序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二 、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響 區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或 修○○○區段○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六 、計算宗地單位地價。」此一規定於實務上有其一定之先後 順序，若無劃分或修○○○區段○○○○○○區段圖，又如 何估計區段地價，此明顯為原告曲解法令，斷章取義所致， 內政部99年12月22日台內訴字第0990252488號願決定書理由 二、㈡內（第5頁）已有充分說明。其次，原告於99年12月1 5日委託張姓地政士至苗栗縣頭份地政事務所申請系爭土地 ○○○區段○○○鄰○○區段圖，該所亦收取規費後發給之 ，然原告仍以該所並未以地籍圖製作區段地價圖違反地價調 查估計規劃第3條第4項規定為由，聲稱違反誠實信用原則， 此不啻為原告以子之矛，攻子之盾。再者，原告僅僅憑藉所 蒐集之簡報內容，即聲稱行政程序之不完整，亦是原告未深 切明白行政程序之故。
㈣又按平均地權條例第46條之規定：「直轄市或縣（市）政府 對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段 ○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製 土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權 時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移 轉現值及補償徵收土地地價之依據。」所謂土地「現」值， 望文生義，即應解釋為「現況」、「現今」而言。原告所提 係早期耕作之情形，並非系爭土地徵收當時之情形，兩者不 可同日而語。否則於每年辦理地價調查估計時，即不需劃分 或修○○○區段○○○○○○區段圖，沿用歷史資料即可。 至於頭份鎮第13、26地價區段之劃分及估計其區段地價己於 說明三詳述，與實質平等原則並無違誤之處。又原告又指出 系爭土地將被開發為住宅區、兒童遊樂場、停車場，足可證 明該土地有相同之利用價值，此一論述，是指「未來」政府 投入龐大資本，完成公共建設之後之「預期」效益，而非指 「現在」而言，原告前後論述，與地價調查估計規則之規定 ，均不相符。
㈤按平均地權條例第46條所明定「直轄市或縣（市）政府對於 轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段○○ ○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地 現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申 報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值 及補償徵收土地地價之依據。」又依地價調查估計規則第18 條規○○○區段○○○○區段地價之方法，則為同規則第21
條所明定。故公告土地現值之估計及評定，依上開說明，原 有一定之程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事 人自不能因不滿其數額，而指為違法。另地價及標準地價評 議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員 會包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家 學者、建築師、地政士、銀行、不動產經紀業公會、建築開 發商業同業公會等代表、農會代表及地政、財政、工務或都 市計畫、建設或農林、稅捐主管等組成，依同規程第6條規 定，被告於98年9月8日召開第2次地價及標準地價評議委員 會時，通知異議人列席說明，並於說明後退席，故原告所訴 ，未給予答辯機會云云，與實際不符。案經評議委員參酌討 論後決議略以：「委員建議考量地價差異過大及區段間地價 平衡，建議調整第13地價區段公告土地現值為每平方公尺1, 300元。」顯見有關地價之判斷，係由該委員會所作成，而 其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行 使職權共同作成之專業決定，應享有判斷餘地，且應予尊重 。
㈥又公告土地現值，除得作為徵收土地補償地價之標準外，依 平均地權條例第38條第1項、第46條規定，又作為課徵土地 增值稅時計算漲價數額之依據。公告土地現值較高，被徵收 土地之所有權人可獲得較高之補償地價，固較有利；惟對移 轉或設定典權土地之所有權人而言，則因而需繳納較高之土 地增值稅，較為不利。故公告土地現值之評定，自應依平均 地權條例第46條、地價調查估計規則等相關法令規定作成， 不得僅因欲達特定目的，刻意設法予以提高或降低。從而， 於評定公告土地現值時，不得因欲使受徵收土地之原所有權 人獲較高之補償，而就法令之解釋或具體之地價評定時故為 有利於原土地所有權人之作為。本案特定區之開發計畫發布 前，區內一般土地買賣實例價格即受期待因素及人為哄抬之 影響，致價格有明顯之偏高，故被告依上開規定辦理地價調 查估計時，均依實際情況予以適當之修正。倘若僅將原告所 訴土地調高其公告土地現值，就整體而言有失其適法性，且 必將造成當地地價區段間之地價失衡，有違地價公平正義原 則。
