損害賠償等
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,106年度,32號
TYDV,106,訴,32,20170929,2

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第32號
原　　　告　劉又誠
訴訟代理人　錢裕國律師
被　　　告　總瑩建設股份有限公司
法定代理人　張廖貴裕
被　　　告　楊碧玲
共　　　同
訴訟代理人　呂思亮
　　　　　　洪大鈞
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106 年9 月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰捌拾柒萬貳仟貳佰陸拾元，及自民國一百零六年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣壹佰捌拾柒萬貳仟貳佰陸拾元，及自民國一百零六年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣陸萬壹仟元，及自民國一百零六年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣陸拾貳萬伍仟元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲以新臺幣壹佰捌拾柒萬貳仟貳佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣貳萬參仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行，但被告楊碧玲以新臺幣陸萬壹仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查本件兩造係因原告與被告總瑩建設股 份有限公司（下稱總瑩公司）簽訂「透天房屋預定買賣合約 書」（下稱系爭房屋合約），及與被告楊碧玲（下逕以名字



稱之，並與總瑩公司合稱被告2 人）簽訂「透天土地預定買 賣合約書」（下稱系爭土地合約，並與系爭房屋合約合稱系 爭2 合約）之權利義務涉訟，依系爭房屋合約第22條及系爭 土地合約第11條第1 項約定，兩造合意以本院為第一審管轄 法院（見本院卷第22、36頁），故本院就本件訴訟自有管轄 權。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於民國102 年3 月31日分別與總瑩公司及楊碧 玲簽訂系爭房屋合約及系爭土地合約，購買總瑩公司興建之 「湯城世紀（下稱系爭建案）乙區編號C 棟27號」之房屋（ 下稱系爭房屋）及坐落土地持分（下稱系爭土地，與系爭房 屋合稱系爭不動產），房地總價為新臺幣（下同）2,105 萬 元，系爭2 合約為聯立契約，伊另於102 年12月10日與被告 2 人簽訂買賣合約（下稱系爭車位合約）購買「湯城世紀甲 區編號27號」之平面式車位，買賣價金為120 萬元，伊已支 付498 萬5,000 元。依系爭房屋合約第10條第1 項約定，系 爭建案應於102 年12月5 日完成主建物附屬建物及使用執照 所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告迄今仍未取得， 已逾約定完工期限。依系爭房屋合約第10條第1 、2 項約定 、系爭土地合約第12條第1 項約定及內政部公告之「預售屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項（下 稱應記載事項）第12條規定，被告應連帶給付逾期完工之遲 延利息272 萬9,288 元，且依系爭土地合約第11條第1 款約 定，楊碧玲應給付律師費6 萬1,000 元。爰依系爭房屋合約 第10條第1 、2 項、系爭土地合約第11條第1 項、第12條第 1 項約定及應記載事項第12條規定，提起本件訴訟等語。並 聲明：㈠總瑩公司應給付原告272 萬9,28 8元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡ 楊碧玲應給付原告279 萬,288元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前2 項請求於 272 萬9,288 元範圍內，被告其中1 人已履行給付，他被告 於已履行範圍內免給付義務；㈣願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：系爭2 合約為2 不同之獨立契約，與伊2 人間是 否要負連帶賠償責任分屬2 事。因本件係分別就系爭土地及 系爭房屋簽訂系爭土地合約及系爭房屋合約，其中土地部分 無取得使用執照問題，故應記載事項應予調整，於計算逾期 完工之遲延利息時，應按「已繳房屋價款」計算之，而伊僅 收到494 萬元價款，全數屬土地價款，原告迄今未繳納任何 房屋價款，故伊無需支付此部分之款項。縱認伊仍應給付逾



