臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第2281號
原 告 李宗衡
訴訟代理人 林俊雄律師
複代理人 陳銘釗律師
被 告 許世文
受告知訴訟人 張國祥
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國106年8月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾玖萬零柒佰元，及自民國104年8月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾玖萬陸仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾玖萬零柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規 定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟 法第255條第1項第3款定有明文。原告原請求：被告應給付 原告新臺幣（下同）150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准 宣告假執行；嗣變更聲明為：被告應給付原告89萬700元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，並願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第195頁背 面）。核屬減縮訴之聲明，應予准許，先為敘明。貳、實體部分
一、原告主張：
伊於民國102年12月19日以2008萬8000元向被告購買被告所 有坐落於臺中市○○區○○段000地號土地及其上建物即同 段673建號門牌號碼臺中市○○區○○路0段00號房屋（下稱 系爭房屋，合稱系爭房地），伊已付清買賣價金，被告亦將 系爭房地交付並移轉所有權予伊。104年5月間，伊發現系爭 房屋浴室門開合時會卡住門框、牆壁有龜裂及屋頂也有漏水 等情形。經委由建築師及土木技師檢視，並比對建築執照副 本圖後，發現系爭房屋一、二樓間，副本圖上G2、G3交界之 C3柱遭到拆除。因該柱屬於承重柱，拆除後系爭房屋將因支 撐強度不足而影響其結構安全。樑柱缺少影響結構安全不是 交付後伊能立即發現之瑕疵，但伊發現上開情事後，隨即以 存證信函通知被告，惟被告並未積極處理。系爭房屋因結構
上存有上開瑕疵，若遇火災、地震，將有傾倒之危險，此不 利因素亦將影響他人購買系爭房屋之意願，進而影響交易價 格。經伊自行委由訴外人臺中市土木技師公會鑑定，鑑定結 果系爭房屋修補費用估計為89萬700元。爰依民法第359條規 定，請求被告減少買賣價金等語。並聲明如主文第一項所示 ，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：
伊對於原告提出臺中市土木技師公會鑑定報告內所認定之瑕 疵，即系爭建物副本圖上G2、G3交界之C3柱遭到拆除，以及 該瑕疵修補費用為89萬700元等情並不爭執。然而，系爭房 屋係其於101年間向被告知訴訟人張國祥構買，張國祥係於 97年間自訴外人賴張麗霞購買，系爭房屋所有權迭經更替， 歷次買受人皆可能加以裝潢、使用，故房屋實際情形與原始 竣工圖可能略有不同。伊向張國祥購入系爭房屋時，一樓C3 柱已不存在，該處僅有一面磚砌的簡易隔間牆，伊將該面牆 拆除，並將原有鐵皮屋頂拆除向外擴建現有之牆壁及屋頂， 並無拆除如原告所稱之承重柱。二樓部分，伊將簡易牆拆除 ，樑下的牆伊業拆除並向外擴建。且於出賣系爭房屋給原告 時，皆由訴外人即地政士吳松原處理締約、房屋現況說明等 事宜，伊不知道吳松原如何向原告說明，然原告既知悉此為 中古屋交易，且伊並未另為約定品質之保證，或約定系爭房 屋之特別效用，原告自應承擔依現狀交付之結果，不得再主 張房屋具有瑕疵。從而，伊對於上開所謂瑕疵情事不可歸責 。又依民法第356條，原告購入系爭房屋時，應從速檢查屋 況是否良好，然原告直至交屋兩年後始向伊主張瑕疵擔保責 任，顯然違反上開義務，伊不負瑕疵擔保責任等語。並聲明 ：原告之訴駁回。願供擔保，請准宣告免為假執行。三、受告知訴訟人張國祥陳述以：
系爭房屋為73年完工，伊於75年至79年間及自80或81年起至 出賣給被告時止為系爭房屋之所有人。伊向前屋主購入系爭 房屋時，該屋尚有地磚、門板、玻璃、車庫鐵捲門等工程尚 未完工，伊即找人完成上開工程。伊並為增加一、二樓間之 樓梯、該樓梯旁之支柱，及增加車庫與廚房間一扇門等變更 。另於持有系爭房屋期間，曾進行若干與原告主張瑕疵無關 之修繕、改裝工程。就系爭房屋壁癌部分，伊曾於97、98年 間刮除油漆並重新粉刷。而就滲漏水問題，於四樓神明廳屋 頂及三樓北側房間曾有漏水，但都修復完成，三樓浴室曾於 出賣給被告前發生水管破裂，當時約定由被告負責修繕。經 105年1月29日會勘後，伊發現一樓廚房後方C3柱處，原有厚 度約8寸至1尺、L型牆面，包含有柱子，皆遭被告拆除，伊
