臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十三年度上易字第三十四號 Ｊ
上 訴 人 丁 ○ ○
訴訟代理人 李 國 弘 律師
被 上訴人 展奇建設股份有限公司
法定代理人 丙 ○ ○
被 上訴人 乙 ○ ○
訴訟代理人 黃 文 力 律師
被 上訴人 陳 美 惠 （即新明房屋企業社）
訴訟代理人 甲 ○ ○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十三年一月十三日臺灣嘉義地
方法院第一審判決（九十二年度訴字第四００號），提起上訴，本院於九十三年六月
一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人展奇建設股份有限公司（ 下稱展奇公司）、乙○○應給付上訴人新臺幣（下同）八十萬元，及其中四十萬 元自民國（下同）九十二年五月七日起，另四十萬元自本訴狀送達翌日起，至清 償日止，按年息百分之五計算利息。（三）被上訴人陳美惠應給付上訴人九萬一 千二百元，及自九十二年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：（一）被上訴人展奇公司及乙○○，於原審審理中之九十二年十月一日，即將系爭房 、地賣與第三人張淑惠，並於同年月十五日辦畢所有權移轉登記，買受人張淑 惠旋於同日向交通銀行股份有限公司辦理本金最高限額四百八十萬元之抵押權 設定登記，存續期間至一二二年十月十四日，有土地、建物登記簿謄本可稽。 被上訴人展奇公司及乙○○於原審隱瞞上開事實，上訴人於原審判決後，至系 爭房屋現場察看，發現已有人居住，而向地政事務所申領土地、建物登記簿謄 本，始知其情。足見被上訴人展奇公司及乙○○心存惡意，有違民法第一百四 十八條所揭示之誠信原則，且既已將系爭房、地賣與第三人張淑惠，已辦畢所 有權移轉登記，並設定三十年之長期抵押權，顯已無法將系爭房、地移轉登記 予上訴人，成為給付不能，依民法第二百四十九條第三款之規定，被上訴人展 奇公司及乙○○即應加倍返還所收受之定金八十萬元。（二）系爭土地上除建有系爭房屋外，尚有三公尺寬迴車道面積約十坪，六公尺寬私 設社區巷道面積約十坪，及東側水泥磚造圍牆外面積二十一平方公尺之土地， 惟從外觀上看不出其為系爭土地之一部分，此有原審卷九十二年七月廿三日勘 驗筆錄，及嘉義市地政事務所九十二年八月十五日複丈成果圖可稽。且系爭土 地地目為建，因迴車道及私設巷道之設，該迴車道及私設巷道之用地即無法為 通常使用，而迴車道及私設巷道非一般建地均須設置，亦即非一般建地之通性
，故建地之買受人，於買受時通常均無建地上設有迴車道及私設巷道之認識或 瞭解，易言之，不在其購買建地之評價範圍，建地上有迴車道及私設巷道之設 乃特例，非建地之常態。按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者 ，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少 ，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院七十三年臺上字第 一一七三號著有判例。系爭地上設有迴車道及私設巷道，即限制上訴人之建地 使用，此非上訴人購買系爭建地所期待，更非一般交易觀念所認知，且其設置 ，僅限制建地之通常效用，並未增加土地之價值（一般買賣並不因有迴車道及 私設巷道而增加其價金），自屬該建地之缺點，而為物之瑕疵。另系爭土地其 中二十一平方公尺被隔離在圍牆外，現為空地，上訴人於訂立買賣契約時，不 知系爭土地竟有一部分被圍在圍牆外且不能使用，一般買受人亦無從看出圍牆 外之土地竟為系爭土地之一部分，原判決亦認定經地政人員測量後，始知圍牆 外系爭土地之面積為二十一平方公尺，且認定被上訴人未將此情告知上訴人， 上訴人無法完整使用該部分土地，造成土地價值減少及通常效用減低，而具有 瑕疵。則合併上揭迴車道及私設巷道之用地面積，依嘉義市地政事務所九十三 年四月九日複丈成果圖，系爭私設巷道、迴車道之面積為八十七平方公尺，共 約二十坪，加上圍牆外無法有效使用之空地二十一平方公尺，即六．三五二五 坪，合計上訴人不能作通常建地使用之土地面積為二十六．三五二五坪，占上 訴人所買系爭土地總面積一六九平方公尺，即五一．一二二五坪之一半，其為 民法第三百五十四條第一項物之瑕疵，應無疑義。從而上訴人自得依民法第三 百五十九條之規定解除買賣契約，依民法第二百四十九條第三款之規定，出賣 人即負有加倍返還定金之義務。且該圍牆外土地之用途如何，須調閱建築設計 圖始能明瞭，其是否為物之瑕疵而以之解除其約是否顯失公平，亦應以其性質 定之。
