損害賠償
臺灣高等法院(民事),金上字,105年度,19號
TPHV,105,金上,19,20170502,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度金上字第19號
上　訴　人　幸福人壽保險股份有限公司
法定代理人　清理人財團法人保險安定基金（由清理小組召集人
　　　　　　謝良瑾執行代表人職務）
訴訟代理人　葉建廷律師
　　　　　　黃任顯律師
被 上 訴人　鄧文聰
　　　　　　潘善建
上二人共同
訴訟代理人　陳碧瑩律師
　　　　　　劉慧君律師
　　　　　　鄧依仁律師
被 上 訴人　李廣進
上　一　人
訴訟代理人　陳怡君律師
　　　　　　謝文倩律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年6月
17日臺灣臺北地方法院104年度金字第18號第一審判決提起上訴
，經本院於106年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
上訴人法定代理人原為接管人財團法人保險安定基金，並由 接管小組召集人崔蕙蓮執行代表人職務，嗣行政院金融監督 管理委員會作成自民國105年8月12日零時起終止接管，且指 定財團法人保險安定基金為清理人，依法辦理後續清理相關 事宜，是上訴人公司法定代理人由「接管人財團法人保險安 定基金」變更為「清理人財團法人保險安定基金」，經濟部 准予登記在案。清理人並指定謝良瑾執行上訴人代表人職務 ，且於105年10月4日具狀聲明承受訴訟，有其書狀及經濟部 105年8月23日經授商字第10501208840號函暨所附上訴人公 司變更登記表影本、清理人財團法人保險安定基金105年8月 12日第三屆第17次董事會會議紀錄影本可按（見本院卷㈠第 24頁正反面、126至129頁），核與民事訴訟法第170條、第 175條第1項及第176條等規定相符，應予准許。乙、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人鄧文聰（下稱鄧文聰）、李廣進（下 稱李廣進）及潘善建（下稱潘善建）前於97年6月、100年8



月及97年9月間，分別擔任伊之董事長、副總經理及不動產 投資一部協理，依公司法第8條第1項、第2項規定，其等均 為伊之不動產投資業務負責人，受伊委託處理不動產投資事 務，應盡善良管理人之注意義務。被上訴人於101年4至6月 間，為伊處理購入坐落臺北市○○區○○段○○段000○000 ○000地號等土地上之同段615、429建號建物，即門牌號碼 臺北市○○區○○○路00號及同路93號之後之二戶房屋（下 稱系爭房屋）及坐落之土地（下稱系爭土地，與系爭房屋則 合稱系爭房地）之不動產投資案件（下稱系爭投資案）時， 潘善建負責審查案件評估及投資標的鑑估及出具開發案可行 性分析報告，李廣進負責督導系爭投資案並代總經理簽核文 件，有審核交易條件之責任，鄧文聰則負責核定系爭投資案 ，均實際參與系爭投資案之評估、督導及審核程序，依「幸 福人壽保險股份有限公司取得或處分不動產處理程序」（下 稱系爭不動產處理程序）第6條及不動產投資一部業務分層 負責表規定，其等各自負有應確實評估、督導、核定系爭投 資案之權責。系爭房地位處臺北市都市計畫之第四種商業區 ，土地面積僅為42.35坪、平均寬度小於5公尺，未達臺北市 土地使用分區管制自治條例（下稱土地分區管制自治條例） 第29條關於最小建築基地寬度限制之規定，依法僅能繼續使 用原有建物，不得單獨開發為建築基地，買受後將面臨土地 無法即時利用，有違反保險法第146條之2規定之虞，且系爭 土地臨路面寬僅4.2公尺，依土地分區管制自治條例第25條 規定，容積率僅300％，並不適合伊投資買受。