臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 豐園建設股份有限公司
樓
法定代理人 壬○○
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理人 甲○○
被 告 林家豪即何林企業社（合夥）
何建業即何林企業社（合夥）
被 告 丑○○○○○○○
被 告 衣控服裝有限公司
法定代理人 庚○○
訴訟代理人 廖修譽律師
被 告 己○○○○○○○○
訴訟代理人 卯○○
被 告 塔拉多羅餐飲事業有限公司
法定代理人 子○○
被 告 富赫實業有限公司
樓
法定代理人 丙○○
被 告 戊○○
被 告 日天國際貿易有限公司
法定代理人 寅○○
被 告 邱秀恭即品銀精品店
被 告 嵐詩特國際企業有限公司
法定代理人 癸○○
被 告 乙○○
被 告 仕雅貿易有限公司
法定代理人 辛○○
訴訟代理人 張珮琦律師
複 代理人 呂紹聖
上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國95年11月15日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告林家豪即何林企業社、何建業即何林企業社應連帶給付原告
如附表㈡編號①所示之金額及利息。
被告丑○○○○○○○應給付原告如附表㈡編號②所示之金額及
利息。
被告衣控服裝有限公司應給付原告如附表㈡編號③所示之金額及
利息。
被告塔拉多羅餐飲事業有限公司應給付原告如附表㈡編號⑤所示
之金額及利息。
被告富赫實業有限公司及被告戊○○應連帶給付原告如附表㈡編
號⑥⑦所示之金額及利息。
被告日天國際貿易有限公司應給付原告如附表㈡編號⑧所示之金
額及利息。
被告邱秀恭即品銀精品店應給付原告如附表㈡編號⑨所示之金額
及利息。
被告嵐詩特國際企業有限公司及被告乙○○應連帶給付原告如附
表㈡編號⑩⑪所示之金額及利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用負擔比例如附表㈡所示。
本判決第一至八項得假執行；但被告林家豪即何林企業社、何建
業即何林企業社、被告丑○○○○○○○、被告衣控服裝有限公
司、被告塔拉多羅餐飲事業有限公司、被告富赫實業有限公司及
戊○○、被告日天國際貿易有限公司、被告被告邱秀恭即品銀精
品店、被告嵐詩特國際企業有限公司及被告乙○○如分別以附表
㈡所示之金額預供擔保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告己○○○○○○○○如附表㈢編號④所
示之金額及利息。
反訴被告應給付反訴原告仕雅貿易有限公司如附表㈢編號⑫所示
之金額及利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用負擔比例如附表㈢所示。
本判決第十二、十三項得假執行；但反訴被告如分別以如附表㈢
所示之金額預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
本件原告原以被告積欠臺北市○○路81號大世界大樓CD81商場
（下稱系爭商場）租金為由起訴，請求如附表㈠所示之金額與
利息，於查悉何林企業社（即被告①）為合夥組織後，加列另
名合夥人何建業為被告，嗣再變更聲明如附表㈠變更之內容，
核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。又
被告⑤塔拉多羅餐飲事業有限公司（下稱塔拉多羅公司）、⑥
富赫實業有限公司（下稱富赫公司）、⑧日天國際貿易有限公
司（下稱日天公司）、⑨邱秀恭即品銀精品店（下稱品銀精品
店）、⑩嵐詩特國際企業有限公司（下稱嵐詩特公司）及⑪乙
○○經合法通知，⑤塔拉多羅公司、⑨品銀精品店、⑩嵐詩特
