臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第154號
上 訴 人 顏斌傑
訴訟代理人 許美麗律師
王彩又律師
複代 理 人 蔡麗雯律師
張淑美律師
被上 訴 人 集賢大樓社區管理委員會
法定代理人 饒元竣
訴訟代理人 蕭萬龍律師
張百欣律師
上列當事人間請求確認使用權存在事件，上訴人對於中華民國
104年11月27日臺灣桃園地方法院103年度重訴字第364號第一審
判決提起上訴，本院於106年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判（確定部分除外）廢棄。
確認上訴人就坐落桃園市○○區○○段000地號土地上未辦保存登記地下層如附圖所示編號000（1）、000（2）、000（3）、000（4）、000（5）、000（6）、000（7）、000（8）、000（9）、000（10）之空間位置有使用收益權存在。第一、二審訴訟費用（確定部分除外）由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人之法定代理人原為徐明輝，上訴後改選變更為饒元 竣，有被上訴人第五屆區分所有權人會議紀錄、第五屆第一 次管理委員會會議紀錄、桃園市桃園區公所同意備查函可憑 （見本院卷第151-153頁），經具狀聲明承受訴訟（見本院 卷第148頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：訴外人鴻都建設股份有限公司（下稱鴻都公司 ）於民國73年間在坐落桃園市○○區○○段000地號（重測 前為同區○○段0000-0地號）土地上，起造興建地下一層及 地上一至七層之「集賢大樓」區分所有建物（下稱系爭大樓 ），系爭大樓地下層面積共計781.1平方公尺（下稱系爭地 下室），鴻都公司僅就其中之166.25平方公尺「小型商場」 部分辦理第一次所有權保存登記（即0000建號，重測前為○ ○段00000建號，門牌號碼為桃園市○○區○○路000號地下 室，下稱系爭地下室小型商場部分），其餘防空避難室部分 並未辦理保存登記，亦未編定門牌號碼（下稱系爭地下室未 辦保存登記部分）。惟系爭地下室具有獨立出入口，得與系
爭大樓其他區分所有建物相區隔，且興建完成後均由鴻都公 司單獨使用，系爭地下室未辦保存登記部分亦應為鴻都公司 起造原始取得所有，而非系爭大樓之共有部分。嗣鴻都公司 於74年間將系爭地下室小型商場部分移轉登記予訴外人鴻庭 企業股份有限公司（下稱鴻庭公司，按鴻都公司及鴻庭公司 負責人均為已故之劉義常）所有，並將系爭地下室交付予鴻 庭公司占有使用，而將系爭地下室未辦保存登記部分之事實 上處分權交付移轉予鴻庭公司，用以經營傢俱行、餐廳及供 鴻庭公司之辦公室、倉庫使用。迄至82年間鴻庭公司將系爭 地下室改作停車空間，並將系爭地下室小型商場部分 （即 0000建號），陸續以移轉登記所有權應有部分予系爭大樓住 戶及其他第三人方式，用以表彰出賣讓與系爭地下室特定停 車空間之使用收益權。是縱認系爭地下室未辦保存登記部分 係屬系爭大樓之共有（共同使用）部分，惟自起造時起，長 期以來均為鴻都公司及鴻庭公司占有使用，住戶均無人為反 對之意思，至少應認系爭大樓區分所有人間有默示由鴻都公 司及鴻庭公司分管之合意。嗣鴻庭公司於86年間為抵償積欠 伊父顏水田債務，而與伊母簡素絹簽訂房地買賣契約，將系 爭地下室小型商場部分所餘應有部分28分之18，移轉登記予 伊母簡素絹名下，並進行停車位點交。伊母簡素絹再於95年 6月2日將系爭地下室小型商場部分應有部分28分之18，贈與 移轉登記予伊，而由伊繼受取得如附圖所示編號000（1）、 000（2）、000（3）、000（4）、 000（5）、 000（6）、 000（7）、000（8）、000（9）、000（10）之空間位置（ 下稱編號000（1）至000（10）之空間位置）使用收益權。 詎被上訴人於101年成立後卻張貼公告否認伊之使用權存在 ，導致伊停車位承租人以此拒絕繳納租金，造成伊私法上地 位有不安之危險等情。為此求為確認伊就編號 000（1）至 000（10）之空間位置有使用收益權存在之判決。