期完工之遲延利息，亦應依以房屋價款占總價款比例，計算 原告所繳價款中房屋價款之比例，再依系爭房屋合約第10條 第1 項約定，扣除如附表所示伊因大雨及颱風期間無法施工 之期間計56天（按依附表所示，總天數應為42天），從而原 告至多僅得請求71萬5,312 元之遲延利息。至律師費部分， 應如同裁判費般，考量原告敗訴部分之比例，並於計算比例 後，考量原告係以1 訴起訴3 被告（按應為2 被告之誤）， 再由伊負擔其中1/3 ，且原告所得請求之律師費，應按最高 法院裁定律師酬金為2 萬元之標準定之，始為合理。再者， 伊已於105 年2 月3 日領得使用執照，且其上登載之完工日 為104 年7 月8 日，伊前以臺中淡溝郵局815 號、623 號存 證信函（下分別稱815 號存證信函、623 號存證信函）寄送 至原告於系爭房屋合約留存之地址，函催原告依系爭房屋合 約第13條第4 項第2 款約定，辦理貸款手續與簽立本票，惟 均因招領逾期退還，依系爭房屋合約第20條第5 項約定，伊 已於105 年8 月26日送達623 號存證信函，依系爭房屋合約 第16條第3 項、第7 項約定，原告應匯款原約定貸款金額半 數即842 萬元，依系爭房屋合約第8 條第2 項約定，伊亦得 請求原告給付自伊106 年2 月17日民事答辯㈠狀（下稱答辯 ㈠狀，書狀日期均以本院收受書狀之日為準）繕本送原告翌 日起計371 日、按每日萬分之2 計算之遲延利息計62萬4,76 4 元，伊並依民法第334 條第1 項規定主張抵銷。此外，伊 前以答辯㈠狀催告原告交付原約定貸款金額半數即842 萬元 ，嗣於106 年2 月16日再以答辯㈠狀函催，惟原告迄未履行 ，伊爰以106 年5 月4 日以民事陳報暨答辯㈡狀（下稱答辯 ㈡狀）解除系爭房屋合約，原告主張之遲延利息已失所附麗 ，伊得分別就系爭房屋及系爭土地請等語置辯。並聲明：㈠ 原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免予假執行。三、原告於102 年3 月21日分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房 屋合約、系爭土地合約，以總價2,105 萬元買受系爭不動產 ，另於102 年12月10日與被告2 人簽訂系爭車位合約，以12 0 萬元購買停車位；原告於102 年12月16日前已繳付之價款 為494 萬元；依系爭2 合約約定，原告就系爭不動產之貸款 總金額為買賣總價2,105 萬元之7 成，即1,474 萬，其中房 屋貸款金額為840 萬元，土地為632 萬元；系爭建案於95年 3 月15日開工，期間遭遇如附表所示22日颱風假、42日大雨 或大豪雨，其中颱風假及大雨重疊天數為10日，嗣於105 年 2 月3 日經桃園市政府核發使用執照；原告本件委任律師支 出律師費用6 萬1,000 元等情，有系爭房屋合約、系爭土地 、系爭車位合約書、客戶繳款明細表、使用執照、交通部中



央氣象局106 年3 月31日中象參字第1060004179號函暨檢送 資料、桃園市政府人事處106 年4 月10日桃人考字第106000 22226 號函暨檢送資料、律師費收據等件在卷可稽（見本院 卷第9 至43、65、108 、117 至125 、52頁），並為兩造所 不爭執，堪信為真實。
四、原告主張與被告2 人簽訂系爭2 合約及系爭車位合約，因總 瑩公司遲延取得使用執照，原告得依不真正連帶責任關係請 求被告2 人給付遲延利息及律師費等情，為被告2 人否認， 並以前揭情詞置辯，是本件爭點在於：㈠被告2 人就系爭2 合約之履行及不履行，應否負不真正連帶責任？㈡原告依據 系爭房屋合約第10條第1 項、第2 項、系爭土地合約第12條 第1 項、應記載事項第12條規定，請求被告2 人給付逾期取 得使用執照之遲延利息，自102 年12月16日至105 年12月15 日止，共計272 萬9,288 元，有無理由？其金額應以「已繳 房地價款」或「已繳房屋價款」計算？遲延天數應如何計算 ？可否扣除56天大雨及颱風期間？㈢原告依系爭土地合約第 11條第1 項約定，請求楊碧玲給付律師費6 萬1,000 元，有 無理由？其金額應如何計算？㈣被告以原告經催告，逾期未 補正貸款手續、簽立本票，又未給付預定貸款金額半數842 萬元，應依系爭房屋合約第8 條第2 項給付遲延利息，並以 此主張抵銷抗辯，有無理由？若有，其數額為何？系爭房屋 合約是否經被告以答辯㈡狀解除？被告以系爭房屋合約業經 解除，原告所得請求之遲延利息失所附麗而不得請求，有無 理由？（見本院卷第130 頁及其背面，並依兩造後續主張， 調整其內容）茲分述如下：
㈠被告2 人就系爭2 合約之履行及不履行，應否負不真正連 帶責任？
1.按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結 合之關係而言（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨 參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法 律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及 其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準，即依當 事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之 效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約 判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除 時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋 參照）。次按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的 ，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務， 因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債 務而言（最高法院100 年度台上字第848 號判決意旨參照