公司及⑪乙○○未於言詞辯論期日到場，⑥富赫公司及⑧日天
公司未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所
列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告主張：（以下之金額均須外加5％營業稅）
㈠被告①林家豪即何林企業社、何建業即何林企業社（下稱何
林企業社）於民國93年5月12日簽訂設櫃承諾書，由原告提
供系爭商場1樓1-1號櫃位，自商場開幕營業日起1年，①何
林企業社同時簽發新臺幣（下同）10萬元（發票日為93年7
月31日）之支票作為進駐保證票，另按月給付管理費2,990
元、信用卡手續費、裝潢補助費（下稱裝補費）126,500元
（分12期攤還），並支付原告按營業總額之14％（下稱抽成
），如未達年度包底營業額200萬元，①何林企業社仍應補
足抽成差額。詎①何林企業社非但未給付包底抽成，甚於93
年11月15日撤櫃，理應補足如附表㈠編號①所示之金額。
㈡被告②丑○○○○○○○（下稱桃京名坊）於93年7月7日簽
訂租賃承諾書，由原告提供1樓1-12號櫃位，自商場開幕營
業日起2年，②桃京名坊同時簽發10萬元（發票日為93年7月
31日）之支票作為進駐保證票，另按月給付租金58,500元、
管理費5,070元、信用卡手續費、裝補費234,000元（分12期
）。詎②桃京名坊於93年12月31日擅自終止租約，計欠如附
表㈠編號②所示金額。
㈢被告③衣控服裝有限公司（下稱衣控公司）93年5月11日簽
訂設櫃承諾書，嗣於同年8月間簽訂廠商設櫃合約書，由原
告於93年8月13日起至94年8月12日期間提供1樓1-04號櫃位
，③衣控公司則簽發10萬元（發票日為93年7月31日）之支
票作為進駐保證票，另按月給付管理費4,335元、信用卡手
續費、裝補費198,000元（分12期攤還），並按營業總額21
％支付租金，如未達年度包底營業額280萬元，③衣控公司
仍應補足抽成差額，如有違約，應按月給付包底營業額2 倍
之違約金。詎③衣控公司未經原告同意即於93年12月31 日
撤櫃，理應補足包底抽成差額、管理費、信用卡手續費及裝
潢補助費，另應給付違約金（如附表㈠編號③）。
㈣被告④己○○○○○○○○（下稱巧將皮飾行）93年5月6日
簽訂設櫃承諾書，由原告提供1樓1-05號櫃位，自商場開幕
營業日起2年，④巧將皮飾行同時簽發10萬元（發票日為93
年7月31日）之支票作為進駐保證票，另按月給付管理費3,3
80元、信用卡手續費、裝補費91,000元（分12期攤還），並
按營業總額18％計付租金，如未達年度包底營業額216萬元
，④巧將皮飾行仍應按補足抽成差額。詎④巧將皮飾行擅於
93年12月31日撤櫃，自給付如附表㈠編號④所示金額。
㈤被告⑤塔拉多羅公司於93年7月7日簽訂租賃承諾書，由原告
提供2樓1號櫃位，自商場開幕營業日起5年，⑤塔拉多羅公
司同時簽發100萬元（發票日為93年7月31日）之進駐保證票
，另按月依包底營業額80萬元之12％計付租金、按每月營業
額加抽各1％計算之管理費、瓦斯水費暨空調及電費，並給
付18萬元之裝補費（分18期）。詎⑤塔拉多羅公司於94年2
月5日停止營業，應補足如附表㈠編號⑤所示金額。
㈥被告⑥富赫公司於93年5月10日簽訂設櫃承諾書，嗣於93年8
月30日邀同被告⑦戊○○為連帶保證人，另簽訂廠商設櫃合
約書，約定由原告提供1樓1-02號攤位，自93年8月13日起至
94年8月12日止，⑥富赫公司同時簽發10萬元（發票日為93
年7月31日）之支票作為進駐保證票，另按月給付按營業總
額1％計算之管理費、信用卡手續費、裝補費216,000元（分
12期攤還，嗣以備忘錄調降為每坪5萬元），並按營業總額
19％計付租金，如未達年度包底營業額250萬元，⑥富赫公
