臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第907號
原 告 蘇孫柏
訴訟代理人 施廷勳律師
被 告 劉黃椿櫻
訴訟代理人 吳天富律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國106年5月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有彰化縣○○○○○段○○○段000000地號土地之租金，准自民國105年10月起，調整為每月新台幣2,116元。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
先位部分：
⑴原告之父蘇子祈生前為台電公司員工，任職期間得向台電公 司承租土地興建房屋做為勞工住宅。當時蘇子祈之主管粘日 偷與蘇子祈約定借用蘇子祈名義向台電公司承租土地建屋。 蘇子祈因而自民國45年9月起向台電公司承租分割前彰化市 ○○段○○○段00000地號土地，由粘日偷出資起造整編前 門牌彰化市○○里○○○00○0號未辦保存登記平房（下稱 系爭建物），由粘日偷使用收益、管理。至於應付之租金， 則由粘日偷交付蘇子祈後再繳納予台電公司。
⑵粘日偷於46年5月欲以價金新台幣（下同）3萬元出售系爭建 物予訴外人張金生，因系爭建物未辦保存登記且以蘇子祈為 納稅義務人，因而商請蘇子祈為系爭建物之出讓人，由粘日 偷為買賣契約之連帶保證人，三方簽訂「房屋讓售契約證書 」。
⑶張金生於53年10月間又將系爭建物出售予被告，亦請蘇子祈 出面與被告簽訂「建築改良物買賣契約書」，張金生自任見 證人。被告給付張金生3萬元為購買房屋對價；給付蘇子祈 14,200元充為使用土地之對價。
⑷蘇子祈於57年間自台電公司受讓由384-2地號土地分割出之 同段384-19地號土地（下稱系爭土地）後，曾通知被告前來 辦理系爭土地所有權買賣及移轉登記事宜，惟被告並未回覆 。蘇子祈見被告不承買系爭土地並繼續占用，因而於81年間 起訴請求被告拆屋還地，經鈞院以82年度訴字第432號拆屋 還地事件（下簡稱前案）判決駁回蘇子祈之請求確定。 ⑸被告一次給付14,200元充為使用系爭土地之對價，蘇子祈再 自行按期繳付租金與台電公司。足徵蘇子祈與被告就系爭土
地存在租賃契約（下稱系爭契約）。系爭契約之性質該當於 「租地建屋契約」，原告因繼承系爭土地所有權而同時承繼 出租人地位。蘇子祈與被告締約時雖無約定租賃契約之存續 期限，但本於租地建屋契約之本質及訂約目的而言，應可解 為系爭契約之存續期限係「租至房屋不堪使用時為止」。 ⑹經查，系爭建物乃於46年建築完成之磚造牆面木製屋樑建築 ，至今已歷60年，且現存外觀已無屋頂、牆桓坍塌、內部雜 亂，已長滿藤蔓雜草，早已達不堪使用之狀態，且已不符合 房屋之定義。從而，堪認兩造間之租賃關係已因系爭建物不 堪使用而得視為租賃年限屆滿。
⑺準此，原告於系爭契約終止後，自得依民法第455條、第767 條第1項前段等規定，請求被告拆除地上物並返還系爭土地 。
⑻次查，被告已無權使用系爭土地之後猶占用之，而受有使用 土地之利益，致原告受損害。原告得依不當得利規定，請求 起訴前5年及至交還土地期間，被告使用系爭土地所獲利益 （以法定租金數額計算），計算式如下：
1.原告就105年1月至105年8月期間（105年申報地價）可請求 金額：129㎡×申報地價3280元/㎡×8/12年×年息10％＝ 28,208元。
2.原告就102年1月至104年12月期間（102年申報地價）可請求 金額：129㎡×申報地價3120元/㎡×36/12年×年息10％＝ 120,744元。
3.原告就100年9月至101年12月期間（99年申報地價）可請求 金額計算式：129㎡×申報地價2960元/㎡×16/12年×年息 10％＝50,912元。
4.起訴前5年被告應給付原告總額：28,208元＋120,744元＋ 50,912＝199,864元。
為此聲明：
㈠被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○段000○00地號土 地上，如附圖所示編號Ａ、面積16平方公尺之有屋頂建物及 編號Ｂ、面積33平方公尺之無屋頂建物及編號Ｃ之圍牆全部 拆除，並將土地返還原告。
