告知悉原告承租系爭房屋之目的為合法經營肉品批發買賣 事業，因被告不依約提供合法申請使用水電權源，致原告 事後無水電可供使用，被告未提供合於約定目的之租賃物 予原告使用係屬給付不能，依民法第226、256條解除契約 云云；惟查，被告於系爭租約簽立後已將系爭房屋交予原 告管領使用，而系爭房屋未能申辦安裝原告所需之水電設 施，乃可歸責於原告自身未能積極申辦安裝，被告就系爭 房屋欠缺水電供應之物之瑕疵部分，不負擔保之責，既已 如前述，則系爭租約並無因可歸責於被告而陷於不能履行 之情甚明，是原告以被告給付不能主張解除契約，要屬無 據。況本件屬已開始履行之繼續性租賃契約，是縱原告有 無法自行申請使用水電設施之情，亦僅得向被告請求偕同 前往辦理申請，倘若達無法依契約目的使用之情形，依首 揭說明，亦僅得終止契約，而不得解除契約。綜上，原告 依債務不履行之規定解除兩造間系爭租約，並非可採，則 原告據此請求返還押租金，並請求被告賠償違約金、裝潢 費用、安裝電錶費用、仲介費用及營業損失，即屬無據。 承上，原告上開主張既均無足取，則就原告所提單據之真 正及是否支出該等裝潢費及是否受有營業損失等節，本院 當即無再予審究之必要。
（三）綜上所述，原告先位聲明請求確認兩造間房屋租賃契約之 法律關係不存在、被告應給付原告363,200元，及自起訴 狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息； 另備位聲明請求被告應給付原告363,200元，及自起訴狀 繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息，均 為無理由，應予駁回。
五、本訴訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定，應由 敗訴之原告負擔。至原告雖聲請供擔保為假執行之宣告，無 非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之 裁判，附此敘明。
叁、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭租約之租賃期間係自108年6月1日開始 ，惟反訴被告除於簽約時繳交押金60,000元外，未曾繳納任 何租金迄今，顯已重大違約，反訴原告得依系爭租約第7條 第1項規定終止租約，並以反訴起訴狀繕本之送達為終止系 爭租約之意思表示，反訴被告依約應賠償反訴原告下列損失 ：（1）積欠4個月租金：依系爭租約第3條第1項及第3項規 定，每月租金為4萬元，反訴被告積欠108年6月、7月、8月 （9月依約排除）及10月份之租金，共16萬元。（2）違約金 ：依系爭租約第8條特約事項規定，系爭租約因乙方（即反
訴被告）違約，而經甲方（即反訴原告）終止者，甲方得自 押金扣除1個月租金計算之違約金，則反訴被告違約不付租 金，業經反訴原告終止契約，反訴原告自得請求反訴被告給 付違約金4萬元。（3）滯納金：依系爭租約第3條第5項規定 ，延遲繳納租金自第5天起，每天加收月租金的百分之1即40 0元，反訴被告既延遲繳納108年6月、7月、8月、10月之租 金，反訴原告自得請求反訴被告給付如附表所示之滯納金。 （4）律師費：依系爭租約第7條第3項約定「…有關本契約 事項涉訟時…所有一切費用（包含但不限於律師費…）由違 約的一方負擔。」，反訴原告自得請求反訴被告支付反訴原 告本件委請律師所支出之費用55,000元。（5）回復原狀之 必要費用：依系爭租約第5條第4項、第5項約定，反訴被告 應於租約終止時將房屋回復原狀，否則即需負損害賠償責任 ；第6條第2項亦約定，反訴被告退租後，需將居住區域打掃 整潔，如環境髒亂須由反訴被告負擔清潔費用。而反訴被告 於遷入系爭房屋時，為準備營業肉品批發買賣事業，已將系 爭房屋原有之隔間全部打掉，甚至將廁所設備全數拆除，嗣 於108年10月搬遷時，亦未復原，致現場一片狼藉，反訴被 告依約應支付回復原狀必要費用即清除系爭房屋內廢棄物及 重建廁所之費用共122,236元。縱認反訴被告得依民法第92 條撤銷意思表示或依民法第256條解除契約，依民法第114條 第2項準用第113條及第259條規定，亦負有回復原狀之義務 。為此提起反訴，請求反訴被告應給付反訴原告317,236元 （計算式：160,000＋40,000＋55,000＋122,236－押金60, 000元）及如附表所示之滯納金等語。並聲明：反訴被告應 給付反訴原告317,236元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即 108年11月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應 給付反訴原告如附表所示之滯納金起算日起至清償日止，按 日以400元計算之滯納金。
