臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第1184號
原 告 王麗鈞
訴訟代理人 陳忠儀律師
廖慧儒律師
被 告 王美娟
兼訴訟代理 呂文孝
人
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年8月14日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
㈠、被告王美娟應將坐落彰化縣○○鄉○○段○00000○000地號 土地上之門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路○00000○ ○00000號房屋回復原狀，清除、搬遷如附件所示之物品並 全部騰空遷讓返還原告。」，即被告應依附件所示之方式將 照片編號1之「招牌」拆除、「門外桌椅」搬遷騰空；照片 編號2之「燈籠」拆除、「鐵捲門上油漆標示」移除暨回復 原狀，照片編號3「鋁門」拆除；照片編號4之「鋁門隔間」 拆除並回復原狀(使用材料：「350型裝橫板鋁白錏板」、厚 度：0.5mm；寬度：10.6m；高度：3.2m、品牌：燁輝。)； 照片編號5「店內桌椅」搬遷騰出；照片編號6、7之「吊扇 及燈飾各四座」拆除；照片編號8「電扇兩座」拆除；照片 編號9之「海報」拆除、「木製櫃子桌子及其上物品」搬遷 騰出；照片編號10至15之「料理台」（含台面上下物品）搬 遷騰出；照片編號16之「抽油煙機」拆除；照片編號17之「 料理台」（含台面上下物品）、「銀色冰箱」搬遷騰出；照 片編號18之「料理台」（含台面上下物品）搬遷騰出；照片 編號18、19之「木板隔間」拆除；照片編號19之「白色冰箱 」搬遷騰出；照片編號20之「置物櫃」（含台面上下物品） 搬遷騰出；照片編號21「流理台」搬遷騰出；照片編號22之 「遮陽架」拆除；照片編號23之「改裝木作牆壁」拆除。㈡、被告王美娟、呂文孝應連帶給付原告新台幣貳拾壹萬陸仟肆 佰玖拾元暨自民國105年11月29日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。
㈢、被告王美娟、呂文孝應自民國105年11月1日起至全部騰空遷 讓並返還如主文第㈠項所示房屋之日止，按月連帶給付原告 新台幣貳萬肆仟參佰元。
㈣、本判決原告以新臺幣貳拾壹萬貳仟參佰陸拾參元為被告等供 擔保後得假執行；但被告如以新臺幣陸拾參萬柒仟零玖拾元 預供擔保後，得免為假執行。
㈤、訴訟費用由被告等連帶給付。
事實及理由
壹、被告王美娟、呂文孝均受合法通知，未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張：
一、原告於民國（下同）104年11月18日與被告王美娟訂立房屋 租賃契約書（下稱系爭契約），原告將所有坐落彰化縣鹿港 鎮福興鄉106-4、114地號土地上門牌號碼：彰化縣○○鄉○ ○村○○路○00000○00000號房屋及系爭契約書第壹條約定 之租賃標的使用範圍出租予被告王美娟，作為餐飲營業之用 ，王美娟並以其配偶即被告呂文孝作為連帶保證人。租賃期 間自104年11月1日起至105年10月31日止，為期一年，租金 每月新臺幣（下同）24,300元整。
二、被告迄今仍積欠104年8月租金2,740元、9至10月租金共48, 600元，9、10月份之水電管理費各10,240元、9,110元，合 計積欠70,690元。原告於105年10月21日以鹿港郵局第206號 存證信函催請被告依約給付租金及水電管理費。然被告並未 履行。嗣租賃期間屆滿，原告乃於105年11月3日以鹿港郵局 第215號存證信函重申終止契約之意思，向被告表示終止租 賃契約，並於函到3日內清償所欠款項並依約清空回復原狀 、遷讓暨交還租賃物予原告。惟，被告仍未遷讓返還租賃物 ，亦未支付積欠之款項。被告除前開未如期給付租金及積欠 水電管理費外，被告於租賃標的內進行改裝工程，租賃房屋 之隔間原為烤漆板，被告將其拆除後另改為門窗，未事先告 知原告，亦未得原告書面同意，已違反系爭租賃契約第肆條 第五項。
