臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第一八六九號
原 告 江山萬里管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 王坤成律師
複代理人 張伯時律師
被 告 山圓建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 施湘興律師
右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬零貳佰柒拾元，及自民國八十九年十月五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸拾捌萬零貳佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、本件訟爭事實：
（一）被告為原告社區之建設公司與住戶，民國八十六年十一月七日，原告社區由被 告召集區分所有權人成立第一屆第三次區分所有權人會議，即已通過管理費收 費標準，二樓以上每月每坪新臺幣（下同）四十五元，地下一、二、三樓商場 每月每坪四十元，以所有權狀坪數計算，一元以下四捨五入，全體無異議表決 通過，並自八十七年一月份起開收，此有該次會議記錄可稽（見本院卷第一冊 第一二○頁），且本社區住戶大會於八十七年一月一日，決議每位區分所有權 人應負擔管理費等費用（見士林地院卷第七至二十頁），被告所留未售出公寓 及自己使用之地下一層及相關公共設施（見士林地院第二十八至六十二頁）， 亦應繳納管理費。
（二）惟被告原有如起訴狀附表一、二（見士林地院卷第六十四至六十七頁，下稱第 一份明細表）所示之建物，總計積欠一百九十七萬七千零六十元之管理費未繳 納，經原告依法催告（見士林地院卷第二十一至二十七頁），被告仍未繳納。 後經原告再次整理如九十二年七月十四日附表（見本院第二冊第一五一至一五 二頁，即附表）所示被告所有之建物，被告合計未繳納之管理費，已達五百九 十六萬零一百十八元，原告爰擴張請求三百九十八萬三千零五十八元，上開擴 張請求之金額，原告已以九十二年四月十七日「陳報狀」繕本之送達催告被告 給付（見本院卷依第一四○至一四三頁）
二、原告得依公寓大廈管理條例第十條、第十八條第一項、第二十一條規定請求被告 給付管理費五百九十六萬零一百十八元：
（一）八十七年一月一日江山萬里社區住戶公約合於公寓大廈管理條例第三十一條第 一項、第三十二條所定之程序而合法有效：
１、原告管理委員會於八十七年四月間申請報備核准成立時，即已陳明「經依規 定成立管理組織及訂定規約」（見本院卷一第二十九頁）。 ２、上開申請報備書所附之申請書檢查表，於「檢附文件欄」第五項載明附有「 規約內容」，於規約訂定欄第六項載明「出席區分所有權人會議人數及所有 權比例符合公寓大廈管理條例第三十一條規定。出席人數為六九三人；出席 人數比例為77%。」，又於第七項載明「出席區分所有權人會議同意人數、 所有權比例符合公寓大廈管理條例第三十一條規定。同意人數為六九三人； 同意人數比例為100%。」（見本院卷一第三十頁）。 ３、上開申請報備書於八十七年四月間奉臺北縣汐止鎮公所函轉臺北縣政府鑒核 （見本院卷一第三十一頁），臺北縣政府於八十七年五月間核准同意備查（ 見本院卷一第三十二至三十三頁）。
４、可見原告社區住戶公約之訂定程序確屬合法。（二）系爭大樓地下層與地上各層之建物，係合而成一完整之建物，被告仍需負擔管 理費：
１、系爭大樓使用執照記載之起造人，固僅載被告一人，但被告興建大樓業經預 售、銷售予各住戶並辦理所有權登記在案，即已形成數人區分一建築物而各 有其專有部分，並就其共有部分按其應有部分所有權之狀態，符合公寓大廈 管理條例第三條第二款之規定，系爭大樓為區分所有之建物無疑。 ２、上開申請報備書所附之區分所有標的基本資料表，建築物「構造概要」欄業 已載明「地上三十六層、地下七層，三十六層建物四棟，總樓地板面積七八 三七六平方公尺」（見本院卷第三十四頁）。且上開申報書所附之使用執照 各層面積附表，亦明列有地下各樓層之面積（見本院卷一第三十五頁）。 ３、可見系爭大樓地下各層之建物與地上各層之建物，係合而成一完整之建物， 而屬各該建物所有權人區分所有，被告既坦承其為所有權人，自為規約之效 力所及，同有依規約負擔繳納住戶管理費之義務。 ４、被告抗辯：曾與原告第一屆管理委員會協議地下層之建物無須分擔管理費云 云，惟證人董添福證稱：「我沒有處理這件事，當時第一屆管委會沒有談到 管理費的事。」（見本院卷一第七十頁），可見被告抗辯不足採信。（三）管理費之計算方式：