二、反訴原告對反訴被告抗辯所為陳述：反訴被告曾表示「…我 們那間房子沒有要承租了，那押金的部分跟電錶的部分我們 是不是要約時間當面說明」等語，反訴原告則回覆「約何時 ？」、「我們想知道針對這次解約，你們兩位想要如何解決 ？」等情，顯見此純係兩造就系爭租約爭議談判之過程，兩 造根本未達成共識，否則反訴被告何需告以：「阿姨明天見 面再談談」，是兩造並未合意解約。
三、反訴被告則以：反訴原告為系爭租約之出租人，負有主動提 供資訊之義務，反訴原告明知自己非系爭房地所有人，並不 能提供合法申請使用水電之權源，無法提供合於反訴被告合 法經營肉品批發買賣事業之營業目的之承租標的，反訴原告
猶隱匿上情，向反訴被告表示合法申請水電沒有問題，以此 方式使反訴被告陷於錯誤而與之訂約，構成詐欺，反訴被告 依民法第92條規定為撤銷系爭租約之意思表示。縱認反訴原 告不構成詐欺，而認系爭租約仍為有效，惟系爭房屋老舊且 雜亂不堪，且反訴被告於108年6月21日因系爭房屋仍不能合 法申請使用水電，不合於約定使用、收益狀態，向反訴原告 表示「房子沒有要承租了」，反訴原告亦向反訴被告表示「 約何時？」、「我們想先瞭解針對這次解約，你們兩位想要 如何解決？」等語，故兩造早已合意解約。既兩造已於108 年6月間合意解約，反訴被告並無違約，反訴原告自無從依 約請求108年6月、7月、8月及10月之租金及違約金、滯納金 、回復原狀之必要費用等費用。又我國民事訴訟制度就第一 、二審並未採取強制律師代理制度，律師費用非屬訴訟費用 ，反訴原告亦無不能自為訴訟之情，自不得請求律師費用等 語，以資抗辯。並聲明：（一）反訴原告之反訴駁回。（二 ）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院得心證之理由
（一）經查，反訴原告出租系爭房屋時，該屋水電相關設施本即 欠缺，反訴被告亦知悉此情，業經認定如本訴部分所載， 即於反訴原告將系爭房屋交付反訴被告使用之際，系爭房 屋固有未合於反訴被告通常使用、收益之欠缺水電供應狀 態存在無訛，惟反訴被告於訂立系爭租約時即已知此瑕疵 之存在，自難再就此部分瑕疵諉為不知並據以主張遭受詐 欺，故反訴原告交付系爭房屋供反訴被告使用時，應認已 符合契約約定之租賃物應有之狀態，更未達反訴被告就系 爭房屋無法為使用收益之程度。另按出租人依民法第347 條準用第354條規定亦負有物之瑕疵擔保責任無訛；惟承 租人於租約成立時，知租賃物有滅失或減少其價值、通常 效用或契約預定效用之瑕疵者，依同法第355條第1項規定 ，出租人亦不負擔保之責。再者，承租人如發見有應由出 租人負擔保責任之瑕疵時，依民法第347條準用第356條之 規定，應即通知出租人，如承租人怠於通知者，視為承認 其所受領之物。承上，反訴被告於承租系爭房屋時既已知 悉系爭房屋之屋況欠缺水電設備需另為申設猶仍願意承租 ，已如前述，則依前揭說明，反訴原告就此瑕疵自不負擔 保之責，從而，反訴被告事後再以系爭房屋具有欠缺水電 供應之物之瑕疵情狀指稱反訴原告未交付合於契約約定使 用收益之租賃物，自難認有據。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得 終止契約，民法第440條定有明文。又乙方違反第5條使用 租賃房屋之限制，或拖欠租金達15日，乙方同意甲方不經 催告得以終止租約，屋內之物品視同放棄任由甲方處理， 系爭租約第7條亦有約定。查，反訴原告主張反訴被告積 欠108年6月、7月、8月、10月租金，並以反訴起訴狀繕本 之送達為終止系爭租約之意思表示，系爭租約已生終止租 賃契約之效力等情，雖為反訴被告所否認，並辯稱：兩造 已於108年6月間合意解除云云；惟則，觀之反訴被告於10 8年6月21日以通訊軟體通知反訴原告「阿姨因為上次有跟 你說過因為電都還沒有來的問題，台電那邊也無法跟我們 確定哪時候可以動工，所以我們那間房子沒有要承租了， 那押金的部分跟電錶的部分我們是不是要約時間當面說明 」，反訴原告答稱「約何時？」，反訴被告再向反訴原告 表示「阿姨看你們哪時候有空」、「我們在約仲介一起見 面談」等語，而反訴原告則於108年6月24日向反訴被告表 示「我們想先瞭解針對這次解約，你們兩位想要如何解法 ？」