㈦另原告提及因種稻人工成本高，經改種植牧草，其人工成本 固較低，但其價格卻較稻米價格高等語，惟被告於97年10月 13日府地權字第0970153153號函通知土地所有權人自同年10 月27日起配合辦理本區段徵收案地上物查估作業，前開查估 作業被告委請受託廠商亞興測量有限公司辦理，該公司於97 年12月23日與原告會同至現場查估，經查並無原告所稱牧草
等農作物。
㈧區段徵收係屬財務自償性之整體開發方式，也是公私互蒙其 利，政府與民眾雙贏之措施。辦理區段徵收，就社會整體層 面而言，可以促進土地整體開發利用，帶動地方均衡發展， 節省政府龐大公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出； 就土地所有權人而言，土地所有權人可享有土地價值增漲， 公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益。惟「區段徵 收」之性質與「一般徵收」並不相同：簡言之，一般徵收是 政府為興辦公益事業而徵收私有土地，其徵收補償及開發費 用全由政府負擔，土地所有權人於土地被徵收後僅能領取補 償費；區段徵收則不同，是為新設都市、舊都市更新、都市 土地或農村社區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或 促進土地之合理使用，而實施全區土地之徵收，經過規劃整 理後將可建築之抵價地發交原土地所有權人，由土地所有權 人按其應領補償費之一定比例領回。其徵收補償及開發費用 由區內土地所有權人共同負擔，因此區段徵收土地之補償地 價一定要公平，決不允許對個人作特別之差別補償，以免影 響區內其他土地所有權人之權益。由於區段徵收土地除舊市 區更新外，大部分都是徵收農地開發變更為建地，從僅能興 建農舍且建蔽率在10﹪以下之農地，搖身變為建蔽率50至70 ﹪住商用地，開發完成後地價暴漲至少5至10倍之多，獲得 利益者是這些被開發土地之所有權人。
㈨綜上所述，本件原告之訴為無理由等語，資為抗辯。並聲明 求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：被告核定原告所有坐落苗栗縣頭份鎮○○段 161及164-1地號土地為每平方公尺為1,300元，是否適法？ 經查：
㈠按「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調 查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經 地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一 日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值 之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土 地地價之依據。」、「地價調查估計之辦理程序如下：一 、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買 賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地 價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修○ ○○區段○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六、 計算宗地單位地價。」、「劃分地價區段時，應攜帶地籍 圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、 市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、