㈡被告應給付原告199,864元，及自起訴狀繕本送達被告翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自105年10月 1日起至交還前項聲明所示土地之日止，按月於每月1日給付 原告3,526元。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣訴訟費用由被告負擔。
備位部分：
⑴按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」、「契約 成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失 公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之 效果」，民法第442條、第227之2條第1項定有明文。次按城 市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年 息10％為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之 ，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及建築 物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定 地價；建築物價額依該管縣市地政機關估定之價額；而法定 地價，依土地法第148條規定，為土地所有人依該法規定所 申報之地價，倘土地所有人聲請登記而不同時申報地價者， 以標準地價為法定地價；所謂標準地價，即由該管縣市地政 機關依土地法第152條或第160條公告之地價。而土地所有權 人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申 報地價，平均地權條例第16條亦有明文。
⑵若鈞院認為兩造間存有系爭契約且尚未消滅，亦未定期限， 然按系爭土地於66年10月有土地公告現值紀錄時，地價僅每 平方公尺787元，至104年1月時，公告地價現值已達21,500 元，兩者差距高達27.3倍，若自被告買受系爭建物時起計算 ，差距必然更高於此，由此足證使用系爭土地之租金早已不 可同日而語。從而若鈞院審理後認兩造間原有前述租地建屋 關係且定有租金，則原告主張依民法第442條規定調整租金 。若鈞院認為兩造間並無前述之租地建屋關係，則原告主張 依民法第227條之2第1項規定，請求被告增加給付，以維公 平。
⑶系爭土地位於彰化市中心（俗稱過溝仔），南臨彰化車站後 站僅須步行10分鐘，北側即觀光景點扇形車庫，東臨彰化民 權市場，西側為中山高速公路彰化交流道，周圍尚有忠孝國 小、民生國小、平和國小、精誠高中、彰化女中等學校。是 系爭土地做為住宅用地，生活機能甚佳，無論交通、就學、 購物等均極為便利，屬彰化市之精華地段。職是，原告主張 應以系爭土地申報總價年息10％計算調整租金，計算方式如 下：承租面積129㎡×105年申報地價3280元/㎡×年息10％ ÷12月＝3,526元/每月。
為此聲明：
㈠請核定被告占用坐落彰化縣○○市○○段○○○段000○00 地號土地期間之租金為每月3,526元。
㈡被告應自105年10月1日起至與原告之上開租賃關係終止日止 ，按月於每月1日給付原告3,526元。如有遲延，應自遲延日
起至清償日止，按年息5％計算利息。
㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
⑴原告之父蘇子祈於82年間向鈞院提出拆屋還地訴訟，經判決 敗訴確定在案。上開確定判決之效力自亦及於原告。原告為 蘇子祈之繼承人，復以同一訴訟標的，同一聲明更行起訴， 自應受該確定判決效力之拘束。
⑵被告買受系爭房屋，已給付蘇子祈14,200元作為將來使用系 爭土地之代價，並約定將來該基地如台電出售時，被告有買 受之權。本件既約定將來如台電公司出售系爭土地，被告有 買受之權，並已支付使用權利金14,200元，原告即有提供系 爭土地供被告使用之義務，原告復提本件訴訟，請求被告拆 屋還地、給付不當得利、增加租金，顯然違反誠信原則等語 置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利益之判決，願供擔 保請准宣告免為假執行；訴訟費用由原告負擔。三、法院之判斷：