惟伊之不動 產投資一部就系爭投資案委由歐亞不動產估價師聯合事務所 （下稱歐亞事務所）進行估價，歐亞事務所就系爭房地，係 以擬購入之系爭3筆土地加計毗連之其餘13筆土地（總面積 為714平方公尺，地號分別為臺北市萬華區福星段二小段 278、279、280、282、285、286、287、288、289、290、 293、294、295等，下合稱系爭13筆土地；如與系爭土地下 則合稱系爭16筆土地）之虛擬狀態（即特定條件）為評估， 認為系爭土地每坪達新臺幣（下同）517萬元，與系爭房地 之真實情狀差距過大。且依內政部不動產估價技術規則第6 條第2項規定，歐亞事務所既係憑特定條件估價，應同時估 計正常價格，惟歐亞事務所於上開估價報告中並未記載系爭 房地之正常價格，與前開規定不合，應無法作為系爭房地交 易價格擬定之參考依據。潘善建、李廣進就伊之不動產投資 一部於101年4月30日提出之系爭投資案為核定時，本應先仔 細審閱土地真實狀況與投資、鑑價報告所載情況是否一致， 並確實評估土地真實狀況、合理價格及整合開發之成本、時



間等必要資訊後，審慎評估投資案之合理性；惟潘善建未將 系爭房地之投資價格合理性及後續開發與利用之可行性納入 投資報酬分析及評估作業中，用以分析其短期內整合鄰地之 可行性與鑑估購入標的之個別價格，逕以與鄰地共同開發之 假設條件（即基地為58.08坪、容積率為800％）評估投資報 酬率，又未將整合週邊土地開發費用納入投資必需支付之成 本考量，而於明知系爭房地非合適之投資標的之情況，以每 坪470萬元、總價為19,904萬5,000元顯逾市價之不合理價格 ，認定購入該房地對伊有利，於101年4月30日建議購入，由 李廣進同意該交易條件，另鄧文聰亦未仔細審核系爭投資案 之簽呈及相關附件並指出評估不確實之處，即核定、同意該 交易，均已違背對伊所應盡之善良管理人注意義務及忠實義 務。伊並因此於102年7月16日遭金融監督管理委員會（下稱 金管會）裁罰。嗣伊於103年12月15日委託戴德梁行不動產 估價師事務所（下稱戴德梁行）就系爭房地以101年5月9日 （即系爭房地交易前後）為價格日期進行估價，估定當時之 價值僅為14,483萬7,000元、每坪價值約為342萬元。被上訴 人買受系爭房地之決定，造成伊受有價差5,420萬8,000元（ 即取得系爭房地之實際價值遠低於所支出價金之財產總額減 損，下稱系爭損失）之損害。雖經伊催告被上訴人賠償，被 上訴人均未置理，爰依公司法第23條第1項及民法第544條等 規定，請求被上訴人賠償系爭損失，併加計自起訴狀繕本送 達翌日起算之法定遲延利息；又被上訴人對伊之債務為不真 正連帶債務，於任一人為給付後，其餘被上訴人於給付範圍 內同免責任等情。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明 不服，提起上訴）並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分 ，鄧文聰應給付上訴人5,420萬8,000元，及自104年1月23日 起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈢上開廢棄部分 ，李廣進應給付上訴人5,420萬8,000元，及自104年1月23日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈣上開廢棄部 分，潘善建應給付上訴人5,420萬8,000元，及自104年1月23 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤第㈡、 ㈢、㈣項所命給付，於任一被上訴人為給付後，他被上訴人 於給付範圍內同免責任。㈥請准宣告免供擔保假執行。二、被上訴人則以：潘善建就上訴人購入土地、購入價格、條件 或購入後之利用等節，係受副總經理李廣進、總經理及董事 長鄧文聰之指揮監督，於不動產投資部門承辦人就不動產業 務提案提出簽呈後，僅有初步批核權限，須逐級上轉由董事 長核可決行，並無自由裁量決定之權限，亦無最終核定權及 對外代表上訴人管理事務及簽名之權限，且須受上訴人規章