）。
2.查原告雖就系爭房屋及系爭土地與總瑩公司、楊碧玲分別 簽訂系爭房屋合約及系爭土地合約，惟系爭房屋合約第22 條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同 等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應 共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時 視同全部違約，解除合約時視為全部解除」；系爭土地合 約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部分， 與本約具有同等效力，並與本約所座（按應為「坐」之誤 ）落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可 分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不 履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（見本 院卷第22至23、36頁），足見兩造於締約時除已約定系爭 2 合約屬聯立契約，應同時生效、同時解除外，並約定系 爭2 合約間具連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單 獨給付，不能達契約之目的，任一合約之違反，另一合約 亦視為違反，亦即，系爭2 合約之給付目的係屬同一，在 使原告同時取得系爭房屋及系爭土地之所有權，如有任一 契約無法履約時，系爭2 合約之契約目的即均屬不達，視 同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。是 被告2 人對原告就系爭2 合約所約定之全部給付義務負履 行之責，被告2 人中任1 人之違約，均可視為另1 人違約 ，被告2 人間就系爭2 合約之履行，應屬不真正連帶債務 責任，就不履約之違約責任亦然。
㈡原告依據系爭房屋合約第10條第1 項、第2 項、系爭土地 合約第12條第1 項、應記載事項第12條規定，請求被告2 人給付逾期取得使用執照之遲延利息，自102 年12月16日 至105 年12月15日止，共計272 萬9,288 元，有無理由？ 其金額應以「已繳房地價款」或「已繳房屋價款」計算？ 遲延天數應如何計算？可否扣除56天大雨及颱風期間？ 1.按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢 為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支 付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求 遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟 遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意， 其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約 金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁 判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。經查，系 爭房屋合約第10條第1 項、第2 項約定：「本預售屋之建 築工程，自民國101 年12月15日前開工，並於民國102 年



12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設 施，並取得使用執照，但有下列情形之一者，其期間不計 入前開天數：……㈢因天災地變等人力不可抗力之事由， 致乙方（即總瑩公司）不能施工者，其影響期間」、「賣 方（即總瑩公司，下同）如逾前款期間未完工者，每逾一 日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方（即原 告，下同）」（見本院卷第13至14頁），惟總瑩公司此部 分所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以 支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利 息」之約定，其真意應係指違約金而言，合先敘明。 2.系爭建案逾758日始取得使用執照。
⑴系爭建案迄105 年2 月3 日始經桃園市政府核發使用執 照，業如前述，已逾102 年12月15日，依系爭房屋合約 前開約定，原告據此請求總瑩公司給付自102 年12月16 日起至105 年2 月2 日止按日以萬分之5 計算之遲延違 約金，即屬有據，原告主張應計算至105 年12月15日， 則無理由。被告2 人雖抗辯稱系爭建案於102 年12月13 日即已完工云云，惟依系爭建案使用執照所示，系爭建 案竣工日期為104 年7 月8 日，使用執照發照日為105 年2 月3 日（見本院卷第108 至109 頁），被告2 人所 辯已有未合，且縱然系爭建案於104 年7 月8 日竣工， 此亦非取得使用執照之日，而依前開約定，總瑩公司於 102 年12月15日前除應完成主建物、附屬建物及使用執 照所定之必要設施外，並應取得使用執照，總瑩公司既 未於斯時取得使用執照，即仍應就遲延天數依前開約定 計付遲延違約金，被告2 人前開所辯顯與系爭房屋合約 約定不符，不足為取。
⑵被告2 人雖主張系爭建案興建過程中，共遭遇56日颱風 假及大雨，不得計入遲延期間，惟依被告2 人所列出、 原告未爭執之如附表所示颱風假及大雨或大豪雨日期， 總計僅有42 日，其中在95年3 月15日系爭建案開工迄 105 年2 月3 日系爭建案取得使用執照期間之颱風假天 數僅有21日，扣除與颱風假重疊期間之大雨或大豪雨日 數僅30日。又被告2 人主張應自逾期天數中予以扣除， 則為原告所爭執。經查，參諸前引系爭房屋合約第10條 第1 項第3 款約定可知，需因天災地變等人力不可抗力 之事由，致總瑩公司不能施工者，該影響期間始不得計 入完工期日之天數，上開21日颱風假既係經桃園市政府 公布達停止上班上課標準，則前開時間自不得計入總瑩 公司遲延之天數，至其餘30日之大雨或大豪雨，依被告