原審為上 訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，於本院聲明：㈠原判決 關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡確認上訴人就 坐落桃園市○○區○○段000地號土地上未辦保存登記地下 層如附圖所示編號000（1）至000（10）之空間位置有使用 收益權存在。（上訴人在原審原併請求確認如附圖編號000 （12）之空間位置亦有使用收益權存在，惟該編號000（12 ）之空間位置係位於系爭地下室小型商場（即0000建號）部 分，業據上訴人減縮撤回該編號000（12）部分之上訴，見 本院卷第139-140頁，附此敘明）
二、被上訴人則以：系爭地下室主要用途係作為防空避難室及小 型商場使用，二者所在位置不同，而法定防空避難室依法乃
屬區分所有建物之公共設施，並無由鴻都公司及上訴人單獨 取得所有權或使用權之餘地。上訴人亦不得以取得系爭地下 室小型商場部分（即0000建號）之應有部分，作為取得法定 防空避難室使用權之合法權源。鴻都公司起造時與系爭大樓 全體共有人間並未就系爭地下室未辦保存登記部分達成分管 協議，亦不得以系爭大樓區分所有權人對鴻都公司及鴻庭公 司使用系爭地下室情形，未表示異議之單純沈默，即謂已成 立默示之分管協議。況系爭大樓於伊成立前，曾於93年10月 1日在系爭地下室召開住戶大會，討論系爭地下室產權歸屬 問題，並非全體住戶均同意上訴人就系爭地下室未辦保存登 記部分有使用權。且系爭地下室消防設備未符合停車場之規 劃標準，而屬違法使用等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁 回。
三、查系爭大樓係由鴻都公司與其他第三人列名共同起造人，出 資興建後分售他人之區分所有建物，系爭地下室小型商場部 分，興建完成後於74年1月10日辦理第一次所有權登記為鴻 都公司所有，74年11月18日由鴻都公司移轉登記予鴻庭公司 所有，嗣鴻庭公司自82年起陸續將系爭地下室小型商場部分 應有部分移轉登記予他人，至86年10月2日鴻庭公司將所餘 系爭地下室小型商場部分應有部分28分之18移轉登記予上訴 人之母簡素絹，簡素絹再於95年6月2日將該28分之18應有部 分贈與移轉登記予上訴人之事實，有系爭大樓建造執照、使 用執照存根、系爭地下室小型商場部分建物登記簿可憑（見 本院卷第161-167頁，第74-76頁，第97-101頁）。而系爭地 下室除小型商場部分於起造後登記為鴻都公司之專有部分外 ，尚有防空避難室部分並未辦理保存登記，亦未登記為系爭 大樓全體區分所有權人之共有部分即共用之公共設施內，系 爭大樓辦理登記為共有部分之公共設施僅有1至7層之公共樓 梯及屋頂突出物而已，亦有系爭地下室使用執照圖說、系爭 大樓共有（共用）部分（即桃園市○○區○○段0000○0000 ○0000○號，重測前為○○段00000、00000、00000建號） 建物登記謄本及建物登記簿可按（見本院卷第68頁，第87-8 9頁，原審卷第88-89頁），並為兩造所不爭，堪認真實。上 訴人主張系爭地下室未辦保存登記部分為鴻都公司原始取得 所有，並非系爭大樓共有部分，縱係共有部分，自起造時起 長期以來均係由鴻都公司及鴻庭公司占有使用，全體住戶至 少有默示合意由鴻都公司及鴻庭公司分管，伊自應繼受取得 其使用權等情，則為被上訴人所否認，並以上揭情詞置辯， 茲就兩造爭點一一論述如下：
㈠系爭地下室未辦保存登記部分究係系爭大樓之共有部分或係
屬鴻都公司原始取得所有？
按區分所有建築物之法定防空避難設備或法定停車空間，為 區分所有建築物法定之公共設施，其使用上不具獨立性，本 應屬共同使用部分。另依內政部訂頒「建物所有權第一次登 記法令補充規定」第10點規定：「區分所有建物地下層依法 附建之防空避難設備或停車空間應為共有部分，其屬內政部 中華民國八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函 釋前請領建造執照建築完成，經起造人或承受該所有權之人 全體依法約定為專有部分，並領有戶政機關核發之所在地址 證明者，得依土地登記規則第79條規定辦理建物所有權第一 次登記。」，並經原審函詢桃園市桃園地政事務所函覆無訛 （見原審卷第140頁）。