門門框鏽蝕更新等，均為原告自己提供之家具設備，本來 經過時間後就會自然產生之鏽蝕或損壞，如何可要求被告 將其保持為全新狀態，顯無理由。
5、故原告應先舉證證明其於104年12月交付給被告之租賃物 狀態與被告返還時有何不同，再者原告應舉證證明該些設 備被告有何可歸責之事由造成設備毀損需進行修繕，方可 請求被告賠償。
（二）縱被告有違反善良管理人之注意義務，未依約定方法或未 按租賃物之性質使用，而應負擔回復原狀費用者，亦應以 折舊之費用計算之
1、依民法第一百九十六條請求賠償物被毀損所減少之價額， 固得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限(如修理 材料以新品換舊品，應予折舊)(參最高法院80年度台上字 第2476號民事判決，被證4號)。
2、而依據財政部106年2月3日台財稅字第10604512060號令發 布之「固定資產耐用年數表」(被證5號)，原告主張之油 漆工程、打磨批土重新噴漆、蓮蓬頭鍍鉻表面剝落、櫃子 周邊矽利康泛黃刮除更新、大門門框鏽蝕更新等，均屬於 第二項房屋附屬設備之「商店用簡單裝備及簡單隔間」， 耐用年數為3年，超過耐用年數其殘質為資產成本原額之 10分之1。則被告自101年12月21日使用至今，早已超過3 年之時間，系爭設備之殘值僅為原成本之10分之1，縱然 鈞院認應回復原狀，亦應以折舊計算，而非回復至全新狀 態。
（三）被告承認積欠水電費544元，然原告就押租金40,800元亦 尚未返還被告，另原告並未提出律師費8萬元之收據，被 告否認之。
（四）系爭房屋已於107年9月20日點交返還於原告，縱有損害( 被告嚴正否認)，原告亦無無法修復之情事
1、查被告已於107年9月20日，將系爭房屋點交返還於原告， 為原告自承「系爭租賃契約業經兩造於107年9月20日合意 終止」、「被告於107年9月16日遷離並返還系爭房屋鑰匙 」等，則系爭房屋既已於107年9月20日點交返還於原告， 原告何有不能出租而受有租金損害之情事?
2、更何況，原告未能出租房屋之原因甚多，或為個人主觀因 素，或租金太高，甚至是市場景氣影響等等，此自非得向 被告請求之損害，原告主張因訴訟尚未終結，原告無法進 行修復進而出租，受有租金之損害云云，顯無理由。（五）原告主張之折舊計算標準有誤
1、被告否認兩造簽訂租約時，原告所交付之系爭房屋如原證
6號所示，按此照片並未附於租約中，非兩造之合意，且 照片日期亦可設定更改，更甚者，如今修圖軟體發達，照 片均可以「曝光」、「美化」方式，將所有瑕疵遮掩，原 告自承:「原告自100年6月間將系爭租賃物之內部裝潢完 成后，被告即自101年承租至107年9月雙方租賃關係終止 為止」，而被告實際承租起日為101年12月21日，前一租 客至少已使用一年半之時間，如何可證內部裝潢係全修之 狀態下交付被告使用?原告主張顯無實據。
2、原告主張「全室油漆工程」、「冷氣清潔」、「消防感知 器鏽蝕更新」、「燈具更新」、「全室櫃子周邊矽利康泛 黃刮除更新」等，係因被告吸菸而造成設備毀損等，殊難 想像，顯無理由。
3、另原告主張「2樓欄杆鐵件整修」、「櫥櫃碰撞」、「蓮 蓬頭更換」、「廚具檯面」、「大門門框鏽蝕除繡噴漆」 等工程費用應由被告負擔，更無理由，自然使用下鐵件當 然可能發生鏽蝕狀況，此為使用過後之應有狀態，依據臺 灣高等法院高雄分院106年度上易字第179號民事判決之見 解(參被證2號)，承租人於租約屆滿或終止時，固有回復 原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，係指承租 人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法 使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之 程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等 狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房 屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如 牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，自不 可能要求承租人就租賃物保持全新狀態。
