臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第五○○九號
原 告 青山雄觀北區公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 詹文凱律師
複 代理人 李富祥律師
被 告 壬○○
訴訟代理人 辛○○
被 告 丁○○
甲○○
庚○○
戊○○
己○○
右 二 人
參 加 人 富邦商業銀行股份有限公司
、二
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 辛○○
當事人間給付管理費事件，本院於民國九十三年二月十一日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
被告丁○○應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國九十二年月二十七日起至清償日止按
年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之二，原告負擔百分之十一。但因參加訴訟所生費用
由參加人負擔。
本判決第一項所命給付，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告丁○○、己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○應給付如附表
一所示之金額，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
二、陳述：
㈠被告丁○○、己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○為台北縣深坑鄉青山
雄觀北區公寓大廈之區分所有權人，門牌號碼分別為台北縣深坑鄉○○街十四
號五樓、風格街六號十樓及二號十樓、崩山四十三號八樓、風格街八號三樓、
深南路二一○號、深南路二○二號十樓，依青山雄觀社區管理規約及區分所有
權人會議決議每月應繳納管理費。詎被告丁○○、己○○、壬○○、庚○○、
戊○○、甲○○於如附表一所示之積欠期間未繳納如附表一所示之管理費，經
原告請求迄未給付，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，求為命被告丁
○○、己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○給付如附表一所示之金額，
並附加法定遲延利息。
㈡被告丁○○部分已交付鑰匙，至住戶有無搭蓋夾層，並非原告職權，不能作為
拒絕給付管理費之理由。
㈢被告己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○部分之管理費，雖係前手積欠
，惟依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，其等仍應負責繳納。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、青山雄觀社區管理規約各一件、出貨
單七紙、建物登記謄本六紙為證。
乙、被告方面：
一、被告丁○○部分
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：被告確實積欠原告自民國八十九年五月起至九十一年五月止之管理費新
臺幣（下同）四萬元，然原告成立迄今，每年一度會議的召開，被告未曾接獲
通知，且原告更換Ａ棟大樓柵門門鎖，致被告無法進入屋內，原告甚至放任社
區住戶搭蓋夾層房舍。
二、被告己○○部分：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為聲明及陳
述如下：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：被告於九十年九月間向富邦銀行購入青山雄觀北區公寓大廈台北縣深坑
鄉○○街六號十樓，八十九年八月以前之管理費，係被告前手所積欠，原告不
得向被告請求。
㈢證據：提出原告出貨單三紙為證。
三、被告壬○○部分：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：
⒈被告於九十年二月十二日依法院強制執行程序買受青山雄觀北區公寓大廈台
北縣深坑鄉崩山四十三號八樓，原告請求之管理費二萬八千七百五十元，乃
自八十八年四月起至九十年一月止之管理費，係被告前手所積欠，被告既未
承擔，原告不得逕向被告請求。
⒉被告之前手所積欠之管理費，係具體發生於原區分所有權人與原告間之私法
上債權債務關係，並非公寓大廈管理條例第二十四條所謂「區分所有權人之
繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，蓋依
上開條文之文義解釋，應係指繼受人雖未參與規約之訂定或表決，惟為達公
寓大廈管理維護之一致性俾提昇全體住戶居住品質之立法目的，乃立法強制
區分所有權人之受讓人一律受該規約之約束，殊難謂原告對原區分所有權人
即前手已發生具體數額之管理費債權得依該條規定對繼受人即被告發生法定
的債務承擔之效力，而使原告對被告得據以請求前手所積欠管理費之給付。
㈢證據：提出建物所有權狀、內政部函各一件為證。
四、被告庚○○部分：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為聲明及陳
述如下：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：被告於九十年五月間向訴外人朱志強、林玉燕、林惠蓮購入青山雄觀北
區公寓大廈台北縣深坑鄉○○街八號三樓，在此之前管理費，係被告前手所積
欠，原告不得向被告請求。
五、被告戊○○部分：
㈠聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡陳述：被告於九十年間向訴外人富邦建築經理股份有限公司購入青山雄觀北區
公寓大廈台北縣深坑鄉○○路二一○號一樓，原告請求之管理費二萬五千六百
元，乃自八十八年一月起至八十九年四月止之管理費，係被告前手所積欠，富
邦建築經理股份有限公司承諾處理，原告不得逕向被告請求。
㈢證據：提出點交同意書一件為證。
六、被告甲○○部分：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為聲明及陳
述如下：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：被告係在九十年九月十三日購買系爭房屋，九十一年四月二十九日出售
予訴外人張凱迪，原告請求九十年六月以前之管理費，係前手積欠，自不得向
被告請求。
㈢證據：提出台北縣新店地政事務所異動索引四紙為證。
丙、參加人之陳述：
原告主張被告己○○、戊○○之前手所積欠之管理費，係具體發生於原區分所有
權人與原告間之私法上債權債務關係，並非公寓大廈管理條例第二十四條所謂「
區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義
務」，蓋依上開條文之文義解釋，應係指繼受人雖未參與規約之訂定或表決，惟
為達公寓大廈管理維護之一致性俾提昇全體住戶居住品質之立法目的，乃立法強
制區分所有權人之受讓人一律受該規約之約束，殊難謂原告對原區分所有權人即
前手已發生具體數額之管理費債權得依該條規定對繼受人即被告發生法定的債務
承擔之效力，而使原告對被告己○○、戊○○得據以請求前手所積欠管理費之給
付。
理 由
甲、程序方面：
一、本件原告原起訴聲明求為判決：被告丁○○、己○○、壬○○、庚○○、戊○
○、甲○○應給付如附表二所示之金額，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息。嗣於九十二年二月十一日本院審理中當場變
更聲明求為判決：被告丁○○、己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○應
給付如附表一所示之金額，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。核係減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十
五條第一項第三款規定，自應予准許，合先敘明。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫
