減少價金等
臺灣高等法院 臺南分院(民事),上易字,104年度,248號
TNHV,104,上易,248,20151229,1

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臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上易字第248號
上 訴 人 柏谷建設有限公司
法定代理人 林柏谷
訴訟代理人 張顥璞 律師
      田欣永 律師
被上訴人  張敏虹
訴訟代理人 黃逸柔 律師
      郭雅琳 律師
上列當事人間請求減少價金等事件,上訴人對於民國104年7月10
日臺灣臺南地方法院第一審判決(102年度訴字第1431號)提起
上訴,本院於104年12月15日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:
㈠伊於民國(下同)100年1月17日與訴外人林義豐訂立土地預 售買賣契約書;與上訴人訂立房屋預售買賣契約書,分別向 林義豐、上訴人購買坐落臺南市○○區○○段00○00地號土 地內「伍彩.巴黎」建築案編號第B9棟建物坐落之基地及系 爭建物。
㈡系爭契約書第1條第1款約定:「賣方應確保廣告內容之真實 ,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋位 置圖,視為契約之一部分」等語;且上訴人於銷售時,提供 伊觀覽之廣告宣傳品中之3D動畫所示,第B9棟建物4樓設有 陽臺;「平面傢具配置示意圖」所示,系爭建物2樓舖設100 公分乘100公分之氣派拋光石英磚;「與他建案建材比較表 」所示,及系爭契約書附件(七)建材設備表「高級門鎖」 項下之記載,系爭建物大門搭配之門鎖為「進口豪華大把安 全門鎖」;「平面傢具配置示意圖」及系爭契約書附件(七 )「衛浴設備」項下之記載,浴缸為「歐洲進口半透明式按 摩浴缸」。詎上訴人交屋時,系爭建物4樓無陽臺、2樓係舖 設80公分乘80公分之拋光石英磚、大門搭配之門鎖為臺灣安 住牌門鎖、浴缸則為大陸地區製造之不知名廠牌浴缸;上訴 人所為之給付,屬不完全給付,且有上開瑕疵,缺少上訴人 保證之品質。
㈢上訴人依系爭契約書第13條第1項第4款約定,應於領得使用 執照6個月內,通知買方進行交屋,如未於領得使用執照6個 月內通知買方進行交屋,每逾1日應按已繳房地價款依萬分 之5單利計算遲延利息予伊,該約定屬於懲罰性違約金之約



定。茲因兩造曾協議延至101年2月20日交屋,伊同意上訴人 延至101年3月1日前交屋,然上訴人遲至102年2月7日始通知 交屋。
㈣爰依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定,或依民 法第360條規定;或依民法第359條規定,請求減少價金,再 依民法第179條規定,分別就系爭建物4樓陽臺、2樓地磚、 浴缸、門鎖部分,請求上訴人給付新臺幣(下同)61, 057 元、247,982元、86,580元、2,000元,及法定遲延利息,請 擇一為伊勝訴之判決。另依系爭契約書第13條第1項第4款之 約定,請求上訴人給付自101年3月1日起至102年2月7日止, 按日以萬分之5計算所得之927,355元及法定遲延利息。於原 審聲明:請求上訴人給付1,324,974元,及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,並願供擔 保,請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以:
㈠依主管機關核准之圖說,系爭建物4樓本未規劃陽臺;依兩 造簽名確認之系爭契約書所附「參層平面圖」、「肆層平面 圖」,系爭建物4樓亦未規劃陽臺。另系爭契約書附件(七 )建材設備表「室內地坪」項下記載「B棟、雙併:客廳80* 80拋光」等語,已明定地磚之規格,已排除廣告宣傳品之內 容;且兩造已於系爭契約書所附之平面圖簽名確認,足證兩 造已約定B棟2樓客廳舖設80公分乘80公分之拋光石英磚,而 不是100公分乘100公分之拋光石英磚。