（三）由上訴人在買賣完成前一次付清仲介費，可知上訴人毫無買賣房地產之經驗， 乃一誠實可欺之輩。再由買賣契約書上並未記明系爭土地上，有迴車道、私設 巷道、及圍牆外尚有防火巷屬於系爭土地之範圍，而僅載：「依照現狀交屋」 等語，參以訴訟中被上訴人即以該「依照現狀交屋」為買賣時已說明有迴車道 等公共設施之情，可見被上訴人於買賣時暗藏玄機，認上訴人為一誠實可欺之 老師，而隱藏系爭土地上有迴車道等公共設施之情，使上訴人受騙上當而簽約 ，殊非可取。又依卷附嘉義市政府使用執照案卷所附一樓平面圖，可見系爭迴 車道僅設於上訴人所購買系爭土地上（即系爭房屋前面），而迴車道乃公共設 施，係系爭房屋社區所有住戶所共同使用，理應由社區共同住戶共同負擔，卻 由上訴人所買系爭土地獨自負擔，且該迴車道與系爭私設巷道為一體，外觀上 無法判別有迴車道之存在，而迴車道非一般房屋或社區房屋均須設置，房屋購 買人於購買時，恆不知有迴車道之設置，若知之或即打消購買之意願，或壓低 買價，而上訴人皆無該二情形，足見被上訴人未將設有迴車道、私設巷道及圍 牆外另有所購土地之一部分等情告知上訴人。苟被上訴人於買賣時已向上訴人 說明有迴車道等公共設施之設，何以不明白載明於買賣契約書上，以杜紛爭，
卻於買賣契約書上載：「依照現狀交屋」之模糊字眼，其用心昭然可見。且買 賣時被上訴人並未將系爭土地上有迴車道、私設巷道之設，及圍牆外另有買賣 土地之一部分等情告知上訴人，亦經證人林江月琴、林崑山在原審證述在卷， 另看屋時甲○○曾告知圍牆內之空地可以增建，證人吳駿宏陪同上訴人看屋時 ，亦曾向上訴人提及可將屋外空地圍起來蓋車庫，鄰婦則說那是法定迴車道， 不能蓋車庫，上訴人始知有迴車道之設等情，亦經證人吳駿宏在原審證述無異 。足證買賣時，被上訴人並未告知上訴人有迴車道、私設巷道之設。又原審於 九十二年八月十四日勘驗現場並囑託地政人員測量圍牆外之土地面積時，地政 人員亦看不出系爭地上有迴車道之設，且除專業人員外，一般人亦難看出系爭 土地上設有迴車道及私設巷道。原判決就上開證據置之不論，僅以被上訴人及 其親友至現場看屋時，依常理判斷，應會詢問何以致此，而一般成屋仲介，仲 介人員無法隱瞞現場事實，亦會主動告知等推測之詞，認上訴人知有迴車道及 私設巷道之設，且被上訴人曾告知其事云云，殊有背證據法則。（四）按居間人關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人。以居間為營業者， 關於訂約事項，…有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務而為利於委 託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向 委託人請求報酬及償還費用。民法第五百六十七條第一、三項，第五百七十一 條分別定有明文。被上訴人陳美惠以仲介房屋之買賣為營業，關於本件買賣之 訂約事項負有調查義務，明知系爭土地上有迴車道及私設巷道之設置，且圍牆 外另有買賣土地之一部分，不得為通常建地使用，乃竟惟恐上訴人得知後不買 ，其即無仲介費可得，故隱瞞該情，則依上揭法條規定，即不得請求給付報酬 ，其已收之報酬，自應返還上訴人。況居間人以契約因其報告或媒介而成立者 為限，得請求報酬，契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求 報酬，民法第五百六十八條亦定有明文。依此反面解釋，契約雖已訂立，惟因 居間人違反告知義務而解除者，居間人自不得請求報酬，已收報酬即應返還。 被上訴人陳美惠於原審稱向上訴人收取之費用，係成交價格之百分之二，足見 居間報酬係以買賣成交為前提，買賣契約既因居間人違反告知義務而解除，契 約已不存在，豈得再請求報酬。
（五）再者事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，公平交易法 第二十四條定有明文。被上訴人隱瞞設有迴車道、私設巷道及圍牆外另有所購 土地之一部分等事實，使上訴人陷於錯誤而購買系爭房、地，乃顯失公平之行 為，被上訴人復於原審訴訟中將系爭房、地賣與第三人，苟仍使被上訴人享有 系爭定金、仲介費之利益，亦非公平。