2 人所舉資料，至多僅得證於施工期間，有上開日數有 雨量達大雨程度之情事，但前揭天災於桃園各地影響並 非一致，是否確已造成不能施工之程度，未見被告2 人 舉證以實其說，自不能扣除遲延期間，從而系爭建案遲 延取得使用執照之天數應為自102 年12月16日起至105 年2 月2 日止，並扣除附表所示21日颱風假期間，計遲 延758 日。
3.逾期取得使用執照之遲延違約金應以「已繳房地價款」計 算。
⑴按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立 同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契 約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主 管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化 契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應 記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反 第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中 央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約 ，仍構成契約之內容，消費者保護法第2 條第7 款、第 11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別 定有明文。次按定型化契約記載經中央主管機關公告應 記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用， 消費者保護法施行細則第15條定有明文。
⑵查系爭房屋合約前引約款，雖係約定逾期取得使用執照 其遲延利息以已繳「房屋」價款作為計算依據，且系爭 土地合約未就逾期取得使用執照有上開遲延利息之約定 ，似表示就系爭建案逾期取得使用執照，應以原告已繳 「房屋」價款作為遲延利息計算之依據。然上開約款， 核與應記載事項第12條第1 項本文、第2 項規定：「本 預售屋之建築工程應在民國ˍ年ˍ月ˍ日之前開工，民 國ˍ年ˍ月ˍ日之前完成主建物、附屬建物及使用執照 所定之必要設施，並取得使用執照」、「賣方如逾前款 期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房 地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三 個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方 同意依違約之處罰規定處理」，係以已繳「房地」價款 作為遲延利息之計算依據有所不符，是系爭房屋合約上 開約定顯已違反應記載事項。又審諸預售建案之預定房 屋買賣契約與土地買賣契約，不論是一併訂立或分別簽 定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之 建商與地主間所負之協同債務本質；且建商購入土地時



，以自然人登記為土地所有權人，將房屋及土地款分別 定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅 法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵 營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推 案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出 售土地，以達節稅之目的；然就消費者之買方而言，所 預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而 繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，況原告所 繳付之款項均一併記載在系爭土地合約之付款明細表內 ，而未標明究竟何筆價金為被告2 人所謂「土地價金」 ，且各該筆價金均是按房屋興建工程進度為給付，而與 「房屋」密切相關，是應認系爭房屋合約以「房屋總價 款」作為計算基礎之約定，已與應記載事項規定不符， 該約定無效，應逕適用應記載事項之規定，即以「已繳 房地價款」計算遲延利息，尚不因系爭2 合約係就系爭 房屋與坐落土地分別訂立，而謂應記載事項無適用餘地 ，否則無異容任被告2 人基於業界陋習，將原本屬於一 體之給付巧立名目任意拆裂，規避消費者保護法及脫免 分散責任，被告2 人辯稱應記載事項未區分土地或房屋 分別訂立之情形，系爭2 合約係原告分別與總瑩公司、 楊碧玲簽訂，系爭基地無取得使用執照問題，無逾期受 罰，而謂本件應以房屋價款做為計算基礎，無適用應記 載事項之餘地，或應以房地價款佔總價款之比例計算原 告所繳價款中屬於房屋價款之部為計算基礎云云，不足 為採。
4.原告已繳價款應為494萬元。
原告主張迄102 年12月16日已繳價款為498 萬5,000 元， 被告就其中494 萬元不爭執（見本院第60頁），且有客戶 繳款明細表在卷可稽（見本院卷第65頁），原告雖另提出 「編號：C27 第三次變更費用」單據主張其並有支付4 萬 5,00 0元之款項，惟上開單據僅記載規格、數量、單價、 總價，並經原告之母梁育慈於「客戶確認」欄位簽名，且 其上記載金額為5 萬9,840 元（見本院卷第90頁），原告 主張該金額經議價後為4 萬,5000 元（見本院卷第95頁背 面），可知該單據充其量僅為報價或估價之性質，無從證 原告確已支付該筆款項，原告空言稱已當場支付，而未提 出任何證明以實其說，難認原告此部分主張為可採。從而 ，原告已繳價款應僅為494 萬元，足堪認定。 5.綜上，總瑩公司逾期取得使用執照之遲延違約金應依應記 載事項規定，以「已繳房地價款」為計算基準，且總瑩公



