最高法院民事判決 八十七年度台上字第二一七五號
上 訴 人 今第股份有限公司
法定代理人 許清芳
上 訴 人 陳世明
共 同
訴訟代理人 林明華律師
被 上訴 人 王蓮鳳
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月二十七日臺灣高
等法院第二審判決（八十五年度上字第一一三二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十二年三月二十日向上訴人今第股份有限公司（以下稱今第公司）購買建於臺北市○○區○○段三小段二五九、二六○、二六三、二六四號土地上之預售房屋，即新第來亨No.39 編號十一樓Ｅ戶之房屋及地下二層編號十七號之停車位，同時向上訴人陳世明購買上揭基地所有權應有部分一萬分之八六。伊已給付部分價金，計房屋部分新臺幣（以下同）一百四十八萬元，土地部分一百八十四萬元。嗣經發覺廣告中所載之游泳池、溫水按摩池，均未經申請構建；經核准規劃之合法停車位亦僅十四位，並無伊所購買編號十七號之停車位；原有夾層設計亦因屋頂有管線配置，而無法構建。上訴人所為係詐欺消費者，上開各項瑕疵既均無法補正，上訴人顯然亦無法依買賣本旨履行給付，爰以起訴狀繕本送達為撤銷及解除買賣契約之意思表示等情，先位聲明依民法第九十二條、第一百十四條、第一百十三條、第二百二十七條、第二百二十六條第二項、第二百五十六條、第三百五十九條、第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項之規定，請求上訴人返還買賣價金，求為命今第公司給付一百四十八萬元，陳世明給付一百八十四萬元，及各加付法定遲延利息之判決；備位聲明依民法第二百二十七條、第二百五十九條規定，請求上訴人賠償伊因上訴人不完全給付所受損害，求為命上訴人共同給付三百三十二萬元及加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人未依兩造契約所定期限給付價款，業經伊於八十四年十一月四日解除契約，嗣再主張撤銷及解除已不存在之買賣契約，於法尚有不合。且系爭房屋地下二層確已興建游泳池及溫水按摩池，被上訴人所購編號十七號之停車位亦為合法停車位；而伊預售房屋時展示之實品屋僅係提供參考，兩造契約並無夾層之特別約定，何況系爭房屋樓高三米六，能否裝設夾層純屬室內裝潢設計問題，系爭房屋並無被上訴人所指之瑕疵等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴判決，予以廢棄，改判如其先位聲明，係以：被上訴人於八十二年三月二十日向今第公司購買系爭房屋及停車位，價款為二百六十三萬元，已給付一百四十八萬元，並向陳世明購買系爭房屋坐落基地之所有權應有部分一萬分之八六，約定價款六百一十二萬元，已給付一百八十四萬元之事實，為兩造所不爭，並有房屋買賣契約書及土地買賣契約書可稽。被上訴人主張上訴人於出售系爭房屋時，隱瞞㈠地下二層游泳池及溫水按摩池之設置未經合法申請建築執照，㈡系爭房屋
無法構建夾層，㈢十七號停車位非合法停車位等情，為上訴人所否認。查系爭房屋銷售廣告，於地下二樓平面配置圖標示之陽光溫水游泳池及溫水按摩池，上訴人業已建造，並配置溫水設備，有照片足稽，且為被上訴人所不爭。住宅附有此等現代化健康休閒設施，必然增加其使用價值，而表現於房屋售價上，是對購買者而言，房屋有無附屬此等休閒設施，應為其購買之重要因素，自必要求此等附屬設施為合法，並得永久使用。惟內政部限制興建附屬於住宅之私人游泳池，不發給執照，已十數年，上訴人自認係於領取使用執照後，逕將地下二層開挖為游泳池、按摩池，並拆除地下一層採光井，變更為出入口及變更地下一層防火隔間構造，並未申請此部分之建造執照，則系爭游泳池及按摩池即屬違章建築，違反建築法第七十七條第一項規定，隨時有遭主管機關處罰並命令拆除之虞。上訴人不能證明被上訴人知悉上情，而未於出售之初告知其詳，難謂非以詐欺而使被上訴人購買。次查依上訴人提出之室內設計平面建議圖，系爭房屋得為夾層之裝設使用。