三、證據：除引用原審立證方法外，並補提出系爭土地、建物登記簿謄本一份，及請 求向嘉義市政府建設局調閱系爭土地上房屋之建築設計圖為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：（一）上訴人雖主張其買受系爭建地及房屋後，本擬在其餘空地上再建造房屋使用， 並以系爭買賣之建地上設有迴車道及道路用地，其面積占該土地面積約五分之
二，若加上圍牆外用途不明部分，其面積即占該建地面積五分之三，失去建地 為建築之目的，其價值及通常效用大減，使其不能建築房屋使用，損害至鉅等 語。惟查建設公司將本求利為求最大利潤，於建案規劃設計之初，當會就欲供 建築使用之土地，作最有效之規劃設計，絕不可能有閒置之空地未作規劃使用 ，是以縱有未建築之空地，亦係建築法規所留設，此乃社會之常情，並為一般 人之經驗所熟知，上訴人為學校老師，依其學識經驗，當無不知之理。且本件 為成屋買賣，現場房屋之位置及道路設施等，均已施設完成，只要親到現場觀 看即可瞭然。而於買賣之前，上訴人及其家人曾多次前往現場勘查了解，負責 仲介之甲○○先生，並有提供建物測量成果圖（即建物平面圖）、地籍圖謄本 、建物平面圖、土地、建物登記謄本等供上訴人審閱，而由地籍圖謄本可清楚 了解，本建案並未有共有人共同持分之道路設施規劃，而現場確有六米之道路 及路尾另有迴車道，若非每一筆土地之個人均留設三公尺道路，怎會有此條六 公尺道路？若非上訴人購買土地有施設迴車道，其所購買之建物又何須再特別 退縮三公尺？顯見上訴人主張其買受前不知道系爭土地有留設道路、迴車道等 語，並非事實。另依建物測量成果圖之記載「整筆為建築基地，註：建築基地 地號湖東段123-1、123-3、126、126-1、下路頭段567-58至567-79號」，顯見 上訴人所購買之土地整筆為建築基地，另與其他地號土地一併依建築法規作規 劃設計甚明，是以上訴人所購買之土地，除規劃有三公尺道路、三公尺迴車道 外，另有法定空地、防火巷之規劃設計，此均為建築法規所要求。據此足認上 訴人所購買之土地，除已建築部分外，其餘部分均已依建築法規而負有法定之 義務，不可再供建築使用，是以上訴人以系爭土地失去建地為建築之目的，其 價值及通常效用大減，使其不能建築房屋使用，損害至鉅云云，應無理由。（二）被上訴人有要求仲介人新明房屋企業社，於仲介時應向買方說明清楚，尤其係 本建案在規劃設計之初並未有共有人共同持分之道路設施規劃之單筆土地，道 路係由每戶各出三公尺來作規劃設計；又因本件為社區型房子，依建築法規規 定面臨道路深度超過三十五公尺深之死巷，依法應設迴車道，上訴人所看系爭 房地部分因位於最末端，依法須設迴車道，加上法定空地、防火巷等之法規要 求，故被上訴人有特別叮嚀仲介人要向有意購買之人說明清楚。此觀諸下列之 仲介過程：
⒈九十二年四月二十八日，上訴人打電話到新明房屋企業社宣稱要購屋，由仲介 人員工蔡秋香帶上訴人至現場看屋，當時蔡秋香即有告知土地有道路、迴車道 之規劃設計，上訴人當時看後很滿意，出價四百五十萬元到四百六十萬元，並 稱要等星期六弟弟回來再看一次，此為第一次接觸。 ⒉九十二年五月三日上午仲介人員工蔡秋香、甲○○陪同上訴人、上訴人母親、 上訴人弟弟、上訴人弟媳，一同前往看屋並瞭解四週環境。甲○○當場有以地 籍圖、建物測量成果圖（即建物平面圖）、土地、建物登記謄本等供上訴人審 閱，並詳細告知上訴人及其家人。當時明確告知有私設道路六公尺，每戶由路 心退縮三公尺（該三公尺退縮部分由每戶保有所有權），本件為社區型房子， 依建築法規規定面臨道路深度超過三十五公尺深之死巷，依法應設迴車道，上 訴人所看房地，依法另設有三公尺之迴車道。上訴人欲購買之土地整筆為建築
基地，此有上訴人於起訴狀附呈之建物測量成果圖，其上記載「整筆為建築基 地，註：建築基地地號湖東段 123-1、123-3、126、126-1 下路頭段567-58至 567-79號」可證，另依地籍圖謄本，亦可看出本件被上訴人在設計時確實將法 定空地規劃在五六七─七九地號、五六七─五八地號土地上。上訴人當時有問 仲介人員甲○○其要另行違建之事，甲○○有告知上訴人購買土地空地部分為 法定公共設施之一部份，不可施設固定物（即違章建築）。 ⒊同日下午仲介人員工蔡秋香又陪同上訴人、上訴人姊姊至現場看房子及週遭環 境，上訴人很滿意。
