最高法院民事判決 九十三年度台上字第一一四一號
上 訴 人 甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 詹文凱律師
被 上訴 人 樂陽建設股份有限公司
法定代理人 黃榮華
被 上訴 人 丁○○
丙○○
右三人共同
訴訟代理人 許坤田律師
右當事人間請求交付房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年十月二十九日台灣高
等法院第二審判決（九十一年度重上字第一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：伊與被上訴人丁○○、丙○○於民國七十六年三月二十八日簽訂合建契約書，並於七十七年一月十六日簽立附加條款，約定由伊提供土地，丁○○、丙○○出資興建房屋，所建房屋及基地各分得百分之五十。被上訴人樂陽建設股份有限公司（下稱樂陽建設公司）為該合建契約之實際建造者，而合建房屋已於八十年六月五日完工，依約被上訴人於完工後應立即交屋。惟伊分得坐落台北縣中和市○○路三一四號一、二樓房屋（下稱系爭房屋）雖已辦妥所有權登記於上訴人甲○○名下，但被上訴人仍為工地事務所使用迄未交付，致伊無法使用，而受有相當於租金之損失，每月為新台幣（下同）二萬六千七百七十四元，至八十八年四月五日止，共計二百五十一萬六千七百九十五。又丁○○、丙○○交付之房屋中，共有五十二戶有漏水或滲水等瑕疵，多次通知派員修繕未果，經伊僱工修繕，修繕費用為五十二萬元，乃丁○○、丙○○未依契約給付所致，應負民法第二百二十七條不完全給付之債務不履行責任；而樂陽建設公司就所建造房屋開立保固書承諾為保固之義務，就伊修補支付五十二萬元之損害，亦應負保固之責任。又丁○○、丙○○於合建契約上簽名，屬合夥關係，應負連帶給付之責任等情，爰依合建契約、保固承諾契約之法律關係及民法第一百七十九條、第二百二十七條之規定，求為命被上訴人連帶給付伊三百零三萬六千七百九十五元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（超過上關金額本息部分之請求，經第一審為上訴人敗訴判決，未據其聲明不膽，已告確定）。被上訴人則以：被上訴人丁○○、丙○○均為被上訴人樂陽建設公司之股東，於七十六年三月二十八日與上訴人簽訂合建契約時，該公司尚在籌備中，嗣於七十七年四月二十三日核准登記後之同年月二十五日，丁○○、丙○○已將該合建契約之權利義務移轉予樂陽建設公司。又合建契約並未約定完工後交屋日期，系爭房屋已於八十年九月三十日點交予上訴人，並無遲延交付之情事。再者，已交付房屋中並無瑕疵，縱有瑕疵，上訴人之請求權亦已逾時效而消滅等語，資為抗辯。被上訴人樂陽建設公司並於第一審提起反訴，主張伊公司與上訴人因合建房屋事宜，於八十年十一月四日簽訂
協議書約定，上訴人應於八十年十二月四日給付伊五百五十萬八千一百五十元，嗣經伊催討，上訴人拒不給付等情，爰求為命上訴人如數給付，並加付法定遲延利息之判決（第一審判命甲○○給付樂陽建設公司二百七十五萬四千零七十五元本息，並駁回樂陽建設公司其餘之反訴請求，甲○○就反訴其敗訴部分聲明不服，上訴第二審，樂陽建設公司於原審撤回對乙○○之請求，並對甲○○請求金額，擴張為五百五十萬八千一百五十元本息。原審就追加之訴部分為樂陽建設公司勝訴之判決，命甲○○再給付樂陽建設公司二百七十五萬四千零七十五元本息）。