臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2665號
原 告 陳玉花
法定代理人 謝從惠
訴訟代理人 謝清傑律師
被 告 李玉棣
鄭節真
鄭伶玲
鄭誼宏
共 同
訴訟代理人 施嘉鎮律師
複代理人 林佳臻律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國106 年8 月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國73年11月30日與訴外人張麗卿在臺北縣林口鄉（ 現改制為新北市林口區）調解委員會成立調解。調解成立內 容略以：原告將新北市○○區○○段○○○○段00○00地號 （重測後為新北市○○區○○段000 地號）土地中的70平方 公尺出租給張麗卿建築地上物…。該調解書業由鈞院准予核 定。
㈡張麗卿去世後，其繼承人即被告鄭誼宏、鄭節真、鄭伶玲（ 下稱鄭誼宏3 人）繼續占有使用系爭土地，每年在中秋節繳 付租金，所以前開調解所成立租賃契約，係由鄭誼宏3 人繼 受權利義務，而地上物則由鄭誼宏3 人取得事實上處分權。 原告頃發現鄭誼宏3 人未經原告同意，竟將租賃標的物違法 轉租給被告李玉棣經營長康藥局。原告得依土地法第103 條 第3 款規定，主張終止租賃契約收回土地。茲以起訴狀繕本 送達被告作為終止租賃契約意思表示之到達，因此被告無權 占有系爭土地。爰依民法第767 條第1 項前段、中段、第18 4 條第1 項、第179 條規定，提起本件訴訟。 ㈢被告李玉棣是在系爭土地上經營藥局，並非單純在地上物上 經營藥局。蓋因，占有使用地上物的同時，不可能不占有使 用土地。且系爭土地位在新北市林口區鬧區，房屋所有權人 如出租房屋，可收取甚高租金，難以想像無償出借他人情事 。被告主張被告李玉棣是因使用借貸關係而經營藥局，顯然 違反常情。參酌最高法院90年度台上字第2308號判決（另86
年度台上字第891 號判決、86年度台上字第717 號判決、74 年度台上字第2143號判決均同旨），應由被告就「被告李玉 棣是因使用借貸關係而占有系爭土地經營藥局」，此一變態 事實負舉證責任。
㈣原告依土地法第103 條第3 款規定，終止租賃關係，自屬有 理：
1.在目前客觀情狀下，已經沒有被告李玉棣以外其他人可以使 用系爭土地，故顯然是：被告鄭誼宏3 人並非僅將地上物的 「一部分」供與被告李玉棣使用，而是將系爭地上物（連同 所坐落基地）全部違法轉租給被告李玉棣，而構成土地法第 103 條第3 款「承租人轉租基地於他人時」情形，原告終止 租賃契約，自屬有據。再者，原告與張麗卿針對系爭地上物 有口頭約定：不得提供他人使用，被告鄭誼宏3 人應受此約 定拘束，不得將地上物提供他人使用。
2.被告所引用最高法院79年台上字第2678號判例，僅限於「房 屋所有人將其房屋一部分供與他人使用」，始可認為「與單 純之基地轉租有別」。如果是「房屋所有人將其房屋全部供 與他人使用」，則不屬於此判例所指範圍。蓋因，土地法第 103 條是針對「租用建築房屋之基地」所為的規定，承租人 租用基地的目的，本即是為了建築房屋。因此，當承租人轉 租土地的同時，其轉租標的物往往包含地上物，如果因為「 轉租標的物當中包含有地上物」即認為不屬於土地法第103 條第3 款情形，則土地法第103 條第3 款將成為具文，此情 形顯然不符法之本旨。
3.被告答辯引用最高法院52年台上字第680 號判例，用以推論 ：基地承租人將房屋全部供他人使用，非屬終止事由，否則 最高法院何必做成79年台上字第2678號判例。然查被告所辯 並非有理，茲述如下：