⒋由以上過程，可知仲介人之員工蔡秋香、甲○○確有告知上訴人道路及迴車道 之事。況依上訴人另於九十二年八月十八日調查證據聲請狀主張：「九十二年 五月十三日證人吳駿宏（上訴人之姊夫）陪同上訴人看現場時，上訴人擬在系 爭房屋前圍起一部份作為停車之用，為鄰居住戶阻止，聲稱該處為迴車道，不 得圍阻。」等語，既然鄰居住戶皆知該部分土地為迴車道，焉有可能獨未告知 買受該土地之上訴人之理？益足證新明房屋企業社於仲介時，確有告知上訴人 系爭土地之空地，有巷道、迴車道、及法定空地等公共設施之事，上訴人主張 其未獲告知不知該情，顯然不實。
（三）上訴人所購買之系爭房地，屬社區型房屋，又係成屋買賣，於購買前上訴人及 其家人又多次前往現場察看，並經仲介人員甲○○、蔡秋香詳予告知滿意後， 兩造始簽訂買賣契約。既然系爭房地屬社區型房子，又係成屋買賣，則上訴人 所購買之土地，應依建築法規留設私設巷道、迴車道、防火巷、法定空地等， 自係一般人所得預期，而建設公司將本求利為求最大利潤，於建案規劃設計之 初，當會就欲供建築使用之土地，作最有效之規劃設計，絕不可能有閒置之空 地未作規劃使用，是以縱有未建築之空地，其亦係依建築法規所留設，此乃社 會之常情，並為一般人之經驗所熟知。是以依建築法規所留設之私設巷道、迴 車道、防火巷、法定空地等，雖然地目仍為建地，惟既屬法定之負擔，則無法 再合法建築，乃屬當然，自不得視為物之瑕疵。又依兩造間之買賣契約書第十 條所示，買賣之標的物為被上訴人乙○○所有之嘉義市○路○段五六七─七九 地號建地、面積一六九平方公尺全部，及被上訴人展奇公司所有位於上開土地 上，建號一二八七一號，門牌嘉義市○○○路十一巷二二號之建物所有權全部 ，並約定依照現況交屋，此有卷附之買賣契約書可證。既然為現況交屋，則除 被上訴人有於買賣契約簽訂後，改變買賣標的物之現狀外，被上訴人無物之瑕 疵擔保責任可言，是以上訴人買受之土地上縱有私設巷道、迴車道、防火巷、 法定空地等，亦係買賣契約簽訂前即已存在，而非物之瑕疵。否則一般建設公 司販售予消費者之房地，其土地上均有依建築法規留設之法定空地等，豈不均 為物之瑕疵，如此對從事建築業者，並不公平。再者買賣當時圍牆外之土地有 二十一平方公尺，屬法定防火巷，不得作其他用途使用，因怕他人丟棄垃圾或 占用，故以圍牆圍起，惟當時仍屬被上訴人乙○○占有中，在當時被上訴人欲 依契約完整履行，將圍牆拆除交付上訴人占有並無困難，是以原判決就此認屬 瑕疵顯然誤認。綜上本件買賣標的物，既無物之瑕疵存在，上訴人主張解除買 賣契約，即為無理由。按民法第三百五十九條僅規定買受人得解除契約、或請
求減少買賣價金，並無許買受人得請求加倍返還定金，上訴人以之為請求加倍 返還定金之依據，即非有據。至民法第二百四十九條第三款規定，係以被上訴 人有可歸責之事由，致契約不能履行時為要件。所謂契約「不能履行」時，係 指因可歸責於受定金之一方之事由，致給付不能而言。本件被上訴人所出售之 房、地，並無給付不能之情事，自不符民法第二百四十九條第三款之要件，況 被上訴人亦無買賣契約第九條所約定不賣、不履行之情事，從而上訴人請求被 上訴人加倍返還定金，實無理由。
（四）俗話說一分錢一分貨，可供合法建築之土地價格，與負有建築法規不可建築之 義務之土地，其在市場上之價格，天差地遠，蓋同樣是建地，可供建築與不可 建築，在利用效能上有很大之差距。此觀被上訴人展奇公司及乙○○二人與被 上訴人新明房屋企業社，為系爭房地之銷售，於九十一年十二月二十日，簽訂 不動產銷售委任契約書，委任銷售底價為五百九十八萬元整，委任銷售期間為 九十一年十二月二十日起至九十二年二月二十日止；上開契約期間屆滿時，雙 方於九十二年二月二十一日，再簽訂不動產銷售委任契約書，委任銷售底價為 五百五十萬元整，委任銷售期間為九十二年二月二十一日起至九十二年五月二 十一日止，有被上訴人新明房屋企業社所提供之報紙廣告足稽。按於第一次之 契約，被上訴人新明房屋企業社所刊登之報紙廣告，載明總價為五百九十八萬 元；第二次契約，被上訴人新明房屋企業社所刊登之報紙廣告，載明總價為五 百五十萬元。既然被上訴人展奇公司及乙○○二人最後所授權之總價為五百五 十萬元，被上訴人新明房屋企業主登報之總價亦為五百五十萬元，經數次磋商 結果以總價款四百五十六萬元成交，已低於委託價近一百萬元，被上訴人實無 隱瞞土地設有迴車道、道路、法定空地、防火巷之動機與必要。況本件為成屋 買賣，現況交屋，上訴人又曾親至現場了解情形，受託人新明房屋企業主又確 有告知上訴人迴車道、道路、法定空地、防火巷等公共設施，上訴人稱未獲告 知，不知現場設有迴車道等語，應無足採。