屬中，得為參加，民事訴訟法第五十八條第一項定有明文。本件原告主張被告
己○○、戊○○應依公寓大廈管理條例第二十四條之規定繼受前手所積欠之管
理費，起訴請求被告己○○、戊○○給付如附表一編號二、三、六所示之費用
，而被告己○○、戊○○係向參加人購買前揭門牌號碼台北縣深坑鄉○○街六
號十樓及二號十樓、深南路二一○號，有點交同意書在卷可稽（見本院卷第一
九八頁），如被告己○○、戊○○於本件訴訟中敗訴，參加人或對被告己○○
、戊○○應負債務不履行損害賠償之責任而受到不利益，是參加人就本件訴訟
顯有法律上之利害關係，其為輔助被告具狀聲明參加訴訟，亦無不合，合先敘
明。
三、被告己○○、庚○○、甲○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：被告丁○○、己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○為台
北縣深坑鄉青山雄觀北區公寓大廈之區分所有權人，依青山雄觀社區管理規約
及區分所有權人會議決議每月應繳納管理費。詎被告丁○○、己○○、壬○○
、庚○○、戊○○、甲○○於如附表一所示之積欠期間未繳納如附表一所示之
管理費，經原告請求迄未給付等情，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規定
，求為命被告丁○○、己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○給付如附表
一所示之金額，並附加法定遲延利息。
被告丁○○則以：原告成立迄今，召開會議未曾通知被告，及原告放任社區住
戶搭建夾層房舍，故拒絕給付管理費等語；
被告己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○則以：原告請求之管理費，均
係前手所積欠，其等並無給付義務等語，資為抗辯。
二、原告主張被告丁○○、己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○為台北縣深
坑鄉青山雄觀北區公寓大廈之區分所有權人，門牌號碼分別為台北縣深坑鄉○
○街十四號五樓、風格街六號十樓及二號十樓、崩山四十三號八樓、風格街八
號三樓、深南路二一○號、深南路二○二號十樓，依青山雄觀社區管理規約及
區分所有權人會議決議每月應繳納管理費之事實，業據提出與其所述相符之公
寓大廈管理組織報備證明（見本院九十二年度店簡調字第四八號卷第一一頁）
、青山雄觀社區管理規約（見本院卷第六八頁至第七○頁）各一件、出貨單（
見本院卷第七六頁至第七九頁、第八五頁、第九一頁、第一○四頁）七紙、建
物登記謄本（見本院卷第二七二頁、第二八○頁、第二八六頁、第二九○頁、
第二九一頁、第二九三頁）六紙為證，復為被告丁○○、己○○、壬○○、庚
○○、戊○○、甲○○所不爭執，自堪認為真實。
三、原告主張被告丁○○、己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○應依公寓大
廈管理條例第二十一條之規定給付如附表一所示之管理費，既為被告所否認，
並以前開情詞置辯。則被告丁○○可否以未收受開會通知及其他區分所有權人
有搭建夾層為由拒絕給付管理費，被告己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲
○○依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，是否應繼受前手積欠管理費之債
務，即為本件兩造之爭點所在。爰將本院得心證之理由分敘如下：
㈠被告丁○○辯稱原告成立迄今，召開會議未曾通知被告，及原告放任社區住
戶搭建夾層房舍，故拒絕給付管理費云云。惟有關區分所有權人會議之通知
係由召集人為之，公寓大廈管理條例第二十八條已有明文，與原告無涉，且
區分所有權人專有部分之使用例如搭建夾層，亦非同條例第三十四條規定之
管理委員會職務範圍，而區分所有權人繳交管理費，係依區分所有權人會議
之決議行之，即本於區分所有權人間之法律關係，被告丁○○所指上情，縱
屬實在，亦與管理委員會無涉，尚不得以此為由拒繳管理費。
㈡被告己○○於九十年五月間買受台北縣深坑鄉○○街六號十樓及二號十樓，
被告壬○○於九十年二月十二日買受同鄉崩山四十三號八樓，被告庚○○於
九十年四月間買受同鄉○○街八號三樓，被告戊○○於九十年二月間買受同
鄉○○路二一○號，被告甲○○於九十年九月間買受同鄉○○路二○二號十
樓，於九十一年四月間出售張凱迪等情，有建物登記謄本（見本院卷第二七
二頁、第二八○頁、第二八六頁、第二九○頁、第二九一頁、第二九三頁）
在卷可稽，為原告所不爭執，並主張依公寓大廈管理條例第二十四條之規定
，被告己○○、壬○○、庚○○、戊○○、甲○○應承擔其前手積欠應分擔
費用之義務云云。然
⒈按公寓大廈管理條例第二十四條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區
分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，惟該條當時之立法說明
為「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維
護『區分所有關係』之一貫性」，而區分所有權之性質，並非單獨使用專
有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生
活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓
大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人
會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最
高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權
利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為
該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約
，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此
始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性
，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。
是以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第二十四條所規範者，
乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定
之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。蓋公寓大廈管理條例或住戶
規約所定者，均係抽象之權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或
負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共二十一
條條文亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具
體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人
與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三
人。
⒉次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為
司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽
令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖
債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。且按區分所有權人或住
戶積欠應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付
者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二