三、按被告如有積欠租金達一個月以上，或違反第肆條使用租賃 物之各款限制時，原告得終止租約收回房屋，此觀系爭契約 書第柒條第三項之規定至明。次按違反系爭租賃契約第肆條 第五項，依同條第六項規定，原告得請求被告回復原狀。又 ，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條、 第767條前段分別定有明文。查原告是系爭建物之所有權人 ，被告違反系爭租賃契約書第參條支付租金之義務、第肆條 使用租賃標的之限制，系爭租賃契約業經終止。原告自得依 系爭租賃契約書第肆條第六項請求被告回復房屋之原狀；依 系爭租賃契約書第柒條第三項、民法第455條、第767條前段 規定，請求被告遷讓房屋返還系爭房屋予原告，如訴之聲明 第一項所示：「被告王美娟應將坐落彰化縣○○鄉○○段○ 00000○000地號土地上之門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○
○路○00000○○00000號房屋回復原狀，清除、搬遷如附件 所示之物品並全部騰空遷讓返還原告。」，即被告應依附件 所示之方式將照片編號1之「招牌」拆除、「門外桌椅」搬 遷騰空；照片編號2之「燈籠」拆除、「鐵捲門上油漆標示 」移除暨回復原狀，照片編號3「鋁門」拆除；照片編號4之 「鋁門隔間」拆除並回復原狀(使用材料：「350型裝橫板鋁 白錏板」、厚度：0.5mm；寬度：10.6m；高度：3.2m、品牌 ：燁輝。)；照片編號5「店內桌椅」搬遷騰出；照片編號6 、7之「吊扇及燈飾各四座」拆除；照片編號8「電扇兩座」 拆除；照片編號9之「海報」拆除、「木製櫃子桌子及其上 物品」搬遷騰出；照片編號10至15之「料理台」（含台面上 下物品）搬遷騰出；照片編號16之「抽油煙機」拆除；照片 編號17之「料理台」（含台面上下物品）、「銀色冰箱」搬 遷騰出；照片編號18之「料理台」（含台面上下物品）搬遷 騰出；照片編號18、19之「木板隔間」拆除；照片編號19之 「白色冰箱」搬遷騰出；照片編號20之「置物櫃」（含台面 上下物品）搬遷騰出；照片編號21「流理台」搬遷騰出；照 片編號22之「遮陽架」拆除；照片編號23之「改裝木作牆壁 」拆除。
四、次查，被告違約不於租賃期滿或終止租約後交還租賃物者， 經原告催告後仍不履行，依系爭契約第陸條第一項規定，應 給付原告懲罰性違約金72,900元。又，被告擅自改裝租賃標 的之隔間裝潢，經原告催告後仍未將房屋回復原狀，依系爭 契約第陸條第二項規定，應給付原告懲罰性違約金72,900元 。連同前揭被告所積欠之租金及水電管理費計70,690元，合 計原告得向被告請求連帶給付共計216,490元，如訴之聲明 第二項所示。
五、系爭租賃契約租金每月24,300元，被告於租賃契約終止後， 仍繼續占有使用系爭房屋，並未將租賃房屋遷空交還原告， 租賃物現仍由被告占有使用中。故被告獲得相當於租金之利 益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179 條之規定，請求被告返還其利益。因此，原告得請求被告自 105年11月1日起至全部騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按 月給付24,300元，如訴之聲明第三項所示。六、原告並未同意由第三人依被告原承租條件承租，亦未授權訴 外人吳小姐自行決定承租條件。且被告所稱之吳小姐亦未曾 與被告及第三人就本件租賃契約期滿後之續租條件達成協議 。被告所提之「營業出讓書」係被告呂文孝自行與第三人簽 訂，原告自無庸受其拘束。
七、綜上，爰依系爭契約、民法租賃法律關係、不當得利法律關
係提起本訴，並聲明：被告王美娟應將坐落彰化縣○○鄉○ ○段○00000○000地號土地上之門牌號碼：彰化縣○○鄉○ ○村○○路○00000○○00000號房屋回復原狀，清除、搬遷 如附件所示之物品並全部騰空遷讓返還原告。被告王美娟、 呂文孝應連帶給付原告216,490元暨自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告王美娟 、呂文孝應自105年11月1日起至全部騰空遷讓返還第一項房 屋之日止，按月連帶給付原告24,300元整。原告願供擔保， 請准予宣告假執行。訴訟費用由被告負擔。
參、被告則以：