⑴租用基地建築房屋，且涉及有轉租情形，可能有以下情形： ①承租人沒有建築房屋，將土地全部轉租給他人。 ②承租人沒有建築房屋，將土地一部轉租給他人。 ③承租人於建築房屋後，將房地全部轉租給他人。 ④承租人於建築房屋後，將房地一部轉租給他人。 ⑵最高法院52年台上字第680 號判例，為①、②的情況，是指 ：承租人沒有建築房屋，將土地全部或是一部轉租給他人時 ，出租人有權終止租賃契約。最高法院52年台上字第680 號 判例背景事實是：承租人葉祖郁擅將一部土地轉租與訴外人 李造，故由被上訴人合法終止租賃契約，其並非承租人有建 築房屋之情形。
⑶本件情形為③承租人於建築房屋後，將房地全部轉租給他人
。此情形與①承租人沒有建築房屋，將土地全部轉租給他人 有類似之處，即：承租人本身沒有實際使用土地，沒有使用 土地的需求，是以出租人應有終止權，始符合立法目的。 ⑷至於④承租人於建築房屋後，將房地一部轉租給他人的情況 ，屬於最高法院79年台上字第2678號判例所示「房屋所有人 將其房屋一部分供與他人使用」的情形，承租人本身有實際 使用土地，有使用土地的需求，與③的情形不同。 ⑸而最高法院37年上字第6886號判例，係考量出租人通常重視 承租人之品行人格、使用方法與支付能力，所以租賃契約是 強調信賴關係、具有屬人性的契約類型。承租人轉租的情形 ，使得實際占有使用租賃物之人發生變化，當然對於信賴關 係有所衝擊。例如：出租人因信賴承租人是謹慎、守法之人 ，會妥善愛護租賃物，從而願意出租給承租人。如果承租人 將租賃物轉租他人，由他人實際占有使用租賃物，對於出租 人原先所信賴的「承租人是謹慎、守法之人，會妥善愛護租 賃物」，當然是發生重大的衝擊，影響信賴關係。在前述① 、②、③情形，承租人所為對於其與出租人之間的信賴關係 破壞甚鉅，是以應使出租人有終止租賃契約的權利，始符法 規及立法意旨。
㈤被告辯稱系爭地上物是共同使用，並非全部交給被告李玉棣 占有使用云云，有違常情。即使（假設語氣）系爭地上物內 有部分物品是被告鄭誼宏3 人所有，然系爭地上物及其基地 仍係在被告李玉棣占有使用，不會因為放了別人物品就變成 不是被告李玉棣占有使用。
㈥被告辯稱被告鄭誼宏3 人對系爭土地之使用顯現於「將其作 為系爭土地上建物之基地」，而否認「沒有使用」之事實。 惟系爭土地雖有建物在其上，然而土地與建物並非被告鄭誼 宏3 人使用，顯然被告鄭誼宏3 人沒有使用需求。縱被告鄭 誼宏3 人係將系爭土地借給被告李玉棣經營藥局（假設語氣 ），被告鄭誼宏3 人已經沒有使用系爭土地的需求，系爭租 賃契約對於被告鄭誼宏3 人已無繼續存在必要，依民法第14 8 條規定意旨，應類推適用土地法第103 條第3 款規定，而 認定系爭租賃契約業已終止。
㈦就鈞院訊問被告李玉棣部分，意見如下：
1.被告李玉棣所述，部分不實，部分真實。綜合全部事證，可 認定被告鄭誼宏3 人將系爭地上物、並連同所坐落基地，全 部違法轉租給被告李玉棣，而構成土地法第103 條第3 款「 承租人轉租基地於他人時」情形。原告主張終止租賃契約， 自屬有理。
2.被告李玉棣所述：「我是與其餘被告3 人的父母是客戶和藥
師的關係，我原先在另外的地方開藥局，有幫他們的父母服 務」，與事實不合。因為被告李玉棣與被告鄭誼宏3 人的父 母鄭鐵道、張麗卿，年紀相差甚大，不太可能有接觸。依據 張麗卿戶籍謄本顯示，張麗卿出生於00年0 月0 日，而被告 李玉棣出生於00年0 月0 日，居住在台北市大安區，難以想 像二者有所接觸。