司仍應按補足抽成差額，如有違約，另應按月給付包底營業
額2倍之違約金。詎⑥富赫公司於94年2月28日擅自撤櫃，除
應與⑦戊○○連帶補足包底抽成、裝潢補助費，及至94 年1
月底欠款，另應連帶給付違約金（如附表㈠編號⑥、⑦）。
㈦被告⑧日天公司於93年8月6日簽訂廠商設櫃合約書，於93年
8月10日簽訂正式合約，由原告提供1樓1-04號櫃位，期限93
年8月13日起至94年8月12日止，⑧日天公司則簽發10萬元（
發票日為93年7月31日）之進駐保證票，另按月給付4,675元
管理費、信用卡手續費及55,000元租金與裝補費（嗣以備忘
錄調降），如有違約，另應按月給付包底營業額2倍之違約
金。詎⑧日天公司於94年2月28日擅自撤櫃，除應給付至94
年1月底之欠款、租金、管理費及信用卡手續費，另應給付
違約金（如附表㈠編號⑧）。
㈧被告⑨品銀精品店於93年8月10日簽訂廠商設櫃合約書，由
原告提供1樓1-15號櫃位，期限自93年8月13日至94年8月12
日止，⑨品銀精品店則簽發10萬元（發票日為93年7月31日
）之進駐保證票，另按月給付5,270元管理費、信用卡手續
費、裝補費10萬元（分12期攤還），並按營業總額20％計付
租金，如未達年度包底營業額270萬元，⑨品銀精品店仍應
按補足抽成差額，如有違約，另應按月給付包底營業額2倍
之違約金。詎⑨品銀精品店於93年12月10日擅自撤櫃，除應
給付至93年11月底之欠款、租金、管理費及信用卡手續費，
另應給付違約金（如附表㈠編號⑨）。
㈨被告⑩嵐詩特公司邀同被告⑪乙○○為連帶保證人，於93年
8月2日簽訂廠商設櫃合約書，約定由原告提供1樓1-14號櫃
位，期限自93年8月13日至94年8月12日止，⑩嵐詩特公司則
簽發10萬元（發票日為93年7月31日）之進駐保證票，另按
月給付5,100元管理費、信用卡手續費、裝補費234,000元（
分12期攤還），並按營業總額18％計付租金，如未達年度包
底營業額300萬元，⑩嵐詩特公司仍應按補足抽成差額，如
有違約，另應按月給付包底營業額2倍之違約金。詎⑩嵐詩
特公司於93年11月30日擅自撤櫃，除應與⑪乙○○連帶給付
至93年11月底之欠款、租金、管理費，另應連帶給付違約金
（如附表㈠編號⑩、⑪）。
㈩被告⑫仕雅貿易有限公司（下稱仕雅公司）於93年7月6日簽
訂租賃承諾書及設櫃承諾書，由原告提供1樓1-17+18及1-24
號櫃位，⑫仕雅公司則簽發10萬元（發票日為93年7月31日
）之進駐保證票，另按月依營業額1％計付管理費、信用卡
手續費、裝補費（按營業額之2％計算，分12期），並支付
按營業總額之19％，如未達年度包底營業額420萬元，⑫仕
雅公司仍應按補足抽成差額。詎⑫仕雅公司於94年2月28日
擅自撤櫃，應給付如附表㈠編號⑫所示金額。
為此，依兩造間之契約關係起訴，並聲明：如附表㈠所示。
被告辯以下列情詞（⑥富赫公司及⑧日天公司未於最後言詞辯
論期日到場，其抗辯據到場之陳述），並均聲明：原告之訴駁
回：
㈠①何林企業社、②桃京名坊、③衣控公司、④巧將皮飾行、
⑥富赫公司及⑦戊○○、⑧日天公司均辯稱：訴外人仲量聯
行股份有限公司（下稱仲量聯行）以將塑造系爭商場為地下
1樓及地上1至7樓完整商場為號召，對外招商，並允諾透過
各種媒體進行宣傳，定能吸引消費者，且聲稱參加之廠商只
要付出一點點代價，遂與原告簽約。豈料，92年8月13日開
始試賣時，發現現場狀況與招商時之差距甚大，迄未指定正
式開幕期日，除了1樓補滿各專櫃外，其他樓層一直無廠商
補進，1個月內即有廠商撤櫃，屢向原告反應，未獲改善，
原告顯然未提出合於約定（即商場）使用收益之櫃位。
㈡①何林企業社另稱：93年8月13日進駐後，非但未見完整商
場之規劃，亦無宣傳廣告，屢向原告反應未果，遂向仲量聯
行為表示將於93年10月底先行撤櫃，並獲仲量聯行副理劉美
金同意及竇慶華簽認，應無違約情事。是以，縱使原告之主