一、原告與被告王美娟於民國104年11月18日以被告呂文孝為連 帶保證人簽訂房屋租賃契約書，將坐落彰化縣○○鄉○○段 000○00000○00000○000地號編號8、9之地上建物（即門牌 號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路○00000○00000號房屋） ，包含室內空間及騎樓租賃與原告，作為餐飲營業之用，租 賃期間自104年11月1日起至105年10月31日止。租金每月24, 300元，於每期1日以現金支付原告，第1期為104年11月1日 ，保證金72,900元於訂約時由被告交付原告。二、惟因被告自承租系爭租賃標的以來生意不如預期，故於105 年8月起即口頭告知原告之代理人吳小姐（詳細姓名、年籍 不詳，每月租金原告皆委由吳小姐代收，及代表原告協調處 理相關租賃事宜）期滿將由第三人依被告原租賃契約之條件 （即每月租金24,300元，於每期1日以現金支付原告，租期1 年，保證金72,900元於訂約時付原告，期滿並願依原告之指 示回復建物原狀）頂讓營業，經吳小姐口頭報請原告同意， 並於105年10月20日與被告及第三人陳漢烜三方當面達成口 頭協議，被告據此亦於同日與第三人陳漢烜簽訂營業出讓書 一份，三方並約定於105年10月28日下午17時由原告與第三 人陳漢烜正式簽訂新租賃契約，同時終止原告與被告之租賃 契約。詎料，原告代理人吳小姐於簽約當日（即同年10月28 日）竟不顧原三方協議條件片面要求將租金條件改為每月31 ，500元，同時不顧第三人陳漢烜已承諾租賃期滿將負責將 系爭建物回復原狀，竟額外要求被告支付其預估之回復原狀 費用6萬餘元，導致三方均無法完成書面契約。由此可見， 被告並非無故不支付租金及遷讓房屋，而係可歸貴於原告之 事由，倘原告依先前三方達成之口頭協議履行締約，將可使 三方均蒙其利，不必涉訟。
三、第三人陳漢烜既願依被告與原告原租賃契約之條件（即每月 租金24,300元，於每期1日以現金支付原告，租期1年，保證 金72,900元於訂約時付原告，期滿並願依原告之指示回復建
物原狀）受讓被告之營業，業於105年10月20日經吳小姐口 頭報請原告同意，則原告與第三人之租賃契約既已就必要之 點意思表示一致，租賃契約即已成立。從而，被告與原告之 租賃契約亦應隨同於同年10月31日終止，而由第三人陳漢烜 接續營業與原告成立新租約。然原告竟於原訂簽約之日另行 提出新條件導致原三方協議無法依約進行，顯有可歸責之事 由，同時造成被告無法履行與第三人營業頂讓之損失40萬元 。此外，原告請求之二筆懲罰性違約金各72,900元亦屬過高 應酌減之。
四、綜上，被告並未擅自改裝，開店時就改了，已經經營好幾年 ，2間房屋也打通成1間，都有經過原告同意，於105年11月 24日之後就未營業等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回 。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准免為 假執行。
肆、不爭執事項：
原告於民國104年11月18日與被告王美娟訂立房屋租賃契約 書，原告將所有坐落彰化縣鹿港鎮福興鄉106-4、114地號土 地上門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路○00000○00000 號房屋及系爭契約書第壹條約定之租賃標的使用範圍出租予 被告王美娟，作為餐飲營業之用，王美娟並以其配偶即被告 呂文孝作為連帶保證人。租賃期間自104年11月1日起至105 年10月31日止，為期一年，租金每月新臺幣（下同）24,300 元整。
伍、爭執事項：
原告以被告有租金未繳、未經出租人同意改裝租賃標的之隔 間裝潢等情形，依系爭租賃契約、民法租賃法律關係及不當 得利法律關係請求如訴之聲明是否有理由？
陸、本院得心證之理由：
