約38.40坪（含陽台及公共設施在內，以工務局核定之圖 樣為準）…」；第八條約定：「本件買賣房屋之建築工程 以工務局發給建築物使用執照為合格標準，並以使用執照 申請日期為完工日期。」；第十四條約定：「本房屋自開 工日起伍佰肆拾工作天完成」；第十五條約定：「⑴本房 屋之施工標準，悉依工務局核准之圖樣及設計辦理，甲方 （按：即原告）如要求變更設計，須以不影響其他房屋之 安全為限（本房屋之外觀設計概不得變更）並徵得乙方同 意始予辦理，所需費用經雙方另議，由甲方即時預先給付 給乙方代為施工，但以不減少總價為原則（設計變更僅限 內部隔間）。…⑶無論任何一戶之修繕，倘須從甲方屋內 修繕時，甲方須同意進入修繕，惟修繕者應負責修復因此 所破壞之部分。⑷甲方同意變壓器位置，依照工務局核發 之建築執照藍圖或房屋說明書，所標示位置」等等，然均 係為使買方如期取得符合其所購買房屋之約定，而與承攬 契約之要素無關。原告謂上開約定具為典型承攬契約所約 定之條款，實屬無稽。且通觀不動產預定買賣契約書，並 無賣方代買方施工之約定，僅於第十五條約定買方如要求 變更內部隔間之設計，須預先支付費用由賣方代為施工， 而由此種約定情況可知，賣方代買方施工乃契約之特別條 款，並非一般條款，蓋系爭房屋若係約定賣方代買方施工 ，則無特別約定變更內部隔間設計時，由賣方代買方施工 之必要。足見不動產預定買賣契約書並非約定系爭房屋由 賣方代買方施工之承攬契約，僅在變更內部隔間設計時， 買方得預付費用由賣方代為施工而已（按原告亦未曾變更 內部隔間設計要求被告公司代為施工）。
㈦臺灣高等法院101年度上字第1043號判決，就與原證一買賣 契約書內容完全相同，同屬同一批興建之「中泰花園住宅群 」房屋之不動產預定買買契約書之性質謂：「上訴人於66年 9月間與林添福之配偶翁猜訂定系爭預定買賣契約，依其第1 條約定，上訴人向翁猜購買坐落於系爭120等7筆地號土地上 之7層電梯大樓7樓編號D建物，即系爭房屋，為兩造所不爭 執，並有不動產預定買賣契約書附卷可參（見原審卷一第71 頁），上訴人依系爭預定買賣契約向翁猜買受系爭房屋，並 約定上訴人依約繳納價款後，翁猜應依約移轉系爭房屋所有 權，此觀系爭預定買賣契約書之標題為「不動產預定買賣契 約書」、第1條「買賣不動產」、第6條「甲方（上訴人）於 所預定之房屋連同基地產權登記完成並繳清各期款前」、第 9條「乙方（翁猜）保證產權清楚」即明，上訴人亦稱伊係 與翁猜訂定系爭預定買賣契約買受系爭房屋，依民法第367
條規定繳交買賣價金（見本院卷第63、204頁背面、原審卷 二第118頁），可見上訴人訂定系爭預定買賣契約，乃重在 財產權之移轉者，適用買賣之規定，並非在系爭120等7筆地 號土地出資建屋。上訴人係依買賣關係請求出賣人翁猜移轉 系爭房屋所有權，則上訴人欲取得系爭房屋之所有權需基於 他人已取得之權利，並非原始取得，上訴人充其量僅是被上 訴人柏美公司建築系爭房屋之資金提供者，不因此成為系爭 房屋之所有權人。」（被證二），足供鈞院參酌。該判決業 經最高法院駁回上訴而告確定（被證三）。系爭不動產預定 買賣契約書既有房屋、總價、產權移轉及產權保證之約定， 意在財產權之移轉甚明，乃買賣興建中之房屋，亦為原告於 上述鈞院80年度訴字第1700號訴訟所主張，殆與承攬無關。 ㈧原告在鈞院99年度重訴字第1139號訴訟中乃主張，其係買受 系爭房屋（被證十四），而於本件卻主張委託翁猜興建系爭 房屋，殊違禁反言原則而悖誠信，殊不足取。
㈨原告不因變更為系爭房屋起造人及繳納系爭房屋之房屋稅而 成為所有權人：
最高法院70年台上字第2221號判例謂：「系爭房屋原計畫蓋 建二樓，而建築之程度，二樓結構業已完成，僅門窗尚未裝 設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避 風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產。上訴 人向被上訴人買受系爭房屋，依民法第七百五十八條規定， 自須辦理所有權移轉登記手續，始能取得系爭房屋之所有權 ，不能以行政上變更起造人名義之方式，取後系爭房屋之所 有權。」，70年台上字第3760號判例謂：「房屋稅納稅義務 人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房 屋所有權之證明(本院四十年台上字第一二六號判例參照)， 本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人 之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足證明上訴人即為系爭 房屋之所有人。」，準此，原告並不因其變更為系爭未保存 登記房屋之起造人及繳納系爭房屋之房屋稅而成為所有人。 ㈩原告提起本件第三人異議之訴，為無理由：