交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、 工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其 他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情 況相同或相近之土地劃為同○○○區段○○○○道路及其 二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯 著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發 展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道 以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高 者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。非建築用地中經 依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應 就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都 市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體 開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得 將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地 ，視為一○○○區段○○區段號。公共設施保留地應單獨 劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區 段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃 為同一地價區段。帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時 ，應視二側非保留○○○區段○○○○○段劃○○○區段 ○○○○○○區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或 使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地 籍線為準。繁榮街道路線價區段，應以裡○○○區段○○ ○路○○區段之界線，應以距離臨街線適當深度範圍為準 。」、「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收 益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例 土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二、 無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取 二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段 ○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評 價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計 目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地 相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○ ○區段○區段地價修正之。估計區段地價之過程及決定區 段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。．．．。 」「宗地單位地價之計算方法如下：．．．二、其○○○ 區段○○○○○區段地價作為宗地單位地價。」分別為平 均地權條例第46條、地價調查估計規則第3條、第18條、 第19條、第21條及第23條第1項第2款所規定。 ㈡本件被告為開發新社區及因應竹科竹南基地○○○區○○ ○○○○○區段徵收苗栗縣竹南鎮○○段○○○○段78-1
地號及頭份鎮○○段1地號等852筆土地（面積合計124.61 公頃），並一併徵收區段徵收範圍內公、私有土地上之私 有土地改良物，報奉本部98年4月14日內授中辦地字第098 0724263號函核准辦理區段徵收，被告據以98年4月21日府 地權字第0980063315號公告區段徵收補償（公告期間自98 年5月4日至98年6月3日止），並以98年4月21日府地權字 第0980065018號函通知各土地所有權人及土地改良物所有 權人及他項權利人。原告於公告期間之98年5月28日向被 告提出異議，主張其所有坐落苗栗縣頭份鎮○○段73-1、 161、162、164-1及171地號等5筆土地公告現值過低，案 經被告以98年7月13日府地價字第0980117126號函知原告 ：「查旨揭土地經頭份地政事務所查復：信義段161、164 -1地號97年公告現值每平方公尺920元。98年公告現值每 平方公尺950元；同段171地號97年公告現值每平方公尺2, 000元，98年公告現值每平方公尺2,100元；同段162地號 97年公告現值每平方公尺2, 800元，98年公告土地現值每 平方公尺3,100元，屬合理地價。」原告對上開查處結果 不服，復於98年7月27日提起復議，被告乃提請98年9月8 日苗栗縣政府地價及標準地價評議委員會98年第2次評議 委員會決議：「委員建議考量地價差異過大及區段間地價 平衡，建議調整第13地價區段公告土地現值為每平方公尺 1,300元。」