，顯然有誤；惟依被告另提由其持有之被證17即系爭2 樓 房屋左、右側租賃契約書後附附註備忘頁之記載，原出租 人代表人即參加人連勝彥嗣後已與被告重新約定：「原出 租人連勝彥、連豊彥、連禎彥等三人，已於民國95年間， 分別將建物所有權利移轉登記予下列各新出租人連祥瑞、 連瑞玉、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、連英宏、連紹閔、連 冠閔、連宥翔、連建仰、連建銘，另本約租金給付方式， 以下列各出租人分配比例為之連祥瑞2/ 30 、連瑞玉2/30 、連瑞芬2/30、連啟瑞3/30、連兆維1/30、連英宏1/9 、 連紹閔1/9 、連冠閔1/18、連宥翔1/18、連建仰5/30、連 建銘5/30、」，此契約書之真正原告並未爭執；復再參以 嗣後原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔亦均以渠等為 系爭1 樓、2 樓及3 樓房屋租賃契約之出租人身分，先後 於98年12月7 日、99年6 月18日發函對被告為租期屆至時 不再續租，應回復原狀、搬離歸還租賃物等租約事項之通 知，此有原告所提原證7 、8 之98年12月7 日三重中山路 郵局第1737號存證信函及99年6 月18日三重中山路第82 5 號存證信函附卷可參，是知系爭2 樓房屋左、右側部分之 租賃債權應已於租賃期間內由原出租人連勝彥、連豊彥、 連禎彥讓與原告連英宏、連冠閔、連紹閔、連宥翔及參加 人連兆維、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、 連瑞玉，而由渠等受讓人繼承出租人之地位，對承租人即 被告行使或負擔由租賃契約所生之權利義務，洵堪認定。 ⑵又有關被告辯稱出租人即參加人連兆維、連啟瑞、連建仰 、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉、連勝彥及連禎彥（ 已歿）均已同意展延系爭1 樓、2 樓及3 樓房屋租賃契約 之租賃期限等語，亦據被告提出被證14、15之聲明書正本 為證，而系爭1 、2 、3 樓房屋租賃契約之出租人均為原 告連英宏、連冠閔、連紹閔、連宥翔及參加人連兆維、連 啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉，已如 前述，是經本院僅就被證15聲明書上之「連兆維、連啟瑞 、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉」之簽名或 印文，與原告所提原證3 、12之系爭1 樓、3 樓房屋租賃 契約書上出租人「連兆維、連啟瑞、連建仰、連建銘、連 祥瑞、連瑞芬、連瑞玉」之簽名或印文互為核對之結果， 其中「連祥瑞」、「連瑞玉」、「連瑞芬」、「連啟瑞」 、「連兆維」部分之簽名筆跡相似，另「連瑞芬」、「連 啟瑞」、「廷建仰」、「連建銘」部分之印文則同一，足 見被告辯稱：被證15之聲明書係參加人連兆維、連啟瑞、 連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉所立具之事實
，洵堪採信。則依該被證15之聲明書上所載：「二、就本 案三租賃標的（即系爭1 樓、2 樓、3 樓），本人連祥瑞 、連瑞芬、連瑞玉、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘等 7 人於99年6 月30日分別出具聲明書同意展延租期，共同 以本案租賃標的之共有人身份同意與楊明潭先生展延租期 ，而於展延租期期間，楊明潭所使用之範圍亦為本案三租 賃標的之全部，特此聲明。」，被告辯稱：參加人連祥瑞 、連瑞芬、連瑞玉、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘等 7 人已同意展延系爭1 樓、2 樓、3 樓房屋之租賃期限等 語，亦屬有據。
⑶按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計 逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失 公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。民法 第820 條第1 項定有明文。又共有房地之出租，乃典型之 利用行為，而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍 。次按租賃契約於租賃期限屆滿後，以同原租賃內容，延 長其期限者，乃屬當事人合意更新租賃契約，而發生新租 賃關係，是以共有房地之租賃契約於租賃期限屆滿後，經 部分共有人同意展延租期者，應屬另一共有物之利用契約 ，自亦有民法第820 條第1 項規定之適用。查： ①系爭1 樓、2 樓、3 樓房屋所有權係由原告連英宏、連 紹閔、連冠閔、連宥翔、及參加人連祥瑞、連瑞芬、連 瑞玉、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘等11人分別共 有，其中原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔之所有 權應有部分合計三分之一，其餘參加人之所有權應有部 分合計三分之二，已如前述，並有建物謄本在卷可參， 是以關於系爭1 樓、2 樓、3 樓房屋之出租行為，自屬 原告連英宏、連冠閔、連紹閔、連宥翔及參加人連兆維 、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉 等分別共有人對共有物之利用行為。