之拘束，並聽從上訴人之指示，於上訴人內部並無決定權限 ，亦無對外代表上訴人簽約之職責，並非實質經理人及公司 負責人；上訴人於臺灣臺北地方法院104年度勞訴字第119號 事件之調解程序中，亦不爭執與潘善建間係僱傭關係。李廣 進亦為上訴人之受僱人，並非委任關係。上訴人不得依公司 法第23條、第34條及民法第544條之規定，請求潘善建、李 廣進負損害賠償責任。又依上訴人100年9月21日修訂之「取 得或處分不動產作業準則之授權層級與額度（圖）」所載， 上訴人之不動產開發部於蒐集合適之不動產投資標的、製作 投資個案評估報告、取得鑑價報告後，金額在2億元以下者 ，應呈請總經理及副董事長、董事長核准，並應於事後最近 一次董事會中提會追認；又保險業者對於不動產之投資，依 金管會100年2月24日金管保財字第10002502291號令第二、 ㈠及㈡等規定，係以年化報酬率是否低於中華郵政股份有限 公司牌告2年期郵政定期儲金小額存款機動利率加2碼，作為 判斷是否符合保險法第146條之2第1項前段所規定之「即時 利用並有收益」之原則。上訴人之不動產投資審查會議討論 系爭投資案時，中華郵政股份有限公司牌告2年期郵政定期 儲金小額存款機動利率為1.375％，加2碼後為1.875％，因 此前開購買案只要年化報酬率不低於1.875％，即符合前開 保險法之規定。本件承辦人即不動產投資一部職員黃景平（ 下稱黃景平）於101年4月30日擬具簽呈（下稱系爭簽呈）， 經襄理李建興（下稱李建興）、部門主管即潘善建審核，會 法務室即訴外人劉松炎（下稱劉松炎），經李廣進提議提交 不動產投資審查會議討論，101年5月2日召開投資審查會議 （下稱系爭投資會議），因於交易前已有訴外人康厝建設股 份有限公司（下稱康厝公司）向上訴人表達1次承租3年之意 願，每月租金約32萬8,800元，經李建興推估租金年化收益 率約為1.941％，高於1.875％，並未違反「即時利用並有收 益」原則，潘善建、李廣進因而同意系爭投資案，並為會議 結論「本案經不動產投資審查會議通過，請不動產投資一部 製作會議紀錄後，併同簽呈提請董事長裁示」，經李廣進往 上簽報，為董事長鄧文聰核決後，購買系爭房地；上訴人並 於101年5月21日與訴外人賴明宏、仝岳紘、林博志（下稱賴 明宏等3人）就系爭房地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），約定買賣總價金為19,904萬5,000元。上訴人 並於101年8月20日召開第9屆第10次董事會追認前開購買案 。系爭土地另於102年11月21日經中華不動產估價師聯合事 務所（下稱中華事務所）鑑定價值為21,175萬元，黃景平並 於102年12月2日擬具簽呈，擬以不低於每坪520萬元、總價



22,022萬元出售系爭房地，經上訴人投資審查會議於102年 12月27日討論及董事會於103年3月28日決議出售，然因上訴 人有可能遭接管而作罷，足證系爭房地確有開發之潛力，上 訴人購入之價格並未過高。伊等就系爭房地所作之交易經營 決策，係基於上訴人之最大利益考量，未涉個人利害關係， 於當時係正確合理之商業決定，法院基於經營判斷法則，不 得就經營者所為之各項商業決策於事後進行二次審查，亦即 不得以事後之情狀判斷當時投資之決定是否正確，亦不能請 求當時為系爭投資決定之潘善建、李廣進、鄧文聰為投資損 失負賠償責任。系爭投資案已經上訴人董事會之追認，且席 間並無任何董事就交易條件、價格條件有任何爭執或反對發 言，亦未就追認系爭交易有任何附條件、不得已之表示，依 上訴人投資管理流程第10條「董事會應負投資管理流程與投 資政策之最終責任」之規定，即應由董事會負最終核決責任 。又依公開發行公司取得或處分資產處理準則第9條之規定 ，公開發行公司取得或處分不動產時，除得以正常價格進行 交易，亦得以限定價格、特定價格或特殊價格為交易，且交 易金額如未超過估價結果20％以上者，亦不需洽請會計師出 具合理性意見，因此法令並無規定必須以正常價格以下金額 交易之限制。