3.被告李玉棣所述：「我拜託他們（指被告鄭誼宏3 人）先讓 我暫時使用，因為房屋非常破爛，我有花一些錢整修，他們 有說如果要使用我就要還他，我說的暫時使用，是他們有需 要我就得離開」、「被告鄭誼宏等人沒有跟我收任何租金」 等語，與事實不合。查系爭地上物為雙店面，位在新北市林 口區鬧區，通常租金應在每月25,000元以上。被告鄭誼宏3 人與被告李玉棣並非極近的親戚關係，被告鄭誼宏3 人不可 能無償提供被告李玉棣使用。因此，被告李玉棣實屬虛偽陳 述。
4.被告李玉棣所述：「目前使用的部分只有1 樓，2 樓只有放 置藥品算是我的小倉庫，其餘部分他們還有放置一些物品， 包括1 個大魚缸，3 樓部分我沒有使用」，與事實不合。即 使（假設語氣）系爭地上物有部分物品是被告鄭誼宏3 人所 有，系爭地上物及其基地，仍係在被告李玉棣所占有使用中 。
5.雖被告李玉棣虛偽陳述其為借用系爭地上物等語，惟依其所 陳述：「因為我有花錢裝潢，如果要我搬走時，我必須把裝 潢的東西都送給他們，所以他們才會借我房子」、「（原告 訴訟代理人：剛才提起有花錢整修，請問整修費用是多少？ ）大約7 、80萬元。」、「（原告訴訟代理人：剛才有提到 如果其他被告需要使用，你就必須離開，但必須送裝潢，送 裝潢部分包括那些物品？）最主要是鐵門、玻璃門，大約要 2 、30萬元，分離式冷氣約10萬元，藥櫃櫃子時間太久我不 記得多少錢，整修廁所部分我沒看到單據不記得。」等語， 此部分已可認定：被告李玉棣占有系爭地上物以及基地，必 須付出對價，至少包含：整修費用大約7 、80萬元、鐵門及 玻璃門大約2 、30萬元、分離式冷氣約10萬元、櫃子等價值 甚高，顯然存在對價關係，絕對不是「贈送」。此外，該等 物品是否為租金，與其是否可輕易搬離，並無關聯性，即使 不易搬離的物品，仍可成為代價、租金。故被告李玉棣所述 其應交付給被告鄭誼宏3 人的物品，無論是否有使用「租金 」一詞，其既是使用之對價，依最高法院46年台上字第519 號判例意旨，此對價就是租金，
㈧被告等人既無權占用原告所有土地，即應依民法第184 條第
1 項、第179 條規定，賠償原告所受損害、返還占用期間之 不當得利，是依公告現值年利率百分之10標準而計算，金額 為45,290元（計算式：76,000元/ ㎡×71.51 ㎡×10％÷12 ＝45,290元，元以下四捨五入）。
㈨併為聲明：
1.被告鄭誼宏3 人應拆除坐落於系爭土地上如新北市新莊地政 事務所106 年1 月17日土地複丈成果圖所示第1 層建物（面 積為71.51 平方公尺）、第2 層建物（面積為71.51 平方公 尺）、第3 層建物（面積為50.07 平方公尺），並將系爭土 地（面積為71.51 平方公尺）全部騰空返還予原告。 2.被告李玉棣應將占用之系爭土地（面積為71.51 平方公尺） 全部騰空返還予原告。
3.被告鄭誼宏3 人應自105 年8 月1 日起，按月於每月之最末 日連帶給付原告45,290元，至其就第1 項履行完畢為止。 4.被告李玉棣應自105 年8 月1 日起，按月於每月之最末日給 付原告45,290元，至其就第2 項履行完畢為止。 5.並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠緣原告為系爭土地所有權人，訴外人李良寬於49年以前向原 告承租系爭土地並修築建物坐落於其上，故該地上物係以租 賃契約為其使用土地之權源。約於49年6 月，張麗卿向李良 寬買受系爭土地之地上物，原告即與張麗卿另行締結系爭土 地之租賃契約，以作為地上物對於土地之使用權源。復於73 年11月30日，原告與張麗卿因前開租賃契約之履行衍生爭端 ，故於臺北縣林口鄉調解委員會進行調解，會中針對前述租 賃契約之爭端另為協議並經雙方合意自74年起，租金之計算 依「公告現值地價總額×年息×10％」為準，租賃面積為70 平方公尺，且並未約定租賃契約期限。