上訴人雖辯稱：設計平面建議圖僅供被上訴人作室內裝潢設計之參考云云，惟據證人陳桔旺證稱：「在看樣品屋時他們有做出來（指夾層）看起來很漂亮，而該設計圖是在簽約之前就拿到這一張了，而是我們有買的意思他們才拿給我們的，而且只有十一樓有做夾層，十、九、八、七樓等均沒有做夾層……，銷售小姐問我們喜歡買幾樓，我們說頂樓，他說可以做夾層，拿出那個圖，我們看了很喜歡，所以決定買頂樓」等語，足證被上訴人購買系爭房屋係因系爭房屋得增設夾層。而系爭基地法定容積為三四九八‧六六平方公尺，設計容積為三四九八‧六一平方公尺，並無多餘容積得增設夾層，若擅自增設，依建築法第九條、第二十五條規定，係屬違建，有臺北市政府工務局函可稽。上訴人明知系爭房屋因容積之故不得增設夾層，竟製作夾層之設計廣告招徠顧客，要難謂非以詐欺而使被上訴人購買。又查上訴人自認申請建造執照時，於地下停車場僅規劃一至十四號停車位，被上訴人所購買十七號停車位係取得使用執照後增加規劃者。臺北市政府工務局函雖稱系爭停車位固非「法定停車空間」，倘未違反建築技術規則建築設計施工編第六十條、第六十一條規定，增設停車位出售係屬私權行為云云，惟購買停車位者有其停車之需要，既支付一定價格，自應獲得同等於其對價之停車位。被上訴人購買系爭停車位所支付之代價並不低於其他購買法定停車空間者，今第公司於出售之初，未表明系爭停車位非屬法定停車空間，而將相當於車位之面積折算為地下室之應有部分出售予被上訴人，亦難謂非施以詐欺行為而使被上訴人購買。從而，被上訴人依民法第九十二條規定，以起訴狀繕本之送達為撤銷買賣契約之意思表示，而請求今第公司、陳世明分別返還其所給付之價金，並加付法定遲延利息，即無不合等詞，為其判斷之基礎。惟查：上訴人曾一再抗辯：被上訴人不依約給付分期付款買賣價金，經伊定期催告亦不置理，伊已於八十四年十一月四日致函解除系爭買賣契約，被上訴人於伊合法解除契約後，再行撤銷及解除已不存在之契約，於法不合等語，並提出催告及解除契約函件及其收件回執為證（見一審卷一八頁反面、二二至二五頁、三九頁、原審卷九四頁反面、九五頁正面）。此等抗辯及舉證與判斷被上訴人主張能否成立攸關，原審未說明不予採取之理由，遽為不利上訴人之判斷，自有判決不備理由之違法。又卷附室內設計平面建議圖所示夾層，係在被上訴人所購系爭房屋之空間內隔設而成，似屬設計容積內之應用，而非在設計容積外增建。倘係如此，則臺北市政府工務局函稱：系爭基地法定容積為三四九八‧六六平方公尺，設計容積為三四九八‧六一平方公尺，並
無多餘容積得增設夾層，若擅自增設，依建築法第九條、第二十五條規定，係屬違建云云，其真意究何所指，自有進一步推求之必要。且上訴人於原審抗辯：非建築法第九條第四款所列建物主要結構之一過半之修理或變更，尚非變更使用，無須依建築法第七十三條申領變更使用執照。系爭夾層既非結構體之一部，又無變更達主要結構之過半，並非違建等語（見原審卷九八頁反面）。原審未詳細予以審究，即為不利上訴人之判決，不免速斷。其次，臺北市政府工務局於答覆原審有關地下停車位問題時，引用內政部函，答稱：「建築物於申領使用執照後擅自增加劃設停車空間位數，若涉及建築技術規則建築設計施工編第六十條及第六十一條規定之變更，應依建築法第七十三條規定辦理，經函飭恢復原核准之標準車位而不從，應依同法第九十條規定處理，至若未違反上開規定而增設之停車位出售者，則屬私權行為」（見原審卷五八頁反面）。依該函意旨，建築物於申領使用執照後，所有人於不違反建築技術規則建築設計施工編第六十條及第六十一條規定之情形下，將其自有空間劃設停車位而出售者，似為法所不禁。果爾，此等停車位雖非法定停車位，但經所有人將其空間之使用以停車位之性質出售交付，自有其一定之效力，能否謂對購買人之停車效益有所減損，不能無疑。原審未依前開內政部函示意旨，審究上訴人出售之停車位有無違反建築技術規則之規定，即為不利上訴人之認斷，亦嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 九 月 十一 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 十 月 一 日
, 台灣公司情報網