而不動產投資有長期持有及整合提升價值之特 性，保險業以特定價格購入乃業界常見之情況，以基於特定 條件下之特定價格購買不動產並無不合理，難謂以高出正常 價格交易即構成高價購入。且不動產成交價格不存在所謂絕 對標準或正確價格，係取決個案買賣雙方主觀利用目的、個 別投資眼光、預期開發方式、預期報酬率、不動產市場前景 判斷能力等因素之交互衝擊影響，單一估價報告書更非絕對 標準或正確價格。而評估購入系爭房地時，係以預計出租予 康厝公司3年為短期計畫，每月獲取約32萬8,800元之租金， 並藉由整合開發拆除重建或與鄰地合併進行都市更新獲得更 高之投資報酬率為中長期計畫，故上訴人購入時係規劃以系 爭16筆土地整合開發為目標，則當時委請歐亞事務所就系爭 16筆土地進行估價，並無不合理之處。又系爭房地周邊成交 價格落在每坪504萬元至1,578萬元左右，而地主願意處分之 價格自然包含未來整合開發之預期利益，且當時捷運松山線 正施工中，系爭房地又坐落於商業圈，上訴人以每坪470萬 元購入系爭房地，並非不合理之高價。又所謂正常價格無法 反映不動產價值並說服地主出售，故歐亞事務所評估價格為 每坪517萬元，上訴人以每坪470萬元、總價19,904萬5, 000 元之價格購入，已低於估價價格，仍符合當地實價登錄行情 ，乃合理議價範圍。戴德梁行之估價報告所選擇之比較標的



，與系爭房地並非處於同一時期、同一地段之不動產，欠缺 與系爭房地之比較基礎，且其估定之每坪價值亦介於450萬 元至550萬元間，並依勘估標的之個別條件，修正系爭房地 每坪價格應約為455萬元，與伊等購入價額差距甚小，並無 上訴人所指高價購入等情，上訴人並未受有任何損害。上訴 人既同意以每坪470萬元、總價19,904萬5,000元之價格購入 系爭房地，享受本件投資租金收益及預期開發利益，即應同 時承擔投資風險；於上訴人持有系爭房地及康厝公司承租期 間內，原預計陸續購入周遭鄰地整合開發獲利，惟礙於上訴 人數度遭金管會限制不得新增不動產投資，後又遭財團法人 保險安定基金接管，致無法再繼續購入周遭鄰地整合開發獲 利，並非原無開發利益而購入系爭土地。依會計保守原則提 列之暫時性、未實現之帳上資產減損損失，僅係公司依每季 末帳上資產狀態所為之保守評價，為暫時性會計調整科目， 如帳上已提列資產減損者，日後如有回升亦應予以迴轉，並 非已實現發生之實際損失，尤其不動產投資本具風險，時有 波動漲跌，且仰賴長期持有以整合提升價值之特性，上訴人 不得逕因帳上提列減損損失，即於事後以回溯鑑價之價格作 為主張損害之依據。縱認上訴人受有系爭損失，潘善建係以 部門主管身分初步批核簽呈提案，李廣進並未蒐集系爭房地 之投資資料亦未曾參與投資評估報告之製作及鑑價過程，係 因擔任副總經理而核轉該案，對於系爭投資案亦無核決權限 ，並因兼任證券投資部主管，於系爭投資案經簽核後，就租 金收益率及投報率等收益面考量簽核；潘善建、李廣進均無 就不動產估價師出具估價報告內容進行核決審查之權限，亦 未涉及購買系爭房地之審核及決定，復無上訴人所稱非以系 爭投資案購入土地面積核算投資報酬率及未考量整合成本致 上訴人同意購入之情形，均無違背職務之故意。又因上訴人 最高業務執行機關董事會嗣後就以每坪470萬元購入系爭房 地一事，決議同意追認，則上訴人主張之損害與被上訴人擬 具或核轉、核定系爭簽呈行為間，欠缺因果關係。縱認伊等 仍應就上訴人系爭損失負賠償責任，因上訴人之董事會既追 認通過系爭投資案，應負最大之過失責任，本件應有民法第 217條過失相抵之適用。退步言，伊等倘有違反公司法第23 條及民法第544條等行為致應負賠償責任，亦得以康厝公司 每月繳納上訴人租金約32萬8,800元、合計約數百萬元，以 及伊等參與決策投資之烏日高鐵特區光日段土地於帳上提列 減損損失，實際處分時上訴人卻獲得之利益逾55,000萬元， 依民法第216條之1規定，就系爭房地租金收益及臺中市烏日 區光日段土地投資獲利，與上訴人所受之系爭損失為損益相