原審以：甲、關於本訴部分：查上訴人主張伊與丁○○、丙○○於七十六年三月二十八日簽訂合建契約書，並於七十七年一月十六日簽立附加條款，約定由伊提供土地，丁○○、丙○○出資興建房屋，所建房屋及基地各分得百分之五十，合建房屋已於八十年六月五日完工，系爭房屋已辦竣所有權登記於甲○○名下，而合建房屋實際由樂陽建設公司建造，樂陽建設公司曾於八十年十一月四日就伊分得之房屋開立保固書，承諾負保固之義務等情，為被上訴人所不爭執，且有合建契約書、附加條款及保固書可稽，堪信為真實。次查，丁○○、丙○○與上訴人於七十七年七月十日就合建契約約定如何分配車位，而於合建契約書及附圖（地下室平面圖）上記載「紅色部份位歸地主所有、號∣號位、號∣號位、合計位屬乙○○、甲○○（即上訴人）等、本人同意分配如上」、「黃色部份位歸建主所有、１號∣號位、號∣號位、合計位屬樂陽建設公司」，且由乙○○及樂陽建設公司分別在上揭文字之後蓋章等情，為兩造所不爭執，且有合建契約書暨附圖（地下室平面圖）可稽。復參諸上訴人提出樂陽建設公司於八十年十一月四日出具之保固書亦記載「本公司與台端合作興建坐落台北縣中和市○○路『名揚天下大樓』現已依約完工，本公司對台端所分得之地上建築物共一五三戶及地下室（門牌號碼如左）自交屋日（八十年十月十五日）起負責結構保固貳年及主要設備保固壹年。……此致甲○○、乙○○先生」等語，是丁○○、丙○○已將合建契約之權利義務移轉予樂陽公司承受，上訴人非但知情，且予以承認，依法對上訴人已發生效力。則丁○○、丙○○至遲於七十七年七月十日起已非合建契約之當事人，即不負債務給付遲延及不完全給付之損害賠償責任。又查，被上訴人辯稱已於八十年九月三十日將系爭房屋鑰匙交付上訴人之事實，為上訴人所不爭執，且有簽收單可稽。上訴人雖稱被上訴人後來有將鎖換過云云，然未舉證以實其說，且上開保固書亦記載系爭房屋已於八十年十月十五日交屋。又上訴人自承兩造於八十九年八月三十一日至現場查看時，均無系爭房屋之鑰匙，是請鎖匠開門後進入等語，則被上訴人既無系爭房屋之鑰匙，如何占有使用該屋？至於系爭房屋內雖有一張樂陽建設公司之辦公桌，但依卷附之現場照片所示，該屋內除該張已佈滿灰塵之辦公桌、椅外，別無其他之擺設，亦難僅憑該張辦公桌、椅即認樂陽建設公司對該屋有事實上之管領力。又上開保固書亦載明該等房屋自八十年十月十五日交屋日起，由樂陽建設公司負保固責任等語，堪認該屋於八十年九月三十日即已交付。至於樂陽建設公司與甲○○於八十年十一月四日簽訂協議書第九條雖記載：「雙方協議後甲方應補賠乙方新台幣五百五十萬八千一百五十六元，以上款項甲方應於八十年十二月四日付清，並同時將工地事務所點交於甲方」等語，惟據樂陽建設公司辯稱當時係因工地事務所內堆置有門板、鷹架、桌椅等雜物，才約定於上訴人付補貼款五百多萬元時，伊公司才將該等雜物清出，事實上房屋早已點交予上訴人云云。按所謂交付
，係指移轉占有，亦即被上訴人解除對房屋之占有，由上訴人取得占有之法律上地位，至交屋後，該屋內是否仍留有其他動產等雜物，乃屬另一問題。系爭房屋之鑰匙既已於八十年九月三十日交付予上訴人，依保固書記載，雙方早已完成「交屋」之合意，殊不因屋內尚有雜物未清而影響「交付」事實之認定。至於八十年六月五日完工後，迄同年九月三十日交付鑰匙之前，被上訴人雖未將該屋之占有交付予上訴人，但依合建契約並無任何交屋期限之記載，上訴人自不得任指被上訴人有遲延交屋及占有使用之不當得利情事。末查，依合建契約書第一、三、六條約定，係由地主即上訴人提供土地，由被上訴人出資興建房屋，雙方各分得百分之五十之房屋，並逕以分得人為起造名義人，故就地主所分得部分而言，地主與建商之關係應為承攬契約關係。上訴人主張其所分得房屋有瑕疵，經催告樂陽建設公司修補，不獲置理，因而自行僱工修繕支出費用五十二萬元云云，固據提出瑕疵紀錄表、存證信函及報價單等件為證，惟依上開證據顯示，其瑕疵係指滲水之瑕疵。