被告據以98年9月21日府地權字第0980162822 號函知原告：「查台端旨揭地號土地現值偏低提請復議案 ，亦經98年9月8日本縣地價及標準地價評議委員會第2次 評議會議決議，調整98年公告土地現值為每平方公尺1,30 0元。」等情，為兩造所不爭執，並有餒政部98年4月14日 內授中辦地字第098 0724263號函、被告98年4月21日府地 權字第0980063315號公告、98年4月21日府地權字第09800 65018號函、原告98年5月28日苗栗縣竹科竹南基地○○○ 區區段徵收異議書，被告以98年7月13日府地價字第09801 17126號函、原告98年7月27日提起複議理由書，苗栗縣政 府地價及標準地價評議委員會98年第2次評議委員會決議 、被告98年9月21日府地權字第0980162822號函及區段地 價估價作業系統等件資料在卷可稽（見本院卷第73頁至第 85頁、第93頁至第96頁），揆諸前揭規定，原處分並無違 誤。
㈢原告起訴雖為前述之主張，然查：
⒈按劃分地價區段時，須斟酌當地土地使用管制、交通運 輸、自然條件、土地改良、公共建設、土地利用現況及 其他影響地價因素，將地價相近、地段相連、情況相同
或相近之土地劃為同一地價區段，此為地價調查估計規 則第18、19條所明定。本件原告系爭土地坐落苗栗縣頭 份鎮○○段161、164-1地號土地，位於頭份鎮與竹南鎮 交界天然形成之陡峭山坡（平均坡度約30度以上之坡地 ），東西延約4公里（西起台13線即竹南鎮○○路，東 至台一線即頭份鎮○○路），坡地南北寬約50公尺，北 側平坦之農地為曾經辦竣農地重劃之優良農田，即為大 埔區段徵收區，海拔約40~42公尺，南側平坦之農地即 為頭份鎮○○段○○○段農地重劃區，海拔約18~20公 尺。被告辦理98年度地價區段範圍檢討劃分或修正時， 考量系爭坡地其地形地勢等自然條件相同，故將此同質 性之坡地劃歸為第13地價區段，97年公告現值為每平方 公尺920元，98年公告現值調整為每平方公尺950元。又 此一地價區段範圍，於96年9月至97年8月間調查蒐集區 內土地買賣交易實例，並無有效之買賣及收益實例，故 選取頭份鎮164、224地價區段，作為基準地價，按影響 地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準 明細表，修正估計目○○○區段○區段地價後，依平均 地權條例第46條規定提送97年度苗栗縣地價及標準地價 評議委員會評定，區段地價為每平方公尺950元，嗣經 98年第2次地價及標準地價評議委員會復議，將評議結 果調整○○○區段○區段地價為每平方公尺1,300元。 又頭份鎮○○段159、161、163、164-1地號劃屬第13地 價區段外，其餘地號土地均為坡地南側山下小段田地， 劃屬第26地價區段，97年公告現值為每平方公尺2,800 元，98年公告現值調整為每平方公尺3,100元。而第26 地價區段於96年9月至97年8月間調查蒐集區內土地買賣 交易實例，並無有效之買賣及收益實例，故選取頭份鎮 87、130-1地價區段，作為基準地價，按影響地價區域 因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表， 修正估計目○○○區段○區段地價後，依平均地權條例 第46條規定提送97年度本縣地價及標準地價評議委員會 評定，區段地價為每平方公尺3,100元，已據被告陳述 甚詳。
⒉依上開說明，公告土地現值之估計及評定，原有一定之 程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自 不能因不滿其數額，而指為違法。另地價及標準地價評 議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議 委員會包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知 識之專家學者、建築師、地政士、銀行、不動產經紀業
公會、建築開發商業同業公會等代表、農會代表及地政 、財政、工務或都市計畫、建設或農林、稅捐主管等組 成，依同規程第6條規定，被告於98年9月8日召開第2次 地價及標準地價評議委員會時，通知異議人列席說明， 並於說明後退席，故原告所訴，未給予答辯機會云云， 與實際不符。案經評議委員參酌討論後決議略以：「委 員建議考量地價差異過大及區段間地價平衡，建議調整 第13地價區段公告土地現值為每平方公尺1, 300元。」 （見本院卷第83頁），顯見有關地價之判斷，係由該委 員會所作成，其獨立行使職權共同作成之專業決定，應 予尊重。，依上開地價調查估計規則第18、19條規定， 被告之其區段地價估計程序，於法並無不合。