張有理由，原告既取消包底抽成，應僅能請求按實際營業額
之抽成；又原告已將櫃位再行出租他人，再行請求裝補費，
顯然違反公平交易法，亦屬無理。
㈢②桃京名坊另稱：進駐商場後發現攤位裝潢之圓柱體面積與
約定不符，經測量後確認圓柱體之面積為0.36坪，遂向仲量
聯行表達應以實際營業攤位面積（即減少0.36坪）計算租金
、裝潢補助費及管理費，豈料原告未於進駐一個月後歸還保
證票，已明顯違約。又系爭商場之營運現況不佳，為免損害
擴大，遂於93年10月7日發函予原告終止契約關係，並同年
11月30日撤櫃。撤櫃當日，另應商場樓管人員丁○○之要求
，暫將留置攤位物品以供為期1個月之展示，然迄未獲歸還
。稽諸上情，乃原告違反契約在先，無由起訴。
㈣③衣控公司另稱：因仲量聯行之招商始與原告簽署由原告擬
訂之設櫃合約書（③衣控公司用印後，原告迄未交付）。惟
進駐設櫃開始試賣時，發現現場狀況與招商時之差距甚大，
迨93年10月21日原告雖發函告知4至6樓及地下1樓招商順利
，預計自11月份開始進行大型開幕前造勢活動，並預計廣發
DM，並稱取消原所約定之「包底」限制，自93年10月1起改
為「純抽成」，然原告仍無宣傳動作，商場一直處於「試賣
」中，提出詢問，亦僅見原告、仲量聯行與各樓層主管互推
皮球之處理態度。綜此情節，原告不僅未提出合於約定（即
商場）使用收益之攤位，租賃期間亦未予維持，顯然違反民
法第423條規定，且符合民法第227條之不完全給付，經催告
後，原告仍無法改善，③衣控公司遂於94年1月4日發函解除
契約，自無庸給付租金、管理費、裝補費。又③衣控公司攤
位之裝潢可由原告繼續使用，應無補償問題。另原告本應退
回代收之營業額17,114元，扣除管理費4,552元、信用卡手
續費135元，反而係原告應給付③衣控公司12,427 元。再者
，③衣控公司於94年1月份即返還攤位，原告自可利用，原
告之請求洵屬無理。
㈤④巧將皮飾行另稱：
⒈原告以不實招商廣告誘騙④巧將皮飾行簽訂設櫃承諾書，
豈料設櫃承諾書之經營期限空白，且原告未寄回經其用印
之設櫃承諾書，兩造間之契約關係顯然未成立，④巧將皮
飾行僅以臨時專櫃身分參加試賣，自無庸給付包底抽成之
租金及裝補費。
⒉縱使設櫃承諾書成立，系爭商場現況與招商廣告相差甚鉅
，完全違背商場規劃及經營承諾，且未正式開幕，經被告
多次通知，未獲置理，原告顯然未交付合於約定使用、收
益之租賃物，故如原告之主張有理由，仍應依民法第245
條之1規定賠償④巧將皮飾行於試賣期間所生之損害（自
行裝潢費用、人事費用及營業收益損失），暨撤櫃時遭扣
留物品之損失896,900元。
㈥被告⑥富赫公司及⑦戊○○另稱：系爭商場外觀與樓層尚未
規劃完成，僅於93年8月間進行試賣，兩造間之契約關係尚
未生效；又縱認契約成立生效，因原告招商情況不佳，改為
一般抽成制，以⑥富赫公司於93年10月至94年2月之營業額
25726元按百分之19計算，租金為4,888元，另扣管理費2,55
8元、信用卡手續費317元後，原告尚應返還⑥富赫公司20,2
63元。此外，⑥富赫公司徵得原告之同意後始於94年3月1日
撤櫃，復應丁○○之要求而將物品留置於櫃位，⑥富赫公司
並無違約。又原告既未返還此等物品，併應返還等同此等物
品價值之855,580元。
㈦被告⑫仕雅公司辯稱：
⒈系爭商場自開始試賣起即營運不佳，進駐廠商紛紛表達撤
櫃想法，原告為慰留廠商，主動發函釋出善意，取消原約
定之租金或包底抽成，僅以一般抽成，故自93年10月1日
起至94年2月28日之租金計算方式已變更為單純抽成。又
⑫仕雅公司苦撐至94年2月28日，經原告派駐於商場負責
人丁○○之同意而撤櫃，復因丁○○擔心撤櫃搬離物品影
響門面，遂應丁○○之請求，將道具設備留置攤位，豈料
原告事後竟主張違約責任，原告所為顯失商業誠信。
⒊倘若⑫仕雅公司尚有欠費，惟原告迄未說明管理費191元
