物室內面積之相互比較，而是涉及繁雜之估價及權利價值計 算，且採權利變換辦理，且重建所需要的成本，包含工程費 用、權利變換費用、貸款利息、稅捐和管理費用、建商利潤 等共同負擔、各所有權人之更新前後價值等，均待權利變換 階段加以確定。是以實施者於事業計畫訂定有關一定額度限 制之選配原則，僅為權利變換之原則性方針，並透過揭露於 事業計畫使都更參與者得以預見並評估將來選屋方向，以獲 取大多數所有權人之認同與支持而取得同意書，核係權利變 換前先行調和各方住戶選屋機制之彈性指引，真正權利變換 之落實，取決於權利變換階段之計畫擬定與執行。故有關事 業計畫所定一定額度限制之選配原則如經審議會審議而無顯 然錯誤或顯著不公平合理之情形外，自難謂其違法。 ⒋再按臺北市政府於100年間辦理老舊社區計畫之緣起與目的， 係為改善當時臺北市占總戶數約38.07％，屋齡達31年以上共 18萬8千多戶之住宅中，其中74％(14萬戶)屬4、5層樓不易更 新之建築物；其多坐落於巷弄內，生活機能不佳，社區防災 堪慮，公共設施不足，缺乏電梯及其他現代設備，停車空間 不足，成為都市發展瓶頸；又臺北市已核定之都市更新案， 其中4、5層樓建築多位於臺北市第三種住宅區(法定容積225 ％)，現況使用容積高於法定容積，且戶數多整合不易，受限 於都市更新獎勵容積項目與機制之限制，使得4、5層樓建築 不易進入更新門檻，故為解決此種老舊中低層建物更新不易 之困境，因此透過開發強度增額項目及審議原則之訂定，期 能獲得都市更新效益，此有老舊社區計畫附卷可憑(系爭事 業計畫附4-8至附4-11頁)。是以審究原判決援引之老舊社區 計畫伍、「專案計畫說明」其中三、「開發強度」之說明內 容：「㈠本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地2倍法 定容積。包括循都市計畫法定程序納入計畫書規定之容積獎 勵，及依相關法律所定程序，由各該目的事業主管機關審核 給予之容積獎勵均受此限制。㈡本專案計畫申請之總開發強 度倘已滿足更新前後室內面積1坪換1坪者，雖未達專案開發 強度2倍法定容積上限，將不得再額外給予獎勵容積。惟更 新基地條件特殊，無法達到更新前後1坪換1坪之案件者，至 少得申請獎勵容積達法定容積2倍上限。」核其所謂之1坪換 1坪，旨在衡量都市容積管制與都市更新發展之情形下，打 開原有容積上限，提升土地開發總強度，使現況使用容積高 於法定容積之4、5層老舊建築物取得足以開發之容積量體， 給予降低開發成本之誘因，並滿足原所有權人「可分配價值 」之居住需求，解決此類建物不易都更之困境。上開計畫係 臺北市政府為達到建物結構改進，促進老舊社區轉型，提升
都市整體環境之目標，而訂定之誘導性計畫，並非都市更新 之規範，換言之，二者之功能、目的及規範事項並不相同。 因此，以權利變換方式實施都市更新時，相關事業計畫及權 利變換計畫仍應依前引都更條例等法規實施，不因有爭取到 更新容積獎勵值而排除權利變換價值換算等規定之適用，成 為單純以容積獎勵計畫之框架作為審查系爭事業計畫之依據 。
⒌查，本件係以權利變換方式實施之都市更新，審查之標的為 系爭事業計畫，原判決既已論明：立偕公司就系爭更新單元 申請適用老舊社區計畫，分別經102年4月22日第131次審議 會決議、102年7月29日第140審議會決議㈦：「本案申請『老 舊公寓更新專案』係以總開發強度以2倍法定容積或滿足更新 前後達室內1坪換1坪為上限，有關本案上限檢討是否符合本 府公告審查作業原則之更新後室內面積之規定，同意依第13 1次審議會同意額度為上限，嗣後依權利變換計畫階段提請 審議會討論是否適度調整。」其後並經106年12月11日第306 次審議會通過系爭事業計畫，其中有關選配原則為：「本都 市更新事業計畫擬以『權利變換』方式實施之。本案於97年6 月2日自辦公聽會後，因權變實施辦法第11條於97年8月25日 修正為『實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依 都市更新事業計畫表明』，而本案自整合開始，即與所有權 人表明相關分配方式，故為便於後續辦理選配順利，本案實 施權利變換後應分配之土地及建築物位置，擬採下列分配方 式辦理：⒈因實際分配價值為分配單元與停車位加總，故所 有權人於申請分配一個分配單元時，應同時申請分配一個停 車位。