再者上訴人購買系爭房地之總價款 為四百五十六萬元（建物部分為一百八十二萬四千元，土地一六九平方公尺為 二百七十三萬六千元），與同一建案之其他購買戶價格便宜很多，例如蘇怡文 以五百七十五萬元購買（土地七三平方公尺為三百四十五萬元、建物部分為二 百三十萬元、賴永結以五百六十萬元購買、葉秋雲以五百二十萬元購買，上訴 人之土地面積多了一倍以上，何以價格卻便宜許多？此乃因上訴人所購買之土 地，空地部分均已依建築法規負有不可再建築之義務，而此一事實確有告知， 所以反應在土地價格上會如此便宜之故。即以被上訴人乙○○係以每坪十二萬 八千元購買系爭土地，每平方公尺之土地價格約為三萬八千七百二十元，若以 此價格計算上訴人所購買之土地價款，則應高達六百五十四萬三千六百八十元 ，為何卻以二百七十三萬六千元出賣予上訴人？由此一顯不相當之價格，亦可 知悉上訴人所購買之土地確已不可再合法建築使用。而被上訴人亦已忠實反應 在賣價上，並未藉此抬高價款，土地面積比較多、價格比較便宜，難道被上訴 人還有隱瞞道路、迴車道、防火巷、法定空地之必要嗎？顯然上訴人所言，與 事實不符。
（五）買賣契約為債權契約，本件上訴人解除契約並無理由已如前述，而上訴人亦因
違反買賣契約之約定，經被上訴人展奇公司及乙○○二人，於九十二年六月十 二日，以郵局存證信函催告履行，上訴人仍拒不履行，被上訴人展奇公司及乙 ○○二人，遂於九十二年八月十五日，以存證信函通知上訴人解除該買賣契約 ，另被上訴人展奇公司及乙○○二人，繼於九十二年十月二十八日另委請黃文 力律師代為發函上訴人，主張依合約書第九條規定沒收上訴人已繳之定金四十 萬元，故上訴人所繳之定金四十萬元，既經被上訴人展奇公司及乙○○二人沒 收，自無加倍返還之義務。又上訴人既因違約遭被上訴人解除買賣合約，並沒 收上訴人已繳之定金，被上訴人展奇公司及乙○○二人自得就該房地另行出賣 予第三人，又何來違反民法第一百四十八條之誠信原則？另被上訴人陳美惠誠 實仲介並圓滿達成所託，依民法第五百六十五條規定，自得依約受領仲介服務 報酬，上訴人違約請求返已給付之報酬，顯屬無理。三、證據：引用原審立證之方法。
丙、原審及本院均依職權履勘現場，及囑請嘉義市地政事務所測量系爭土地有關迴車 道、私設巷道、及圍牆外土地之面積。
理 由
一、上訴人在原審起訴主張：上訴人於九十二年五月七日，經被上訴人陳美惠仲介， 購買被上訴人乙○○所有坐落嘉義市○路○段五六七之七九號、面積一六九平方 公尺土地，及該地上被上訴人展奇公司所有鋼筋混凝土造四層樓房一、二、三、 四層、面積各四九．三四平方公尺、總面積一九七．三六平方公尺、陽台面積一 三．七二平方公尺，門牌嘉義市○○○路十一巷二十二號房屋一棟，土地價款二 百七十三萬六千元，房屋價款一百八十二萬四千元，總價金四百五十六萬元，簽 約時上訴人已交付被上訴人乙○○定金四十萬元，及被上訴人陳美惠仲介費九萬 一千二百元。上訴人係見賣屋廣告：「建地五十一坪，建坪六十一坪，總價四百 八十萬」，始向被上訴人陳美惠接洽購買系爭房地，然被上訴人陳美惠並未告知 所買土地包含迴車道、私設巷道及圍牆外防火巷等面積，上訴人原預計在各該空 地上建造房屋使用，詎訂立買賣契約後，發現該土地上設有三公尺寬迴車道面積 約十坪，六公尺寬私設社區巷道面積約十坪，及尚有東側水泥磚造圍牆外防火巷 面積二十一平方公尺之土地，共約占所買系爭土地面積之一半，致上訴人無法另 外增建房屋使用，而具有物之瑕疵。按出賣人應負物之瑕疵之擔保責任，民法第 三百五十四條定有明文，系爭土地既具瑕疵，依民法第三百五十九條前段規定， 上訴人自得解除契約，故以起訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示 ，並依民法第二百四十九條第三款規定，請求被上訴人展奇公司、乙○○應加倍 返還所受領之定金八十萬元，及請求被上訴人陳美惠返還仲介費九萬一千二百元 等語。
二、被上訴人展奇公司、乙○○則以：依兩造所訂之買賣契約第十條約定，買賣標的 物為被上訴人乙○○所有坐落嘉義市○路○段五六七之七九號、面積一六九平方 公尺土地，及該地上被上訴人展奇公司所有鋼筋混凝土造四層樓房，被上訴人展 奇公司、乙○○依約交屋，房地現狀良好，並未出現瑕疵，且本件為成屋買賣， 於買屋前上訴人及其家人曾多次前往現場，房屋仲介人員並提供建物測量成果圖 （即建物平面圖）、地籍圖供上訴人審閱，上訴人所購買之土地，其中三公尺道