是以，本次協議實已 足可確認原告與張麗卿之租賃契約。其後張麗卿每年均依契 約約定期限按時繳納租金，迄至100 年9 月6 日張麗卿死亡 ，繼承人為被告鄭誼宏3 人，依民法第1147條、第1148條第 1 項、第421 條規定，自得繼承張麗卿之一切財產權利義務 ，亦當然包括原告與張麗卿所締結之租賃契約。被告鄭誼宏 3 人繼受該契約後亦於每年農曆8 月15日按時繳納租金。惟 原告於104 年度竟拒收租金，經被告鄭誼宏以存證信函通知 原告，仍置之不理。故被告鄭誼宏乃將104 年度之租金逕予 提存，經鈞院以104 年度存字第116 號受理在案，則被告鄭 誼宏等人於本件系爭租賃契約之義務皆已依約履行。被告鄭 誼宏3 人既依法繼受該契約，就系爭土地自有正當合法使用 權源。
㈡被告李玉棣於系爭地上物經營藥局，係基於其與被告鄭誼宏 3 人所成立之使用借貸關係，而非租賃契約：
1.被告等人成立者是否屬租賃契約，乃原告之訴有無理由之前 提要件，原告自應就此有利於己之事實負舉證之責。再者， 原告所提出最高法院90年度台上字第1308號判決旨在說明「 本人主張其印章遭他人盜蓋時，應由該本人負舉證責任」， 與本案情形並不相同，自不足以援用於本案。原告以此判決 主張由被告等負舉證之責，並無理由。實則原告若主張被告 等人係成立租賃契約，則應由原告舉證證明以實其說。 2.依土地法第103 條各款規定，其構成要件係以基地承租人將 所承租之基地轉租予他人，出租人始得據此事由主張收回基 地。惟被告鄭誼宏3 人係將其於基地上所建造之地上物交付 予被告李玉棣使用，並非直接將土地轉租予李玉棣使用。故 被告鄭誼宏3 人並未出租土地予被告李玉棣使用，與土地法 之規定自屬有別，實不該當土地法基地租賃出租人收回基地 之事由。
3.被告鄭誼宏3 人與被告李玉棣雙方係就系爭土地其上所建造 之地上物依民法第464 條成立使用借貸關係，雙方並未就該 地上物成立任何租賃關係，被告鄭誼宏3 人亦未向被告李玉 棣收取租金，自無民法第421 條以下租賃契約關係之適用， 被告鄭誼宏3 人當然不構成民法第443 條違法轉租。再查土 地法第103 條第3 款規定，係以承租人轉租基地於他人時， 出租人始得主張將基地收回自用。惟查被告鄭誼宏3 人實未 轉租基地而係單純出借地上物予被告李玉棣，雙方之契約關 係實屬民法第464 條之使用借貸關係，則上開土地法轉租之 規定自無適用之餘地。
4.系爭土地上建物1 樓係被告李玉棣所開設之長康藥局，2 樓 被告4 人均有放置物品屬共同使用，3 樓均置放被告鄭誼宏 3 人父母之遺存物，由此可知被告鄭誼宏3 人僅將系爭土地 上建物之部分借予被告李玉棣使用，而非將系爭土地上建物 全部交由被告李玉棣使用。
5.被告李玉棣於雖於106 年5 月15日言詞辯論程序中稱：「因 為我有花錢裝潢，如果要我搬走時，我必須把裝潢的東西都 送給他們」等語，惟此部分係指鐵門、玻璃門、冷氣等難以 與建物分離之裝潢，因此部分無法輕易搬離，故約定於系爭 土地上建物之使用借貸關係終止時，被告李玉棣將之贈送與 被告鄭誼宏3 人，此部分並非係被告李玉棣使用系爭土地上 建物之對價。
6.以最高法院52年台上字第680 號判例之脈絡下可知：最高法 院79年台上字第2678號判例於房屋所有人將其房屋「全部」
