定期限 租地建屋關係，僅是就不定期租賃關係雙方是否須以書面訂 立新租約始為有效，原告得否片面終止不定期限之租地建屋 關係有所爭執。
⒊綜上，原告既已於上開98年3 月3 日、98年12月23日、99年 2 月9 日三封存證信函，自認從被告之母潘張素真以來，雙 方存有不定期之租地建屋關係，豈可臨訟全然扭曲事實主張 雙方未存有不定期之租地建屋關係。
⒋至於原告辯稱僅於98年1 月1 日至98年12月31日提供系爭61 7 地號土地予被告建築房屋云云。然觀諸98年3 月3 日委由 連鳳翔律師所發三重正義郵局第01030 號存證信函，業已自 陳欲向被告追討片面調整之租金，顯見兩造存有不定期限租 地建屋契約，殆無疑義。故原告之主張，實屬無稽。 ⒌再者，原告辯稱98年3 月3 日委由勁業法律事務所連鳳翔律 師所寄發三重正義郵局第01030 號存證信函不能證明杜文源
及杜宗惠曾委託連鳳翔律師發函催告潘張素真繳付租金云云 。惟查，原告於鈞院95年度重訴字第1307號土地所有權移轉 登記案件及97年度訴字第3416號請求履行契約案件，皆委任 連鳳翔律師為其訴訟代理人，足見原告管理人杜文源及杜宗 惠必定委託連鳳翔律師代為處理發函催告潘張素真繳付租金 ，否則連鳳翔律師豈可能得知原告與被告間存有租地建屋契 約及租金等爭議，且律師倘非受原告管理人委任，豈有無故 寄發催繳租金之律師函予潘張素真之理，故原告之主張顯然 違背事實且與經驗法則相違。是原告主張杜文源及杜宗惠未 曾委託連鳳翔律師發函催告潘張素真繳付租金云云，顯屬臨 訟杜撰之詞，顯不可採。
㈤原告引用與本案性質不同之祭祀公業判決（82年度台上字第 212 號判決意旨）及合夥之判決，主張神明會應準用合夥之 規定，共同為代理行為，顯屬曲解最高法院之見解，顯不可 採：
⒈按最高法院96年度台上字第884 號、97年度台上字第2493號 及臺灣民事習慣調查報告，肯認神明會之性質，屬無權利能 力之社團，就神明會管理人之代表權，應類推適用民法第27 條第2 項關於社團法人董事之規定，理由在於社團性質之神 明會乃以會員為中心，且選任管理人代表會員為事實行為（ 例如：祭祀行為）及法律行為，與民法之社團法人之組成相 似，故參考臺灣當時之民事習慣法，認為無權利能力之社團 ，應類推適用民法第27條之規定。故社團性質之神明會，管 理人之代表權，應類推適用民法第27條第2 項關於社團法人 董事之規定，各管理人均得對外代表神明會，殆無疑義。 ⒉觀諸原告另案訴請同樣租地之陳志弘返還不當得利訴訟中（ 案號為99年度北簡字19043 號），該院依職權函查臺北市政 府民政局有關原告之申請登記管理人資料，參以該申請登記 資料內容可知，原告係於83年6 月10日將管理人杜天來申請 變更登記為管理人杜文源、杜錦榮及杜宗惠，嗣於97年6 月 6 日申請變更登記為杜文源及杜宗惠，後於98年4 月29日以 杜文源於98年3 月17日死亡為由申請變更登記為杜宗惠，有 臺北市政府民政局100 年1 月26日北市民宗字第1000024020 0 號函可憑，足見前管理人杜文源於96、97年至98年3 月17 日其死亡止期間，均為原告登記之選任管理人。再者，依上 開函附原告88年11月14日規約書，其中第捌點記載：「本會 管理人以選任會員一至三人擔任，負責本會天上聖母及創會 八位先組之祭拜、祭祀事宜，並負責本會財產之管理、收益 、出售等一切事宜及處理全部之會務------」等語，可知該 規約並無限制收租行為必須經共同為之。
⒊另觀諸原告於79年6 月16日召開會員大會，做成79年第1 次 會員大會會議紀錄（該次大會全體會員皆出席）。該次大會 於討論事項第二案，就管理人之權限，決議為：「辦理本會 所有不動產（如附件）一切事務、祭典或主管地政機關聲請 土地標示變更登記及向外出租等一切權利（但與承租人地上 權設定登記除外）」，顯見原告出租系爭617 地號土地除經 全體會員授權外，於該決議內容並無限制收租行為必須經共 同為之。