最高法院44年台上字第721號判例謂：「強制執行法第十五 條，所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指 對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之 一者而言。占有，依民法第九百四十條之規定，不過對於物 有事實上管領之力，自不包含在內。」，84年台上字第2483 號判例謂：「按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之 權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質 權存在情形之一者而言；又如債務人係買受違章建築之買受
人並受領交付而取得事實上處分權，原始建築人即不得再以 其不能登記為由主張所有權為其原始取得而訴請確認，其基 於所有權而請求撤銷查封，亦無由准許。本件係爭房屋固由 第三人周○欽建築完成為原始建築人，然周○欽既將系爭房 屋出售轉讓並完成交付，而由債務人何義雄取得事實上處分 權，則上訴人代位系爭房屋原始建築人周天欽提起本件第三 人異議之訴，自屬無從准許。」，準此，原告因買受系爭房 屋而取得系爭房屋之事實上處分權，乃對系爭房屋之事實上 的管領力，尚非得據以提起第三人異議之訴，故原告之訴應 予駁回。
三、證據：
⒈臺灣臺北地方法院80年度訴字第1700號判決書。 ⒉臺灣高等法院101年度上字第1043號判決書。 ⒊最高法院102年度台上字第991號裁定。 ⒋土地合建房屋契約書（含打字版）。
⒌試算表。
⒍臺灣高等法院101年度重上字第433號101年11月5日準備程 序筆錄。
⒎臺灣臺北地方法院100年度訴字第2353號101年4月5日準備 程序筆錄。
⒏臺灣高等法院101年度重上字第433號101年11月26日準備 程序筆錄。
⒐臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1139號102年7月23 日 言詞辯論筆錄。
肆、依職權調閱本院100年度訴字第5296號第三人異議之訴、台 灣高等法院101年度上字第1146號第三人異議之訴等事件全 卷。
伍、兩造不爭執事項與爭執事項：
一、兩造不爭執事項
㈠被告柏美公司於66年5月13日與地主林建成簽訂「土地合建 房屋契約書」，地主林建成提供坐落台北市松山區中崙段 120、132、132- 1、132-7、132-10、119、119-1等7筆地號 土地與被告柏美公司合建「中泰花園住宅群」之房屋，有「 土地合建房屋契約書」在卷可參（本院卷一第86-97頁）。 ㈡系爭房屋所在之「中泰花園住宅群」於66年9月5日以翁猜等 16人名義為起造人向台北市工務局申請建造執照，經核發66 建松山崙字第35號建造執照。
㈢原告於66年9月15日與賣方代表人翁猜就「中泰花園住宅群 」中之系爭房屋簽訂「不動產預定買賣契約書」（見本院卷 第9-13頁）。
㈣系爭房屋於66年10月1日申請變更起造人為原告。 ㈤系爭房屋所在之「中泰花園住宅群」等建物竣工後，因建物 與原始設計圖不符而無法請領使用執照，迄未辦理保存登記 。
㈥被告周哲宇以系爭房屋為被告柏美公司所有，向臺灣臺北地 方法院執行處聲請以101年度司執字第142565號強制執行系 爭房屋。
二、兩造爭執事項：
㈠原告與賣方代表人翁猜所簽訂之系爭「不動產預定買賣契約 書」為買賣或承攬契約？
㈡原告提起本件第三人異議之訴有無理由？
伍、本院之判斷：
一、按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於 強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。 如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告。強制執行 法第15條定有明文。是依強制執行法第15條提起第三人異議 之訴者，須第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利 者，始得提起。又所謂就強制執行標的物有足以排除強制執 行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權 、質權存在情形之一者而言（最高法院44年度台上字第721 號判例、85年度台上字第2020號判決參照）。因此，強制執 行法第15條之第三人異議之訴，並不包括事實上之占有及處 分權在內。次按，不動產物權依法律行為而取得者，非經登 記不生效力，民法第758條定有明文。此項規定，並不因不 動產為違章建築而有例外（最高法院62年度台上字第2414號 判例參照），而此類未經辦理保存登記之違章建物，既因無 法為建物所有權第一次登記，無法具備「登記」之公示要件 表徵其權利，不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與 ，則其原始取得所有權者，即應為實際出資興建建物之人（ 最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照）。