供與他人使用之情形，亦有適用。亦即，土地法第103 條第 3 款之規定僅及於基地承租人將「基地本身」轉租於他人建 屋或做他項使用，並不包含基地承租人將「所建房屋出租或 出借於他人」之情形，縱使基地承祖人將「房屋」「全部」 供他人使用，基地出租人仍不得依土地法第103 條終止基地 租賃關係，學說上亦同此見解（參吳啟賓教授於中華法學第 15期「土地法關於基地租賃之規定與適用」第14頁）。否則 ，房屋之一部轉租必構成基地之一部轉租，依最高法院52年 台上字第680 號判例意旨，出租人即得終止租約，最高法院 又何須另作成79年台上字第2678號判例？ 7.承上，於最高法院82年度台上字第1654號判決亦可尋得此一 脈絡：「本件兩造間之基地租賃契約，既未禁止基地上之房 屋出租與第三人，且房屋又屬獨立於基地以外之不動產，則 上訴人將其所有在訟爭土地上之房屋出租與訴外人周錦德， 似純屬個人權利之行使，此與其租用被上訴人之訟爭土地， 尚屬無涉」。
8.據上可知，被告鄭誼宏3 人為地上物所有人，將房屋之一部 分供與被告李玉棣使用，純屬被告鄭誼宏3 人對於地上物使 用收益權之行使，與租用原告之土地無涉，原告依此主張收 回房屋，自屬無據。
㈢退步言，縱（假設語氣）被告鄭誼宏3 人與被告李玉棣就系 爭土地上建物具有租賃關係，原告亦不得依土地法第103 條 第3 款終止被告鄭誼宏3 人與原告間之租賃契約： 1.依最高法院79年台上字第2678號判例意旨、89年度台上字第 1654號判決意旨可知，縱（假設語氣）被告鄭誼宏3 人將系 爭土地上建物出租與被告李玉棣，亦僅係被告對於系爭土地 上建物使用收益權之行使，與系爭土地無涉，蓋該租賃關係 之標的亦係「系爭土地上建物」，而非「系爭土地」，核與 土地法第103 條第3 款單純轉租基地之情形有別，尚難構成 終止租約之事由。原告雖稱「占有使用地上物的同時，不可 能不占有使用土地…」、「承租人轉租土地的同時，其轉租 標的物往往包含有地上物」云云，惟被告李玉棣雖占有使用 土地，未必即與被告鄭誼宏3 人就系爭土地存在租賃契約， 兩者間實無必然之關係，且縱然（假設語氣）被告鄭誼宏3 人將系爭土地上建物出租予被告李玉棣，亦無從以此推論被 告鄭誼宏3 人將系爭土地轉租予被告李玉棣。原告主張被告 鄭誼宏3 人將系爭土地轉租與被告李玉棣，應提出證據以實 其說。
2.原告「將租用基地建築房屋，且涉及轉租情形」臚列4 種情 形均係包含「轉租土地」，未將「僅出租建物未轉租土地」
情形納入考量，原告之主張顯然將「轉租土地」與「轉租建 物」混為一談，實則「轉租建物」並不必然包含「轉租土地 」，「出租建物」而未「轉租土地」之情形實屬常情。且最 高法院79年台上字第2678號判例意旨亦非原告所稱「④承租 人於建築房屋後，將房地一部轉租給他人」的情形，而係「 承租人於建築房屋後，將建築物單獨出租予他人」，是該判 例旨在說明「土地承租人將其所有之土地上建物出租予他人 之情形」與土地法第103 條第3 款「土地承租人將土地轉租 予他人」之情形有別，前者情形無適用土地法第103 條第3 款之餘地。
3.原告引用最高法院37年上字第6886號判例，惟該判例背景事 實係「債權讓與」之情形，與轉租情形有別，縱（假設語氣 ）認本件確有將系爭土地上建物轉租之情形，然原告與被告 鄭誼宏3 人間租賃契約之契約主體並未改變，且系爭土地仍 作為建屋基地使用，未變更使用方法；被告亦按時繳交租金 無支付能力變更之問題，難謂雙方間信賴關係有何重大影響 。
㈣本件無類推適用土地法第103 條第3 款之餘地： 被告鄭誼宏3 人對於系爭土地之使用顯現於將其作為系爭土 地上建物之基地乙節，縱然被告李玉棣於上經營藥局，仍無 法改變系爭土地作為建物基地之事實，是原告主張被告鄭誼 宏3 人無使用系爭土地之需求，系爭租賃契約已無繼續存在 之必要，應類推適用土地法第103 條第3 款規定云云，委無 足採。