4、更何況依據財政部106年2月3日台財稅字第10604512060號 令發布之「固定資產耐用年數表」(參被證5號)，原告主 張之油漆工程、打磨批土重新噴漆、蓮蓬頭鍍鉻表面剝落 、櫃子周邊矽利康泛黃刮除更新、大門門框鏽蝕更新等， 均屬於第二項房屋附屬設備之「商店用簡單裝備及簡單隔 間」，耐用年數為3年，超過耐用年數其殘質為資產成本 原額之10分之1。則被告自101年12月21日使用至今，早已 超過3年之時間，系爭設備之殘值僅為原成本之10分之1， 原告主張依據內政部消防署所訂立之「消防機關辦理火災 後建築物及物品損失估算暫行基準」計算折舊，並不合理 。故縱然鈞院認應回復原狀，亦應以折舊計算，而非回復 至全新狀態。
（六）被告對於原證14號之形式真正不爭執，惟認為原告縱有損 害，扣除押租金40,800元後，亦有剩餘，無須以訴訟主張
，原告請求律師費用顯無理由，另被告否認原證13號工程 報價表之形式真正各等語。
四、本院之判斷：
（一）本件被告確已向原告承諾：我們打算租到今年底，所以我 3個多月前提前跟你說！我們是12/21號住！所以我12/20 號時會跟你交屋！整修我會請楊設計師幫我，請你放心！ 12/19他們整修完，我會請樓下阿姨幫我打掃！也麻煩你 12/20號把水電費單子帶來，我再一起付如何？！各等語 ，此有原告所提通訊對話紀錄在卷可稽（原證二），且為 被告所不爭執，足見被告確已同意修繕系爭房屋。又系爭 房屋修繕費用共需99845元，亦據原告提出報價單乙紙、 估價單3紙為證（原證四）。依內政部消防署「消防機關 辦理火災後建築物及物品損失估算暫行基準」關於裝潢折 舊率之計算基準－裝潢耐用年數以10年計算，裝潢折舊率 超過百分之五十者，以百分之五十計算。本件系爭房屋於 107年核課房屋稅之折舊年數為6年，為原告所自承，則系 爭房屋裝潢折舊率已超過百分之五十，其折舊率以百分之 五十計算，則上開房屋修繕之折舊額為49923元（元以下 四捨五入，計算式：99845×50﹪＝49923）。是原告所得 請求之房屋修繕費用為49922元。另水電費544元（水費 395元、電費149元），業據原告提出台灣自來水公司、台 灣電力公司收據各2紙為證，應非臨訟杜撰，足堪採信。 是原告請求被告給付房屋修繕費用49922元、水電費544元 ，自屬有據，應予准許。
（二）再依兩造不爭執簽訂之房屋租賃契約書係約定：乙方（即 被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等 不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害 賠償之責（第13條）；乙方（即被告）若有違約情事，致 損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲 方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠 償各等語（第15條），此有原告所提系爭租賃契約書影本 乙件在卷可憑（原證一）。被告既未依約履行，則原告請 求被告賠償律師費80000元，亦屬有據，應予准許。（三）至原告另請求租金損失102,000元（20,400元×5個月＝ 102,000元）部分，因系爭房屋裝潢、傢俱固有受損，已 如前述，惟系爭房屋並非不堪使用。此外，原告並未能舉 證證明系爭房屋遲遲未能出租確與被告之行為間具有相當 因果關係，是原告向被告請求租金損失102000元，難認有 據，不應准許。
（四）綜上所述，本件原告得請求之費用為修復費用49922元、
律師費用80000元及水電費544元，經扣抵被告先前給付之 押金40800元後，原告仍得請求被告給付之金額為89666元 （計算式：49922元＋80000元＋544元－40800元＝89666 元），逾此範圍之請求，即非有據，不應准許。（五）從而，原告依系爭租賃契約約定及民法第432條、第227條 、第184條第1項等規定訴請被告給付89666元，及自起訴 狀繕本送達翌日（即107年10月27日）起至清償日止，按 年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至逾 此部份之請求，則無理由，應予駁回，其餘假執行之聲請 ，亦失附麗，應併駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決 ，應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之 證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加 論述，附此敘明。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 葉子榕
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
書 記 官 葉子榕
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