二、原告於66年9月15日與賣方代表人翁猜簽訂之「不動產預定 買賣契約書」之性質為買賣契約：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如 兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實 、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人 所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則 涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合 公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決要旨參照） 。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，亦有最高法院17年 上字第1118號判例足資參照。
㈡查原告於66年9月15日與賣方代表人翁猜就「中泰花園住宅 群」中之系爭房屋簽訂「不動產預定買賣契約書」（見本院 卷第9-13頁），依該契約名為「不動產預定買賣契約書」， 已表彰為預售屋之買賣，再依契約前言記載「立約人買方徐 德麗（以下簡稱甲方）、賣方代表人翁猜（以下簡稱乙方） ，本約標示買賣事項…」、第一條「買賣不動產標示如下： …」、第二條「本預定買賣約定甲方交付乙方之總價款為… 。」、第四條「土地增值稅由乙方負擔、契稅、監證費、代 書費及移轉登記等一切費用歸甲方負擔，申報移轉產權登記 或貸款手續…。」、第七條「甲方應付乙方之各期價款，… 倘逾十五日仍未繳付者，即視同自願放棄權利，本約即行自 動作廢，所繳價款任由乙方沒收，…。」、第八條「本件買 賣房屋…。」、第九條「乙方保證本件房屋產權清楚…。」 、第十一條「本買賣房屋…，乙方得隨時解除本契約，乙方 應將甲方所繳價款加計利息退還甲方…。」、第十三條「本 買賣不含地下室、停車場、屋頂…」等契約內容以觀，均已 明示「買賣」之意旨，且就買賣標的物坐落之位置、面積、 價金總額暨繳付方法、產權移轉、逾期未繳價金違約之法律 效果等重要事項詳為約定，是由契約文字已表示當事人之真 意為買賣。
㈢再查，預售屋之買賣，買賣標的物之房屋於締約時尚不存在 ，但於將來為可得確定且為特定物之買賣，買受人於訂約時 ，未見買賣標的物房屋之狀態，故就房屋之坐落、位置、面 積、內部構造、格局等，買賣雙方當事人僅能於契約內為合 意約定，買賣之標的特定為出賣人依政府主管機關核准之設 計圖施工之房屋，買賣價金則由買受人配合各工期而分期付 款，此為預售屋買賣之特性。本件系爭房屋所在之「中泰花 園住宅群」係由地主林建成提供土地與建商即被告柏美公司 合建，建商即被告柏美公司將興建之房屋以預售之方式賣出 ，而由翁猜為賣方代表人與原告訂立「不動產預定買賣契約 書」將系爭房屋出售予原告，系爭「不動產預定買賣契約書 」為預售屋之買賣契約甚明。再參原告於本院80年度訴字第 1700號請求辦理使用執照事件中主張被告柏美公司與地主林 建成合建，被告柏美公司建築房屋，於興建中以其負責人林 添順之配偶翁猜之名義出賣系爭房屋與原告，有本院80年度 訴字第1700號判決在卷可參（見本院卷第54頁，被證一）， 核與系爭「不動產預定買賣契約書」為預售屋買賣相符。是
依系爭「不動產預定買賣契約書」之契約文字業已表示 當事人買賣之真意，且依該意思表示所根基之原因事實、經 濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該 意思表示發生之法律效果等為探求，原告與翁猜所簽訂系爭 「不動產預定買賣契約書」為預售屋之買賣契約，足可認定 。
三、原告雖主張依「不動產預定買賣契約書」第一條「買賣不動 產標示如下：本房屋坐落臺北市中崙段…七層電梯大樓四樓 D戶約38.40坪（含陽台及公共設施在內，以工務局核定之圖 樣為準）…」；第八條「本件買賣房屋之建築工程以工務局 發給建築物使用執照為合格標準，並以使用執照申請日期為 完工日期。」；第十四條「本房屋自開工日起伍佰肆拾工作 天完成」；第十五條「⑴本房屋之施工標準，悉依工務局核 准之圖樣及設計辦理，甲方（按：即原告）如要求變更設計 ，須以不影響其他房屋之安全為限（本房屋之外觀設計概不 得變更）並徵得乙方同意始予辦理，所需費用經雙方另議， 由甲方即時預先給付給乙方代為施工，但以不減少總價為原 則（設計變更僅限內部隔間）。…⑶無論任何一戶之修繕， 倘須從甲方屋內修繕時，甲方須同意進入修繕，惟修繕者應 負責修復因此所破壞之部分。⑷甲方同意變壓器位置，依照 工務局核發之建築執照藍圖或房屋說明書所標示位置」等內 容為典型承攬契約所約定之條款，主張該契約之性質為承攬 契約云云。惟查，系爭「不動產預定買賣契約書」為預售屋 之買賣契約，已如前述。