並未變動該牆面及柱子。此外，二樓陽台女兒牆向下延伸至 一樓，厚約1尺之鋼筋混凝土簷壁、一樓屋外大樓梯及平台 、二樓客廳大部分地板、該地板下橫樑及牆面、三樓南側後 方外牆及浴廁設備皆遭被告拆除，上開牆面皆有支撐房屋之 功能，故將其拆除對系爭房屋結構安全亦有甚大影響等語。四、本院得心證之理由：
（一）原告主張：伊於102年12月19日以2008萬8000元向被告購買 系爭房地，伊已依約支付全部價金，被告並於103年1月16 日移轉系爭房屋所有權，並交付系爭房屋予伊等語，有不 動產買賣契約書、土地異動索引在卷可證（見本院卷第4 至6頁、第22頁），且為被告所不爭執，堪認原告此部分 主張為真實。
（二）原告主張：系爭房屋一、二樓間，建築執照副本圖上編號 C3柱遭到拆除而與原設計圖不符，因而造成支撐強度不足 ，影響結構安全，並造成屋內有浴室門開合時卡住門框、 牆壁龜裂及屋頂漏水等問題，為被告所否認，辯稱：上開 問題非伊所造成；原告既知悉此為中古屋交易，伊並未另 為約定品質之保證，或約定系爭房屋之特別效用，原告自 應承擔依現狀交付之結果，不得再主張房屋具有瑕疵云云 。經查：
（1）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵， 民法第354條第1項前段定有明文。原告於起訴前自行 委託廖明隆建築師事務所勘察並作成紀錄，該記錄記 載：系爭房屋一至二樓原有之G2-G3交界之C3柱與建築 結構圖不符，現況之C3已遭移除，並初步判斷有支撐 強度不足之虞等語(見本院卷第8至9頁)。另自行委由 臺中市土木技師公會就系爭房屋之結構安全及修復之 方式、費用為鑑定，鑑定結論略以：經比對分析，原 結構No.10(C3)柱切除後，其餘柱需求鋼筋量皆會增加 1.03%至1.47%，且G3樑系統轉變為懸臂樑系統，與原 設計系統不吻合，建議施作復原No.10(C3)柱。修復工 程經數量計算及經費概估：總工程費約需89萬700元等 語。（見本院卷第77至136頁），且被告同意以前揭臺 中市土木技師公會鑑定報告作為認定系爭房屋損害及 損害賠償金額之依據，並對於該報告所載系爭建物之 瑕疵及修復所需之金額不爭執(見本院卷第195頁背面) ，另經本院於105年1月29日至系爭房屋現場勘驗屬實 ，有勘驗筆錄1份及照片11張在卷可稽(見本院卷第46
至52頁)，足認系爭房屋確有原告所指樑柱支撐不足影 響結構安全之問題，衡情將減少其價值及通常之效用 ，為前揭規定所認之瑕疵，且該瑕疵之修復費用為89 萬700元等情。
（2）次按出賣人對於買受人依民法第354條應負物之瑕疵擔 保責任，不以其就該瑕疵之發生具有可歸責因素為必 要。縱出賣人出售之買賣標的物，係因前所有人之行 為而本具有瑕疵，於此情形雖非可歸責於出賣人，然 買受人亦無忍受買受之標的物存有前述瑕疵之義務。 經查，被告雖先辯稱伊向張國祥買受系爭房屋時，C3 柱已經不存在，並非伊所拆除，伊僅拆除磚造之隔間 牆云云，惟其又自承確有拆除張國祥於105年8月16日 審判期日提出之照片中左側柱子等情(見本院卷第146 頁反面及148頁)；且張國祥亦陳稱：伊持有系爭房屋 時，C3柱處有一牆面，伊雖不清楚其內是不是柱子， 但本院卷第148頁照片中可以看到該牆內有柱子等語（ 見本院卷第146頁反面），足認上開拆除、變更房屋結 構確係被告所為。又依上開說明，出賣人負擔物之瑕 疵擔保責任不以具有可歸責事由為必要，系爭房屋既 有上開瑕疵，縱被告抗辯該瑕疵並非伊所造成，或伊 於出賣時不知有該等瑕疵云云，皆不影響物之瑕疵擔 保責任之成立。
（3）被告辯稱：原告於交屋近2年後始主張買賣瑕疵擔保責 任，違反民法第356條之從速檢查通知義務云云，惟房 屋結構問題，本屬不能即知且不易發現之瑕疵，而原 告於104年5月17日經廖明隆建築師事務所勘驗得知前 揭瑕疵後，即於同年6月16日以存證信函通知被告處 理，此有廖明隆建築師事務所勘驗記錄表、臺中健行 路郵局000242號存證信函各1份在卷可稽（見本院卷第 8至10頁），上開事實足堪認定，則被告此部分之抗辯 ，亦無足採。
（4）綜上，原告依民法第359條規定請求減少價金89萬700元 ，應予准許。
（三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、 第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告對被
告減少並返還價金之請求權，核屬無確定期限之給付，既 經原告以起訴狀送達為主張，被告迄未給付，當應負遲延 責任。是原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即104年8月28 日起（見本院卷第12頁）至清償日止，按年息百分之五計 算之利息，自屬有據。
（四）綜上所述，原告依民法第359條規定，請求減少系爭房屋 之買賣價金，並請求被告給付原告89萬700元，及自104年 8月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為 有理由，應予准許。
五、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
書記官 丁文宏