㈡伊依系爭契約書附件(七)建材設備表附註項下之約定,改 用臺灣知名品牌「安住牌」門鎖,並未違約且未損及被上訴 人之權益。另伊於系爭建物,設置之浴缸為義大利品牌「GS G Ceramic Design」,衡以現今各國知名名牌大多於大陸地 區生產,被上訴人以浴缸於大陸地區製造為由,主張瑕疵, 亦不可採。
㈢伊於101年1月2日以前,已通知被上訴人進行交屋,兩造始 於101年1月2日就改善事項及交期進行討論;最遲於101年6 月28日也已通知上訴人交屋,並未逾越約定期限,無庸給付 遲延利息。縱認被上訴人主張伊遲延通知交屋為有理由,因 系爭契約第13條第1項第4款之約定,屬於賠償總額預定性違 約金之約定,伊遲誤交屋期限,並未對被上訴人造成損害, 被上訴人請求之金額過高,請求酌減等語,資為抗辯。三、原審判決命上訴人給付被上訴人397,619元本息及927,355元 ,駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未上訴, 已告確定。上訴人不服,提起上訴,上訴聲明:㈠原判決不 利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分,被上訴人在第一審



之訴駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執事項:
㈠被上訴人於100年1月17日與林義豐訂立土地預售買賣契約書 ,約定被上訴人以價金5,450,000元,向林義豐購買坐落臺 南市○○區○○段00○00○00地號土地,面積共計137.75平 方公尺(即被上訴人所購買「伍彩.巴黎」B棟,編號第9號 建物坐落之土地面積107.53平方公尺,及以公共設施及道路 應有部分換算之面積30.23平方公尺)。
㈡被上訴人於100年1月17日與上訴人訂立建物預售買賣契約書 (下稱系爭契約書),約定上訴人以價金3,640,000元,向 上訴人購買坐落臺南市○○區○○段00○00地號土地內「伍 彩.巴黎」建築案編號第B9棟建物(現為門牌號碼臺南市○ ○區○○○路000號建物,下稱系爭建物)。 ㈢被上訴人自訂立前開契約書至101年2月29日止,共計繳納上 開土地及建物之價金1,820,000元;至101年8月22日止,共 計繳納上開土地及建物之價金9,090,000元。 ㈣系爭建物於100年11月16日領得使用執照,並於102年2月7日 交屋於被上訴人。
㈤系爭建物玄關大門使用之門鎖,是我國安住牌之安全門鎖, 非進口之安全門鎖。
㈥依原審原證13之光碟內名稱為「伍彩巴黎(3D外觀)」(下 稱原證13光碟內「伍彩巴黎(3D外觀)」)之電腦動畫所示 ,及原證28所附光碟內檔名為「B棟1」之影像檔所示畫面, 該建案第B9棟之4樓設有陽臺,與系爭建物4樓目前之形式不 符。
五、兩造爭執事項:
㈠被上訴人以系爭建物4樓無陽臺,不符合兩造所訂買賣契約 之約定為由,依民法第360條或民法第227條第1項規定準用 民法第226條第1項規定;或依民法第359條規定,請求減少 價金,再依民法第179條規定請求,請求上訴人給付61,057 元,有無理由?
㈡被上訴人以系爭建物①2樓地板舖設之磁磚、②大門門鎖、 ③浴室浴缸,不符合兩造所訂買賣契約之約定為由,依民法 第360條或民法第227條第1項規定準用民法第226條第1項規 定;或依民法第359條規定,請求減少價金,再依民法第179 條規定,依序請求上訴人給付①247,982元、②2,000元、 ③86,580元,有無理由?
㈢被上訴以上訴人交屋遲延為由,依系爭契約書第13條第1項 第4款約定,請求上訴人給付927,355元,有無理由?六、得心證之理由:




㈠被上訴人所提出,上訴人之廣告宣傳品「平面傢具配置示意 圖」、「建材與設備」、「與他建案建材比較表」及原證13 之光碟,是否係兩造訂立系爭契約書時,所見之廣告宣傳品 ?