②又共有人即參加人連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉、連啟瑞、 連兆維、連建仰、連建銘均已同意於系爭1 、2 、3 樓 房屋之原租賃契約租期屆滿後，展延系爭1 、2 、3 樓 房屋之租賃期限，此除有前開由渠等所出具之被證15聲 明書為憑外，並有與被證15聲明書上之印文或簽名相符 之96年6 月29日、30日同意書（即被證1 ）所載「... 二、就本案三租賃標的，本人同意展延租期：就1 樓及 自94年7 月1 日承租之2 樓部分之租賃標的，本人同意 楊明潭先生自99年7 月1 日起至其完成租賃標的之回復
原狀、並將租賃標的之使用執照用途變更及結構變更申 請文件送達台北縣政府工務局之日止，得繼續使用；就 自95年7 月1 日承租之樓部分、及3 樓之租賃標的，本 人同意楊明潭先生自99年7 月1 日起至其完成回復原狀 工程止，得繼續使用。... 」附卷佐參，揭諸前開說明 ，共有人即參加人連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉、連啟瑞、 連兆維、連建仰、連建銘對系爭1 、2 、3 樓房屋同意 被告展延租期部分，自屬渠等與被告間租賃契約之更新 ，而屬另一共有物之利用契約。是依民法第820 條第1 項規定，共有人即參加人連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉、連 啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘之所有權應有部分合計 既已達三分之二，渠等基於該法律規定所為共有物之管 理即屬「有權代為管理」，被告自得以此更新之租賃契 約對抗其他共有人即原告連英宏、連冠閔、連紹閔、連 宥翔。
③至原告另主張依系爭1 樓、3 樓房屋租賃契約第2 條約 定「..，若甲乙雙方中之任一方不欲續約時，應於租期 屆滿三個月前，互為商議終止契約事宜；如雙方皆同意 續約時，雙方並應於租期屆滿前洽妥租金及其他租賃條 件並另行簽訂新租約」及第7 條約定在租期屆滿前應回 復原狀，顯見原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔與 參加人連兆維、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連 瑞芬、連瑞玉就系爭房屋1 樓、3 樓房屋之管理已有特 別約定，且依此前開約定，倘被告未依約遷空、交還房 屋，出租人得向被告請求按租金5 倍計算之違約金，而 參加人等同意展延租期，對原告連英宏、連紹閔、連冠 閔、連宥翔亦顯失公平，依民法第820 條第2 項規定請 鈞院裁定變更之云云，經查，觀以前開系爭1 樓、3 樓 房屋租賃契約第2 、7 條約定之前後文義，乃屬契約當 事人間就續約與否應經出租人及承租人雙方合意，及不 續約時承租人應負原狀返還之義務等事項所為約定，要 難認係屬共有人間就爭1 樓、3 樓共有房屋之管理方法 所為特別約定；又按民法第820 條第2 項所規定：「依 前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法 院以裁定變更之。」，乃指共有人依第1 項規定所為管 理之決定，有顯失公平之情事時，不同意之共有人得依 非訟事件程序聲請法院以裁定變更之，並重定共有物之 適當管理方法，且此變更之效力僅於裁定確定時起向後 發生。是以原告於本件訴訟程序中併聲請本院裁定變更 參加人連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉、連啟瑞、連兆維、連
建仰、連建銘前就系爭1 樓、2 樓、3 樓共有房屋所為 更新租約之決定，顯然於法未合，更不足以發生溯及變 更之效力。原告此部分主張，均無可取。
㈢綜上，系爭1 、2 、3 樓房屋之原租賃契約雖均因99年6 月 30日租期屆滿而租賃關係消滅，惟被告既已與系爭1 、2 、 3 樓房屋之共有人即連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉、連啟瑞、連 兆維、連建仰、連建銘合法更新系爭1 、2 、3 樓房屋之租 賃契約，自得於原租賃契約租期屆滿後繼續租用系爭1 、2 、3 樓房屋，並得執此更新之租賃契約對抗其他共有人即原 出租人原告連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔，是原告主張 被告有系爭1 樓、2 樓、3 樓房屋原租賃契約第7 條所約定 ：「乙方於租期屆滿不再續租時，... 如不依約遷空交還房 屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓 之日止」之違約情事，要無可取；從而，原告連豊彥請求被 告應賠償按租金五倍計算之違約金及交還房屋前因占用房屋 所受相當於租金之損害金共2,125,000 元，原告連英宏、連 紹閔、連冠閔、連宥翔各請求被告應賠償按租金五倍計算之 違約金及交還房屋前因占用房屋所受相當於租金之損害金共 140,233 元，為無理由，均應駁回。
㈣本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之 判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 22 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 馬秀芳
中 華 民 國 101 年 6 月 22 日