，反訴被告則回覆「阿姨明天見面再談談」等情（見 本院卷第139、141頁），則斟酌兩造上開用字遣詞，均帶 有不確定對方之真意及尚待對方再行確認之意味，亦未具 體提及解除契約後雙方之權利義務關係為何，自已難據此 審認兩造間前已有合意解除系爭租約之情，且足證反訴原 告主張前揭對話內容係屬兩造彼此正在討論中而尚未確定 ，並有待後續協商之意思，非合意解除契約之意思等語， 洵屬有據。次查，反訴被告於繳納押租金60,000元後，並 未依系爭租約定期繳納租金，截至108年10月31日止尚積 欠原告4期之租金共計160,000元，未為反訴被告所否認， 則依上開規定，反訴原告以反訴起訴狀繕本之送達為終止 系爭租約之意思表示，核屬有據，是系爭租約於反訴起訴 狀繕本合法送達之日即108年11月11日（見本院卷第121頁 ）當已終止甚明。
（三）再反訴原告就反訴被告承租房屋，依租賃契約之法律關係 ，請求被告給付租金、違約金、滯納金、律師費及回復原 狀之必要費用，亦為反訴被告所否認。茲就各項請求准否 ，說明如下：
（1）積欠租金部分：依兩造簽訂之系爭租約第3條第1項、第3項 約定，反訴被告應於每月1日給付租金40,000元，反訴被告 自108年6月起至108年10月31日止，未給付租金期間共4個
月（108年9月免付租金），已如前述，故積欠租金金額為1 60,000元，經扣除反訴被告所繳交之押金60,000元，反訴 原告依約請求給付100,000元，核屬有據。（2）積欠違約金及滯納金部分：依兩造簽訂之系爭租約第3條第 5項及第8條約定，延遲繳納租金自第5天起，每天加收月租 金的百分之1，按天數計算；滯納金隨隔月租金一同收取， 如反訴被告拒絕繳納反訴原告有權由押金中扣除；反訴被 告欲提早終止租約，應提前2個月告知反訴原告，如反訴被 告提前終止租約或租約因反訴被告違約而經反訴原告終止 者，反訴原告得自押金扣除1個月租金計算之。然無論上開 系爭租約約定被告延遲繳納租金之滯納金及違約金之名稱 為何，上開滯納金及違約金之性質，均該當於民法第252條 規定之違約金。按約定之違約金過高者，法院得減至相當 之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，須依一般 客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟 酌之標準。又違約金之核減，法院得以職權為之，亦得由 債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1915號、79 年台上字第1612號裁判意旨參照）。故如衡量一般客觀之 事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如 能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益等因素，而 認契約當事人約定之違約金過高時，法院得酌減之。查原 告主張被告分別積欠如附表所示之滯納金起算日起至清償 日止，按日以400元計算之滯納金、違約金40,000元，核其 性質均屬賠償原告不履行債務即延遲繳納租金及違約之賠 償金額，是本院審酌反訴被告未能按期繳交系爭房屋租金 予反訴原告，造成反訴原告之損失主要為預期之租金收入 ，然反訴原告業已請求反訴被告於系爭租約終止前之全部 租金，故認此部分預期之租金收入業已獲得填補，是反訴 原告請求上開違約金，顯屬過高，應予酌減為違約金1,000 元為適當。
（3）律師費部分：查系爭租約第7條第3項約定：「關本契約事 項涉訟時，甲方、乙方、丙方均同意以本契約標的物所在 地之地方法院為第一審管轄法院，所有一切費用（包含但 不限於律師費、顧問費、相關費用利息等）由違約一方負 擔。」，而本件乃因反訴被告未依約繳納租金，致反訴原 告因此受有損害須提起本件反訴，是堪認反訴被告確有違 反系爭租約之情事，而有損害反訴原告權益之情，依上開 約定，反訴原告自得請求反訴被告給付律師費用。而查， 反訴原告為本件訴訟之律師費為55,000元，已據反訴原告 提出委任契約為證（見本院卷第93頁），依上揭約定，反