⒈按原告於起訴原因已有相當之證明,而被告於抗辯事實並無 確實證明方法,僅以空言爭執者,當然認定其抗辯事實之非 真正,而應為被告不利益之裁判(最高法院18年上字第1679 號判例參照)。查被上訴人主張其所提出,上訴人之廣告宣 傳品「平面傢具配置示意圖」、「建材與設備」、「與他建 案建材比較表」,係與上訴人訂立系爭契約時,所見之廣告 宣傳品等語,核與證人即被上訴人之配偶林明達於原審審理 時證稱:「訂立契約以前,伊與原告拿到廣告宣傳品及3D動 畫之資料,原證2所示廣告宣傳品(指「平面傢具配置示意 圖」、「建材與設備」、「與他建案建材比較表」),即為 當時見到之廣告宣傳品,約係於99年12月間前往售屋中心時 取得」等語(見原審卷一第219頁反面、第220頁正面)相符 ,可認被上訴人就其所提出之「平面傢具配置示意圖」、「 建材與設備」、「與他建案建材比較表」,係其與上訴人訂 立系爭契約書時,所見廣告宣傳品之事實,已為相當之證明 。
⒉前開「平面傢具配置示意圖」、「建材與設備」、「與他建 案建材比較表」,係上訴人銷售系爭建物所用之廣告宣傳品 ,上訴人應無不能查知上開廣告宣傳品究係於何時、委託何 人製作之理?若兩造訂立系爭契約書時,前開廣告宣傳品並 不存在,上訴人應不難提出證據或聲請調查證據證明,然其 僅空言稱:被上訴人所提出之廣告宣傳品,無發行日期,是 兩造訂立契約以後,始行印製云云,依上開判例之意旨,應 認其抗辯事實並非真正。
⒊另被上訴人主張其所提出原證13之光碟,係與上訴人訂立系 爭契約書時,所見之廣告宣傳品,為上訴人所不爭執,依民 事訴訟法第280條第1項之規定,視同自認,被上訴人此部分 之主張,亦堪信為真實。
⒋足認被上訴人所提出,上訴人之廣告宣傳品「平面傢具配置 示意圖」、「建材與設備」、「與他建案建材比較表」,及 原證13之光碟,確為其與上訴人訂立系爭契約書時,所見之 廣告宣傳品。
㈡系爭建物4樓設有陽臺、2樓舖設100乘100公分氣派拋光石英 磚、大門搭配「進口豪華大把安全門鎖」、浴室安裝「歐洲 進口半透明式按摩浴缸」,是否為兩造所訂買賣契約之內容 ?上訴人是否保證系爭建物具有上開品質?




⒈系爭建物4樓陽臺部分:
⑴按賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及 其所記載之建備表、房屋位置圖,視為契約之一部分。系 爭契約書第1條第1項定有明文。
⑵依原證13光碟(附於原審卷一第113頁)內「伍彩巴黎( 3D外觀)」之電腦動畫所示該建案之第B9棟建物4樓設有 陽臺,經原審於104年6月26日言詞辯論期日勘驗屬實,有 該次期日言詞辯論筆錄在卷可按(見原審卷二第80頁), 並有翻拍自原證13光碟內「伍彩巴黎(3D外觀)」電腦動 畫之資料6份附卷可憑(見原審卷二第86至91頁);且證 人即陪同被上訴人購買系爭建物之林明達於原審證稱:「 系爭契約書附件(六),B12上方有原告印章之印文,乃 因當初伊等考慮第B9棟、第B12棟二間,最初係考慮第B12 棟,惟觀看3D動畫後,僅第B9棟設有陽臺,經伊與原告討 論後,始決定購買第B9棟,原告與被告印章之印文,乃表 示變更;更改時,尚有詢問建物外觀是否如同3D動畫」等 語(見原審卷一第221頁),足見上訴人提供被上訴人觀 覽之廣告宣傳品中之原證13內「伍彩巴黎(3D外觀)」之 電腦動畫所示,該建案之第B9棟,亦即興建完成後之系爭 建物4樓確設有陽臺;又系爭契約書第1條第1項後段,既 約定該預售屋之廣告宣傳品,視為契約之一部分,則系爭 建物4樓設置陽臺,屬兩造所訂買賣契約之內容,應堪認 定。
