稱系爭土地及建物係其出資購買，並借名登記予原告等語 ，並未能舉證證明之，已難憑信；再徵之，如系爭土地及 建物果係屬被告所有，而借名登記予原告，則被告為所有 人，自得使用系爭建物，其焉有就系爭建物與原告於102 年7 月26日訂立房屋租賃契約之必要？此核與所辯情節， 顯有未合，益證被告所辯非真，自不足採。
3、又按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利 ；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權 變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而 受影響。民法第759 條之1 定有明文。另違章建築物雖為 地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建 築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於 買受人之義務。最高法院50年台上字第1236號判例要旨可 資參照。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能 為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之 約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與 受讓人。亦有最高法院86年度台上字第2272號裁判可按。 本件系爭土地及建物，已由原告與訴外人陳國華訂立不動 產建物、土地買賣契約書，系爭土地並已於101 年月日登 記原告為所有權人，而系爭建物則登記原告為納稅義務人 ，並由原告繳納房屋稅，復於102 年7 月26日就系爭建物 與被告訂立房屋租賃契約書，並有原告所提土地所有權狀 、房屋稅籍證明書、101 年度契稅繳款書、土地所有權買 賣移轉契約書、102 年度地價稅繳款書、不動產建物、土 地買賣契約書、土地登記第二類謄本在卷可憑，被告所辯 系爭土地及建物係其出資購買，為其所有，並借名登記為 原告名義等語，並無證據足認為真，為不足採，已如前述 ，則原告主張其為系爭土地所有權人，及為系爭建物事實 上處分權人等語，應屬可採。
（二）原告主張其與被告就系爭建物於上揭時間簽定房屋租賃契 約，惟被告自102 年8 月1 日起拒未給付租金及押金，未 給付租金已達2 期以上，經原告以存證信函催告，仍未履 行，業由原告再以存證信函終止租約等情，已據原告提出 房屋租賃契約書1 份、存證信函、郵件回執各2 份等為證 ，被告對上情並不爭執，惟否認原告之主張，辯稱：本件 不動產建物及土地買賣契約書簽立時間為101 年4 月底， 而交屋日係於101 年10月間，由出賣人陳國華交付予被告 公司，並由被告公司使用至今，原告並未能舉證兩造於10 2 年7 月26日之前，有要求被告公司租賃或要求租金之任 何事證，且如原告所提出之租賃契約的確有租賃關係，則
焉有之前未要求租金，之後亦無要求押、租金之理？況原 告於買賣當時，身兼被告公司之負責人及會計，豈有不向 被告公司要求給付租、押金之理？原告向被告寄發存證信 函時間為102 年10月21日，可知係原告於離開被告公司所 發，顯然係原告於離開被告公司後心生不滿所為之不實指 控等語。經查：
1、原告與被告於102 年7 月26日就上開建物簽立房屋租賃契 約，租賃期間自102 年8 月1 日起至104 年7 月31日止， 租金為每月18,000元，於每月1 日以現金支付，押金則為 16,000元。原告於上開租約簽立後，即將系爭建物交付予 被告占有、使用。被告自102 年8 月1 日起即未給付租金 及押金予原告，原告於102 年10月21日以臺中民權郵局第 2540號存證信函催告，被告仍未給付，原告於102 年11月 15日以臺中法院郵局第3277號存證信函終止兩造間之租賃 契約，被告並於同年月18日收受之事實，有原告所提房屋 租賃契約書1 份、存證信函及郵件回執各2 份在卷可按（ 見本院卷第7 頁至17頁），且被告對文書之真正並不爭執 ，堪信為真。
2、雖被告辯稱如系爭建物係原告所購買，則何以102 年7 月 26日訂立租賃契約書之前，未向被告請求給付租、押金？ 查本件原告與被告所訂立之房屋租賃契約書，係訂立於10 2 年7 月26日，則原告依據兩造所訂立之租賃契約，請求 被告自102 年8 月1 日起應給付原告租金及押金，乃屬常 情，且於法尚無不合，是被告此部分所辯，自非可採；另 被告辯稱原告於買賣當時，身兼被告公司之負責人及會計 ，豈有不向被告公司要求給付租、押金之理等語，然原告 與被告公司法定代理人施憲廷，原有實質之夫妻關係，且 原告於當時復為被告公司法定代理人兼會計等情，為兩造 所不爭執，則原告當時未請求被告公司給付租金，要難即 可資為兩造間並無租賃關係存在之有利認定。又被告辯稱 原告向被告寄發存證信函時間為102 年10月21日，可知係 原告於離開被告公司所發，顯然係原告於離開被告公司後 心生不滿所為之不實指控等語，惟按民法第440 條第1 項 及第2 項規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相 當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為 支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之 總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約 。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二 個月時，始得終止契約。是原告於被告遲付租金之總額已 達二個月以上時，於102 年10月21日以臺中民權郵局第25
40號存證信函催告被告給付，被告迄未給付，原告於102 年11月15日以臺中法院郵局第3277號存證信函終止兩造間 之租賃契約，已如前述，原告所為乃屬依民法租賃之規定 之行為，被告所辯，係屬推測之詞，且無證據足證為真， 亦不足採。
3、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。民法第421 條第1 項定有明文。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，達二個月之租額，出 租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其 期限內不為支付，出租人得終止契約。承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物。亦為民法第440 條第1 項、第2 項及第455 條前段所規定。本件兩造間於102 年7 月26日 就系爭建物訂立租賃契約，由被告承租使用系爭建物，約 定被告自同年8 月1 日起應按月給付租金18,000元予原告 ，被告自102 年8 月1 日起並未按月給付租金，押金亦未 依約給付，原告於被告積欠租金已達2 個月後，以上開存 證信函催告被告給付租金，被告於期限內不為給付，原告 乃再以存證信函終止租賃契約，有上開存證信函及郵件回 執在卷可證（見本院卷第10頁至第17頁），依上開說明， 本件系爭租約，既經原告依法終止，且被告復未能舉證證 明其於租約終止後繼續占有使用系爭建物，有何合法權源 ，則原告主張被告於系爭租約合法終止後，仍占用系爭建 物，係屬無權占有等語，於法有據，應為可採。