抵。此外，系爭房地之買賣契約係於101年5月間簽訂，上訴 人於當時已知悉被上訴人侵害之情，其損害賠償請求權業已 罹於2年時效等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴駁回； ㈡如受不利之判決，願供擔保請求宣告免為假執行。三、上訴人主張鄧文聰、李廣進及潘善建前自97年6月、100年8 月及97年9月間起，分別任其董事長、副總經理及不動產投 資一部協理；上訴人購入系爭房地之投資案，係由不動產投 資一部承辦人黃景平於101年4月30日提出系爭簽呈，經該部 襄理李建興、協理潘善建、法務室劉松炎、副總經理李廣進 ，逐級往上簽報，經董事長鄧文聰核決後，上訴人於101年5 月21日以每坪470萬元、買賣總價19,904萬5,000元之價格， 向賴明宏等3人購入系爭房地，嗣經上訴人董事會於同年8月 20日第9屆第10次董事會決議追認通過系爭投資案等情，有 上訴人之101年度財報、第7屆第1次董事會議紀錄、第9屆第 3次及第10次董事會會議紀錄、100年8月1日組織圖、系爭簽 呈、系爭買賣契約及上訴人股份有限公司變更登記表在卷可 稽（見原審卷㈠第11至16、42頁反面至46頁、51至52頁、卷 ㈡第17至24頁、本院卷㈡第270至272頁），並為被上訴人所 不爭，堪信真正。惟上訴人主張被上訴人係依與現實投資情 況不符之歐亞事務所不動產估價報告評估、督導、核定系爭 投資案，有違其等對上訴人應盡之善良管理人注意義務及忠 實義務，致其以顯不符當時市場行情之不合理高價購入系爭 房地，受有系爭損失即5,420萬8,000元，應依公司法第23條 及民法第544條負損害賠償責任等情，為被上訴人所否認， 並以前詞置辯，是本件兩造主要之爭執即為：㈠李廣進、潘 善建是否為公司法第8條第2項所稱之公司負責人？㈡被上訴 人層簽核決購買系爭房地，有無違反其等對上訴人所應盡之 善良管理人注意義務？㈢上訴人是否因被上訴人上開行為受 有損害及其金額？㈣上訴人董事會追認系爭投資案，對其主 張之損害，是否與有過失？㈤被上訴人主張損益相抵，是否 有理由？㈥上訴人之請求權是否已罹於時效而消滅？㈦上訴 人依公司法第23條、民法第544條等請求被上訴人負不真正 連帶損害賠償責任，有無理由？茲分述如下：
㈠關於李廣進、潘善建是否為上訴人依公司法第8條第2項所稱 負責人之部分：
⒈按公司負責人應忠實執行業務並盡善良管理人之注意義務， 如有違反致公司受有損害者，負損害賠償責任。公司之經理 人或清算人，股份有限公司之發起人、監察人、檢查人、重 整人或重整監督人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人。 公司得依章程規定置經理人，其委任、解任及報酬，於股份



有限公司應由董事會以董事過半數之出席，及出席董事過半 數同意之決議行之。經理人之職權，除章程規定外，並得依 契約之訂定。經理人在公司章程或契約規定授權範圍內，有 為公司管理事務及簽名之權，以上分經公司法第23條第1項 、第8條第2項、第29條第1項第3款、第31條定有明文。是股 份有限公司應經董事會以董事過半數之出席，及出席董事過 半數同意之決議委任經理人，而經理人之職權除公司章程外 ，亦得依契約定之。
⒉查，上訴人董事會於第9屆第3次董事會會議決議晉升李廣進 為副總經理兼證券投資部經理，並自100年8月1日起生效， 而潘善建在此之前之97年9月間起即由董事會聘任擔任上訴 人之不動產投資一部協理，以上有上訴人第9屆第3次董事會 會議紀錄、100年8月1日組織圖及原法院104年度勞訴字第 119號事件言詞辯論筆錄在卷可憑（見原審卷㈠第14頁正反 面、第261頁）。次查，依上訴人於99年3月30日修訂之不動 產投資部業務分層負責表所示，於取得或處分不動產部分業 務細目，副總經理就「財會帳務管理」具核定權，另就「簽 擬交易條件」、「案件核准」、「案件核准後之行政作業」 、「不動產償款支付」、「取得或處分不動產處理程序之訂 定與修正」、「取得不動產買賣契約之擬定」、「取得或處 分不動產策略及業務規劃」、「取得或處分不動產作業收益 及風險評估」、「取得或處分不動產業務權責檢討與修正」 等事項具有核轉之權；協理就上開事項具核轉之權，另就「 審查案件及投資標的鑑估」、「出具開發案可行性分析報告 」、「交易條件之適法性及法律程序」則具核定權限（見原 審卷㈠第220頁反面）。