⑶上訴人雖抗辯:系爭契約書第1條第1項之約定,乃著重於 房屋之「位置」,被上訴人據以主張系爭建物4樓有陽臺 ,並無道理;且依主管機關核准之圖說,系爭建物4樓本 未規劃陽臺;又由系爭契約書第3條第2款記載「附屬建物 面積(即竣工圖上之陽臺、屋簷等)計24平方公尺」,足 以證明系爭建物4樓並未規劃陽臺,否則,附屬建物面積 合計當不止24平方公尺;另依兩造簽名確認之系爭契約書 所附「參層平面圖」、「肆層平面圖」所示,系爭建物4 樓亦未規劃陽臺云云。然查:
①系爭契約書第1條第1項後段,既明定「本預售屋之廣告 宣傳品及其…,視為契約之一部分」等語,上訴人抗辯 :系爭契約書第1條第1項之約定,乃著重於房屋之「位 置」云云,顯與系爭契約書第1條第1項後段之文義不符 ,不足採信。至於主管機關核准之圖說中,系爭建物4 樓有無未規劃陽臺,或系爭契約書第3條第2款記載「附 屬建物面積(即竣工圖上之陽臺、屋簷等)計24平方公 尺」,與兩造契約是否約定系爭建物4樓設有陽臺,係



屬二事,上訴人以依主管機關核准之圖說,及系爭契約 書第3條第2款所載附屬建物面積,抗辯兩造契約內容無 此約定,自不足採。
②系爭契約書所附「肆層平面圖」,雖未繪有陽台,惟該 「肆層平面圖」上僅有林明達之簽名,而無被上訴人之 簽名;再觀諸林明達簽名附近之文字,亦無林明達註明 其係代理被上訴人確認系爭建物4樓不規劃陽臺之意, 上訴人抗辯系爭契約書所附「肆層平面圖」,有經兩造 確認云云,亦不足採。
⒉系爭建物2樓舖設100公分乘100公分氣派拋光石英磚部分: ⑴依被上訴人所提出,上訴人銷售系爭建物所提供廣告宣傳 品之「平面傢具配置示意圖」2樓部分,明確記載「開闊 氣派客餐廚空間採『100100cm氣派拋光磚』」等語;「 建材與設備」,亦記載「A.B棟:客廳100cm*100cm拋光」 等語(見原審卷一第21頁正面、第22頁正面),可見上訴 人已明確表示該建案A棟及B棟2樓,舖設100公分乘100公 分之拋光石英磚。又系爭契約書第1條第1項後段,既約定 該預售屋之廣告宣傳品,視為契約之一部分,則系爭建物 2樓舖設100公分乘100公分氣派拋光石英磚,自屬兩造所 訂買賣契約之內容。
⑵上訴人雖抗辯:系爭契約書附件(七)建材設備表「室內 地坪」項下記載「B棟、雙併:客廳80*80拋光」等語,已 排除廣告宣傳品之內容,且兩造於系爭契約書所附之平面 圖簽名確認,兩造此部分約定舖設80公分乘80公分地磚云 云。惟查:
①按定型化契約條款因字體、印刷或其他情事,致難以注 意其存在或辨識者,該條款不構成契約之內容。但消費 者得主張該條款仍構成契約之內容,消費者保護法施行 細則第12條定有明文。查系爭契約書,係上訴人為與不 特定多數消費者,訂立同類契約之用,所提出預先擬定 之契約條款,作為契約內容而訂立之契約,依消費者保 護法第2條第7款、第9條之規定,應屬消費者保護法所 稱之定型化契約;又系爭契約附件(七)建材設備表「 室內地坪」項下,雖記載「B棟、雙併:客廳80*80拋光 」等語,惟因上訴人提供被上訴人觀覽之廣告宣傳品「 平面傢具配置示意圖」、「建材與設備」內,均有關於 客廳磁磚規格之記載;且系爭契約第1條第1項前段約定 上訴人確保廣告內容之真實,被上訴人應不致懷疑上訴 人銷售系爭建物提供廣告宣傳品內記載之建材設備與系 爭契約書附件(七)記載之建材設備表有所不同而逐項



核對,上訴人復未明確註明二者不同之處,並提醒被上 訴人注意,被上訴人應難以注意二者有不同之處;且被 上訴人並未主張系爭契約書附件(七)建材設備表有關 「B棟、雙併:客廳80*80拋光」為構成契約之內容(見 原審卷二第72頁反面),依上開說明,系爭契約書附件 (七)建材設備表「室內地坪」項下有關「B棟、雙併 :客廳80*80拋光」之記載,不構成契約之內容。上訴 人抗辯此部分兩造約定舖設80公分乘80公分地磚云云, 即無可採。