先位之訴部分：
⑴原告主張系爭土地為其所有，土地上有被告所有如附圖所示 之建物，業據提出土地登記謄本為證，並經本院會同彰化地 政事務所測量員勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖 （即附圖）在卷可稽，被告對此亦無爭執，堪信為真實。 ⑵被告雖辯稱原告本件為重複起訴，惟查原告之被繼承人蘇子 祈前起訴主張被告為無權占有系爭土地，原告則主張租賃期 限屆至，主張之事實理由不同，無違一事不再理原則，先予 敘明。
⑶原告主張系爭建物已老舊不堪使用，固據提出相片數幀為證 。惟查被告辯稱其與蘇子祈約定如台電公司出售系爭土地， 其有買受之權一節，為原告所自己承認，是足認系爭契約有 買受人將來得取得系爭土地所有權，使土地建物同歸屬一人 所有之合意，並非單約購屋租地契約，則於被告就系爭土地 之購買權解除或消滅之前，被告占有系爭土地，尚非無權占 有。從而，原告依租賃、所有物返還請求權、不當得利法律 關係，請求被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利， 均無理由，應予駁回。原告先位之訴既經駁回，其假執行之 聲請即失所依據，應併予駁回。
備位之訴部分：
⑴原告請求依民法第442條之規定，調整月租為按系爭土地申 報地價之年息10％計算。被告則抗辯稱係有權使用系爭土地 ，不同意調整租金等語。
⑵原告主張其與被告間就系爭土地有租賃關係，經被告自承給
付蘇子祈14,200元係作為將來使用土地之代價，是足認兩造 間就系爭土地有租賃關係存在。
⑶按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，民法第442條前段定有明文。此所謂價值之昇 降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而 言（最高法院26年滬上字第4號判例參照）。經查，兩造間 之系爭契約，係原告被繼承人蘇子祈與被告於53年間所訂定 ，迄今已逾50年，當時國內經濟尚未起飛，不動產價值不如 現在遠甚，再觀系爭土地105年之公告現值，每平方公尺為2 2,200元，系爭土地面積129平方公尺，公告現值總價為2,86 3,800元，有土地登記謄本可稽。即自兩造租賃契約成立迄 今，系爭土地之價值已有鉅幅昇高，至為顯然。被告給付14 ,200元係作為使用系爭土地之代價，使用迄今已逾50年，與 土地本身之價值相較，明顯偏低，不足以維繫及落實租賃雙 方利益之均衡，有違公平原則。是原告本件請求調整租金， 為有理由。
⑷又租用基地建築房屋，依土地法第105條準用同法第97條之 規定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之10，此所稱 土地申報價額，係指土地所有權人依土地法申報之地價而言 （土地法施行法第25條、土地法第148條參照)。原告與被告 成立之租賃契約，租賃土地係供營建房屋作為住宅使用，為 基地租賃，其租金自不得超過基地申報地價總額年息百分之 10。而系爭土地，坐落於彰化巿，為住宅區，臨近火車站， 大眾交通系統尚可，但坐落僻靜巷弄內，周遭無商業活動， 有原告所提照片可參，並經本院赴現場勘驗，製有勘驗筆錄 及測量圖可按，足認系爭土地交通可稱為便利，商業繁榮情 形則僅屬一般。另系爭土地105年1月之申報地價為3,280元 ，有土地登記謄本可稽。本院審酌系爭土地之位置、四周環 境、繁榮情形、土地利用之狀況、經濟價值、被告所受利益 等情，認為原告請求調整租金為公告地價之10％，已達法定 最高限額，核屬過高，應准予調整為公告地價之6％即每月 2,116元【計算式：3280×129×6%÷12（元以下四捨五入） 】，始為相當。從而，原告依租賃關係，請求調整租金，在 每月2,116元之範圍內，核屬正當，應予准許；逾此範圍部 分，為無理由，應駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌與判決結 果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
民事第四庭 法 官 施錫揮
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
書記官 黃明慧