系爭房屋買賣契約書，並於105年2月1日交屋完畢，而原 告先後於本件民事起訴狀、擴張訴之聲明狀表示：「因連 日豪雨，原告於106年3月中旬始發現系爭房屋3樓主臥浴 室側牆滲漏水和壁癌之瑕疵，原告即於106年3月16日通知 被告並請求修繕，經被於106年4月3日至系爭房屋為修繕 ，又系爭房屋於106年7月1日保養電梯時，發現電梯井地 面積水，被告經通知後兩星期進行修繕，且於107年7月22 日發現2樓天花板和窗戶有裂開滲漏水，於108年5月14日 發現電梯井地面仍有積水瑕疵」等語（見本院卷第16、88 頁），被告亦不爭執原告係於106年3月16日向其反應3樓 主臥浴室側牆滲漏水和壁癌之瑕疵（見本院卷第135、137 頁），足徵原告自系爭房屋於105年2月1日點交後，雖於 106年3月中旬始發現3樓主臥浴室側牆滲漏水和壁癌之瑕 疵，惟即於106年3月16日通知被告上開滲漏水和壁癌之瑕 疵，已善盡檢查通知義務，而得行使物之瑕疵擔保請求權 。再揆諸上開規定，原告應於通知後6個月內對被告主張 減少價金，始為適法，然依原告所提之證據觀之，無論以 本件起訴狀繕本之送達作為向被告為減少價金之意思表示 （見本院卷第83、85頁），或以擴張訴之聲明狀之送達作 為通知（被告係於106年6月28日收受送達，見本院卷第87 、359頁），其均已罹於民法第365條所規定瑕疵通知後6 個月應為解約、減價主張之除斥期間，本院酌以系爭房屋 防水層失效並非肉眼可見、乃屬不能即知之瑕疵，且系爭 契約所附之建物現況確認書，於是否有漏水之情形欄位被 告係勾選「否」，明顯可認被告明知疏於注意防水層之施 作、卻又於詢問欄位刻意勾選沒有漏水，而屬民法第365 條第2項故意不告知瑕疵之情形至明，原告於發現後，即 通知出賣人，符合交屋後5年內提出請求之要件，即得因 交付物具有瑕疵，向被告主張減少價金之給付，不適用關 於上揭6個月除斥期間之規定。被告此部分之抗辯，難謂 有理由。
（四）原告得否依物之瑕疵擔保責任或不完全給付規定主張減少 價金，請求被告返還597,681元？
1.按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其 法律性質、構成要件及規範功能各不相同。所謂不完全給 付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨 而言。出賣人負有依債之本旨交付買賣標的予買受人之義 務，如出賣人交付買賣標的因欠缺依通常交易觀念應具備 之價值、效用或品質，此欠缺為買受人所不知，即屬瑕疵 給付，如瑕疵係於契約成立前即已存在，而出賣人因過失
未發現物之瑕疵，或因過失告知事實上不存在之品質時， 應負不完全給付之債務不履行責任（參王澤鑑，物之瑕疵 擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯，民法學說與判例 研究第6冊，79年9月初版，第130-134頁）；買賣標的物 如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約 時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知 有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務 本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任，最高法院著 有94年度臺上字第1112號判決可資參照。是關於不完全給 付債務不履行責任之成立，應重在出賣人交付與所收對價 是否相當，並符合買受人所期待之品質，而無限定物之瑕 疵須發生於契約成立後之必要。又在債務不履行，債務人 所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件 。故債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行 債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即 得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發 生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任 ，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院82年度臺上字 第267號裁判要旨參照）。
2.經查，系爭房屋係於105年2月1日交屋完畢，為兩造所不 爭執，而被告交付予原告之系爭房屋3樓浴廁、2樓天花板 、電梯機坑滲漏水，及追加之1、4樓浴廁、1樓停車庫天 花板、2樓窗戶等部分，存有防水層失效之瑕疵，業經臺 中土木技師公會鑑定認定如前，足認被告確實未依債之本 旨交付合於通常效用之系爭房屋予原告，又該瑕疵係因建 物之防水層失效所致，顯於系爭買賣契約簽訂前即已發生 ，則被告於出售系爭房屋時未告知原告，導致系爭房屋於 連日大雨時產生牆壁滲漏水、壁癌、電梯井地面積水、天 花板和窗戶裂開滲漏水等瑕疵，應有過失。被告雖辯稱： 106年間發生數次豪大雨及地震，應歸咎於天災或不可抗 力所致，被告興建或交屋時並無瑕疵存在等語，然上開滲 漏水、電梯機坑地面積水及產生壁癌等情，業經臺中土木 技師公會鑑定研判係防水層失效所致，且非因原告二次施 工或天災所致，業於前述，被告既未舉證證明前開建材之 選用、管線設計係因不可歸責於伊之事由所致，則其不能 解免於不完全給付之責任亦明。