司遲延天數為扣除21日颱風假期間後之758 日。而原告迄 該遲延期間前之102 年12月16日已繳付房地價款為494 萬 元，則依上開規定，認原告得請求之遲延違約金為187 萬 2, 260元（494 萬×5/10000 ×758 ＝187 萬2,260 元） ，且依首揭所述，楊碧玲亦應就此一違約之遲延責任與總 瑩公司負不真正連帶債務責任。
㈢原告依系爭土地合約第11條第1 項約定，請求楊碧玲給付 律師費6 萬1,000 元，有無理由？其金額應如何計算？ 1.系爭土地合約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約定而 涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且 敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」（見本院卷第 36頁）。倘一部勝訴、一部敗訴時，訴訟費用之負擔尚得 適用民事訴訟法第79條之規定，至於律師費應如何負擔， 則有疑義，依前引消費者保護法第11條第2 項規定，應為 有利於消費者即原告之解釋，亦即，於原告全部敗訴之情 形，始得命原告負擔楊碧玲之律師費，倘原告為一部勝訴 、一部敗訴者，仍應由楊碧玲負擔原告之律師費。 2.經查，原告委請律師提起本件第一審訴訟，已支出律師費 6 萬1,000 元，業認如前。又本件給付遲延之債務不履行 責任，雖係因總瑩公司遲未取得系爭建案之使用執照而起 ，然系爭2 合約具連帶不可分性，應共同履行，任何一部 分違約，視同被告2 人均違約，亦如前述，而本件訴訟之 事實、爭點、訴訟標的金額等，均存在於原告與被告2 人 間，自應認為原告就本件支出之律師費，均係為其與被告 2 人間之訴訟所生而不可割裂，本件既為原告為一部勝訴 、一部敗訴之判決，依前開約定及說明，原告就本件訴訟 支出之第一審律師費6 萬1,000 元請求楊碧玲負擔，為有 理由，應予准許。又原告就此部分本未向總瑩公司請求， 被告2 人主張原告向總瑩公司主張權利顯無理由云云，容 有誤認。
3.被告2 人雖抗辯：原告以一訴起訴3 被告（按本件被告僅 有2 人），原告僅得依比例計算而請求1/3 律師費云云。 然原告委請律師對楊碧玲起訴，即應支出律師費，其同時 對被告2 人起訴，律師費之支出並未因此增加，即無從反 面推論原告倘僅對楊碧玲起訴，即可按被告人數減少支出 前開金額，又原告同時起訴被告2 人，係基於其訴訟經濟 或訴訟策略等考量，亦不能減免楊碧玲依約負擔律師費之 義務，是此部分之抗辯，委無可採。
4.被告2 人又辯稱應比照最高法院裁定律師酬金之標準，以 2 萬元計算律師費云云。然按法院選任律師及第三審律師