是系爭地下室未辦保存登記之防空 避難室部分，係於內政部80年9月18日台內營字第8071337號 函釋前請領建造執照建築完成，雖為法定防空避難設備，但 仍得按上開內政部訂頒「建物所有權第一次登記法令補充規 定」第10點規定，經起造人全體約定為專有部分，領有戶政 機關核發之所在地址證明後，依土地登記規則第79條規定辦 理建物所有權第一次登記。惟鴻都公司於74年系爭大樓建築 完成辦理第一次所有權登記時，對系爭地下室僅就小型商場 部分編定門牌，辦理第一次所有權登記，卻未就防空避難室 部分辦理第一次所有權登記，已如前述。鴻都公司既為建商 ，對上開土地登記法令當較一般人明瞭熟悉，其已在建築執 照及使用執照上有關「地下室（防空避難室）」及「地下室 （小型商場）」之起造人記載為鴻都公司（見本院卷第162 、76頁），對依當時法令得為辦理第一次所有權登記之系爭 地下室防空避難室部分，竟不與全體起造人約定為專有部分 以憑辦理所有權第一次登記，而僅限縮於系爭地下室小型商 場部分辦理所有權登記，再參酌鴻都公司於78年1月17日與 訴外人黃琇禧就系爭大樓區分所有建物簽訂買賣契約時，第 8條載有「本華夏地下室除裝設機電設備場地為本華夏全體 所有權人共有外，其所有權人及使用權歸屬乙方（即鴻都公 司）所有，但遇有空襲時，應開放為公共避難所。」（見原 審卷第68頁），鴻都公司就系爭地下室除機電設備場地外， 亦區分「所有權人」及「使用權」二部分而作不同定義處理 ，足以推知鴻都公司之真意係認系爭地下室未辦保存登記之 防空避難室部分，並非鴻都公司單獨所有，當屬系爭大樓區 分所有建物之法定公共設施，而應為共同使用部分自明。上 訴人雖以依系爭地下室使用執照圖說所示，系爭地下室有獨 立對外出入之樓梯二座（見本院卷第68頁），具有獨立使用 性而得為單獨所有權客體，即謂系爭地下室之防空避難室應
屬鴻都公司起造原始取得所有，並非共用部分云云，惟查依 上開系爭地下室使用執照圖說所示，系爭地下室共有三座樓 梯，小型商場係位於地下室中心，防空避難室環繞其前、後 及右方三邊，上開二座獨立對外出入之樓梯，均係連接通往 至系爭地下室小型商場範圍內，防空避難室部分則另有一座 集賢大樓公共電梯及樓梯與之連通，可見上開二座獨立對外 樓梯設置目的乃係專供小型商場獨立使用而已，並非供系爭 地下室防空避難室使用，足認系爭地下室之防空避難室，於 構造上及使用上並無獨立性，自屬共同使用部分，性質上即 不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各 區分所有建物於辦理第一次所有權登記時，並未辦理系爭地 下室之防空避難室為公共設施登記，亦無礙其附屬於系爭大 樓區分所有建物全體所有人共有之性質。上訴人亦不得以嗣 後鴻都公司之受讓人鴻庭公司於82年3月19日與訴外人黃琇 禧就系爭大樓地下室編號12號停車位簽訂不動產買賣契約書 時，第4條載有「本約不動產車位為置於防空避難室及小型 商場內，其產權確係乙方（即鴻庭公司）所有…」，（見原 審卷第84頁）即謂系爭地下室之防空避難室並非共有部分， 上訴人主張系爭地下室未辦保存登記部分，並非共有部分， 而為鴻都公司起造原始取得單獨所有云云，自不足採。 ㈡系爭大樓全體區分所有權人及住戶就系爭地下室未辦保存登 記部分，有無成立默示分管契約，而由鴻都公司取得約定專 用權？
1.按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對 於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷 有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，最高法院83年 度台上字第1377號判決意旨可資參照。系爭地下室未辦保存 登記部分係屬系爭大樓全體區分所有權人之共有（共用）部 分之事實，已如前述，惟查系爭地下室全部，包含小型商場 部分及防空避難室部分，自起造建築完成辦理所有權登記後 ，即由鴻都公司及其繼受人鴻庭公司占有使用，經營傢俱行 、餐廳及供鴻庭公司辦公室、倉庫之用，迄至82年間鴻庭公 司將所占有系爭地下室全部改作停車空間，並將系爭地下室 小型商場部分（即0000建號），陸續以移轉登記所有權應有 部分予系爭大樓住戶及其他第三人方式，出售供作停車空間 使用迄今之事實，為被上訴人所不爭（見本院卷第146頁） 。上訴人雖不能提出全體住戶書面分管協議證明，被上訴人 亦否認有分管契約存在，辯稱於93年間曾在系爭地下室召開 住戶大會就系爭地下室未辦保存登記部分與上訴人之父顏水