若有所有權人同時申請同一分配單元，則以公開抽籤 決定之。⒉所有權人申請分配分配單元時，以原樓層原位次 為優先。因現況一樓有部分作為商業使用，考量所有權人之 意願，更新前一樓的所有權人優先申請分配地面層分配單元 ：更新前面○○路所有權人優先申請分配更新後面○○路一樓店 鋪為原則；更新前臨巷道之一樓所有權人，則以申請分配更 新後巷道內店舖為原則。⒊因法令限制及停車管理之故，所 有權人選配以法定停車位為原則。且為有效區隔獎勵及法定 停車空間，編號260之法定停車位將供公眾使用，不提供所 有權人選配。⒋依申請分配結果，實際分配之土地及建築物 價值多於應分配之價值者，應繳納差額價金；實際分配之土 地及建築物少於應分配之價值者，應發給差額價金。實際選 配後找補以不超過應分配價值20%以內為原則，且以完整分 配單元（整戶）為原則。⒌受配人應於實施者書面通知期限 內辦理差額價金之領取及補繳。本案擬於領得使用執照後30
日內辦理差額價金之領取及補繳。應領取差額價金而不領取 者，依法提存之；應繳納差額價金而未繳納者，實施者將依 法進行相關法律程序，並請登記機關加註未繳納差額價金於 其獲配之土地及建築物之謄本其他事項，至繳清差額價金止 。未繳清者，其獲配之土地及建築物依法不得移轉或設定負 擔。⒍本案之更新後建築單元，符合原所有權人可分配價值 之需求，因所有權人之房地於基地內所坐落位置、樓層、土 地大小而有不同之權利價值，故所有權人申請更新後分配室 內1坪換1坪，係以更新後選配與更新前原樓層原位次單元為 優先。若當樓層之分配單元不足原當樓層原所有權人申請時 ，所有權人依其可分配之權利價值，申請分配其他樓層之分 配單元，開放自由選配。」可知，本件遞經審議會多次審議 ，而後方於第306次審議會通過系爭事業計畫。其中關於選 配額度即系爭選配原則：「實際選配後找補以不超過應分配 價值20%以內為原則，且以完整分配單元（整戶）為原則」 經核僅係後續實施權利變換計畫之原則性方針，依其文義可 知並非毫無彈性調整空間之強制限制，亦無顯不合理之處， 原判決認定該原則限制於「實際選配後找補以不超過應分配 價值20%以內，且以完整分配單元（整戶）」顯係出於限縮 其文義之誤解。且系爭事業計畫並非權利變換計畫，亦即更 新後各土地所有權人應分配之權利價值，尚待繁雜之估價及 權利價值計算，採權利變換辦理，繼而檢視各土地所有權人 「實際分配之土地及建築物」之權利價值，是否與其「更新 後應分配之權利價值」有差異，而為差額價金之找補，此乃 都更條例第31條及權變實施辦法第25條規範之運作機制。然 則原判決逕自以系爭事業計畫更新單元合法建物權屬清冊所 載更新前建築物權狀「主建物面積」與重建區段設計圖說所 示更新後建築物「樓地板室內面積」比較，得出部分住戶因 受系爭選配原則不得超過應分配價值20％及整戶選配之限制 ，致須選擇比原建物面積較大或較小面積之房屋，而無法選 配到合乎更新前後1坪換1坪室內面積之房屋，執以認定上開 「實際選配後找補以不超過應分配價值20％以內為原則，且 以完整分配單元（整戶）為原則」之系爭選配原則，違反老 舊社區計畫1坪換1坪之標準，進而指摘審議會未實質審議系 爭事業計畫而有判斷出於恣意濫用之違法情事，核係對事業 計畫與權利變換二者間之混淆誤認，並以過於簡化之更新前 後室內面積比較方式解讀權利變換機制，認事用法均有違誤 。再者，本件審查對象為系爭事業計畫，原判決復持應於權 利變換階段爭執之分配結果，而以土地及建物所有權人共計 190人，有81人領取差額價金，表示有42.63％比例之人未能
達到老舊社區計畫所規定之更新前後室內面積1坪換1坪之目 標，執以認定原處分所核定之系爭事業計畫侵害被上訴人等 11人之財產權，亦屬率斷。
⒍原判決復認從立偕公司於系爭事業計畫中對其依老舊社區計 畫進行1坪換1坪之說明(系爭事業計畫10-104、10-105頁)， 得出系爭事業計畫有無法達到1坪換1坪之違法等情。然查上 開說明乃關於系爭事業計畫「專案獎勵值上限檢討說明」， 並非選配原則。且依其計算原則，更新前室內面積係以「使 用執照所載面積為準」，另申請專案獎勵後分配室內面積則 以「比照前述更新前室內面積算法，以4樓建物可分回之容 積面積及陽臺面積計算」，再據以進行後續「更新前後室內 面積計算」之說明。並申明此係因依據老舊社區計畫，除申 請之總開發強度因基地條件特殊者外，倘已滿足更新前後室 內面積達1坪換1坪者，雖未達專案開發強度2倍法定容積上 限，將不得再額外給予獎勵容積之前提下所進行之檢討。