酬金核定支給標準第4 條第1 項規定：「法院裁定律師酬 金，應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰，於下 列範圍內為之。但律師與當事人約定之酬金較低者，不得 超過其約定：一、民事財產權之訴訟，於訴訟標的金額或 價額百分之三以下。但最高不得逾新臺幣五十萬元。二、 民事非財產權之訴訟，不得逾新臺幣十五萬元；數訴合併 提起者，不得逾新臺幣三十萬元；非財產權與財產權之訴 訟合併提起者，不得逾新臺幣五十萬元」，故第三審律師 酬金核定應斟酌案情之繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰等 等事由綜合評斷，無法一概而論，且實務上核定律師酌金 多於2 萬元者，所在多有，遑論本件訴訟乃第一審訴訟， 為事實審，訴訟代理人除撰狀外，尚須到庭參與審理，實 與第三審法律審之性質不同，自難比照辦理，又原告係依 與楊碧玲合意訂立之系爭土地合約作為請求律師費用之依 據，與被告所述最高法院核定律師酌金之情形本屬不同， 二者實無比較之基礎，被告上開所辯，並無所據。 ㈣被告以原告經催告，逾期未補正貸款手續、簽立本票，又未 給付預定貸款金額半數842 萬元，應依系爭房屋合約第8 條 第2 項給付遲延利息，並以此主張抵銷抗辯，有無理由？若 有，其數額為何？系爭房屋合約是否經被告以答辯㈡狀解除 ？被告以系爭房屋合約業經解除，原告所得請求之遲延利息 失所附麗而不得請求，有無理由？
1.依系爭房屋合約第20條第5 項約定「通信地址：買賣雙方相 互間所為之洽商、徵詢或通知辦理事項，均以書面按本合約 所載之地址郵寄為準，如因拒收或無法送達遭受退回者，均 以郵局第一次投遞日視為送達日，如任何一方遇有地址變更 時，應以書面通知另一方，否則一切責任由違反此約之一方 自行負責」（見本院卷第22頁）。經查，原告於系爭房屋合 約簽訂時所載之地址「中壢市○○街000 號」（下稱復華街 址，見本院卷第24頁），嗣變更為「中壢市○○路0 段000 巷00弄00號」（下稱中華路址），原告自承未以正式書面特 別告知被告2 人變更地址乙事，惟主張從系爭車位合約所載 地址，被告2 人已可知悉原告變更地址乙事。經查，系爭車 位合約僅係載明原告向被告2 人購買系爭車位，暨買賣價金 及付款方式，並經兩造簽章（見本院卷第42頁），原告於其 上留存之地址雖為中華路址，然此與是否變更系爭房屋合約 通信地址，本分屬二事，無法必然劃上等號，今系爭車位合 約既未明確載明欲變更原告就系爭房屋合約之通信地址，即 便系爭車位合約所載地址與系爭房屋合約不同，亦難認被告 2 人得因系爭車位合約書之記載而知原告欲變更通信地址之



事，則就系爭房屋合約之通信地址自仍應回歸系爭房屋合約 之約定，即復華街址，原告徒以系爭車位合約所載地址為中 華路址，即謂被告2 人已知悉原告地址變更之事，不足為採 。原告又主張前曾寄發104 年10月2 日中壢南園郵局第2735 號存證信函（下稱南園存證信函）予總瑩公司，經總瑩公司 於同年月5 日收受，而謂總瑩公司已知悉云云。經查，該存 證信函所載原告地址固為中華路址，惟遍觀其內容，僅係就 總瑩公司遲延、所建房屋品質疑慮而為意見陳述，並未載明 原告欲變更通信地址之事，被告2 人仍無從因此知悉原告欲 變更系爭房屋合約通信地址乙情，原告上開主張亦難採憑。 2.系爭房屋合約第13條第4 項第2 款、第16條第3 項、第7 項 、第8 條第1 項、第2 項分別約定「買方於賣方房屋產權移 轉登記前應履行下列義務：……㈡交付辦理產權登記及貸款 有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取 款或委託撥付文件，並應開立與尚未繳清款項同額之禁止背 書轉讓本票予賣方……」、「買方如不貸款者（含減少貸款 ）應於賣方取得使用執照時，以現金或即期支票一次付清原 預定銀行貸款金額二分之一價款，另不貸款金額二分之一餘 額逾（按應為於之誤）契稅單核發七日內以現金或即期支票 一次付清，賣方即返還買方所簽立之本票」、「貸款手續若 需買方提供相關證件親自會同辦理或領取貨款時，買方應自 接獲通知日起一週內辦妥，不得藉故拖延或印信證件不全而 不予補正，否則視同買方不委託賣方辦理貸款論」、「買方 應依附件㈠付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單 七日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數 壹次繳清」、「依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清期 款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每 日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣 方，如逾二個月以上或逾使用執照核發後一個月仍未繳付並 經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳付者，雙方同意依違 約之處罰規定處理」（見本院卷第12至16、18至19頁）。被 告2 人固據此主張其前於105 年8 月25日、105 年11月8 日 分別以623 號存證信函、815 號存證信函催告原告備齊貸款 所需書面資料，該等存證信函雖遭退件，惟依系爭房屋合約 第20條第5 項約定仍屬合法送達，原告未提供該等文件，視 為不委託辦理貸款，原告應於被告領得使用執照即105 年2 月3 日時給付原預定貸款金額半數842 萬元，並自105 年2 月4 日起至106 年2 月10日止，以此金額按日給付萬分之2 之遲延利息計62萬4,764 元，並以此與原告所得請求之款項 主張抵銷，另以答辯㈠狀催告原告於7 日內交付約定貸款金