②上訴人另抗辯:兩造於系爭契約書所附之平面圖簽名確 認,兩造約定B棟2樓客廳舖設80公分乘80公分之拋光石 英磚云云,並提出平面圖影本1份為證(即被證一,見 原審卷一第67頁,下稱被證一),惟為被上訴人所否認 ,主張:上訴人提出之平面圖影本,於2樓部分並未記 載「8080」等語。經查,觀諸上訴人所提出系爭契約 書所附之平面圖,為系爭建物1樓及2樓之平面圖,其中 1樓之平面圖內載有「8080拋光」等語,2樓之平面圖 內則無類似之記載,自難認兩造約定B棟2樓客廳舖設80 公分乘80公分之拋光石英磚,上訴人此部分抗辯,亦不 足採。
⒊大門搭配「進口豪華大把安全門鎖」及浴室安裝「歐洲進口 半透明式按摩浴缸」部分:
⑴按賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及 其所記載之建備表、房屋位置圖,視為契約之一部分。本 契約之附件視為本契約之一部分。系爭契約書第1條第1項 、第26條前段分別定有明文。
⑵依上訴人提供予被上訴人觀覽之廣告宣傳品「與他建案建 材比較表」,其「玄關大門」項下,記載「鋼雕大門、搭 配進口大把鎖」等語;「平面傢具配置示意圖」,其「五 星級衛浴」項下,記載「歐洲進口半透明式摩浴缸」等語 ;「建材與設備」,其「衛浴設備」項下,記載「…歐洲 進口半透明式按摩浴缸……」等語;系爭契約書附件(七 )建材設備表「高級門鎖」及「衛浴設備」項下,則分別 記載「採用雙玄關尊榮雅緻藝術雕刻大門並搭配進口豪華 大把安全門鎖」等語及「…歐洲進口半透明式按摩浴缸」 等語,有「與他建案建材比較表」、「平面傢具配置示意 圖」、「建材與設備」及系爭契約書影本各1份在卷可稽 (見原審卷一第23、21、22頁、第12頁反面),則依系爭 契約書第1條第1項、第26條前段之約定,系爭建物大門搭 配進口豪華大把安全門鎖、浴室安裝歐洲進口半透明式按



摩浴缸,屬兩造所訂契約之內容,應堪認定。
⒋上訴人是否保證系爭建物具有上開品質:
系爭建物4樓設置陽臺、2樓舖設100乘100公分氣派拋光石英 磚、大門搭配「進口豪華大把安全門鎖」、浴室安裝「歐洲 進口半透明式按摩浴缸」,為兩造所訂買賣契約之內容,業 據本院認定如上。又兩造於101年1月2日,在銷售中心進行 「建造與交期討論會議」,並作成決議紀錄,為兩造所不爭 執,並有該討論會議紀錄在卷(見原審卷一第44頁)可稽。 該紀錄二、3.記載「賣方確定2012/02/20前保證完成所有 滿足交屋條件之工程建設,包括:…b、妥善與完整美化的 外觀、須符合法規,建築設計,和DM所示。c、所有建材 使用必須正確(品牌、規格、尺寸、材質、製造地和進口地 )…(下略)」等語。系爭建物4樓設置陽臺、2樓舖設100 乘100公分氣派拋光石英磚、大門搭配「進口豪華大把安全 門鎖」、浴室安裝「歐洲進口半透明式按摩浴缸」,為兩造 所訂買賣契約之內容,且登載於上訴人之廣告宣傳品「平面 傢具配置示意圖」、「建材與設備」、「與他建案建材比較 表」及原證13之光碟「伍彩巴黎(3D外觀)」之電腦動畫內 ,上訴人復於上開與被上訴人之討論會議,保證「滿足交屋 條件之工程建設,包括:…b、妥善與完整美化的外觀、須 符合法規,建築設計,和DM所示。c、所有建材使用必須 正確(品牌、規格、尺寸、材質、製造地和進口地)」,足 認其就系爭建物具有上開品質已為保證。上訴人辯稱其未為 此品質之保證云云,自不可採。
㈢被上訴人以系爭建物4樓無陽臺,不符合兩造所訂買賣契約 之約定為由,依民法第360條或民法第227條第1項準用民法 第226條第1項規定;或依民法第359條規定,請求減少價金 ,再依民法第179條規定,請求上訴人給付61,057元,有無 理由?
⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無 關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時,具有其所保證之品質。買賣之物,缺少出賣人所保證之 品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履 行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第 354條第1項、第2項、第360條分別定有明文。再按,民法第 360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定,固須出 賣人就買賣標的物曾與買受人約定,保證有某種品質,而其 物又欠缺其所保證之品質時,買受人始得依該條規定向出賣



人請求不履行之損害賠償。但出賣人與買受人間有無此項保 證品質之特約,應以契約內容及當事人立約當時之事實及其 他一切證據資料為其判斷之標準(最高法院83年度臺上字第 1707號判決參照)。
⒉系爭建物4樓設置陽臺,為兩造訂立買賣契約之內容;惟上 訴人交付被上訴人之系爭建物,4樓並無陽臺,此為兩造所 不爭執,足見上訴人提出之給付,不合債之本旨。又系爭建 物4樓設置陽臺,與上訴人於建築系爭建物時,經主管機關 核准之圖說不符,不能補正,且上訴人在兩造於101年1月2 日「建造與交期討論會議」中,已保證系爭建物具有此項品 質,業據本院認定如上,則依上開說明,被上訴人就系爭建 物4樓未設陽臺部分,主張欠缺上訴人保證之品質,依民法 第360條規定,請求不履行之損害賠償,應屬有據。 ⒊經原審囑託社團法人臺南市建築師公會(下稱臺南市建築師 公會)鑑定系爭建物正面4樓如有陽臺,與無陽臺者,於兩 造訂立系爭契約書之日即100年1月17日之市場價值有無不同 ?如有不同,相差之價值若干?經臺南市建築師公會鑑定結 果,認:系爭建物正面4樓若為有露臺(指陽臺)型式者與 無露臺型式者,兩者於100年1月17日之市場價值確有不同, 經計算其價值差異為61,057元,有臺南市建築師公會鑑定報 告書1份在卷可稽(見原審卷一第129至169頁)。是被上訴 人主張依民法第360條,請求上訴人賠償61,057元,即屬有 據。至上訴人抗辯:依系爭契約書第10條第1項之約定,被 上訴人無權要求上訴人違反建築圖說而於系爭建物4樓設置 陽臺、未施作陽臺之建築成本,較有施作之建築成本高云云 ,均與上訴人因系爭建物欠缺其所保證之品質,而應負之損 害賠償責任無涉,所辯不足採信。
⒋又被上訴人乃以單一之聲明,主張本於民法第227條第1項規 定準用民法第226條第1項規定;或依民法360條規定,或依 民法第359條規定,請求減少價金,再依民法第179條規定, 請求被告給付61,057元,訴請擇一而為其勝訴之判決,核屬 選擇訴之合併,本院既已認被上訴人本於民法第360條規定 所為之請求,為有理由,自毋庸再審酌其他請求權(以下情 形亦同),附此敘明。
㈣被上訴人以系爭建物①2樓地板舖設之磁磚、②大門門鎖、 ③浴室浴缸,不符合兩造所訂買賣契約之約定為由,依民法 第360條或民法第227條第1項準用民法第226條第1項規定; 或依民法第359條規定,請求減少價金,再依民法第179條規 定,依序請求上訴人給付①247,982元、②2,000元、③ 86,580元,有無理由?




⒈系爭建物2樓舖設100公分乘100公分氣派拋光石英磚、大門 搭配「進口豪華大把安全門鎖」、浴室安裝「歐洲進口半透 明式按摩浴缸」,為兩造訂立買賣契約之內容。惟上訴人交 付被上訴人之系爭建物,2樓舖設80公分乘80公分拋光石英 磚、大門僅搭配非自國外進口之「安住牌」門鎖、浴室則安 裝非自歐洲進口之半透明式按摩浴缸,此為兩造所不爭執, 顯然與兩造買賣契約約定內容不符,足見上訴人提出之給付 ,不合債之本旨。又上訴人在兩造於101年1月2日「建造與 交期討論會議」中,已保證系爭建物具有此等品質,業據本 院認定如上,則依上開說明,被上訴人就系爭建物此部分欠 缺上訴人保證之品質,依民法第360條規定,請求不履行之 損害賠償,應屬有據。