⒊原告主張其於提出復議時已委託張志恆代書向頭份地政 事務所申請區段地價圖，然被告皆無法提供為不爭之事 實，甚至經承辦人員回覆需在手劃好該區段地價圖後， 才可提供區域地價圖。被告於本案召開地價評議委員會 時，亦未見提出系爭土地區段地價圖，故原告數度為聲 請，被告始於99年12月15日訴願決定前為發給，則被告 為行政處分時是否有審酌區段地價圖尚非無疑，被告就 系爭土地現值評定之行政程序顯屬違法，惟原告已自承 於訴願決定前已發給，且原告係於99年12月15日始提出 申請，其申請用途係購屋之用，頭份地政事務所亦於當 日收件，並當日發給，此亦有原告之地籍謄本及相關資 料申請書附卷可參（見本院卷第91頁），原告指被告就 系爭土地現值評定程序未斟酌區段地價圖有違行政序云 云，並非可採。
⒋至原告主張系爭第161地號土地，為一斜長形帶狀土地 ，下段約4/5 面積土地包圍於第162號土地之周圍，與 第162地號土地相較亦同屬地況良好、地勢平坦之稻田 區，此部分亦應同劃分第26區域，則地價亦應屬每平方 公尺3100元；其上段約1/5面積土地則屬龍鳳圳之排水 溝區域，水源種類為山泉，提供第161、162地號及其附 近稻田之灌溉水源。惟由被告所製作「苗栗縣竹科竹南 基地○○○區區段徵收案補償費明細」之文件內容，其 中就系爭土地徵收所為地上物補償明確記載系爭第161 地號土地有「養魚池挖土方（深度0-4公尺）」，體積 為117立方公尺，顯見系爭第161地號土地之上段位置確 有一池塘，再原告前於87年5月20日就系爭第161地號（ 重測前地號為蟠桃段山下小段第182地號土地）田地與 林地排水不良而向苗栗縣農田水利會陳情，經其等決議
認定「該地屬於龍鳳排水溝山下支溝，位於竹南鎮頂埔 大社區與山下社區間之排水」，並進而決議由被告「層 報上級撥款改善，以臻灌排兩用之實效」，足認系爭第 161地號土地上段確屬龍鳳溝之水流區域，被告認定系 爭第161地號土地無灌溉排水設施，確與事實有違。由 陳情及決議過程觀之，系爭第161地號土地如確屬高低 不平之雜草區域，無農業經濟實益，被告、苗栗農田水 利會、頭份鎮公所又豈會決議撥款改善系爭土地之排水 設施，益徵系爭第161地號土地確屬為稻田農作之區域 。系爭土地早期確有從事稻田種植，後雖因上方土地崩 塌而有所毀損乃改為種植牧草等作物，販售予臺糖公司 畜養牲畜，此亦屬為多元性農業種植之方式。由被告於 徵收系爭土地所製作之「苗栗縣竹科竹南基地周邊地區 區段徵收案補償費明細」之文件內容觀之，亦顯見系爭 土地原為種植桑樹、香蕉、竹筍（竹風圍）等農作物， 並無如被告所述未經開發未種植農作之情。被告就系爭 土地現值之評估，僅審酌系爭第161地前段僅不到1/5之 部分土地係屬龍鳳圳之坡地，且系爭第164-1地段土地 係屬另一獨立地號，亦未就其個別條件為評估，即將系 爭土地全部評定為第13區段，自有土地現值評估未依法 令之違法。核被告就系爭第161地號土地之地況及土地 利用方式完全認定錯誤，其基此而認定系爭第161地號 土地應屬山坡地地形而將其劃歸於第13區段自有違誤乙 節，惟由被告所提出之苗栗縣竹科竹南基地○○○區區 段徵收農林作業調查表及照片，系爭第161地號之農林 作物種類為桑樹、香蕉、及苦楝等作物，並非稻谷或牧 草（見本院卷第222頁），照片上亦無溝渠，為竹林、 雜木，並無田埂或水塘等（見本院卷第225頁），是被 告稱第13地價區段，地勢陡峭地面高低落差不一，原始 雜草、林木混生，並且未加以開發利用亦未種植農作， 對外連絡多以崎嶇樹叢小徑為主，無灌溉排水設施，僅 靠雨水、山溝泉施作及非無據，而本院於100年6月8日 至現場勘驗時，系爭信義段164-1地號與同段164地號土 地以鐵片圍牆相隔，164土地目前種植牧草，往北信義 段164-1、161地號土地兩側約有數公尺高坡相鄰，現場 已有苗栗縣政府施作的擋土基樁埋設，地勢漸往北漸高 轉東走，直到最東端土地與竹南鎮土地相接，北方為竹 南鎮，南方為頭份鎮，現場並無溝渠或是池塘，地號地 貌已經因苗栗縣政府整地施工，與原告或被告先前提出 的照片均有差異，亦有勘驗筆錄、現場略圖及照片附據
可稽（見本院卷第127頁至第140頁），況原告就系爭信 義段第161地號及第164-1地號，重測及分割前為蟠桃段 山下小段第183-1、182及183-8地號，地目均為「林」 而非「田」地目，亦不否認，並有兩造所提出之土地登 記簿謄本在卷可參，是原告上開主張亦非可取。五、綜上所述，原告所訴均非可採，本件原處分，並無違誤，訴 願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷及請求被告就苗 栗縣頭份鎮○○段164-1、161地號土地之公告現值均調整為 每平方公尺3,100元，為無理由，應予駁回。本件事證已臻 明確，兩造其餘之陳述及舉證，不影響於本判決之認定，爰 不一一論列。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條 第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 100 年 11 月 3 日 臺中高等行政法院第二庭
審判長法 官 莊 金 昌
法 官 林 秋 華
法 官 劉 錫 賢
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 100 年 11 月 3 日 書記官 林 昱 妏
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