及信用卡手續費181元之計算依據，且原告迄今尚積欠如
下所述費用，茲以原告之請求抵銷：
⑴①1-24櫃位之94年1月款項26,559元（原證22、34）、
②94年2月款項19,132元（原證33）1-17+18櫃位之93年
11月款項25,194元（原證23），計70,885元。
⑵應丁○○之要求將2間更衣間、1間儲藏室（置於1-17、
18櫃位，反證6）及2間更衣間、2座H架（置於1-24櫃位
），被告應當支付租金90,249元：
①更衣室租金81,870元：
A：1-17+18櫃位：自93年11月25日撤櫃翌日起至94年8
月31日系爭商場停業止324日，以2間更衣室按日租
金為80元（反證8）計算，租金為51,840元。
B：1-24櫃位：自94年2月28日撤櫃翌日起至94年8月31
日184日，以2間更衣室按日租金80元計算，租金為
29,940元。
②H架租金7,360元：
1-24櫃位：自94年2月28日撤櫃翌日起至94年8月31日共
184日，以2座H架按日租金20元計算，租金為7,360元。
③儲藏室拉門租金1,109元：
儲藏室拉門位於1-17+18櫃位之內，自93年11月25日撤
櫃翌日起至94年8月31日324日，以拉門耐用年限3年，
拉門造價5,000元（反證9）計算，租金為1,109元。
本件不爭執之事實：
㈠①何林企業社於93年5月12日簽訂設櫃承諾書（原證2），93
年11月15日撤櫃。
㈡②桃京名坊於93年7月7日簽訂租賃承諾書（原證3），93年
12月31日撤櫃，並將物品留置於櫃位。
㈢③衣控公司於93年5月11日簽訂設櫃承諾書、93年8月間簽訂
廠商設櫃合約書（原證4），93年12月31日撤櫃，原告於93
年10月21日發函將租金改為按純抽成計付（被證3），嗣發
出備忘錄，全部改為一般抽成（被證8）。③衣控公司94年1
月4日發函予原告，為解除契約之意思表示（被證7）。
㈣④巧將皮飾行於93年5月6日簽訂設櫃承諾書（原證5），93
年11月30日對原告發出撤櫃通知，93年12月31日撤櫃，並將
物品留置於櫃位。
㈤⑥富赫公司、⑦戊○○於93年5月10日簽訂設櫃承諾書、93
年8月20日簽訂廠商設櫃合約書（原證7），曾回傳備忘錄與
協議書，自93年10月1日至94年2月28日改為一般抽成（原證
39 ）。94年2月28日撤櫃。
㈥⑧日天公司於93年8月6日簽訂廠商設櫃合約書（原證8），
曾回傳備忘錄與協議書，自93年10月1日至94年2月28日改為
一般抽成（原證）。94年2月28日撤櫃。
㈦⑨品銀精品店於93年8月10日簽訂廠商設櫃合約書（原證9）
，93年12月10日撤櫃。
㈧被告⑩嵐詩特公司、⑪乙○○於93年8月2日簽訂廠商設櫃合
約書（原證），曾回傳備忘錄，93年10月1日至11月30 日
租金改為一般抽成（原證）。93年11月30日撤櫃。
㈨⑫仕雅公司於93年7月6日簽訂設櫃承諾書，93年7月22日簽
訂廠商設櫃合約書（原證），94年2月28日撤櫃，曾回傳
備忘錄與協議書，自93年10月1日至95年2月28日止，改一般
抽成方式計付租金（被證1、原證），撤櫃時留置商品及
展示道具於櫃位。
㈩系爭商場自93年8月13日起開始試賣，93年10月21日發函予
未撤櫃之廠商，表示自93年10月1日起至正式營運開幕期間
，改以純抽成辦理租金之計付，另以備忘錄方式同意調降⑥
富赫公司及⑧日天公司裝補費之計算標準。
本件爭點如下：
㈠④巧將皮飾行、⑥富赫公司及⑦戊○○與原告間之契約是否
成立生效？
㈡原告是否提供合於約定使用收益之租賃物？③衣控公司解除
權之行使是否合法？
㈢被告撤櫃之行為是否違反契約？
㈣租金及裝潢補助費之計算方式？
㈤原告之訴有無理由？
④巧將皮飾行、⑥富赫公司及⑦戊○○與原告間之契約已經成
立且生效：
㈠④巧將皮飾行雖稱：設櫃承諾書之經營期限空白，且原告未