復依101年5月2日上訴人為投資購買 系爭房地投資審查會議紀錄，參與該次審查會之成員除包括 以上訴人投資體系副總經理身份擔任主席之李廣進，另有上 訴人之陳姓總經理、不動產投資一部協理潘善建、法務室經 理劉松炎等人，系爭投資案經該次審查會議通過後，其結論 需呈交董事長鄧文聰核示，有該次會議紀錄在卷可稽（見原 審卷㈠第34至35頁），足見李廣進、潘善建分別於購入系爭 房地前後，擔任上訴人之副總經理、不動產投資一部協理等 職務，其職權範圍包括參與上訴人之年度不動產開發策略、 預算與投資組合之擬定及其他重大不動產開發決定，審查不 動產投資標的、分析不動產開發案可行性、交易條件之適法 性及法律程序等，揆諸前開公司法規定，其等於執行上開職 務範圍內，與董事長鄧文聰同為上訴人之公司負責人，均應 忠實執行並盡善良管理人之注意義務。是以李廣進、潘善建 辯稱其等非屬上訴人公司之負責人云云，均不足採。



㈡關於被上訴人層簽核決購買系爭房地，有無違反其等對上訴 人應盡之善良管理人注意義務及忠實義務部分： ⒈按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生 之損害，對於委任人應負損害賠償責任；受任人處理委任事 務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意， 其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，分經民法第 544條、第535條定有明文。又公司負責人應忠實執行業務並 盡善良管理人之注意義務，如有違反致公司受有損害者，負 損害賠償責任，公司法第23條第1項亦著有明文。乃上開違 反注意義務等情節存在係屬前揭損害賠償請求權之根據事實 ，應由權利主張之人負舉證責任。被上訴人就購入系爭房地 事務，於執行上開職務範圍內，係屬上訴人之負責人，已如 前述，鄧文聰為上訴人之董事長，李廣進、潘善建任職上訴 人期間並均有受領報酬，此有上訴人資遣通知函及臺北市政 府勞資爭議調解紀錄可稽（見原審卷㈠第256至260頁、卷㈡ 第68至69頁），即受有償委任。上訴人主張被上訴人依據與 現實投資情況不符之歐亞事務所估價報告而為系爭投資案之 評估、督導、核定，有違其等對於上訴人所應盡之忠實義務 及善良管理人注意義務，致上訴人以顯不符當時市場行情之 不合理高價購入系爭房地，受有價差損失，依前揭說明，自 應就此利己情事，負舉證責任。
⒉上訴人固據系爭簽呈、系爭投資會議之會議紀錄、系爭不動 產處理程序、系爭買賣契約、歐亞事務所估價報告等件（見 原審卷㈠第15至38、42至46、222至235頁），主張被上訴人 應依系爭不動產處理程序第6條規定為系爭投資案進行評估 、督導、核定；系爭投資案僅以系爭房地為購入標的，系爭 土地僅3筆，然系爭簽呈引用之歐亞事務所估價報告係以包 含系爭土地及毗連之系爭13筆土地，合計16筆土地之虛擬狀 態（即特定條件）為鑑價之對象，致以顯不符當時市場行情 之不合理高價購入系爭房地，認為被上訴人所為違反善良管 理人注意義務及忠實義務云云。經查，系爭不動產處理程序 第6條係規定「本公司取得或處分不動產或其他固定資產應 以下列方式評估及決定價格：
一、評估 應由執行單位簽報送交相關部門，評估其必要性或 合理性。
二、價格、交易條件及授權額度之決定程序
㈠取得或處分不動產，應參考公告現值、評定價值、鄰近不 動產實際交易價格或專業估價者出具之鑑價報告等，決議 交易條件及交易價格，作成分析報告提報總經理及副董事 長、董事長，其金額在新台幣貳億元以下者，應呈請總經



理及副董事長、董事長核准並應於事後最近一次董事會中 提會追認；超過新台幣貳億元者，另須提經董事會通過後 始得為之。...