額半數842 萬元，答辯㈡狀、106 年3 月29日臺中淡溝第27 4 號存證信函（下稱274 號存證信函）及106 年5 月19日臺 中淡溝499 號存證信函（下稱499 號存證信函）解除系爭房 屋合約。惟：
⑴依前引系爭房屋合約第8 條第1 、2 項約定可知，總瑩公 司就各期期款須以書面通知原告於7 日內繳付款項後，原 告方需依通知繳納，始需負遲延責任，逾5 日未繳，則就 逾期期款計付每日萬分之2 單利計算之遲延利息。今623 號存證信函所載內容固載明原告應於7 日內備妥貸款所需 書面資料逕送貸款銀行之旨，於105 年8 月26日送達復華 街址而遭退回（見本院卷第69至70頁），依前開所述，已 可認於105 年8 月26日送達原告，原告主張被告2 人因系 爭車位合約及南園存證信函可知中華路址，而謂623 號存 證信函未經合法送達云云，尚屬無據。惟623 號存證信函 經合法送達後，依前引系爭房屋合約第16條第7 項約定， 其效果僅係原告若未於1 週內提供該文件，視同不委託總 瑩公司辦理貸款，依同條第3 項約定原告應於總瑩公司取 得使用執照時，以現金或即期支票1 次付清原預定銀行貸 款金額2 分之1 ，此際，即應回歸系爭房屋合約第8 條第 1 項約定，總瑩公司仍須以書面通知原告於7 日內繳付款 項，原告若逾期5 日未繳，始需就逾期期款計付每日萬分 之2 單利計算之遲延利息。至815 號存證信函其內容與62 3 號存證信函完全相同，充其量僅是623 號存證信函之重 申，併予敘明。今兩造雖不爭執系爭不動產之貸款總金額 為1474萬元，其中房屋部分為840 萬元，土地部分為632 萬元（見本院卷第190 、209 頁），惟被告2 人未舉證證 明有確實依系爭房屋合約第8 條第1 項約定通知原告繳付 原約定貸款金額2 分之1 之款項，則其空言主張原告應依 同條第2 項約定，自105 年2 月4 日起至106 年2 月10日 起按每日萬分之2 給付之遲延利息，即難採憑。至被告2 人雖以答辯㈠狀催告原告應於7 日內交付原約定貸款金額 之半數，該書狀於106 年2 月16日送達原告，有送達回證 在卷可稽（見本院卷第175 頁），堪認總瑩公司於斯時依 系爭房屋合約第8 條第1 項約定，以書面通知原告於7 日 內給付原約定貸款金額之半數，原告至遲應於106 年2 月 23日支付該筆款項，且原告不爭執其迄今仍未給付，而已 逾5 日，惟仍無從據此逕認原告應就此前之105 年2 月4 日起至106 年2 月10日期間支付遲延利息。從而，被告2 人主張原告應給付上開期間之遲延利息，並以此主張抵銷 ，洵屬無據。




⑵又承前所述，總瑩公司係直至106 年2 月16日始以答辯㈠ 狀通知原告於7 日內繳付款項，依系爭房屋合約第8 條第 2 項後段約定，需再經總瑩公司以存證信函催繳後7 日仍 未繳付者，始得依違約之處罰規定處理，而該違約之處罰 係約定於依系爭房屋合約第21條，其中第2 項約定「買方 違反第八條第二項規定者，賣方得沒收依房地總價款百分 之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則 以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本合約……」（見本 院院第22頁），亦即，總瑩公司需再以存證信函催繳後， 始得依系爭房屋合約第21條第2 項約定，解除系爭房屋合 約及沒收房地總價款15% 計算之金額。今總瑩公司未依系 爭房屋合約第8 條第2 項後段約定踐履存證信函催告之義 務，即逕以274 號存證信函及答辯㈡狀解除系爭房屋合約 ，並主張得請求房地總價款15% 之違約金計315 萬7,500 元【（842 萬×15/100）＋（1,263 萬×15/100）＝315 萬7,500 】云云，於法未合，被告2 人據此主張無庸支付 遲延違約金，亦屬無據。至499 號存證信函僅係總瑩公司 重申業以274 號存證信函解除系爭房屋合約，並以答辯㈠ 狀、答辯㈡狀分別為催告及解除系爭房屋合約之意，亦難 認被告2人此部分主張為可採。