寄回經其用印之設櫃承諾書，租賃關係尚未成立；⑥富赫公
司與⑦戊○○又稱：系爭商場外觀與樓層尚未規劃完成，僅
於93年8月間進行試賣，租賃關係並未生效云云。惟按所謂
租賃，乃當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付
租金之契約（民法第421條第1項規定參照），衹須當事人意
思合致，即可成立並生效力，不以具有方式為必要，基於契
約自由原則，亦得由當事人任意決定租賃期限。至於民法第
422條有關於不動產租賃方式之規定，亦僅「期限逾1年者，
應以字據訂立之」，如有違反，發生「視為不定期限之租賃
」之效果，已成立之租賃契約並非無效。經查：
⒈參以④巧將皮飾行、⑥富赫公司分別與原告進行系商場
1-05、1-02櫃位之裝潢事宜，嗣於進駐營業後繳交營收予
樓層負責人員等情，可謂渠等業使用1-05、1-02櫃位營業
，並支付使用對價，渠等原告承租上開櫃位之意思甚明，
依前開說明，實難認租賃關係未成立生效。
⒉設櫃承諾書（原證5、7）第5條有「自商場開幕營業日起
○年」作為經營期限之約定，但租賃之性質已於前述，自
承租人使用櫃位之時起，本應支付使用對價，核無因兩造
對於系爭商場是否正式開幕有所爭執，即令已成立生效之
租賃契約溯及無效之理。
⒊至於原告是否交付合於約定使用收益之租賃物，此乃出租
人之主要義務，仍無礙於④巧將皮飾行、⑥富赫公司業與
原告成立租賃1-05、1-02櫃位契約關係之認定。
⒋從而，即使④巧將皮飾行、⑥富赫公司與⑦戊○○上開抗
辯屬實，渠等向原告承租系爭商場櫃位之事實未受影響，
渠等應受設櫃承諾書、廠商設櫃合約書之拘束。
㈡④巧將皮飾行另稱仲量聯行以不實廣告誘使締約云云。然主
張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任
（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。就卷附之招
商文件而言，無非系爭商場地理位置、商業條件等分析資料
，是否該當「故意示以不實消息致陷於錯誤締約」，④巧將
皮飾行已否為風險評估與市場調查，既未見④巧將皮飾行進
一步說明與舉證，此項抗辯即難遽採。
原告已提供合於約定使用收益之租賃物，③衣控公司解除權之
行使並不合法：
㈠①何林企業社、②桃京名坊、③衣控公司、④巧將皮飾行、
⑥富赫公司、⑦戊○○、⑧日天公司及⑩嵐詩特公司均稱原
告未依約進行系爭商場之整體規劃、宣傳不足、臨時櫃充斥
、開幕日期不明確，顯然未提供合於約定使用收益之租賃物
云云。惟租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足
，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問，蓋交
換「對於租賃標的物使用收益」之利益乃租賃關係之承租人
支付租金所欲實現之主要經濟目的，自不因承租人使用收益
租賃物之成果不理想即認出租人違反民法第423條之義務。
經查：
⒈受原告委託進行系爭商場招商之仲量聯行曾為系爭商場區
位優勢、創造商機及樓層規劃之招商說明，固有卷附招商
資料可稽，惟西門町與東區頂好及信義計畫區商圈之地理
位置、消費族群不同，商業繁榮狀況亦逐年消漲，加入營
業之廠商於締約前理當審慎評估，縱使系爭商場完成仲量
聯行之樓層規劃、廣告宣傳及訂出確切開幕日期，能否吸
引人潮及創造商機？是否受周遭環境與消費型態等因素影
響？是否因事後發生之雙卡風暴而消費緊縮？均有商榷之
必要。
⒉原告已交付櫃位予各該承租人經營，且行商場宣傳活動，
有原告提出之照片及廣告文宣（原證26）為證，雖到場之
被告指摘此等宣傳與系爭商場之營運無關云云。然系爭商
場之廠商與所營項目不一，非不得採取帶動人氣方式之活
動進行宣傳，倘謂原告無所作為，恐失允當。但原告如此