三、執行單位 本公司取得或處分不動產或其他固定資產時， 經呈副董事長、董事長核准或呈副董事長、董事長核決 經董事會同意後，由承辦部門負責執行。...」， 又上開處理程序第3條第2項則規定「第三條：名詞定義... 二、專業估價者：指不動產估價師或其他依法律得從事不動 產、其他固定資產估價業務者...」等情（見原審卷㈠第36 頁正反面）。
本件黃景平係任職於上訴人所屬投資一部人員，於101年4月 30日系爭簽呈中敘明系爭房地相關資料，以及「二、承辦仲 介表示：現有其他買方（賴明宏、仝岳紘、林博志）已和本 案所有權人簽訂買賣契約...，但尚未完成過戶登記；經本 部評估並透過承辦仲介斡旋之後，賴明宏等三人願意以土地 單價470萬元與本公司交易，而此交易價格低於歐亞不動產 估價師聯合事務所所評估之土地單價517萬元...，對本公司 投資而言相對有利」、「三、本案總金額為1億9,904.5萬元 ...」、「...五（應為「六」之誤載）、標的面寬未達五米 ，雖不得單獨開發建築，但持有期間可收取固定收益，將來 整合後更有開發潛力；本部以整合鄰地達可開發面積下試算 土地開發後投報率約48％，投資效益可期...」等情，並檢 附不動產估價師馮錦典撰寫之歐亞事務所估價報告、台北市 萬華區西門町透天厝案件分析報告（下稱系爭分析報告）， 系爭房地之登記謄本、地籍圖謄本及測量成果圖，建議交易 條件，經該部門襄理李建興、協理潘善建會辦法務室後，簽 請該公司副總經理、總經理及董事長核示，經時任上訴人副 總經理之李廣進於同年5月2日批示擬提不動產投資審查會議 討論，上訴人即於是日召開系爭投資會議，由李廣進以投資 體系副總經理資格擔任主席，陳姓總經理、潘善建、李建興 及法務室經理劉松炎與會，會中陳姓總經理詢問「本案除有 立即收益性，是否有長期的投資規劃？」乙情，經潘善建答 覆稱「本案標的面寬未達五米，不得單獨開發，本部已計畫 整合週遭土地，待達可開發規模後，隨即進行開發建案，實 現更高獲利。在整合期間，並依前述預期租金收益收取固定 報酬」，該陳姓總經理另詢問「本案投報分析中，為何土地 面積以58.08坪試算，而非本案之42.3坪？」，經李建興回 覆「如前述潘協理說明，本案標的面寬未達五米，不得單獨 開發，故無法以本案之土地面積42.35坪，評估土地開發分 析法之效益；本案之投報分析，是以假設整合鄰地（289及



290地號）之合理前提下，進行土地開發分析法之分析」等 語，該次會議結論為「本案經不動產投資審查會議通過，請 不動產投資一部製作會議紀錄後，併請董事長裁示」，李廣 進即以上開會議結論，連同簽呈、歐亞事務所估價報告及系 爭分析報告等，呈請時任上訴人董事長之鄧文聰核示，於同 年月21日以1億9,904萬5,000元購入系爭房地（即執行系爭 投資案事宜），並因其金額在2億元以下，於上訴人最近1次 董事會即101年8月20日之第9屆第10次董事會提會追認等情 ，有系爭簽呈及所附前揭資料、系爭投資會議之會議紀錄、 系爭買賣契約及上訴人第9屆第10次董事會會議紀錄附卷可 稽（見原審卷㈠第15至16頁、18頁反面至19頁、22至24頁、 26頁反面至32頁、34至35頁、42頁反面至46頁、116至120頁 ），核與系爭處理程序第6條規定相符，難認有未盡善良管 理人注意義務或忠實義務之情形。
⒊上訴人雖主張系爭土地不得單獨開發建築，上訴人於購買後 ，將面臨土地無法即時利用，違反保險法第146條之2規定云 云。惟查，保險業對不動產之投資，以所投資不動產即時利 用並有收益者為限，保險法第146條之2第1項前段定有明文 。本件上訴人所屬人員黃景平於撰寫系爭簽呈時，已陳明「 四、現行規定『租金年化收益率不得低於中華郵政牌告二年 期郵政定期儲金小額存款機動利率加二碼為準』...現中華 郵政牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率為1.375％. ..加二碼後為1.875％」、「五、現西門町店面租金行情： 1F店面每坪約0.5萬元/月～1萬元/月，2F若與1F打通使用， 每坪租金行情約為的6～7折；本部以標的1F每坪約0.85萬元 /月，2F每坪約0.55萬元/月作評估，標的月租金收益約32. 88萬元，租金年化收益率約1.941％，高於現行主管機關規 定。且本案已有承租方願一次承租三年，租金穩定」等情（ 見原審卷㈠第15頁反面），而上訴人買入系爭房地後，即由 康厝公司承租，租期3年（102年8月1日至105年7月31日）， 每月租金即為32萬8,800元，有締約日期為102年7月25日之 房屋租賃契約書可參（見原審卷㈡第5至9頁）。觀金管會 100年2月24日金管保財字第10002502291號令第2條第1款前 段、第2款亦規定「保險業辦理不動產投資有關即時利用並 有收益之認定及處理原則如下：㈠不動產達可使用狀態且已 利用，並有合理之投資報酬率者，可認定為即時利用並有收 益...」、「前款所稱合理之投資報酬率以不動產出租率達 百分之六十（出租面積/持有面積）且年化收益率（年化收 益/帳面價值）不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵 政定期儲金小額存款機動利率加二碼為準」，有該令函可稽



