臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第七０四號
原 告 乙○○
訴訟代理人 蕭蒼澤律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
戊○○
被 告 甲○○
右當事人間請求拆屋還地事件，於民國九十三年七月九日言詞辯論終結，本院判決如
左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
１被告丙○○應將坐落台北縣樹林市○○段五八九地號上之建物即門牌號碼台北縣 樹林市○○街二九○號（一樓面積○．○○○四六六公頃、二樓面積○．○○○ 五二五公頃），及坐落同段五九○地號上之建物（一樓面積○．○○三一三九公 頃、二樓面積○．○○三一三九公頃）拆除，將土地返還原告及其他共有人全體 。
２被告甲○○應將坐落同段五八九地號上之建物即門牌號碼台北縣樹林市○○街二 九二號（一樓面積○．○○○二三九公頃、二樓面積○．○○○五三六公頃）， 及坐落同段五九○地號上之建物（一樓面積○．○○四○六六公頃、二樓面積○ ．○○四○六六公頃）拆除，將土地返還原告及其他共有人全體。 ３願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
１坐落台北縣樹林市○○段五八九地號（重測前為潭底段三五二之八地號）及同段 五九○地號（重測前為潭底段三五二號）二筆土地，為原告與訴外人簡青松、劉 寬裕、陳愛梅、簡金枝、簡火盧、簡財源、簡阿前、簡金塗、簡甫、簡清富、簡 高阿裡、簡志哲、簡良時、簡金順、簡秀玉、簡泰泓、簡雲君等人共有，原告所 有權應有部分均為九分之四，詎被告丙○○、甲○○並無合法使用權源，自民國 五十八年一月一日起，竟無權占有前開土地如聲明所示部分搭蓋二層樓建物使用 ，經原告請求拆除上開地上物返還土地，迄今置之不理。 ２按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者 ，得請求除去之，有妨害所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定 有明文；次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但 回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條亦定有 明文。本件被告無權占有原告之土地，已如前述，原告自得據此請求被告拆除地 上物，將土地返還原告與其他共有人全體，為此提起本件訴訟。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。若受不利判決，請准供擔保免為假執行。二、陳述：
１被告等係基於租賃關係合法占有系爭土地，並非無權占有。系爭門牌號碼台北縣 樹林市○○街○段二九０號房屋，於民國四十二年門牌整編前為保安街一段四十 五號，係被告丙○○先夫劉金福於昭和二十年（即民國三十四年）二月五日向訴 外人蔡金鐘購得，其後原告於民國三十八年九月二十九日代表系爭土地全體共有 人，與被告丙○○簽訂基地租約，約定租金每年新台幣（下同）十二元七角五分 ，租期自三十八年一月一日起至五十七年十二月三十一日止，並由土地所有人簡 青松等十人設定地上權予被告丙○○。嗣基地租約於五十七年十二月三十一日屆 滿，被告丙○○仍繼續按年支付地租予原告，並繼續使用系爭土地，原告及其他 共有人亦未為反對之意思表示繼續收取租金，依民法第四百五十一條規定，視為 不定期繼續租賃，期間並有調整租金至每年八千五百元。嗣於九十二年間，被告 丙○○欲支付地租予原告，遭原告以租金太少拒收，被告乃向台灣板橋地方法院 提存所辦理清償提存。
２系爭門牌號碼台北縣樹林市○○街一段二九二號房屋，於民國四十二年門牌整編 前為保安街一段四十六號，係被告甲○○先父陳金裕於三十四、五年間所購得， 其後原告於民國三十八年間代表系爭土地全體共有人與被告甲○○先父陳金裕簽 訂基地租約，因被告甲○○先父陳金裕業於八十三年死亡，該租約因年代久遠已 遺失，故無法提呈 鈞院，惟此基地租約與被證三之基地租約係同時期簽訂，二 份租約之主要內容舉凡租金、租期及出租人等均屬相同，僅承租人分別為被告甲 ○○先父陳金裕及被告丙○○。嗣系爭基地租約五十七年十二月三十一日屆滿， 被告甲○○先父陳金裕仍繼續按年支付地租予原告，並繼續使用系爭土地，原告 及其他共有人亦未為反對之意思表示，依民法第四百五十一條規定，視為不定期 繼續租賃，期間並有調整租金至每年八千五百元。嗣於九十二年間，被告甲○○ 欲支付地租予原告，遭原告以租金太少拒收，被告乃向台灣板橋地方法院提存所 辦理清償提存。