作為後仍無法提振人潮與買氣，地段、周遭商業環境、消
費型態與流行趨勢已成為決定商場勝敗之關鍵。
⒊揆諸上開說明，即使系爭商場營運不佳，仍無關原告是否
未提供合於約定使用收益租賃物，更無從依之推論原告違
反民法第423條規定。
㈡③衣控公司繼以原告未提供合於約定使用收益租賃物為由，
解除契約關係云云。惟按已開始履行之繼續性契約，無須因
嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必
要，否則徒增法律關係之複雜（最高法院91年台上字第577
號裁判意旨參照）。原告已交付1-04櫃位予③衣控公司營業
，迄93年12月31日撤櫃之日，已開始履行設櫃承諾書及廠商
設櫃合約書（原證4），並將營收交予系爭商場樓層負責人
員，既為不爭之情，不論③衣控公司有無法定解除權，依前
開裁判意旨，仍不宜准許行使解除權。③衣控公司此項抗辯
於法尚有未合，並非可取。
被告撤櫃之行為未構成違約？
㈠兩造締約後，經濟不景氣，招商困難，消費型態與趨勢改變
，廠商紛紛撤櫃，若要求廠商仍依約履行，將造成重大不公
平，廠商非不得以情事變更為由終止租約。經查：
⒈系爭商場自92年8月13日開幕起即營運不如預期，廠商紛
紛撤櫃，遂通知廠商改以一般抽成方式計付租金，並以臨
時櫃填補商場，已經負責系爭商場之丁○○證實（見95年
7 月28日言詞辯論筆錄第2、3頁），則系爭商場營運狀況
不佳非原告及廠商締約時所預見，堪予認定。
⒉另細繹①何林企業社對仲量聯行提出之撤櫃申請：「試賣
期間沒有人潮業績非常不理想，造成廠商非常大之虧損，
：：以致無法繼續設櫃，繼續虧損下去」（附於95年3月9
日答辯狀）、②桃京名坊93年10月7日提出之合理調整租
金函：「：：自開幕試賣至今登門逛CD81賣場之客人出乎
意料之少，業績更是慘不忍睹，營業額甚至不足以支付櫃
位之租金：：：實在不堪承擔繼續如此鉅額虧損下去：：
希望能於10月12日之前給予回覆，：：否則桃京名坊預計
將於10月15日撤櫃。」（附於95年3月3日答辯狀）、④巧
將皮飾行於93年11月29日提出之通知函：「：：各營業樓
層一一遲未能全部招商開幕，導致數月來營收極為艱困。
故特此通知櫃公司，巧將皮飾行已決定要從CD 81商場撤
櫃。撤櫃日期為93年12月31日）（附於95年7月7日言詞辯
論筆錄後），進駐系爭商場之廠商因虧損超出預期而終止
契約之情，亦堪認定。
⒊再參以證人丁○○證稱②桃京名坊及⑫仕雅公司之撤櫃申
請已徵得仲量聯行同意等語（95年7月28日言詞辯論筆錄
第5、4頁），提前終止契約關係無非避免兩造損失擴大之
上策。
⒋揆諸上開說明，應認①何林企業社、②桃京名坊、③衣控
公司、④巧將皮飾行、⑤塔拉多羅公司、⑥富赫公司、⑧
日天公司、⑨品銀精品店、⑩嵐詩特公司及⑫仕雅公司之
撤櫃乃情事變更所致，洵難為違反兩造契約之認定。
原告之訴有無理由（租金及裝潢補助費之計算方式）：
㈠原告依兩造間之契約約定，自93年8月13日開始試賣起按包
底抽成方式計算租金，自93年10月1日起始改為一般抽成；
另要求被告負擔裝潢補助費云云。惟按解釋意思表示應探求
當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句（民法第98條規定參
照），關於法律行為之解釋方法，尤應以當事人所欲達到之
目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。茲
分述如下。
㈡包底抽成之計付租金方式改按一般抽成：
⒈租賃承諾書及廠商設櫃承諾書雖有包底營業額及按營業總
額一定比例計付租金之約定，但此租金計算之始期，並不
明確，系爭商場租期之始期為『自商場開幕營業日』（即
租賃承諾書第5條、設櫃承諾書第5條），系爭商場店經理
於93年10月21日發出之函文亦載：「為體諒廠商於試營運