系爭「不動產預定買賣契約書」之 上開各條款約定，均係為將來為可得確定且為特定物之買賣 標的物、價金及履約期間之約定條款；且預售屋之買賣價金 係配合工期分期給付，乃預售屋買賣之常態及一般經驗法則 ，自不得以各該將來特定買賣標的物及履約及價金分期給付 內容之約定而認係承攬性質。原告主張上開約定為承攬契約 所約定之條款，實屬無稽。原告以上開約定主張系爭「不動 產預定買賣契約書」之性質為承攬云云，委無可採。四、原告雖舉學者劉宗榮於「委建及合建房屋產權之歸屬暨糾紛 之防止」文章中對於委建契約性質之論述（臺大法學論叢第 6卷第6期，第329-346頁，參見原證12）；學者廖義男於「 評述最高法院對於房屋委建契約之判決」一文（中國比較法 學會法治學刊第4期，第55-69頁，參原證13）及學者楊淑文 於「預售屋交易契約之法律性質及其相關法律問題研究」一 文（政大法學評論第57期第139-161頁，參原證14）關於委 建人乃居於承攬之定作人地位，對於建築之房屋可以主張其 為原始取得人等之論述，並以臺灣高等法院92年度重上更㈡
字第108號判決認「房屋委建契約」有承攬契約之性質，而 主張系爭房屋應由原告原始取得云云。惟查，原告所舉上開 學者關於委建契約之性質論述，多係就地主與建商間之委建 或合建契約而為論述，而台灣高等法院92年度重上更㈡字第 108號判決所認定之契約性質為「房屋委建契約」，與原告 所簽訂之「不動產預定買賣契約書」係向建商購買之預售屋 買賣契約均有不同。原告主張系爭「不動產預定買賣契約書 」之性質為承攬性質云云，委無可採。
五、又原告雖主張於66年9月15日與翁猜簽訂系爭「不動產預定 買賣契約」後，已申請將系爭房屋之起造人變更為原告，原 告為系爭房屋之起造人，應為系爭房屋之原始取得人云云。 惟按，主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發 建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所 有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造 人，必為興建建物而原始取得其所有權之人；且買受房屋， 依民法第758條規定，自須辦理所有權移轉登記手續，始能 取得房屋之所有權，不能以行政上變更起造人名義之方式， 取得房屋之所有權；有最高法院96年度台上字第2851號判決 及最高法院70年台上字第2221號判例要旨足資參照。查系爭 房屋雖變更以原告為起造人，惟起造人僅是行政上之登記， 非可逕以該登記名義人即認取得系爭房屋所有權或係由原告 出資興建。況早期預售屋之買賣，建商多變更以買受人為房 屋起造人以規避應負擔之稅賦，更不得以起造人之變更，遽 認「預售屋買賣契約」為委建或承攬契約，或認系爭房屋係 原告出資興建而原始取得系爭房屋之所有權。原告主張其為 系爭房屋之起造人，為系爭房屋之所有權人云云，尚無可採 。
六、又房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之 收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第 126號、70年台上字第3760號判例參照），本件系爭房屋之 納稅義務人之記載，雖為原告名義，仍不足據以證明原告即 為系爭房屋之所有人，原告以其為系爭房屋納稅義務人，主 張其為系爭所有人 ，亦無可採。
七、綜上所述，原告並非系爭房屋之所有權人，原告依強制執行 法第15條規定提起第三人異議之訴，請求撤銷系爭強制執行 事件對於系爭房屋之強制執行程序，不應准許，應予駁回。八、另原告聲請調查證據如壹、四㈡所載事項，均不能證明其為 系爭房屋所有權人，核無調查必要，併予敘明。陸、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉 證，於判決結果不生影響，無逐一審究之必要，附此敘明。
柒、本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。 本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。中 華 民 國 102 年 10 月 25 日
台灣台北地方法院台北簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 10 月 25 日
書記官 陳福華
計 算 書
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│項 目│金 額（新臺幣）│ 備 註 │
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│第一審裁判費│ 14,266元 │已由原告預納 │
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│合 計│ 14,266元 │ │
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