（三）原告主張兩造間就系爭建物之租賃契約既已合法終止，則 被告已無占有使用系爭建物之正當權源，其繼續擅自占用 系爭建物，顯係無權占有，原告本於系爭建物之所有權人 或事實上處分權人之地位，依民法第767 條第1 項前段、 中段之規定或類推適用之，或依民法第962 條之規定，請 求擇一判決自系爭建物遷出，並騰空將系爭建物交還原告 。並應給付原告自102 年8 月1 日起至102 年11月18日止 之租金共計64,800元；及應自102 年11月19日起至返還系 爭建物之日止，於每月19日給付原告相當於租金之不當得 利18,000元，暨自應給付之翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息等語，為被告所否認，經查： 1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。占有人，其 占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得 請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨 害。為民法第455 條前段、第962 條所明定。又租約終止 後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物 外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作
用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。最高法院 75年台上字第801 號著有判例可參。
2、本件兩造間訂立之系爭租賃契約，既經原告合法終止，被 告自應依民法第455 條前段之規定，將租賃物返還原告。 又系爭建物係屬未辦保存登記之房屋，違章建築之讓與， 雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受 讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違 章建築之事實上處分權讓與受讓人，已如前述，是原告為 系爭建物之占有人。被告於系爭租約終止後，仍繼續占有 使用，而無合法占用權源，為無權占有，且妨害原告之占 有，參照最高法院上開判例意旨，原告依962 條中段之規 定，請求被告騰空返還系爭建物，即屬有理由，應予准許 。
3、兩造之租約於102 年11月19日終止，被告自102 年8 月1 日起即未給付租金，則原告請求被告給付102 年8 月1日 起至102 年11月18日止之租金，亦為有理由，應予准許。 依兩造約定之租金為每月18,000元計算，則原告得請求上 開租賃期間之租金為64,800元【計算式：18,000×（3 ＋ 18/30 ）＝64,800）。
4、原告另主張依系爭租賃契約第6 條第2 項約定：「乙方（ 即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違 約金新台幣壹萬元整，如訴訟時，其訴訟費用、律師費用 一切歸乙方負責。」，被告應給付原告違約金10,000 元 ，及原告2 次委任律師寄發存證信函費用共計10,000元， 亦應由被告依約給付原告等語，為被告所否認。查本件係 因被告未依約給付租金，已達二個月以上，經原告催告而 仍未給付，原告已合法終止租約，則原告依上開約定，請 求被告應給付違約金10,000元，為有理由，應予准許；至 於原告另請求被告給付委任律師寄發存證信函之費用10,0 00元之部分，經核係屬起訴前之催告及終止租約之行為， 並非訴訟行為所生之訴訟費用，是原告請求存證信函之費 用10,000元，為無理由，不應准許。
5、末按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」民法第 450 條前段定有明文。租約於租期屆滿時，即當然消滅。 除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承 租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關 係。最高法院93年度台上字第986 號裁判可資參照。本件 兩造間就系爭房屋之租約已於102 年11月19日終止，依上 開民法規定，被告即有返還系爭房屋之義務，乃被告迄今 仍未遷讓交還系爭房屋，係屬無權占有。又按無法律上原
因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律 上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明 文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無 權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通 常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。依 前所述，被告於本件租賃契約於102 年11月19日終止後， 仍無權占用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，致原 告受有無法使用收益系爭房屋之損害。參諸被告向原告租 賃系爭房屋之租金每月18,000元一節，有原告所提房屋租 賃契約書可佐，且為被告所不爭執，則原告主張被告無權 占有系爭租賃物，受有相當於每月租金數額之不當得利18 ,000元等語，應屬可採。從而，原告請求被告應自終止租 賃契約之102 年11月19日起至返還系爭建物之日止，應於 每月19日給付原告相當於租金之不當得利18,000元，及法 定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告基於租賃契約及租賃、不當得利法律關係， 請求被告應將坐落南投縣埔里鎮○○○段000 地號土地上未 辦保存登記建物即門牌號碼南投縣埔里鎮○○路0000號房屋 （面積1515 .5 平方公尺），騰空遷讓返還予原告。被告應 給付原告74,8 00 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年1 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；並 應自102 年11月19日起至返還第一項房屋之日止，於每月19 日給付原告18,0 00 元，及自應給付之翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予 准許，逾此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經核與 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決部分，應依職 權宣告假執行。原告聲明願供擔保請准宣告假執行，無非係 促請本院依職權為假執行宣告之發動，自無庸為准駁之諭知 。被告陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，經核於法尚 無不合，爰酌定相當金額分別准許之。至原告敗訴部分，其 假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。本件訴訟費用為裁 判費16,741元，本院審酌兩造爭執之原因，及被告所受敗訴 判決之情節，認由被告負擔全部訴訟費用為允當，爰確定如 主文第3 項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 7 月 7 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 8 日
書記官
, 台灣公司情報網