期間的經營較為艱辛，經呈報業主後擬自93年10月1日起
至正式營運開幕期間，將貴公司（即廠商）配合條件改為
純抽成辦理，以降低貴公司營運成本。」（③衣控公司95
年3月1日答辯狀被證3），另酌以系爭商場正式開幕營業
提升經營績效乃廠商進駐與原告提供櫃位之主要目的與商
業習慣等情，『商場正式營運開幕日』乃計付租金之起點
，在此之前採用一般抽成計付租金，應較接近於兩造締約
之真意。
⒉至系爭商場是否於93年11月26日正式開幕，兩造多所爭執
，然系爭商場發出前開函文後，廠商簽署之備忘錄卻為：
「為感謝貴公司配合CD81商場之誠意，及體恤貴公司營運
成本之考量，我方主動釋出善意，提出希望於貴公司配合
商場『10/1-11/30』期間之商業配合條件部分，取消原雙
方合約中所明訂之租金或包底部分，僅以一般抽成方式配
合。」，93年12月以後簽署之協議書又將一般抽成之期間
延長為『93/12/1-94/2/28」』（原證38至42，另見丁○
○之證詞），稽此足明『正式開幕日期』已無關租金計付
方式。
⒊綜合兩造關於租期約定、系爭商場負責人員屢次變更租金
計付方式及兩造締約主要目的暨系爭商場營運狀況，應認
系爭商場自93年8月13日試賣起至94年2月28日全部撤櫃之
日止，包底抽成之計付租金方式均按一般抽成計付。
㈢自93年8月13日試賣起至契約終止時止，按月支付裝補費：
設櫃承諾書及租賃承諾書有要求廠商負擔裝補費約定，固為
不爭之事實，但廠商撤櫃後，原告復將櫃位原封不動出租其
他廠商，甚對外招募臨時櫃位（無庸裝潢）進駐，為原告所
未否認，則按進駐廠商需求而量身訂作之櫃位裝潢已失去意
義，倘進駐廠商因負擔裝補費而取得裝潢之所有權，原告何
以另行出租？稽此情節，宜解釋櫃位之裝潢同為原告出租之
標的物，廠商按月支付之裝補費同具有租金之性質，故自契
約終止日起，不再負有給付裝補費義務。
㈣得否因原告未返還留置於櫃位之物品及展示道具而拒付租金
、管理費、裝補費、信用卡手續費及其他欠費：
按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實
上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，
然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之
關係，均不能發生同時履行之抗辯。經查，因應丁○○之請
求，遂將商品及展示道具留置於系爭商場，不僅有②桃京名
坊、④巧將皮飾行、⑫仕雅公司提出之書面資料可證，且為
丁○○所證實（見95年7月28日言詞辯論筆錄），縱然屬實
，然此乃契約終止後之另行合意，雖與兩造間之契約有密切
關連，但與積欠費用之原契約不同，依上開說明，並未立於
對待給付關係，況原告已同意返還（95年11月15日言詞辯論
筆錄第1頁），益徵「原告尚未返還物品及展示道具」非被
告拒付租金等費用之法律依據。
原告之訴有無理由（計算式之元以下均四捨五入）：
㈠①何林企業社（原證2、、-1）：9,860元。
⒈依一般抽成計算，無庸負擔包底抽成之差額。惟自93年8
月13日起至11月15日止之營業淨額為134,717元（原證
-1），依設櫃承諾書第6條，應給付按營業額14％之租金
19,803元（134,717元×14％×1.05），惟已支付11,644
元、4,063元、3,153元，尚應給付943元租金。
⒉依設櫃承諾書第9條每月2,990元（未稅）計算，93年11月
1日至15日管理費1,570元（2,990元÷2×1.05），此部分
請求為有理由。
⒊①何林企業社支付2期（93年8月13日至10月12日），尚應
給付93年10月13日至11月15日（1期又3日）之裝補費12,
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