訴原告自得向反訴被告請求律師費55,000元。（4）回復原狀之必要費用部分：反訴原告主張反訴被告於遷入 系爭房屋時，為準備營業肉品批發買賣事業，將系爭房屋 原有之隔間全部打掉，甚至將廁所設備全數拆除，嗣於108 年10月搬遷時，卻未回復原狀，致現場一片狼藉等情，業 據反訴被告所否認，而按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯 失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文；又民 事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責， 若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可參 。是反訴原告既依系爭租約請求被告賠償系爭房屋內設備 回復原狀費用，依前揭說明，自應就前開事實負舉證之責 。惟查，反訴原告固提出系爭房屋內照片及估價單等為證 （見本院卷第99至111頁），然依反訴原告所提照片以觀， 雖可見系爭房屋屋內凌亂之情形，惟該等照片並無任何時 間印記，尚無從得知該照片之拍攝日期，且反訴原告亦無 法提出系爭房屋出租前、後之照片加以比對，自尚難僅依 上開照片即可證明係反訴被告於108年10月間交還系爭房屋 時之屋況。此外，反訴原告亦無法提出證據證明系爭房屋 出租時有提供伊所主張之隔間及廁所設備予反訴被告使用 ，且事後遭反訴被告破壞等事實，則反訴原告既迄未能舉 證證明反訴被告確有破壞系爭房屋相關設備，或未將系爭 房屋回復原狀交還反訴原告之情事，則反訴原告請求反訴 被告賠償回復原狀之相關費用，當於法無據，不應准許。（四）綜上，反訴原告得請求反訴被告給付之款項應為15萬6000 元（租金10萬元、律師費55,000元、違約金1000元）；至 反訴原告逾此範圍之請求，應屬無據，當予駁回。復按給 付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任； 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項 、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。從而，反 訴原告本於系爭租約之法律關係，請求反訴被告就上開積 欠之租金、律師費及違約金共156,000元（租金10萬元、 律師費55,000元、違約金1000元）加計給付自反訴起訴狀
繕本送達之翌日起即自108年11月12日起（108年11月11日 合法送達，見本院卷第121頁）至清償日止，按年息5%計 算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許；至原告逾 此範圍之請求，尚屬無據，當為駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、本件反訴原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定 適用簡易訴訟程序，所為反訴被告部分敗訴判決，應適用民 事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權就反訴原告勝 訴部分宣告假執行；又反訴被告陳明願供擔保，聲請免為假 執行，經核於法亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。七、反訴訴訟費用負擔之依據：反訴原告之訴為一部有理由，一 部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條 第1項第3款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 29 日
書記官 魏愛玲
附表：
┌─┬──────┬──────┬───────┐
│編│反訴被告應付│滯納金起算日│每日應給付之金│
│號│租金之月份 │ │額 │
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│1 │108年6月份 │108年6月6日 │400元 │
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│2 │108年7月份 │108年7月6日 │ │
├─┼──────┼──────┤ │
│3 │108年8月份 │108年8月6日 │ │
├─┼──────┼──────┤ │
│4 │108年10月份 │108年10月6日│ │
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