3.按修繕材料依其性質，仍有獨立與附屬之別，若修繕材料 對於物之本體而言，已具獨立存在價值，因其更新結果， 將促成物於修繕後交換價值之增加，則逕以新品之價額計 價，與舊品相較，勢將造成額外利益，與損害賠償僅在填
補損害之原理有違，故此部分之請求，自非必要，應予折 舊。反之，若修繕材料本身不具獨立價值，僅能附屬他物 而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，其更 新之結果，既無獲取額外利益之可言，於此情形，以新品 修繕，就其價額計價，自屬相當，無須予以折舊，且觀諸 現今社會商業形態，以舊品修繕之交易市場，並不存在， 強求債權人以舊品修繕，乃是期待不可能，故債權人於未 獲取超越原物使用或交換利益之前提下，就物之附屬部分 ，請求以新品替代，其費用應屬必要，債權人請求因此支 出之修理費用應屬合理，此與最高法院77年度第9次民事 庭會決議（一）之理念，並無違背。原告所有系爭房屋因 漏水問題進行修繕所使用之材料，其本身難認具有獨立價 值，有上開鑑定報告附件五之預算表中各項次可稽，本件 修繕之目的僅係回復受損部位之整體效用，並不因此而增 加系爭房屋市場上之交易價值，是應不生「材料應予折舊 」之問題，被告雖辯稱系爭房屋已完工6年，修繕物品設 備應計算折舊等語，然因修繕材料設備對於系爭房屋之本 體而言，不具獨立性，強求債權人以舊品修繕，難以期待 ，原告亦無從認定已獲取了超越原物使用之利益，是其該 部分辯解，並無可採。原告請求被告給付597,681元，自 屬有據。
（五）承上，因系爭房屋3樓浴廁、2樓天花板、電梯機坑滲漏水 ，及追加之1、4樓浴廁、1樓停車庫天花板、2樓窗戶等部 分，存有防水層失效之瑕疵，則原告依前揭鑑定報告之建 議，主張被告給付其修繕費用97,681元為有理由，而臺中 土木技師公會建議之施工品項如鑑定報告附件五所示，並 無不合，應予准許。
（六）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又應付利息 之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 百分之5，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。從 而，原告請求被告給付原告597,681元，及其中443,000元 自起訴狀繕本送達被告之翌日即108年6月13日（見本院卷 第85頁）起；其中96,000元自擴張訴之聲明狀繕本送達翌 日即108年6月29日起（見本院卷第87、359頁）；其中58, 681元自109年6月17日（見本院卷第251頁）起，均至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許 。原告請求597,681元中之58,681元，自被告收受民事擴
張聲明狀之109年6月16日起計算利息（見本院卷第251頁 ），並無理由，應予駁回，而僅准予自翌日即109年6月17 日起，計算利息。
四、綜上，原告依系爭契約及買賣之法律關係，請求被告應給付 原告597,681元，及其中443,000元自起訴狀繕本送達被告之 翌日即108年6月13日起；其中96,000元自擴張訴之聲明狀繕 本送達翌日即108年6月29日起；其中58,681元自民事擴張聲 明狀繕本送達翌日即109年6月17日起，均至清償日止，按年 息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之 請求駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與 判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡 易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條 第1項第3款規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保 聲請宣告假執行，應僅在促使法院注意依職權宣告假執行而 已，此部分尚無庸另為准駁之諭知。另爰依同法第392條第2 項之規定，依被告之聲請宣告被告預供擔保後，得免為假執 行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 12 月 10 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 10 日
書記官 許國慶
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網