其 中表10-6「申請專案獎勵分回面積分析表」，則在說明本案 若取得總容積2倍法定容積，9張使用執照168戶合法建物總 量上所有權人應分配面積（含陽臺=15,189.89㎡）雖會超過 原更新前室內面積（14,710.79㎡）479.1㎡，但因本案經第13 1次審議會刪除部分費用不納入共同負擔，使共同負擔比例 自44.39％降至42.37％，專案獎勵檢討仍有部分所有權人無法 符合1坪換1坪，並以表10-6「申請專案獎勵分回面積分析表 」針對9張使用執照就「更新後申請專案獎勵面積」之「分 回室內面積與原室內面積差距」之分析，亦即所呈現者為9 張使用執照各自與總合計算之情形，並就該試算分析結果表 明本案係採事業計畫與權利變換計畫分別報核，未來將依權 利變換計畫核定版領銜估價報告內容調整專案容積獎勵值及 建築設計圖面等語(系爭事業計畫10-104、10-105頁)。足見 系爭事業計畫階段的容積獎勵上限額度僅為原則性，且上開 說明係就總容積樓地板數額申請之說明，尚與所有權人之分 配或選配無涉。原判決未予辨明，即以上開說明已載明專案 獎勵檢討仍有部分所有權人無法符合1坪換1坪等詞，且經試 算關於表10-6所示9張使用執照之更新前室內面積與申請獎 勵後室內面積，其中序號5之使用執照共24戶室內面積合計 減少45.56㎡，序號8之使用執照共36戶室內面積合計減少42. 8㎡，其餘7張使用執照共108戶室內面積合計增加567.47㎡， 致各使用執照更新前後室內面積有不足或多於原室內面積之 不一致情形，進而推認系爭事業計畫有違老舊社區計畫所定 之1坪換1坪之目標，並侵害全體土地及建築物所有權人之財 產權。然依上所述，原判決顯係將容積獎勵目標及純以室內
面積之比較誤為權利變換之違誤。原判決復認更新前後室內 面積1坪換1坪乃係老舊社區更新專案計畫給予獎勵容積之目 的，因此系爭更新單元之土地及建物所有權人於選配更新後 室內面積1坪換1坪建物及坐落之土地後，再依此計算更新後 分配之單元價值，再與應分配價值相比較，以計算應繳納差 額價金或應發給差額價金，且以此方式選配與系爭都更案採 權利變換方式無涉等情，核原判決就此1坪換1坪及權利變換 實施方式之認定，亦屬矛盾，且有不顧分配價值較低所有權 人之意願，強制其繳納差額價金以達選配適足1坪換1坪房地 之失衡可能，自與都更條例所定事業計畫與權利變換計畫相 關規定有違，殊屬率斷。
㈢關於銷售管理費、人事行政管理費、風險管理費部分： ⒈臺北市政府為具體化都市更新事業及權利變換計畫內有關 必要費用之內涵，依都更條例、相關子法規定及審議會決議 訂定費用提列總表，作為辦理都市更新審議作業之參據。依 其說明十九「人事行政管理費」規定：「㈠定義：……指實施 者從更新案的啟動至更新完成期間，所進行土地整合，人事 、庶務等行政作業、各項法律、會計等支出所需費用。㈡提 列說明：⒈計算式：人事行政管理費=[重建費用（A）+公共 設施費用（B）+權利變換費用（C）+貸款利息（D）+容積移 轉費用（G）+都市計畫變更負擔費用（H）]×人事行政管理 費率。⒉人事行政管理費5％，得視更新單元權利變換範圍內 公有土地比例高低酌減……。㈢注意事項：……⒉遇國宅、整宅、 遷建住宅等特殊情況，費率仍得以5％列。⒊當實施者非屬一 般建設公司或開發商時，在人事行政管理費的提列可調整如 下：……。」說明二十一「銷售管理費」規定：「㈠定義：…… 實施者為銷售更新後取得之折價抵付房地之費用（變現成本 ），採『包銷方式』，即包括廣告、企劃、及銷售等成本費用 。㈡提列說明：⒈按下列公式核計：銷售管理費=（實施者實 際獲配之單元及車位總價值）×費率。⒉費率採累加之方式， ……實施者實際分配之單元及車位總價值30億以下部分銷售管 理費率6％；超過30億-50億部分4.5％；超過50億部分3％。㈢注 意事項：……⒉採事業計畫與權利變換計畫分別申請報核時， 於事業計畫之財務計畫中，『實施者實際獲配之單元及車位 總價值』可暫以[重建費用（A）+公共設施費用（B）+權利變 換費用（C）+貸款利息（D）+稅捐（E）+容積移轉費用（G ）+都市計畫變更負擔費用（H）]取代。……」說明二十二「 風險管理費」規定：「㈠定義：……『權利變換』係以更新後樓 地板折價抵付予實施者，風險管理費可視為實施者投入資本 、創意、管理技術與風險承擔所應獲取對應之報酬。㈡提列