而據上訴人之代理人許達仁寫予住戶代表王純真之存證信函記載：「……中和市○○路二九六號四樓至十六樓，該十六樓加蓋違章十八樓……，頂樓漏水源自該違建戶，……滲水為該戶屋頂防水處理不當，陽台排水亦為該戶堆沙所致」、「……坐落中和市○○路二九六號十四樓之一房屋，……該戶水管漏水，……，經查明源自本棟二九六號十六樓之一屋頂增建第十八樓封閉管道間違章房屋，……，經該戶同意入內查看，……，九月二十五日本人請水電、泥水工與該戶詳談施工費用後，即刻敲打室內管道間部份，查明內部管路被混凝土亂倒，實非樂陽建設（公司）施工所為」各等語，足見所謂漏水瑕疵，應係其他住戶違規增建、改建所造成，難認為被上訴人承攬工作之瑕疵，亦無法認定係樂陽建設公司應負保固責任範圍。上訴人雖稱王純真所買受者係二九六號十四樓之一，非伊所請求之瑕疵標的云云。惟依上開存證信函示，王純真係住戶代表人，包括二九六號四樓至十六樓多戶房屋之漏水，均源於頂樓違章加蓋，不問王純真之房屋是否為請求標的，均不足證明該瑕疵確因被上訴人之承攬所致。綜上所述，上訴人本於合建契約、保固承諾契約之法律關係及民法第一百七十九條、第二百二十七條之規定，請求連帶給付上訴人三百零三萬六千七百九十五元及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。爰維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。乙、關於反訴部分：依卷附之八十年十一月四日協議書記載立協議書人為甲○○（甲方）及樂陽建設公司（乙方），該協議書第九條約定「雙方協議後甲方應補貼乙方新台幣伍佰伍拾萬捌仟壹佰伍拾元正，以上款項甲方應於民國八十年十二月四日付清，並同時將工地事務所點交於甲方﹂等語，乃係分配房屋坪數差額之價差，為兩造所不爭執，且有協議書可稽。甲○○雖辯稱樂陽建設公司於簽立協議書時故意隱匿坪數差異，致計算坪數不正確，找補金額亦不正確，協議書上約定金額有誤云云，然為樂陽建設公司所否認，且該協議書乃屬民法和解契約之性質，縱其坪數確有短少情事，有和解撤銷之原因，在依法撤銷前，該協議書對契約當事人自仍有法律上之拘束力。上訴人空言坪數不足約定金額有誤云云，自不足採。樂陽建設公司反訴請求甲○○給付補貼款五百五十萬八千一百五十元及其法定遲延利息，為有理由，應予准許。本訴部分上訴人之請求既無理由，則其主張抵銷，亦屬無據。爰維持第一審所為命甲○○給付樂陽建設公司二百七十五萬四千零七十五元及其法定遲延利息之判決，駁回其上訴，並就樂陽建設公司追加之訴為其勝訴之判決，命甲○○再給付樂陽建設公司二百七十五萬四千零七十五元及其法定
遲延利息。
按債務之承擔，乃第三人與債權人或債務人所為以移轉債務為目的之契約，須達債務主體變更之程度，始足當之；如債務之主體並未變更，僅就履行方法有所約定，尚不得謂為債務之承擔。又債權讓與，乃以新債權人替代舊債權人，故須明白表示將債權主體變更為第三人之名義，否則無從認定債權之讓與。若僅賦與第三人收取債權之權利，而非以移轉債權標的者，即非債權之讓與。查本件被上訴人丁○○、丙○○與上訴人於七十六年三月二十八日簽訂合建契約，並於七十七年一月十六日簽立附加條款，嗣於同年七月十日雖就合建契約約定如何分配車位，於該合建契約書及附圖（地下室平面圖）上記載：「黃色部份位歸建主所有、１號∣號位、號∣號位、合計位屬樂陽建設公司」，並由乙○○及樂陽建設公司分別在上揭文字之後蓋章；且樂陽建設公司於八十年十一月四日出具交付上訴人之保固書亦記載合建大樓依約已完工，該公司對上訴人分得之房屋自交屋日（八十年十月十五日）起負責結構保固貳年及主要設備保固壹年等語，然似未載明合建契約主體丁○○、丙○○變更為樂陽建設公司，丁○○、許丁榮不過將其依合建契約分配所得車位之債權賦與樂陽建設公司取得，樂陽建設公司基於建造人之身分，出具保固書承諾履行其保固之責任而已。