⒉上訴人雖辯以:系爭契約書附件(七)建材設備表,固約定 搭配進口門鎖,惟亦於附註項下,約定「上述建材設備如有 規格改變、停止生產或法令禁止,本公司得全權決定以其他 知名廠商替代,但以不損及客戶權益為原則」等語,上訴人 於工程進行中,門鎖規格變更,始依上開約定改用臺灣知名 品牌「安住牌」門鎖,並未違約且未損及被上訴人之權益; 又系爭契約書附件(七)建材設備表「衛浴設備」項下,記 載「歐洲進口半透明式按摩浴缸」等語,乃約定浴缸為歐洲 品牌,而非約定浴缸之產地在歐洲,其在系爭建物,設置之 浴缸為義大利品牌「GSG Ceramic Design」,被上訴人以浴 缸在大陸地區製造為由,主張瑕疵,並無理由云云。惟查: ⑴兩造約定大門搭配進口豪華大把安全門鎖,而非約定大門 搭配某一特定廠牌、特定型式之進口豪華大把安全門鎖, 自應以進口豪華大把安全門鎖之規格均已改變、停止生產 或法令禁止時,始有前開約定之適用;上訴人既未舉證證 明進口豪華大把安全門鎖,有何規格均已改變之情事,其 空言辯稱於工程進行中,門鎖規格變更云云,自不足採, 其抗辯依上開約定改用臺灣知名品牌「安住牌」門鎖,自 不可採。
⑵所謂「歐洲進口」,自文義觀之,顯係表示於歐洲生產, 再自歐洲輸入我國之意,而非表示歐洲品牌之產品。上訴 人辯稱兩造約定浴缸為歐洲品牌,而非約定浴缸之產地在 歐洲,系爭建物設置之浴缸為義大利品牌「GSG Ceramic Design」,無違約可言云云,亦不可採。 ⒊又按給付物僅以種類指示者,依法律行為之性質或當事人之 意思不能定其品質時,債務人應給以中等品質之物,民法第 200條第1項定有明文。查系爭契約並未約定地磚之品質,依 該法律行為之性質或當事人之意思,復不能定其品質,依上



開規定,上訴人應給以中等品質之物。又國內生產100公分 乘100公分之拋光石英磚,相較於義大利生產者,較為次等 ,惟相較於大陸地區或越南、馬來西亞等國生產者,又較為 上等,堪認屬於中等品質之物。因此,計算系爭建物2樓舖 設之地磚,欠缺上訴人所保證之品質,致被上訴人所受之損 害,自應以更換國內生產之100公分乘100公分拋光石英磚所 需之費用,據以計算損害賠償之金額。經原審囑託臺南市建 築師公會鑑定系爭建物2樓所舖設80公分乘80公分之拋光石 英磚,如更換為100公分乘100公分之拋光石英磚,所需之費 用為若干?經臺南市建築師公會以國產冠軍及馬可貝里品牌 之100公分乘100公分之拋光石英磚每坪之單價及施工成本為 基礎計算結果,認拆除重作之金額為247,982元,有臺南市 建築師公會鑑定報告書1份在卷可稽(見原審卷二第2至25頁 ),則被上訴人就系爭建物2樓地磚,欠缺上訴人所保證之 品質部分,依民法第360條規定,請求上訴人賠償247,982元 ,應屬正當。上訴人抗辯其縱舖設西格瑪品牌100公分乘100 公分之拋光石英磚,與舖設80公分乘80公分之拋光石英磚, 其間之價差僅有7,016元,以該價差為損害賠償之依據,較 合理云云,惟查上訴人所舉,僅係兩種石英磚之價差,而本 件必須將系爭建物2樓現有80公分乘80公分之拋光石英磚拆 除,再重新舖設100公分乘100公分之拋光石英磚,所需費用 顯然不同,上訴人之抗辯,不可採信。
⒋被上訴人主張系爭建物大門搭配之門鎖,不具上訴人所保證 進口豪華大把安全鎖之品質,請求賠償2,000元,業據其提 出資料1份為證(見原審卷二第57頁、第110至112頁)。上 訴人雖抗辯:部分外國廠牌之歐洲鍍合金門鎖為人民幣400 元,約新臺幣2,000元云云,並提出報價表1份為證(見原審 卷一第77、78頁)。經審酌被上訴人所提出、且上訴人不爭 執其形式真正之前開資料,其中價格最低之進口大門安全鎖 為9,400元(見原審卷二第110頁),則被上訴人就此部分, 依民法第360條,請求上訴人賠償2,000元,應屬正當。至上 訴人雖以上詞置辯,惟觀諸其提出之報價表,其上記載之供 應單位係大陸地區之中山市楊格鎖業有限公司,且該報價表 內並無隻言片語提及報價之鎖具,為外國廠牌之歐洲鍍合金 門鎖,是上訴人此部分抗辯,自不足採。
⒌被上訴人就系爭建物浴室安裝之浴缸,不具上訴人保證之歐 洲進口按摩浴缸之品質,請求賠償86,580元,業據其提出寬 閣精品衛浴有限公司報價單影本1份為證(見原審卷一第43 頁)。依該報價單之記載,價格較低之按摩浴缸,其單價、 安裝費及運費分別為82,080元、3,000元、1,500元,合計86



,580元,被上訴人就此部分,依民法第360條,請求上訴人 賠償86,580元,亦屬正當。