１、八十六年十一月七日，原告社區第一屆第三次區分所有權人會議，已通過管 理費收費標準，二樓以上每月每坪四十五元，地下一、二、三樓商場每月每 坪四十元，以所有權狀坪數計算，一元以下四捨五入，並自八十七年一月份 起開收，此有該次會議記錄可稽（見本院卷一第一二○頁）。而被告積欠如 附表所示之管理費，其中「欠費期間」與「權狀坪數」欄有土地建物異動清 冊可查。
２、被告抗辯：附表編號６、１４、１５、１８、４３、４５、５１、５２、５ ３、５４部分於八十八年十一月前已總結清云云，原告予以否認。三、為此聲明：
（一）被告應給付原告五百九十六萬零一百十八元，及其中一百九十七萬七千零六十 元自八十九年十月五日起，其餘三百九十八萬三千零五十八元自九十二年七月 十四日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保聲請宣告假執行。
貳、被告則抗辯：
一、原告不得依公寓大廈管理條例第十條、第十八條第一項、第二十一條規定請求被 告給付管理費五百九十六萬零一百十八元：
（一）原告應先證明八十七年一月一日江山萬里社區住戶公約，合於公寓大廈管理條 例第三十一條第一項、第三十二條所定之程序而合法有效，否則即無訴請給付 管理費之依據，並證明所提出之住戶公約，與報備規約之內容及形式同一。（二）江山萬里社區大樓之商場及地下層全部為獨立登記之建物，而非屬江山萬里社 區大樓之區分所有部份或專有部分，被告無需負擔管理費： １、被告為江山萬里社區大樓之起造人，被告於規劃設計之初，即預先將地下層 建物全部規劃為自己留用，而該大樓起造人（原始所有人）乃被告一人所有 （見本院卷一第十九頁），原無區分所有之可言，被告自得依自由意思決定 區分所有物之範圍。而被告規劃設計之初，即無意將地下層建物納入該社區 大樓區分所有範圍之內，是於建築設計上，在地下層（一至七層）建物及商 場，即有其獨立出入門口連通戶外及道路，並編有門牌，且在通行使用上並 無須經過該大樓所設置之通道及大門，此有竣工圖可稽（見本院卷一第二十 頁），並有立體示意圖（見本院卷二第一八三至一八五頁）、照片（見本院 卷二第一八二頁）可資明瞭。又被告所有地下層與原告社區大樓，兩者分別 各有其獨立之公共設施，並各自分擔其公設持分，彼此互不相干，亦即原告 社區大樓並無分擔地下層公設之持分，相對地；地下層建物亦無分擔原告社 區大樓公設之持分，此由原告所提出建物謄本（士林地院卷第二十八至六十 二頁）所載內容即明。
２、是地下層建物與原告社區大樓，兩者乃截然劃分其所有權與使用權之範圍， 故而地下層與該大樓於興建完成即各別分設水錶、電錶，以資各按其範圍繳 納水、電費用，且自大樓興建完成之後迄今，有關地下層之各項管理及各種 人員等費用，業有委託代管合約書（見本院卷一第一百至一О八頁）可證， 原告始終亦不曾聞問。
３、當初原告管委會成立後，因評估過被告所有前述商場及地下層停車場範圍均 有獨立出入口，管理不易且費用開銷甚高，諸如支付首都公司管理維護費， 上開商場及地下層部分平均每坪每月須支出三三．三五元，但社區住家範圍 平均每坪每月僅需支出三一．一七元（見本院卷二第二十五頁），是乃有八 十七年七月二十九日兩造協議書之訂立（見本院卷二第一八六頁），以減輕 管理費支出及便於管理，被告並提撥五百萬元予原告社區作為回饋基金及增 管委會乃基於上述社區利益考量，而與被告協議同意上述商場及地下層停車 場被告產權範圍歸由被告自行管理維護並負擔全部開銷支出，當無須另為繳 納管理費甚明，否則被告豈肯同意負擔上述費用。 ４、依兩造前開協議書即載「八、乙方（被告）同意在不影響乙方地下停車位承
租、出售或商場營運之原則下，願盡量配合本社區整體物業管理之運作（若 有產權移轉之行為時亦應告知善意第三者），倘若甲方（原告）聘用之物業 管理公司無法配合乙方上開之要求則不在此限。九、甲乙雙方同意自本協議 書簽訂日起通往地下室三部電梯由地下工作室、社區大公共、及乙方所有地 下停車場各分擔乙支電費及保養費，惟他日若乙方車位出售後則該費用當由 車位所有權人平均分擔之。」等語，互參酌前述被告另自行與首都公司訂約 之事實，即明兩造乃確實約定前述商場及地下層由被告自行管理維護之事實 。