則單憑上開協議書及保固書記載之內容，能否認丁○○、丙○○已將其與上訴人簽訂之合建契約權利義務移轉與樂陽建設公司承受，丁○○、丙○○已非合建契約之當事人，尚非無疑。原審未詳予研求，遽認丁○○、丙○○於七十七年七月十日起已非合建契約之當事人，而為上訴人不利之判決，自嫌速斷。次按對於物有事實上管領之力者，始為占有人，此觀民法第九百四十條規定自明。原審先謂被上訴人已於八十年九月三十日將系爭房屋鑰匙交付予上訴人，該屋於八十年九月三十日即已交付（見原判決第十二頁第十三至十六行、第十四頁第九行）；又稱上訴人提出樂陽建設公司出具之保固書內記載系爭房屋已於八十年十月十五日交屋（見原判決第十三頁第二至三行）；繼稱兩造於八十九年八月三十一日至現場查看時，系爭房屋內尚有樂陽建設公司之辦公桌、椅（見原判決第十三頁第九行），且卷附甲○○與樂陽建設公司八十年十一月四日簽訂之協議書第九條亦載明（補貼價差金額）應於八十年十二月四日付清，並同時將工地事務所（即系爭房屋）點交於甲方（即甲○○）等語（見一審卷第一宗四一頁反面），系爭房屋於八十年十一月四日似尚未交與上訴人。則丁○○、丙○○究竟於何日將系爭房屋交付與上訴人管領？有無遲延交付之情形？尚欠明瞭。原審未詳予調查，遽以上開理由，為不利於上訴人之認定，即有可議。又查，上訴人主張丁○○、丙○○交付之房屋中，共有五十二戶有漏水或滲水等瑕疵，多次通知派員修繕未果，經伊僱工修繕，修繕費用為五十二萬元云云，被上訴人提出許達仁致王純真之存證信函雖載明：「各位向本人（指上訴人）購買中和市○○路二九六號四樓至十六樓時，該十六樓加蓋違章十八樓，頂樓漏水源自該違建戶，……滲水為該戶屋頂防水處理不當，陽台排水為該戶堆沙所致」、「……二九六號十四樓之一房屋，……，該戶水管漏水，……源自本棟二九六號十六樓之一屋頂增建第十八樓封閉管道間違章房屋……實非樂陽建設公司施工所為」各等語（見一審卷第一宗九一至九五頁），然上訴人上述所指五十二戶是否即為二九六號四樓至十六樓房屋？除該二九六號四樓至十六樓房屋外，是否尚有其他房屋？原審並未詳予調查說明，且以王純真為住戶代表人，遽謂前開存證信函內所指多戶房屋之漏水，均源於頂樓違章加蓋，而非被上訴人承
攬工作之瑕疵云云，進而為不利於上訴人之判斷，亦有未合。末查，原審既認定上開八十年十一月四日簽訂之協議書係分配房屋坪數差額之價差補貼所為之協議，則應屬全體地主分得房屋坪數差額之價差補貼，而本件合建契約當事人地主部分除甲○○外，尚有乙○○，究竟協議當時，甲○○係為合建契約之全體地主，抑或僅其個人之承諾與樂陽建設公司簽訂上開協議書？原審未遑探求其真意，徒以該協議書上記載簽立人甲○○一人，即判命甲○○給付全部補貼之價差，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 十 日 最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 李 彥 文
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十四 日 Ｂ
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