㈤併為答辯聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。並陳明如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造對於原告前於73年11月30日與訴外人張麗卿經臺北縣 林口鄉調解委員會（現改制為新北市林口區）成立調解，調 解成立內容為：「聲請人張麗卿二十數年前向相對人陳玉花 租賃林口鄉菁埔段三塊厝小段第34-36 地號（即重測後林口 區佳林段812 地號）約四十餘坪建築房屋，因開闢三十米道 路逕為分割被拆除三分之二，剩餘三分之一約二十餘坪之租 金，經調解結果兩造同意履行下列條件：一、聲請人張麗卿 欠繳民國七十二、七十三年租金，願給付每年新台幣伍仟元 ，合計壹萬元，於七十三年十二月十日以前交付對造人陳玉 花領收。二、自民國七十四年起之租金，兩造願意約定依照 土地法第一百零五條按該筆建築基地公告現值地價總額年息 百分之十，每年於農曆八月十五日前交付（計算方式－公告 現值地價總額×年息×10/100），租賃面積為七０平方公尺 。三、自調解成立之日起聲請人張麗卿改增建房屋時，須徵
求對造人陳玉花（地主）同意後始得行之。」，復經本院於 74年1 月9 日核定在案等情，並不爭執，並有調解書可按， 堪信為真正。又兩造對於訴外人張麗卿業於100 年9 月6 日 死亡，被告鄭節真、鄭伶玲、鄭誼宏為其繼承人，依法繼承 被繼承人張麗卿財產上一切之權利義務，自亦包含上開基地 租賃契約關係及該土地上未辦保存登記建物（門牌號碼為林 口區中山路166 號）之事實上處分權等情，亦不爭執，復有 土地登記第一類謄本、張麗卿除戶戶籍謄本、財政部北區國 稅局新莊稽徵所書函可稽，是堪認被告鄭節真、鄭伶玲、鄭 誼宏因繼承而與原告就系爭土地存有不定期限之基地租賃契 約。另原告主張：鄭誼宏3 人未經原告同意，將租賃標的物 違法轉租給李玉棣經營長康藥局。原告得依土地法第103 條 第3 款規定終止租賃契約收回土地。茲以起訴狀繕本送達被 告作為終止租賃契約之意思表示，被告等人自屬無權占有系 爭土地。爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被 告等人拆除地上物並返還系爭土地予原告，並應依民法第 184 條第1 項、第179 條規定，賠償無權占有原告土地所生 損害或返還不當得利等語。被告則否認上情，並以前詞置辯 。是本件應審酌之爭點厥為：㈠原告依土地法第103 條第3 款規定終止基地租賃契約關係，依民法第767 條第1 項前段 、中段規定請求被告拆除地上物並返還土地，有無理由？㈡ 原告依民法第179 條、第184 條第1 項規定，請求被告返還 無權占有系爭土地之不當得利或負損害賠償責任，有無理由 ？
四、法院之判斷：
㈠原告依土地法第103 條第3 款規定終止基地租賃契約關係， 依民法第767 條第1 項前段、中段規定請求被告拆除地上物 並返還土地，有無理由？
1.按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其 建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承 租人之利益而設，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房 屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨 （最高法院74年台上字第2562號判例意旨參照）。又未辦保 存登記建物，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交 易、讓與之標的，而未辦保存登記建物之房屋於建造完成後 ，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地 建屋之本質（最高法院91年度臺上字第2154號判決參照）。 是以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地 後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為 基地租賃契約（最高法院104 年度台上字第247 號判決意旨