５、又前開協議書載『乙方願盡量配合本社區整體物業管理之運作…倘若甲方（ 原告）聘用之物業管理公司無法配合乙方上開之要求則不在此限。』乃指被 告在選擇聘用物業管理公司方面，願盡量配合原告取得一致性，以避免各有 不同物業管理公司負責管理，衍生不必要困擾與衝突，由此更顯見自始兩造 即有將前開商場及地下層歸被告自行管理維護之合意。且約明社區通往地下 室三部電梯，其中一部電梯之電費及保養費分由被告負擔，尤足證明被告就 前述商場及地下層產權確無須另支付管理費。
６、再申言之，倘被告就前開商場及地下層均須依產權坪數照繳管理費者，則社 區全部設備之保養、電費及商場、地下層所需之保全、清潔費用，當然皆應 由管委會負責支付，自無可能由被告自己聘請並負擔保全、清潔費用，甚且 兩造協議將其中一部電梯保養及電費分配由被告負擔，不言可喻。 ７、原告此前自始即不曾向被告請求給付前述商場及地下層停車場產權管理費， 乃至八十九年北簡調字第三六號給付管理費事件，亦不曾請求給付，此詳見 該件起訴狀所附原證三之江山萬里管理費明細表（欠費期間八十七年一月起 至八十八年十月）並無記載上開被告產權之管理費，倘原告管委會未與被告 協議並同意被告就上開產權部分自行管理而無須繳納管理費者，何能如此？ ，原告仍徒以被告所有前述商場及地下建物持分面積計算要求被告支付管理 費以分擔其社區共用部分之費用，自屬重複要求給付無異，殊欠公允，且亦 無理，難認其請求具有正當性。
（三）管理費之計算方式：
１、被告就附表編號６、１４、１５、１８、４３、４５、５１、５２、５３、 ５４部分，已於八十八年十一月前結清，此有原告簽具之收據及被告所簽付 之支票二紙（見本院卷第二冊第一三○頁）可證。 ２、附表編號６９之「權狀坪數」應為二千一百六十三點三九坪。 ３、附表編號１、２、６９、７０部分，被告無需負擔管理費。（四）原告請求被告分擔管理費，屬於權利濫用之行為： 被告依兩造前開協議所自行負擔之保全及清潔維護費（八十七年一月九十一年 一月）合計七百五十七萬一千八百三十六元、電梯保養費及修繕費亦達一百九 十五萬六千七百九十四元，另水電費（商場及地下層公設）二百餘萬元，總計 支出超過一千一百五十餘萬元，有各項收據可資證明（見本院卷二第一八七至 二八七頁）。若非被告基於原告管委會同意自行管理無須另繳管理費，依常理 被告豈肯負擔上述鉅額管理維護費用乎？實乃目前原告管委會主委更替，不明
第一屆管委會與被告所約免繳管理費之約定，其訴請給付不僅違悖誠實信用原 則，且顯然亦屬權利濫用之行為，難認其請求合法有效。二、為此聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。叁、程序方面：
一、原告之法定代理人原為陳宏銓，嗣由陳隆三於九十年十一月間因改選而接任，再 由甲○○於九十一年十月二十四日因改選而接任，經原告提出江山萬里管理委員 會第六屆第一次會議記錄（見本院卷第一二九至一三○頁）為證，並聲明承受訴 訟（見本院卷第一冊第五十至五十一、一二七至一二八頁），應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意，或擴張或減縮 應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第 三款分別定有明文。查原告原起訴請求被告給付一百九十七萬七千零六十元及自 八十九年十月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息（見士林地院卷第四 頁）。嗣於九十二年七月十四日當庭擴張請求被告給付被告應給付原告五百九十 六萬零一百十八元，及其中一百九十七萬七千零六十元自八十九年十月五日起， 其餘三百九十八萬三千零五十八元自九十二年七月十四日起，均至清償日止按年 息百分之五計算之利息（見本院卷第二冊第一四二頁之言詞辯論筆錄、第一四六 頁之辯論意旨狀），經被告於當庭表示同意（見本院卷第二冊第一四二頁之言詞 辯論筆錄），且原告僅擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，本院認應准許 之。