一、原告主張之事實業據其提出兩造所不爭執之租賃契約書為證 ，並經本院於106年2月3日會同彰化縣鹿港地政事務所至現 地勘測，並確認被告承租系爭建物之使用範圍，有土地複丈 成果圖在卷可稽，所爭執者為被告違背租約後經原告終止契 約後所應負之回復原狀及損害賠償責任及相當於租金之不當 得利是否有理由，按「當事人本於自主意思所締結之契約， 若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及 契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範；縱或 契約約定之權利義務有失平之處，除依法定程序變更外，雙 方均應受其拘束，不得任意排除約定之法效（參照最高法院 104年度台上字第2192號判決）。查系爭契約因被告積欠104 年8月至10月租金共計51,340元，為原告催繳無著後，依法解
除契約後，依契約規定請求被告王美娟回復原狀如附件所示 外，被告違約不於租賃期滿或終止租約後交還租賃物者，經 原告催告後仍不履行，依系爭契約第陸條第一項規定，應給 付原告懲罰性違約金72,900元。又被告擅自改裝租賃標的之 隔間裝潢，經原告催告後仍未將房屋回復原狀，依系爭契約 第陸條第二項規定，應給付原告懲罰性違約金72,900元。連 同前揭被告所積欠之租金及水電管理費計70,690元，合計原 告得向被告請求連帶給付共計216,490元，另系爭租賃契約 租金每月24,300元，被告於租賃契約終止後，仍繼續占有使 用系爭房屋，並未將租賃房屋遷空交還原告，租賃物現仍由 被告占有使用中。故被告獲得相當於租金之利益，致原告受 有相當於租金之損害，原告自得依民法第179條之規定，請 求被告返還其利益。因此依照雙方所定之租賃契約書，被告 王美娟為承租人、被告呂文孝為連帶保證人，原告得請求被 告等自105年11月1日起至全部騰空遷讓返還第一項房屋之日 止，按月連帶給付24,300元，求為判決如主文第㈠㈡㈢項所 示，被告對此不爭執，僅以被告已承諾第三人承接被告承租 人之原契約地位，並免除被告依原契約所應負之責任及違約 金過高等語置辯，此涉及契約更改，及原租賃契約債務責任 之免除，既為被告所否認，依民事訴訟法第277條規定被告 就此有舉證之責，被告就此主張未能舉證證明，抗辯即屬不 可採，另按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額」，民法第二百五十二條定有明文。至於當事人約定之違 約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人 所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一 切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人 所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質 者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以 決定其約定之違約金是否過高（參照最高法院96年台上字第 107號判決），本件原告請求被告因違約及終止租賃契約後 遲不回復原狀之違約金各72,900元，衡之每月原告可收租金 24,300元，無論以前者為懲罰違約性質及後者為損害賠償度 量之，均屬相當而無過高情形，被告請求酌減違約金並無理 由。
二、綜上，原告請求被告王美娟於租約終止後將承租物以附件方 式回復原狀，並請求被告王美娟、呂文孝連帶給付所積欠之 租金及電費共計216,490元及自起訴狀繕本送達翌日即105年 11月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。另自 積欠租金之日起即105年11月1日起至全部騰空遷讓返還房屋 之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利24,300元
均為有理由，爰判決如主文所示。
柒、兩造均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行， ，經核皆於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
民事第一庭 法 官 李言孫
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
書記官 黃幼華