十一條定有處置明文；同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理
委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為
出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定
；足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，益徵區分
所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽
象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務
，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分
所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管
理委員會自應循上開各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係
經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用
或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針
對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其
價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用
加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活
，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發
生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行
債務之責。復按前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區分所有
物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債
務，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有
權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應擔分費用之區分所有
權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。綜上所述，前手住戶
所積欠之管理費及其他應分擔費用，乃已具體發生之私法上債權債務關係
，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條
規定之適用。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求被告丁○○給付四萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年月二十七日起至清償日止按年息百分
之五計算之利息，即無不合，應予准許；至其逾此範圍之請求，即屬無據，應
予駁回。
五、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾五十萬元，依民事訴訟法第三百八十
九條第一項第五款之規定，應依職權宣告假執行。
丙、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十
五條第一項前段、第七十九條、第八十六條第一項、第三百八十九條第一項第五
款，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十五 日 民事第一庭 法 官 陳盈如右正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十五 日 法院書記官 高秋芬
附表一：
┌──┬───┬────┬────────┬───────┐
│編號│住戶號│姓 名│欠 繳 月 份 │金額（新臺幣）│
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 一│A14-5 │丁○○ │89年5月-91年5月 │四萬元 │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 二│A2-10 │己○○ │88年4-12月、89年│二萬二千元 │
│ │ │ │1-8月 │ │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 三│A6-10 │己○○ │88年4-12月、89年│二萬二千元 │
│ │ │ │1-8月 │ │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 四│A2-8 │壬○○ │88年4-12月、89年│二萬八千七百五│
│ │ │ │1-12月、90年1月 │十元 │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 五│A8-3 │庚○○ │88年1-12月、89年│四萬四千八百元│
│ │ │ │1-12月、90年1-4 │ │
│ │ │ │月 │ │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 六│B210-1│戊○○ │88年1-12月、89年│二萬五千六百元│
│ │ │ │1-4月 │ │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 七│C202-1│甲○○ │88年4-5月、7-12 │三萬四千一百五│
│ │0 │ │月、89年1-12月、│十元 │
│ │ │ │90年1-6月 │ │
└──┴───┴────┴────────┴───────┘
附表二：
┌──┬───┬────┬────────┬───────┐
│編號│住戶號│姓 名│欠 繳 月 份 │金額（新臺幣）│
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 一│A14-5 │丁○○ │89年5月-91年5月 │四萬元 │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 二│A2-10 │己○○ │88年4-12月、89年│三萬二千八百元│
│ │ │ │1-8月、90年10月-│ │
│ │ │ │91年5月 │ │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 三│A6-10 │己○○ │88年4-12月、89年│三萬二千八百元│
│ │ │ │1-8月、90年10月-│ │
│ │ │ │91年5月 │ │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 四│A2-8 │壬○○ │88年4-12月、89年│二萬八千七百五│
│ │ │ │1-12月、90年1月 │十元 │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 五│A8-3 │庚○○ │88年1-12月、89年│四萬九千六百元│
│ │ │ │1-12月、90年1-7 │ │
│ │ │ │月 │ │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 六│B210-1│戊○○ │88年1-12月、89年│二萬五千六百元│
│ │ │ │1-4月 │ │
├──┼───┼────┼────────┼───────┤
│ 七│C202-1│甲○○ │88年4-5月、7-12 │三萬四千一百五│
│ │0 │ │月、89年1-12月、│十元 │
│ │ │ │90年1-6月 │ │
└──┴───┴────┴────────┴───────┘
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