路係由每戶各出三公尺來作規劃設計，因本件為社區型房子，建築法規規定面臨 道路深度超過三十五公尺深死巷，應設迴車道，上訴人所購房地位於最末端，依 法須設迴車道，而法定空地、防火巷等，亦係按照建築法規規劃設計，上訴人於 簽約前早已知悉，被上訴人陳美惠及其他仲介人員亦曾告知有關迴車道、私設巷 道、法定空地及圍牆外部分土地等事實，被上訴人展奇公司、乙○○已完全依買 賣契約交屋，無瑕疵擔保責任可言。又上訴人所買系爭房地，均已符合建築法規 要求，不能再興建其他合法建物，上訴人不能以無法繼續增建房屋，作為解除契 約之正當理由，且被上訴人展奇公司、乙○○亦無瑕疵責任，上訴人據以解除契 約顯無理由。此外上訴人依民法第二百四十九條第三款規定，請求加倍返還定金 ，因被上訴人展奇公司、乙○○並非給付不能，亦無買賣契約第九條所約定不履 行之情事，上訴人請求加倍返還定金，亦無理由。況被上訴人展奇公司、乙○○ 因上訴人遲未依約交付稅款，於九十二年六月十二日催告上訴人履行，上訴人仍 未履行，繼於同年八月十五日，以存證信函通知上訴人解除該買賣契約，進而於 同年十月二十八日，另委請黃文力律師代為發函上訴人，主張依合約書第九條規 定沒收上訴人已繳之定金四十萬元，故上訴人所繳之定金四十萬元，被上訴人展 奇公司、乙○○無須加倍返還等語，資為抗辯。另被上訴人陳美惠亦以：上訴人 曾至現場看屋三次，第一次被上訴人員工告知有三公尺迴轉道及私設巷道，九十 二年五月三日，上訴人第二次至現場，被上訴人員工更告知有一部分土地可能在 圍牆外，屬於法定空地，不可私設違章建築，況被上訴人陳美惠仲介本件買賣契 約成立後，有權收受仲介費用，上訴人徒以片面解約為由，要求被上訴人陳美惠 退還仲介費，洵屬無據等語，以資相抗。
三、經查上訴人主張其於九十二年五月七日，經被上訴人陳美惠仲介，購買被上訴人 乙○○及展奇公司所有系爭房地，土地面積一六九平方公尺，建物總面積一九七 ．三六平方公尺、陽台面積一三．七二平方公尺，土地價款二百七十三萬六千元 ，房屋價款一百八十二萬四千元，總價金四百五十六萬元，簽約時上訴人已交付 被上訴人乙○○定金四十萬元，及被上訴人陳美惠仲介費九萬一千二百元，且系 爭土地含迴車道、私設巷道及圍牆外防火巷等公共設施，占所買系爭土地約一半 之面積，嗣系爭房地已由被上訴人乙○○及展奇公司，於九十二年十月一日出售 予第三人張淑惠，並於同年月十五日辦畢所有權移轉登記等事實，既為被上訴人 所不爭執，並有買賣契約書、履約保證書、土地建物登記簿謄本、收款收據、現 場照片等件附於原審卷足稽，復經原審及本院先後分別履勘現場，並囑請嘉義市 地政事務所測量屬實，而有各該勘驗筆錄及土地複丈成果圖存卷可佐，自堪信實 。惟上訴人另主張其購買系爭房地時，被上訴人未告知系爭土地包含迴車道、私 設巷道及圍牆外防火巷等面積，致其無法利用空地增建房屋使用，認有物之瑕疵 ，依法得解除系爭買賣契約，並請求被上訴人展奇公司、乙○○加倍返還所受領 之定金八十萬元，及請求被上訴人陳美惠返還仲介費九萬一千二百元各情，既為 被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥 為上訴人所買之系爭土地含迴車道、私設巷道及圍牆外防火巷等面積，致上訴人 無法在該空地上增建房屋，是否得認為係屬物之瑕疵？及兩造於簽訂系爭買賣契 約時，被上訴人有無告知上訴人系爭土地含迴車道、私設巷道及圍牆外防火巷等
面積之事實？換言之，即上訴人得否解除系爭買賣契約，請求加倍返還定金及退 還仲介報酬？等情而已。茲更詳細說明如下：
（一）上訴人固主張系爭土地地目為建，因迴車道、私設巷道及防火巷之設，各該用 地無法為增建房屋之通常使用，致無從增加土地之價值，且迴車道及私設巷道 非一般建地均須設置，故建地之買受人於買受時，通常均無建地上設有迴車道 及私設巷道之認識或瞭解，而非一般交易觀念所認知，應認屬物之瑕疵云云。 惟本件上訴人所購買之系爭房地，屬社區型房屋，又係成屋買賣，既為上訴人 所不爭執，則上訴人所購買之土地，自應依建築法規留設私設巷道、迴車道、 防火巷、及其他法定空地等公共設施，否則即無從為合法之建築，且建設公司 將本求利為求最大利潤，於建案規劃設計之初，恆將欲供建築使用之土地，作 最有效之規劃設計，斷無將空地閒置未作規劃使用，是縱有未建築之空地，亦 係依建築法規所留設，此乃時下建築業之經營方式，並為眾所週知之一般購屋 常識，上訴人為一教師當難諉為不知，是以依建築法規所留設之私設巷道、迴 車道、防火巷、及其他法定空地等公共設施，雖地目仍為建地，惟既屬法定之 負擔，自無法再為合法之建築，乃屬當然之事理，何得視為物之瑕疵。