⒋是杜文源既為神明會當時管理人，不論依該會會員大會決議 、規約書，抑或依據最高法院判決意旨及臺灣民事習慣調查 報告，皆有權代表原告神明會向被告收取租金。是原告引用 與本案情況不同之祭祀公業判決（82年度台上字第212 號判 決意旨）及合夥之判決，主張神明會應準用合夥之規定，共 同為代理行為，顯屬曲解最高法院之見解，顯不可採。 ⒌故前管理人杜文源既為原告管理人之一，自有權代表原告神 明會通知被告繳納租金及兌領租金，對原告當然發生效力。 況租地建屋契約係存在於原告及被告間，被告依約繳納租金 予原告，進入原告所設立之帳戶，業已發生債務清償之效力 ，至於原告租金係委託何人所兌領，係原告與管理人間之內 部關係，要與被告無涉，自不得執此謂被告繳納租金，對原 告不生效力。
㈥依本院另案（100 年度簡上字第315 號）函請臺北市政府地 政處提供簡化各地政事務所請示案件處理研討會99年第1 次 會議紀錄及相關資料，可知原告業已自認與被告存有不定期 限租地建屋關係：
該案上訴人即原告現任管理人杜宗惠委任本案原律師陳玉民 及同事務所李佩琴律師，於99年1 月11日會議中主張「本案 土地所有權與建物所有權人間為租賃關係，雖無書面租賃契 約存在，但曾經法院判決確定，係不定期租賃關係，建物所 有權人於每年接獲土地所有權人通知後均按時繳付租金」， 且提出包含系爭617 地號土地在內共12筆土地出租情形說明 表，並於編號9 說明，自承被告及另一地上物人游垂賢於99 年1 月11日寄發存證信函予原告，表示雙方租約尚存在，並 提出被告、游垂賢寄發之台北永春郵局第279 號存證信函為 據，足證原告主張雙方未存有租地建屋關係，或以98年12月 23日寄發中和郵局第002283號存證信函辯稱兩造口頭定有租 地建屋契約之期限，僅從98年1 月1 日至12月31日止云云， 全屬臨訟杜撰、扭曲事實之詞。
㈦證據：提出松山區○○段○○段617 地號土地登記謄本及臺 北市松山地政事務所網路申領異動索引、松山區○○段○○
段796 建號建物登記謄本及臺北市松山地政事務所網路申領 異動索引、中和郵局存證號碼2283號存證信函、日盛銀行匯 款申請書收執聯、收據、地租明細表、本院99年度北簡字第 19044 號函及臺北市政府民政局100 年1 月26日北市民宗字 第10000240200 號函及所附原告登記資料、本院99年度北簡 字第19044 號言詞辯論筆錄、97年度重上字第534 號答辯㈣ 狀、中和郵局存證號碼2282、中和秀山郵局存證號碼43存證 信函、本院99年度北簡字第19660 號民事判決、三重正義郵 局存證號碼1030號、中和秀山郵局存證號碼000037號信函、 本院95年度重訴字第1307號及97年度訴字第3416號民事判決 、台北市松山區公所函所附杜姓天上聖母79年第一次會員大 會會議紀錄、本院59年訴字第3636號民事判決、最高法院60 年度台上字第3623號民事院決、建築改良物登記簿及讓渡書 、臺北市政府地政處100 年8 月29日及所附99年第1 次會議 紀錄及相關資料、臺北市松山地政事務所99年1 月29日北市 松地一字第09930141500 號函、臺灣士林地方法院100 年度 訴字第136 號民事判決等件為證，並聲請函三重正義郵局、 中和郵局等件為證，並聲請函三重正義郵局、中和秀山郵局 調閱原告寄予被告或被告之母之存證信函。
三、得心證之理由：
原告主張其於96年至98年間為臺北市○○區○○段七小段61 7 地號土地之所有權人，而被告則為座落系爭土地之松山區 ○○段七小段796 建號建物之所有權人，惟就系爭土地，被 告業給付原告691,920 元等情，為被告所不爭執，並有臺北 市松山地政事務所異動索引，建物登記謄本、土地登記謄本 在卷足稽，堪信為真實。至原告主張被告無法律上原因占有 系爭土地，並受有相當於租金之不當得利，則經被告以前詞 置辯。是本件爭點厥為：兩造於96年至98年間就系爭土地是 否存在不定期租賃關係，被告所有系爭建物占用系爭土地是 否為無法律原因？
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃 ，民法第421 條第1 項、第422 條分別定有明文。即民法之 租賃契約，係諾成契約，非以書面為要式，僅需當事人對於 租賃契約必要之點，即支付租金與標的物租與他方使用收益 等要件之意思表示一致，租賃契約即已成立生效。 ㈡經查，