說明：⒈提列公式如下：風險管理費=〔重建費用（A）+公共 設施費用（B）+權利變換費用（C）+貸款利息（D）+稅捐（ E）+人事行政管理費（F1）+容積移轉費用（G）+都市計畫 變更負擔費用（H）〕×風險管理費率。⒉風險管理費率（以97 年基準利率12％為例）訂有表10：各級風險管理費率對照表 。⒊人數計算：以事業計畫申請報核日之〔門牌戶數+土地所 有權人數與合法建物所有權人數聯集〕÷2；㈢注意事項：當實 施者為自組更新會或代理實施者時，不論更新單元規模為何 ，費率得依基準利率（97年為12％）提列。另所提列的風險 管理費如有清算退費之機制，應於計畫中加註說明。」 ⒉經查，系爭事業計畫案就人事行政管理費提列之費率為5％； 銷售管理費提列之費率30億元以下部分銷售管理費為率6％； 超過30億元-50億元部分為4.5％；風險管理費提列之費率為1 2％。嗣於第131次審議會審議時，審議委員丁翰杰、簡伯殷 各就銷售管理費6％部分提出建議下修或是否有酌降空間之建 議，經該次審議會決議請立偕公司依費用提列總表修正本案 銷售管理費用，嗣後再提請審議會確認；其後第140次審議 會於審議財務計畫時就銷售管理費修正情形，經實施者說明 後，予以審議確認；第306次審議會，於財政部國有財產署 北區分署(下稱北區分署)代表提出：「本案國有土地比例0. 53％，因國有土地參與都更對實施者而言，風險及衍生人事 行政成本確較私地為低，請考量國有土地權值比例酌予調降 相關管理費，並用以增益國產全民權益。」之意見後，經該 次審議會審議決議：「㈡財務計畫部分：……⒋本案行政管理費 （5％），銷售管理費（6％）及風險管理費（12％）共同負擔4 2.37％，經實施者說明並經審議會討論後，予以同意。」而 後經臺北市政府據上開第306次審議結果作成原處分等情， 為原判決確定之事實。則查，系爭事業計畫15-6頁(二二)記 載之銷售管理費為：「本項費用計算基準以重建費用(A)＋公 共設施費用(B)＋權利變換費用(C)＋貸款利息(D)＋稅捐(E)總 和乘以費率計算」，原判決誤認僅係以實施者實際獲配之單 元乘以費率為計算，已屬誤解。且上開管理費遞經審議會第 131、140、306次會議委員及相關所有權人提問，經實施者 說明後，由審議會予以審議，其中第306次會議通過時，並 附帶決議請實施者於提送權利變換計畫時，請第三方公正機 構檢討提列費用之必要性及合理性，參以審議會亦決議調降 共同負擔為42.37％，足見上開管理費業經審議會予以審議。 雖原判決執審議會就北區分署所提本案國有土地比例0.53％ ，因國有土地參與都更對實施者而言，風險及衍生人事行政 成本確較私地為低，請考量國有土地權值比例酌予調降相關
管理費之提問，未於會議紀錄記載相關回應之情，推認審議 會就上開管理費未實質審議，惟查，系爭事業計畫經審議會 審議通過並經核定後，未見北區分署有所爭議，自難以會議 紀錄未詳錄就此提問之議事過程，憑以推論審議會有未實質 審議之恣意情事。原判決逕以審議會會議紀錄記載較為簡略 ，且未就審議委員及北區分署所提意見記載回應之理由，即 認定臺北市政府僅憑未經實質審議之審議會決議作成核定系 爭事業計畫之原處分，有出於恣意判斷之違法云云，核其認 事用法，亦屬率斷。
㈣綜上所述，原判決撤銷原處分，既有上述之違背法令情事， 上訴人據以指摘，求予廢棄原判決，即有理由。且依原審確 認之事實，本院已可自為判決，爰將原判決廢棄，並自為判 決駁回被上訴人在第一審之訴。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項 、第259條第1款、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法 第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 20 日 最高行政法院第四庭
審判長法官 陳 國 成
法官 王 碧 芳
法官 蔡 紹 良
法官 蔡 如 琪
法官 簡 慧 娟
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 112 年 4 月 20 日 書記官 蕭 君 卉
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