況依兩 造簽訂之買賣契約書第十條，除明載買賣之標的物為被上訴人乙○○所有之嘉 義市○路○段五六七─七九地號建地、面積一六九平方公尺全部，及被上訴人 展奇公司所有位於上開土地上，建號一二八七一號，門牌嘉義市○○○路十一 巷二二號之建物所有權全部外，並約定依照現況交屋，亦有該買賣契約書在卷 為憑。而既係現況交屋，且房地現狀良好，並未出現瑕疵，則除被上訴人乙○ ○及展奇公司，有於買賣契約簽訂成立後，另為改變買賣標的物之現狀外，被 上訴人乙○○及展奇公司當無物之瑕疵擔保責任可言，是以上訴人買受之系爭 土地上，縱有私設巷道、迴車道、防火巷、及其他法定空地等公共設施，因均 係於買賣契約簽訂成立前即已存在，且係按照建築法規規劃設計建造，自不影 響系爭房屋之價值或效用，其非屬物之瑕疵至明，否則一般建設公司販售予消 費者之房地，於土地上依建築法規所為私設巷道、迴車道、防火巷、及其他法 定空地等公共設施，豈不均為物之瑕疵，如此對從事建築業者，顯屬不公平。 至圍牆外防火巷空地之面積，雖係經地政人員測量後始悉若干，且該土地係在 圍牆外；惟姑不論圍該圍牆之原因，是否如被上訴人乙○○及展奇公司所主張 ，係怕他人丟棄垃圾或占用所致，因係法定防火巷，且仍屬被上訴人乙○○占 有中，依系爭買賣契約將圍牆拆除交付上訴人占有，而為完整之履行，亦無困 難，是亦難據此逕認有損系爭房地之價值或效用，而認屬物之瑕疵。從而上訴 人以系爭土地有迴車道、私設巷道及防火巷等設施，致無法為增建房屋之通常 使用等由，即認系爭土地有物之瑕疵，自非有據。（二）上訴人雖又舉證人林江月琴、林崑山在原審之證詞，主張其於購買系爭房地之 初，被上訴人方面未告知所買土地之面積，尚含有迴車道、私設巷道及圍牆外 防火巷等公共設施云云。然查上訴人於買受系爭房屋之初，多次與家人至現場 看屋時，被上訴人方面之仲介人員，確有對上訴人言明各該公共設施之事，不 惟已據證人即被上訴人陳美惠之員工甲○○、蔡秋香，分別在原審證述不疑； 且本件為成屋買賣，現場房屋之位置及巷道、迴車道、防火巷、及其他法定空
地等公共設施，均已施設完成呈現在系爭土地上，此觀卷附之現場照片及原審 暨本院勘驗筆錄，上訴人所買房屋位於該社區最後一間，房屋正門與其他住戶 比較，明顯內縮進去約三公尺，面對房屋左側有圍牆圍成部分空地即明，而仲 介人員在面對購屋者比對詢問下，當無拒為主動告知說明之理，亦無法隱瞞現 場事實，故只要親至現場實地勘查即可清楚得悉，且上訴人復不否認於買賣系 爭房地之前，曾與家人多次至現場勘查了解後，始為系爭買賣契約之簽訂，且 負責仲介之甲○○，並有提供建物測量成果圖（即建物平面圖）、地籍圖謄本 、建物平面圖、土地、建物登記謄本等供上訴人審閱各情，則上訴人及其親友 至現場看屋時，就各該房屋或土地之分佈位置範圍，與他屋不同之異狀，應會 詢問其原因始符常情，否則又何須多次至現場看屋，或審視建物平面圖等文件 資料；矧由地籍圖謄本，亦可清楚了解本建案並未有共有人共同持分之道路設 施規劃，而現場確有六公尺之道路及路尾另有迴車道，若非每一筆土地之個人 均留設三公尺道路，豈會有該六公尺道路？若非上訴人購買土地有施設迴車道 ，其所購買之建物又何須再特別退縮三公尺？再依建物測量成果圖之記載「整 筆為建築基地，註：建築基地地號湖東段123-1、123-3、126、126-1、下路頭 段567-58至567-79號」乙情，顯見上訴人所購買之土地整筆為建築基地，另與 其他地號土地一併依建築法規作規劃設計甚明，是上訴人所購買之土地，除規 劃有三公尺道路、三公尺迴車道外，另有法定空地、防火巷之規劃設計，此均 為建築法規所要求，而應為上訴人所已知。尤以再參諸上訴人另於九十二年八 月十八日，在原審所提出之調查證據聲請狀主張：「九十二年五月十三日證人 吳駿宏（上訴人之姊夫）陪同上訴人看現場時，上訴人擬在系爭房屋前圍起一 部份作為停車之用，為鄰居住戶阻止，聲稱該處為迴車道，不得圍阻。」等語 ，既然鄰居住戶皆知該部分土地為迴車道，豈有獨未告知買受該土地之上訴人 ？也由此益足證被上訴人在現場看系爭房屋時，已知有迴車道之事，進而更足 以證明仲介人員確有告知上訴人系爭土地之空地，有巷道、迴車道、及法定空 地等公共設施之情事，上訴人主張其未獲告知不知該情，尚非事實。況再就被 上訴人乙○○及展奇公司，前揭另主張系爭房地與鄰屋房地之銷售價格，對照 卷附相關之買賣契約所載之價格觀之，系爭房地之價格顯屬偏低，亦足證被上 訴人乙○○及展奇公司，已將系爭房地之上開公共設施情況，忠實反應在賣價 上，並未藉此抬高價款，而有隱瞞私設巷道、迴車道、防火巷法定空地之動機 與必要。