肆、得心證之理由：
一、本件經本院於九十二年四月二十二日整理並協議簡化爭點（見本院卷第一冊第一 四七頁之準備程序筆錄），是以本院僅就兩造協議簡化之爭點為審究，合先敘明 。
二、查江山萬里大樓社區係由被告起造，於八十六年十二月三日取得使用執照（八十 六年汐使字第三一四號）。其中附表所示之區分所有建物為被告所有，此有建物 登記謄本（見士林地院卷第二十八至六十二頁）、臺北市政府工務局使用執照（ 見本院卷第一冊第十九頁）、臺北縣土地建物異動清冊（置於外放證物袋）附卷 可稽，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
三、本件應審酌者厥為原告得否依公寓大廈管理條例第十條、第十八條第一項、第二 十一條規定請求被告給付管理費五百九十六萬零一百十八元？經整理簡化之爭點 如下（見本院卷一第一四七頁之準備程序筆錄）：（一）八十七年一月一日江山萬里社區住戶公約是否合於公寓大廈管理條例第三十一 條第一項、第三十二條所定之程序而合法有效？（二）江山萬里社區大樓之地下層全部是否為獨立登記之建物，而非屬江山萬里社區 大樓之區分所有部分或專有部分，毋庸負擔管理費？（三）管理費之計算方式？
（四）原告請求被告分擔管理費，是否屬濫用權利之行為？四、茲分述如下：
（一）八十七年一月一日江山萬里社區住戶公約是否合於公寓大廈管理條例第三十一 條第一項、第三十二條所定之程序而合法有效？ １、按區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之 二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以 上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一 、規約之訂定或變更；區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及 決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之，公 寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款、第三十二條第一項，分別訂有明 文。
２、茲原告主張八十七年一月一日江山萬里社區住戶公約，已合於公寓大廈管理 條例第三十一條第一項、第三十二條所定之程序，而合法有效等語，惟此為 被告所否認，辯稱：原告應先就江山萬里社區住戶公約業經規定程序合法取 得效力云云，原告自應就此有利於己之事實負舉證之責。 ３、查江山萬里大樓社區之區分所有權人於八十六年十一月七日召開第三次區分 所有權人大會，全體區分所有權人數應為八百九十九人，出席人數為六百九 十三人，出席人數比例為百分之七十七，經出席之區分所有權人全體通過江 山萬里社區住戶公約，並成立江山萬里管理委員會，並於八十七年四月二十 三日向臺北縣汐止鎮公所申請報備，經臺北縣政府於同年五月七日同意備查 ，此有申請報備書、申請書檢查表、臺北縣汐止鎮公所同年四月二十八日函 、臺北縣政府同年五月七日函、區分所有標的基本資料表、江山萬里大樓社 區第三次區分所有權人大會會議記錄在卷足憑（見本院卷第一冊第二十九至 三十四、一二○頁）。且被告就未爭執之區分所有權建物業已依江山萬里社 區住戶公約繳納管理費，況被告於本院八十九年度北簡調字第三六號給付管 理費案審理時亦未爭執江山萬里社區住戶公約之真正，於本案審理時始否認 其效力，與常情不合。足見江山萬里社區住戶公約合法有效。（二）江山萬里社區大樓之地下層全部是否為獨立登記之建物，而非屬江山萬里社區 大樓之區分所有部分或專有部分，毋庸負擔管理費？ １、江山萬里大樓社區之區分所有權人已於八十六年十一月七日第三次區分所有 權人大會決議通過江山萬里社區住戶公約，且其管理費收取標準為二樓以上 每月每坪四十五元，地下一、二、三樓商場每月每坪四十元，以所有權狀坪 數計算，一元以下四捨五入，自八十七年一月份起開收，此有江山萬里大樓 社區第三次區分所有權人大會會議記錄附卷可證（見本院卷第一冊第一二○ 頁）。復依江山萬里社區住戶公約第六條規定：「本社區戶應分擔管理服中 心下列費用：經常管理費：住戶按月繳交經常管理費，標準按其所持有房 屋坪數分擔，．．．臨時管理費．．．各項管理費用自住戶辦理交屋之 日起，不論遷入與否（建設公司持有之空戶亦同），一律按規定標準全額負 擔。．．．」（見士林地院卷第九頁）。是以江山萬里大樓社區之每一區分 所有權應依上開標準繳納管理費。