㈤被上訴人以上訴人交屋遲延為由,依系爭契約書第13條第1 項第4款約定,請求上訴人給付927,355元,有無理由? ⒈系爭契約書第13條第1項第4款約定「賣方如未於領得使用執 照6個月內通知買方進行交屋,每逾1日應按已繳房地價款依 萬分之5單利計算遲延利息予買方」,有系爭契約書可稽。 上開約定,其文字雖為「通知買方進行交屋」等語,惟自體 系解釋而言,系爭契約書第13條關於通知交屋期限之約定, 乃約定於第11條關於驗收、第12條關於房屋產權移轉登記期 限以後,且同條項第2款約定:「賣方就契約約定之房屋瑕 疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕」等語;同條項第3款 約定:「買方繳清所有之應付未付款及完成一切交屋手續」 等語;同條第2項約定:「賣方應於買方辦妥交屋手續後, 將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用執照或 使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方,俾憑換取鎖 匙,本契約則無需返還」等語;同條第3項並約定:「買方 應於收到交屋通知日起7日內配合辦理交屋手續,賣方不負 保管責任」等語,可知所謂「通知買方進行交屋」,應指系 爭建物已處於可依債務本旨交屋之狀態,以言詞通知買方進 行交屋而言;否則,如認通知買方進行交屋,僅指通知買方 交屋,毋須達依債務本旨交屋之狀態,同條項第2款自不可 能約定:「賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜,應於交 屋前完成修繕」等語。又焉有於系爭建物尚有瑕疵或未盡事 宜之狀況下,僅因賣方通知,即要求買方應於收到交屋通知 日起7日內配合辦理交屋手續,並免除賣方保管責任之理? 再自目的解釋而言,前開約定之目的,應在要求賣方於領得 使用執照6個月內,依債務本旨完成交屋,惟因上訴人之交 屋兼需被上訴人之行為協力,乃約定上訴人以言詞通知被上 訴人進行交屋,以代依債務本旨提出交屋給付。又上訴人以 言詞通知被上訴人進行交屋,既在代替依債務本旨提出交屋 給付,該代替交屋給付提出之言詞通知,自應指系爭建物處 於依債務本旨交屋之狀態,以言詞通知買方進行交屋,始與 前開約定之目的無違。復酌以如不論系爭建物是否已處於可 依債務本旨交屋之狀態,僅須通知買方進行交屋,即符合該 條之約定,則賣方豈非僅須通知買方進行交屋,即可免除該 款約定之責任,顯與誠信原則有悖。準此,應認該約定所稱 「通知進行交屋」,應指系爭建物已處於可依債務本旨交屋 之狀態,以言詞通知買方進行交屋。
⒉系爭建物於100年11月16日領得使用執照,為兩造所不爭執



,並有臺南市政府工務局(100)南工使字第04196號使用執 照影本1份在卷可按(見原審卷二第65頁);又被上訴人主 張兩造協議延至101年2月20日交屋,其後,又同意上訴人延 至101年3月1日前交屋之事實,為上訴人所不爭執,依民事 訴訟法第280條第1項之規定,視同自認,被上訴人此部分之 主張,應堪信為真正。
⒊被上訴人主張上訴人遲至102年2月7日始通知交屋之事實, 為上訴人所否認,抗辯:其在101年1月2日以前,已通知交 屋,最遲在101年6月28日已以存證信函通知交屋,且系爭建 物已處於可供居住使用之狀態,已符合系爭契約書第13條云 云(見本院卷第287頁)。經查:
⑴系爭建物迄今仍有4樓未設陽臺、2樓舖設之拋光石英磚、 大門搭配之安全門鎖、浴室安裝之浴缸,不具保證品質之 瑕疵,已如前述,可知系爭建物從未處於可依債務本旨交 屋之狀態。雖如此,惟上訴人已於102年2月7日將系爭建 物現實交付予被上訴人,被上訴人亦於系爭建物居住至今 ,如認被上訴人自上訴人受領系爭建物,並居住其內,得 以自由使用、收益、處分,仍可依系爭契約書第13條第1 項第4款之約定,請求上訴人給付,亦與誠信原則有違, 故認被上訴人僅得請求上訴人給付至102年2月7日止,依

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參考資料
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