（見原審卷㈠第20頁反面至21頁），以及中華郵政股份有限 公司於101年4月30日牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動 利率確為1.375％，亦有該公司當日之郵政儲金利率表（年 息）可按（見原審卷㈠第21頁反面），足見被上訴人辯稱上 訴人就系爭房地短期計畫得出租收益，年報酬率為1.941％ ，符合金管會要求之即時利用收益規定，並無違反上開保險 法規定等情，尚非無據。
⒋上訴人又主張歐亞事務所估價報告係以系爭房地連同鄰近土 地共16筆整合為一宗做為估價標的，為以特定條件之特定價 格所為，並非系爭房地正常價格之估價報告，不得作為系爭 投資案之參考依據，無法呈現系爭房地之現實狀況云云。經 查，不動產估價技術規則第2條規定：「一、正常價格：指 具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、 謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件 形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。二、限定價格：指 具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值， 並以貨幣金額表示者：㈠以不動產所有權以外其他權利與所 有權合併為目的。㈡以不動產合併為目的。㈢以違反經濟合 理性之不動產分割為前提。三、特定價格：指具有市場性之 不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者 。四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值， 並以貨幣金額表示者...」，是以正常價格以外之限定價格 、特定價格及特殊價格並非不正常價格，而為估價師依法表 達估價時之限定、特定或依據特殊條件所出具之價格種類報 告。又依公開發行公司取得或處分資產處理準則第9條規定 ：「公開發行公司取得或處分不動產或設備，...交易金額 達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，應於 事實發生日前取得專業估價者出具之估價報告，並符合下列 規定：一、因特殊原因須以限定價格、特定價格或特殊價格 作為交易價格之參考依據時，該項交易應先提經董事會決議 通過，未來交易條件變更，亦應比照上開程序辦理...三、 專業估價者之估價結果有下列情形之一...應洽請會計師依 財團法人中華民國會計研究發展基金會（以下簡稱會計研究 發展基金會）所發布之審計準則公報第二十號規定辦理，並 對差異原因及交易價格之允當性表示具體意見：㈠估價結果 與交易金額差距達交易金額之百分之二十以上。...」（見 原審卷㈠第5頁），足見公開發行公司取得或處分不動產時 ，除得以正常價格進行交易，亦得以限定價格、特定價格或 特殊價格為交易，且於交易金額未超過估價結果20％以上者 ，即無須洽請會計師出具合理性意見，亦即法令除前述規範



外，並無要求或限制必須以正常價格以下金額交易；何況不 動產交易價格常涉及買賣雙方之主觀意願，影響情形不一， 例如標的物希有程度、預定利用目的、未來規劃方式、整體 市場前景等均為可能之考量因素。揆諸系爭房地坐落西門町 商圈，對面為新光影城，鄰近漢口街二段，商圈內店面閒置 率低，距西門徒步區僅80公尺，距捷運西門站僅500公尺（ 有捷運板南線與松山新店線交會），另有捷運萬大－中和－ 樹林線第一期之計劃，並無潛在災害或嫌惡設施，此有系爭 分析報告內之基本資料及地圖、照片、歐亞及中華事務所估 價報告可稽（見原審卷㈠第22至23頁、228頁反面、外附中 華事務所估價報告第8頁），且萬華區於101年間即屢傳有都 市更新規劃，房價已漲4、5成，亦有101年4月5日之網路報 導可按（見本院卷㈠第232至234頁），甚至上訴人所舉戴德 梁行出具之不動產估價報告書（下稱戴德梁行估價報告）亦 載明系爭房地「坐落位置：勘估標的坐落於西寧南路與漢口 街三段交叉口東南側街廓內，屬西門商圈範圍，區內商業聚 集程度高。勘估標的西側相隔西寧南路與獅子林商業大樓相 望、北側距福星國小約200公尺；東南側距捷運西門站約500 公尺；南側距西門町徒步區及電影街約100公尺。整體而言 ，勘估標的坐落位置、交通可及性及生活機能均佳」、「區