至證人林江月琴、林崑山二人，在原審雖附和上訴人之主張，證稱被 上訴人方面於仲介時，未告知有關空地之事云云；然按該二證人分別係上訴人 之母親及弟弟，既經該二證人在原審所陳明，則因與上訴人具有母子至親或兄 弟手足之情，所為該證詞已難免有所偏頗之虞，亦與證人即被上訴人陳美惠之 員工甲○○、蔡秋香，係基於執行業務之立場，所為證詞較客觀不同，更與本 院前揭所認事證難容，自不足為上訴人有利之認定。（三）按民法第三百五十九條前段，僅規定買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保責任者 ，買受人得解除契約、或請求減少買賣價金，並無許買受人得請求加倍返還定 金之規定；另民法第二百四十九條第三款，係以被上訴人有可歸責之事由，致 契約不能履行時為要件，所謂契約「不能履行」時，係指因可歸責於受定金之
一方之事由，致給付不能而言。本件被上訴人展奇公司及乙○○所出售予上訴 人之系爭房地，雖有私設巷道、迴車道及防火巷等公共設施，然各該設施難認 屬物之瑕疵，且於訂立買賣契約之初，已為上訴人所知悉，被上訴人展奇公司 及乙○○並不負擔保責任，既均有如前述，則被上訴人展奇公司及乙○○並無 給付不能，或有買賣契約第九條所約定不賣、不履行之情事至明，乃上訴人竟 於系爭買賣契約成立後，徒以其片面主觀不同之價值見解，認各該公共設施使 其無法再為增建，係屬物之瑕疵，且於訂約時未獲告知而為其所不知等由，主 張依民法第三百五十九條前段規定，對被上訴人展奇公司及乙○○解除系爭買 賣契約，並依民法第二百四十九條第三款規定，加倍請求返還定金八十萬元， 即屬無據，不應准許。而反觀上訴人因違反系爭買賣契約之約定，經被上訴人 展奇公司及乙○○，於九十二年六月十二日，以郵局存證信函催告履行，上訴 人仍拒不履行，被上訴人展奇公司及乙○○，遂於九十二年八月十五日，繼以 存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，並進而於九十二年十月二十八日，另 委請黃文力律師代為發函上訴人，主張依系爭買賣契約書第九條規定，沒收上 訴人已繳之定金四十萬元各情，既有各該存證信函存於原審卷足憑，則上訴人 所繳之定金四十萬元，既經被上訴人展奇公司及乙○○沒收，被上訴人展奇公 司及乙○○自無加倍返還之義務。又上訴人既因違約遭被上訴人展奇公司及乙 ○○解除買賣契約，並沒收上訴人已繳之四十萬元定金，則被上訴人展奇公司 及乙○○，自得就系爭房地另行出賣予第三人，是被上訴人展奇公司及乙○○ ，於原審審理中之九十二年十月一日，將系爭房地賣予第三人張淑惠，並於同 年月十五日辦畢所有權移轉登記，當屬合法權利之行使，無違民法第一百四十 八條之誠信原則，亦非給付不能，或有違反公平交易法第二十四條之問題。（四）又按房屋仲介依民法第五百六十五條規定，係屬居間契約之一種，仲介房屋買 賣契約成立時，即得請求報酬，嗣買賣契約因故解除，對於仲介業者所取得之 報酬不生影響。卷查系爭房地買賣契約，既於被上訴人陳美惠仲介下，經兩造 合意簽訂有效成立，且於仲介過程復無隱瞞內情不告知上訴人，而有如前述， 則被上訴人陳美惠依法自有依約取得九萬一千二百元仲介報酬之權利，並不因 上訴人事後是否解除契約而受影響，遑論上訴人依法不得片面解除契約，從而 上訴人請求被上訴人陳美惠返還該仲介報酬，亦屬無據，不應准許。四、綜上所述，上訴人依法既不得片面解除系爭買賣契約，則其基於解除買賣契約之 法律關係，訴請被上訴人展奇公司及乙○○加倍返還定金八十萬元，及請求被上 訴人陳美惠返還所收受之仲介報酬九萬一千二百元，均為無理由，其假執行之聲 請亦失所附麗，均應予以駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲 請，經核認事用法並無不合。上訴人上訴意旨，仍執陳詞指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核均與判決之結果不 生影響，爰不逐一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十 八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十五 日
臺灣高等法院臺南分院民事第五庭~B1審判長法官 游 明 仁
~B2 法官 黃 三 哲
~B3 法官 林 永 茂
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十六 日~B法院書記官 謝 素 嬿
, 台灣公司情報網