參照）。足證租地建屋契約並不限於租地後自建房屋，即使 是承受前手之房屋而租用基地，既屬以在他人土地上有房屋 為目的，而租用基地，皆應解為租地建屋契約。再按，土地 法為民法之特別法，民法第450 條第2 項固規定租賃契約未 定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習 慣者，從其習慣。惟土地法第103 條另明定租用建築房屋之 基地，非因該條所列「一、契約年限屆滿時。二、承租人以 基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。 四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上 時。五、承租人違反租賃契約時。」情形之一，不得收回， 即應優先適用土地法之規定。且土地法第103 條第2 款至第 5 款之規定，不問契約是否定有期限，均有適用，有司法院 院解字第4075號解釋足供參照。另房屋所有人與基地所有人 間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所 有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房 屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成 終止基地租約之原因，最高法院復以79年台上字第26 78 號 判例闡釋綦詳。又土地法第103 條第3 款所規定承租人轉租 基地於他人，出租人得終止契約之情形，係指承租人承租基 地後，不自為建築，而將基地轉租於他人謀利；此究與基地 承租人建築房屋後，將房屋全部或一部交由他人使用收益之 情況有別，而使用房屋必然使用房屋所坐落之基地，尚難以 此構成終止租約之原因，最高法院103 年度台上字第2624號 判決意旨亦資參照。
2.原告固主張：鄭誼宏3 人未經原告同意，將租賃標的物違法 轉租給李玉棣經營長康藥局。原告得依土地法第103 條第3 款規定終止租賃契約收回土地云云。然查，本件原告所出租 之租賃標的物乃為系爭土地，即由訴外人張麗卿承受前手在 該土地上興建之房屋而向原告租用基地，嗣再由鄭誼宏等3 人繼承取得上開房屋之事實上處分權及基地租賃契約，堪認 系爭房屋並非係由現使用收益人即被告李玉棣所興建。而被 告李玉棣在本院訊問時供稱：伊與被告鄭誼宏等3 人之父母 是客戶和藥師的關係，在渠等父母死亡後，因他們的房屋沒 有在使用，伊就拜託他們先讓伊暫時使用，於102 年12月鄭 誼宏等人就把系爭房屋交給伊裝修，伊從103 年1 月開始使 用系爭房屋至今，鄭誼宏等人沒有跟伊收任何租金，當初因 為房屋非常破爛，伊大約有花7 、80萬元整修，他們有說如 果有需要使用伊就要還給他們，但搬走時必須把裝潢的東西 都送給他們，最主要有鐵門、玻璃門約2 、30萬元，分離式 冷氣約10萬元，藥櫃櫃子、整修廁所部分，所以他們才會借