田討論，並曾爭執其權利歸屬云云，惟查自74年系爭大樓建 築完成時起至93年止已歷時近20年，系爭大樓全體住戶對系 爭地下室未辦保存登記部分之共用部分，除機電設備場所外 ，自始均由鴻都公司及鴻庭公司實際上劃定使用占有管領， 對外經營傢俱行、餐廳及供鴻庭公司辦公室、倉庫之用，其 後復改作停車場坡道，對外出售供停車空間使用，均為客觀 上可得知悉之情事，竟長期加以容忍，未予干涉，已歷有年 ，已非不得認系爭大樓全體住戶對系爭地下室未辦保存登記 部分之共用部分，除機電設備場所外，均已成立默示分管契 約而歸鴻都公司取得約定專用權。證人徐明輝即被上訴人之 前任主任管理委員，雖證稱系爭大樓於86年前並無設立組織 管理，86年鴻都（庭）公司倒閉後即由住戶接手占有管理使 用系爭地下室全部，並向每位住戶收取新臺幣（下同）2千 元清潔管理費云云（見本院卷第173頁以下），惟證人並未 提出其他證據以實其說，雖供稱86年起接管系爭地下室全部 ，但卻又供稱系爭地下室自86年起仍由購買車位之人停車使 用，且並未向購買停車位使用之人收取停車位之管理費，而 僅係由伊個人曾向每位住戶收取2千元一次，由伊記帳管理 ，用以修繕地下室鐵捲門維修費用，但並未向上訴人或其父 親顏水田收取，嗣後即未再向全體住戶收取任何管理費等情 （見本院卷第174頁背面、第175頁），則證人徐明輝徒以其 個人一時向住戶各收取2千元之情節，已不足認集賢大樓住 戶曾有收回接管系爭地下室未辦保存登記部分之共用部分甚 明。證人徐明輝或謂其於86年接管地下室期間曾向顏水田爭 執系爭地下室未辦保存登記部分使用權利歸屬云云，惟其亦 證稱伊自93年後就不再管理地下室相關事務等情（見本院卷 第176頁），則證人徐明輝上開所供亦難盡信為真實。另查 證人蕭慶信雖供稱伊自93年接手證人徐明輝之管理事務，並 於93年10月1日召開住戶大會，上訴人之父顏水田亦有出席 ，並曾進行住戶意見調查表，討論地下室產權歸屬問題云云 ，惟依被上訴人所提出93年當時之「集賢大樓住戶公共設施 使用及設備意見調查表」（見本院卷第205頁），就有關系 爭地下室議題，僅有議題2：「顏先生拆除通往地下室避難 公用樓梯是否要求顏先生復原？」，議題3：「地下室公共 設施空間除機電設備及樓梯部分，現在停放在防空避難室的 車主是否不應停放？」，議題4：「顏先生只有地下室產權 166.25平方公尺，佔用地下室50點多坪，其餘地下室空間顏 先生要收回，但考慮到多餘空間屬超挖有可能影響整棟大樓 空間生命財產安全，但目前無法改變現況，希望跟顏先生讓 多餘空間跟大樓共同管理」，則依其上開議題文義並未否認
上訴人其父就系爭地下室未辦保存登記部分有使用權，且議 題4猶稱希望顏先生讓出多餘空間與大樓共同管理等情，則 依當時所提出全體住戶意見調查表意旨之舉動及上開客觀情 事，顯有間接承認上訴人之前手即其母簡素絹（按93年當時 系爭地下室小型商場部分18/28應有部分係登記簡素絹所有 ，而由上訴人之父顏水田出面代理管理）對系爭地下室未辦 保存登記部分本有約定專用之管理使用權，否則何以要求上 訴人之父顏水田多讓出地下室空間以與系爭大樓共同管理之 理？再參酌證人蕭慶信亦證稱伊自98年起至101年12月10日 止曾向上訴人之父顏水田承租系爭地下室2個停車位，且證 稱係僅有使用證人徐明輝所收取之2千元管理費餘額繳納地 下室污水池電費而已，其間系爭大樓住戶復均未出而向上訴 人爭執主張或起訴以索回系爭地下室未辦保存登記部分之管 理使用權，準此，自足以間接推知系爭大樓全體區分所有權 人及住戶間自始顯有就系爭地下室未辦保存登記部分成立默 示分管契約，而由鴻都公司取得約定專用權甚明，被上訴人 抗辯伊全體住戶多年來僅係單純沈默，並非有默示分管契約 存在云云，自不足採。被上訴人自不得於101年依公寓大廈 管理條例成立管理委員會並經核准報備後（見本院卷第73頁 ），即反於上開全體住戶間默示分管契約約定，否認鴻都公 司取得約定專用權之存在。