⒈原告前於59年間，由管理人杜天來以原告名義，向系爭建物 原所有人即被告之母潘張素真之前手徐欽穆，就系爭建物提
起增加租金之訴，經本院59年度訴字第3636號民事判決後， 再經最高法院60年度台上字第3623號判決確定，其後徐欽穆 於77年5 月25日將系爭796 建號建物轉讓登記與潘張素真， 潘張素真再於84年8 月30日將系爭建物轉讓登與被告，有上 揭判決、讓渡書附卷為憑。而判決中臺北市○○段313-17地 號土地，重測後為寶清段七小段617 地號，即系爭土地，並 有土地登記謄本其他登記事項欄足稽，實堪認兩造間歷年來 存有不定期租賃關係。
⒉本院並審酌勁業法律事務所連鳳翔律師於98年3 月3 日所寄 發三重正義郵局存證號碼1030號存證信函，於說明㈠、㈡、 ㈣載明：㈠緣台端使用本會即神明會杜姓天上聖母之土地， 地號，臺北市○○區○○段七小段617 地號在案。㈡查，依 土地法第105 條及97條規定，暫以申報總地價計算時，合計 應繳納地租金額為．．、㈣依上開說明及為免雙方嗣後應訴 之煩，煩請台端於文到7 日內，立刻與杜文源先生或連鳳翔 律師聯繫，依約繳納地租」；及由原告杜宗惠於於98年12月 23日所寄發中和郵局第002283號存證信函，於主旨記載「函 請台端於文到5 日內，儘速至本杜姓天上聖母神明會委任之 卓忠三律師事務所，就台端所承租之臺北市○○區○○段七 小段617 地號土地，與本杜姓天上聖母神明會簽訂書面之新 租賃契約，若屆期未簽訂完成，雙方之原租賃契約將於98年 12月31日因屆期而終止」，並於說明二記載「查本會與台端 就系爭土地曾以口頭方式訂有租地建屋契約，約定98年1 月 1 日至98年12月31日止，由本會提供系爭土地予台端建築臺 北市○○路○段729 地號房屋，並由台端按年給付系爭土地 總申報地價百分之五租金予本會」，及99年2 月9 日所寄發 中和秀山郵局第000037號存證信函，於主旨記載「本杜姓天 上聖母神明會以此函之送達，終止與台端間之不定期租賃契 約」，並於說明二提及「查本會與台端就系爭617 地號土地 ，曾以口頭方式訂有不定期限之租地建屋契約，且該租地建 屋契約依契約目的，應解為訂有一年以上之租賃契約，始符 合契約目的．．若台端未與本會以書面訂立租賃契約，該租 賃契約之期限即不得逾一年期限．．」等語，所稱「租地建 屋契約」、「應繳納地租金額」、「按年給付系爭土地總申 報地價百分之五為租金予本會」等，堪認原告於起訴前實亦 認兩造間就系爭土地存有租賃關係。且依原告於上開存證信 函所示：該租地建屋契約，應解為定有1 年以上之租賃契約 ，始符合契約目的．．本會乃於98年12月間發函請求台端就 承租土地乙事，配合簽訂書面契約，惟均未獲回應等語，足 徵兩造間租賃契約之期限為1 年以上，且未立有書面契約，
則依首揭規定及說明，應認兩造間所存乃不定期租賃關係。 ⒊依卷附臺北市政府民政局100 年1 月26日北市民宗字第1000 0240200 號函所附原告之歷年申請登記管理人資料，可知， 原告係於83年6 月10日申請登記管理人為杜文源、杜錦榮及 杜宗惠，嗣於97年6 月6 日申請更登記為杜文源及杜宗惠， 後於98年4 月29日以杜文源於98年3 月17日死亡為由申請變 更登記為杜宗惠，足見杜文源於96年、97年至98年3 月17日 其死亡止期間，均為原告登記之選任管理人之一。再細繹上 開函附有關原告88年11月14日規約書，其中第捌點記載：「 本會管理人以選任會員一至三人擔任，負責本會天上聖母及 創會八位先祖之祭拜、祭祀事宜，並負責本會財產之管理、 收益、出售等一切事宜及處理全部的會務」等語，足認原告 之管理人係以會員選任方式，且授權管理人有對外負責財產 管理、收益之權限，故原告選任管理人對外以原告名義就原 告財產所為管理、收益之行為，自包含原告所有系爭土地締 結租賃契約之行為，且效力應及於原告會員全體。職是，杜 文源既為96年、97年及98年之管理人，依前揭規約規定，杜 文源應有權代理原告以原告名義與被告訂立租賃契約。至原 告主張：管理人應共同管理，不得僅以一人名義為之，故杜 文源一人所為代理原告與被告締結系爭不定期租賃契約屬無