２、依江山萬里管理委員會組織章程第十八條規定：「本會執掌如下：關於組 織章程之制定與修訂。住戶公約及管理辦法之制定與修訂。公共基金與
管理費用分擔標準之決定。．．．本社區公共事務之一切管理事項及對外 合約之決定。．．．」（見士林地院卷第十八頁）。是以原告有權對外處理 江山萬里大樓社區之管理費相關事宜。
３、查江山萬里大樓社區之第一屆管理委員會與被告達成協議，由被告自行管理 其所有江山萬里大樓社區之地下停車場、商場，而無須繳納管理費，並於八 十七年七月二十九日由主任委員董添福、副主任委員牛欣安、委員代表張國 忠等人、住戶代表車宣貫等三人與被告簽訂協議書，在場另有見證律師陳智 義、承包被告位於江山萬里大樓社區水電工程之華助工程股份有限公司負責 人林志亮，此有協議書在卷可稽（見本院卷第一冊第一○九頁），且經證人 董添福、牛欣安、林志亮證述屬實（見本院卷第一冊第六十九至七十頁之言 詞辯論筆錄，見本院卷第二冊第一六四至一七三頁之言詞辯論筆錄）。足見 原告之第一屆管理委員會與被告業已就系爭地下停車場、商場（附表編號１ 、２、６９、７０）部分達成被告無須繳納管理費之協議。（三）管理費之計算方式？
１、依江山萬里大樓社區之八十六年十一月七日第三次區分所有權人大會決議， 管理費收取標準為二樓以上每月每坪四十五元，地下一、二、三樓商場每月 每坪四十元，以所有權狀坪數計算，一元以下四捨五入，已於前述。 ２、附表編號１、２、６９、７０因分屬系爭地下停車場、商場，依兩造之協議 ，被告無須負擔管理費，已於前述。原告就此部分自不得請求被告繳納管理 費。
３、被告抗辯：原告於本院八十九年度北簡調字第三六號案件並未請求附表編號 ６、１４、１５、１８、４３、４５、５１、５２、５３、５４部分，足見 被告業已繳納云云（見本院卷第二冊第一四三頁之言詞辯論筆錄），並提出 收據、支票為證（見本院卷第二冊第一三○至一三一頁），惟此為原告所否 認，被告自應就此有利於己之事實負舉證之責。經核閱被告所提出之收據、 支票，及本院八十九年度北簡調字第三六號案卷，僅能證明被告業已繳納原 告於該案所請求之管理費（見本院八十九年度北簡調字第三六號民事卷第十 九至二十二頁），原告縱未於該案請求附表編號６、１４、１５、１８、４ ３、４５、５１、５２、５３、５４所示之管理費，非謂被告即已繳納，被 告並未提出其他證據以實其說，其所辯不足採信。 ４、綜上所述，原告請求被告給付附表編號３至６８所示之管理費，共計元，於 法有據。
（四）原告請求被告分擔管理費，是否屬濫用權利之行為？ 被告係就原告請求被告分擔系爭地下停車場、商場之管理費部分，為濫用權利 之抗辯，然原告本不得請求此部分管理費，如前所述，故無庸討論有無權利濫 用之情事。
五、從而，原告請求被告應給付六十八萬零二百七十元，及自八十九年十月五日起至 清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理 由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此
敘明。
伍、假執行之宣告：
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法 律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。
陸、結論：
本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三 百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 八 日
民事第一庭法 官 蔡惠如
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 八 日
書 記 官 楊秋鈴
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