伊房子，目前使用的部分只有一樓，二樓只有放置藥品算是 伊的小倉庫，其餘部分他們還有放置一些物品，包括一個大 魚缸，三樓部分伊沒有使用等語，則鄭誼宏等3 人既與李玉 棣約定於將來返還系爭房屋時須無條件移轉裝潢設備所有權 予鄭誼宏等3 人，堪認被告李玉棣有支付使用系爭房屋之對 價，是李玉棣與鄭誼宏等3 人自非僅為使用借貸關係，惟縱 使鄭誼宏等3 人將系爭房屋出租予李玉棣經營長康藥局使用 ，然亦屬渠等對於系爭房屋使用收益權之行使，揆諸前揭說 明，自與承租人承租基地後，有不自為建築，而復將基地單 純轉租予他人之情形有別，蓋房屋與基地既為各別獨立之不 動產，其所有權人各得行使其權利。而房屋所有人與基地所 有人就基地有租賃關係，如其訂立租約當初並無特別反對之 約定，房屋所有人將其房屋供與他人使用，是為所有人對於 地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租 借之人，均與單純之基地轉租有別，自難構成終止基地租約 之原因。故原告以被告鄭誼宏等3 人違反土地法第103 條第 3 款之規定，主張終止系爭基地租賃契約，應無可採。 3.綜上，原告與被告鄭誼宏等3 人間就系爭土地之基地租賃契 約，既未經兩造合意終止，亦未經原告合法終止，則前開基 地租賃契約關係仍屬有效存在，是被告鄭誼宏等3 人占有系 爭土地，即非無權占有，且原告與承租人即被告鄭誼宏等3 人間既無相反之特約，則被告鄭誼宏等3 人自得將系爭房屋 提供予被告李玉棣使用收益。從而，原告依民法第767 條第 1 項前段、中段之規定，請求被告鄭節真、鄭伶玲、鄭誼宏 應拆除坐落系爭土地上之3 層樓建物，暨被告鄭節真、鄭伶 玲、鄭誼宏及李玉棣應將系爭土地全部騰空返還予原告云云 ，即屬無據。
㈡原告依民法第179 條、第184 條第1 項規定，請求被告返還 無權占有系爭土地之不當得利或負損害賠償責任，有無理由 ？
查被告鄭節真、鄭伶玲、鄭誼宏為系爭房屋之事實上處分權 人，渠等占有系爭土地既非無權占有，自亦有權將系爭房屋 提供予被告李玉棣使用收益，是均難認鄭節真、鄭伶玲、鄭 誼宏、李玉棣對於原告有何不當得利或侵權行為可言。從而 ，原告依民法第179 條、第184 條第1 項規定，請求被告等 返還無權占有系爭土地之不當得利或負損害賠償責任，亦屬 無據。
五、從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求 被告鄭節真、鄭伶玲、鄭誼宏應拆除坐落於系爭土地上如新 北市新莊地政事務所106 年1 月17日土地複丈成果圖所示第
1 層建物（面積為71.51 平方公尺）、第2 層建物（面積為 71.51 平方公尺）、第3 層建物（面積為50.07 平方公尺） ，並將系爭土地（面積為71.51 平方公尺）全部騰空返還予 原告；被告李玉棣應將占用之系爭土地（面積為71.51 平方 公尺）全部騰空返還予原告。並依民法第184 條第1 項、第 179 條規定，請求被告鄭節真、鄭伶玲、鄭誼宏應自105 年 8 月1 日起，按月於每月之最末日連帶給付原告45,290元， 至其就第1 項履行完畢為止；被告李玉棣應自105 年8 月1 日起，按月於每月之最末日給付原告45,290元，至其就第2 項履行完畢為止，均無理由，不應准許。
六、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之 證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸逐一再加 論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 11 日
民事第四庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 11 日
書記官 林翠茹