2.本件既足認系爭大樓全體區分所有權人及住戶間有默示分管 契約存在，約定系爭地下室未辦保存登記之共用部分，由當 時系爭地下室小型商場之專有部分所有權人即鴻都公司取得 約定專用權，嗣鴻都公司將其系爭地下室小型商場專有部分 移轉登記讓與鴻庭公司，鴻庭公司再將其應有部分分別讓與 上訴人及其他住戶或第三人，系爭大樓全體區分所有權人及 住戶或其繼受人，對於分管契約之存在，依前述長期以來客 觀情狀，通常即有可得而知之情形，自應受該分管契約之拘 束。而證人即鴻都公司、鴻庭公司負責人劉義常之子劉建智 已證稱確有代理其父交付如本院卷第102頁上證6之地下層規 劃停車位現場圖編號1至9號（按4號為缺號）之鑰匙、遙控 器予買受人簡素絹之代理人顏水田，作為讓與其使用權之意 思（見本院卷第116頁），並證稱「我父親講所有地下室的 產權都讓渡給顏水田」（見本院卷第117頁），再參酌系爭 地下室改作停車空間使用後，鴻庭公司將之劃分為28個停車 空間，並係以移轉系爭地下室小型商場專有部分之應有部分 1/28，用以表彰出賣讓與系爭地下室一個特定停車空間之使 用收益權，有鴻庭公司於82年3月19日與黃琇禧就系爭大樓 地下室編號12號停車位簽訂不動產買賣契約書可按（見原審
卷第84頁），並為證人黃琇禧證述明確無誤（見原審卷第62 頁）。而上訴人所有系爭地下室小型商場之應有部分達18/2 8，顯逾上訴人僅主張確認管領之如附圖所示編號 000（1） 至000（10）之10個停車空間範圍，並經原審現場履勘，囑 託桃園市桃園地政事務所測量，製有複丈成果圖在案（見原 審卷第118-119頁），而鴻庭公司於82年間出賣予黃琇禧等 人之停車位既僅有10個（28-18＝10），黃琇禧等人讓售之 停車位均在如附圖所示編號000（1）至000（10）停車空間 之對向另一側（見本院卷第102頁上證6之地下層規劃停車位 現場圖所示），而得加以區隔，足認如附圖所示編號000（1 ）至000（10）之10個停車空間，確屬上訴人所約定分管之 範圍，被上訴人徒以證人劉建智並未能確定該交付移轉之實 際停車空間所在，或鴻庭公司與簡素絹之系爭18個停車位不 動產買賣契約書（見本院卷第40-43頁）亦未標明停車位置 ，即謂人上訴人所主張約定分管之停車空間範圍及位置係屬 不實云云，自不足採。又系爭地下室未辦保存登記部分原係 防空避難室，而係事後由鴻庭公司改作停車空間使用，縱因 行政手續欠缺或消防設備不足因素而有違章使用之虞，亦屬 主管機關之行政管理問題，系爭地下室未辦保存登記部分之 停車位並不因而不能為通常使用，被上訴人徒以此抗辯上訴 人本件確認系爭地下室停車空間使用權存在係屬違法云云， 自不足採，附此敘明。
四、綜上所述，系爭地下室未辦保存登記部分雖係系爭大樓之共 用部分，但系爭大樓全體區分所有權人及住戶自興建完成之 後，即成立默示分管契約，約定由當時系爭地下室小型商場 之專有部分所有權人即鴻都公司取得約定專用權，上訴人經 輾轉受讓系爭地下室小型商場部分之應有部分18/28，進而 受讓系爭地下室未辦保存登記部分如附圖所示編號000（1） 至000（10）之空間位置之約定專用權，系爭大樓全體區分 所有權人及住戶或其繼受人，對於分管契約之存在，依本件 長期以來客觀情狀，通常即有可得而知之情形，自應受該分 管契約之拘束。被上訴人否認該默示分管契約存在，進而否 認上訴人對如附圖所示編號000（1）至000（10）之空間位 置之使用收益權存在，自不足採。上訴人對此私法上地位不 安之危險，自有以確認判決加以除去之必要，而具有受確認 判決之法律上利益。從而，上訴人訴請確認就坐落桃園市○ ○區○○段000地號土地上未辦保存登記地下層如附圖所示 編號000（1）至000（10）之空間位置有使用收益權存在， 自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽 ，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理
由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 3 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳慧萍
法 官 朱耀平
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 3 日
書記官 顧哲瑜
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。