３被告等租用系爭土地係供房屋基地使用，並不符土地法第一百零三條所定事由， 依法出租人尚不得收回土地：按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出 租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。 三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外， 達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」及「土地法有關租地建屋之規定 ，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保 護基地承租人之利益而設。因此，地市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租 用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為 租地建屋契約，方符立法意旨」，土地法第一百零三條及最高法院七十四年台上 字第二五六二號判決著有明文。被告等租用系爭土地做為房屋之基地使用，被告 並未以系爭土地供違反法令之使用，亦未轉租基地於他人，復未積欠租金額達二 年以上，更無任何違反租賃契約之情事，故出租人不得終止租約收回土地。 ４原告請求拆屋還地，係屬權利濫用，且違反誠信原則，不應准許：按「權利之行 使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依
誠實及信用方法。」民法第一百四十八條定有明文。而權利之行使，是否以損害 他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因 其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘權利之行使，自己所得利益極少而 他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權 利社會化之基本內涵所必然之解釋。經被告四處查訪之結果，發現系爭土地之部 分共有人死亡（如簡青松、劉寬裕、簡甫及簡金塗等），部份共有人則行蹤不明 ，現實上已難以再次聚集全體共有人就系爭土地另為其他處分、管理或收益之協 議。是以，縱使被告等拆屋還地，基於前開客觀上之事實，系爭土地亦難為其他 進一步之處分或負擔。質言之，系爭房屋之拆除，對全體土地共有人而言，其實 質上之利益可謂甚為微小。反觀系爭二間房屋，室內面積各約為七十五坪及二十 六坪，市值各約為三百七十萬元及一百三十萬元，且為被告等全家大小賴以為生 之唯一住所，倘經拆除，對於被告家庭及社會經濟所受之損害不可謂不大。二者 相互比較權衡，原告請求拆屋還地實屬權利濫用，而有悖於誠信原則。 理 由
一、原告起訴主張：坐落台北縣樹林市○○段五八九地號（重測前為潭底段三五二之 八地號）及同段五九○地號（重測前為潭底段三五二號）二筆土地，為原告與訴 外人簡青松、劉寬裕、陳愛梅、簡金枝、簡火盧、簡財源、簡阿前、簡金塗、簡 甫、簡清富、簡高阿裡、簡志哲、簡良時、簡金順、簡秀玉、簡泰泓、簡雲君等 人共有，原告所有權應有部分均為九分之四等情，業據原告提出土地登記謄本為 證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。又原告主張被告丙○○所有坐落台北縣 樹林市○○街二九○號之建物，占用原告共有前揭大安段五八九地號土地（建物 一樓占用面積○．○○○四六六公頃、二樓占用面積○．○○○五二五公頃）， 及占用同段五九○地號土地（建物一樓占用面積○．○○三一三九公頃、二樓占 用面積○．○○三一三九公頃），另被告甲○○所有台北縣樹林市○○街二九二 號之建物，占用原告共有前揭大安段五八九地號土地（建物一樓占用面積○．○ ○○二三九公頃、二樓占用面積○．○○○五三六公頃），及占用同段五九○地 號土地（一樓占用面積○．○○四○六六公頃、二樓占用面積○．○○四○六六 公頃），業據本院會同地政人員勘驗現場屬實，製有土地複丈成果圖可參，亦可 採信。
二、原告主張被告無權占有上開土地請求被告拆屋還地，被告丙○○則辯稱：伊等係 基於租賃關係合法占有系爭土地，並非無權占有。系爭門牌號碼台北縣樹林市○ ○街○段二九０號房屋，於民國四十二年門牌整編前為保安街一段四十五號，係 被告丙○○先夫劉金福於昭和二十年（即民國三十四年）二月五日向訴外人蔡金 鐘購得，其後原告於民國三十八年九月二十九日代表系爭土地全體共有人，與被 告丙○○簽訂基地租約，約定租金每年新台幣（下同）十二元七角五分，租期自 三十八年一月一日起至五十七年十二月三十一日止，並由土地所有人簡青松等十 人設定地上權予被告丙○○。嗣基地租約於五十七年十二月三十一日屆滿，被告 丙○○仍繼續按年支付地租予原告，並繼續使用系爭土地，原告及其他共有人亦 未為反對之意思表示繼續收取租金，依民法第四百五十一條規定，視為不定期繼 續租賃，期間並有調整租金至每年八千五百元。嗣於九十二年間，被告丙○○欲
支付地租予原告，遭原告以租金太少拒收，被告乃向台灣板橋地方法院提存所辦 理清償提存等語，被告甲○○辯稱：系爭門牌號碼台北縣樹林市○○街一段二九 二號房屋，於民國四十二年門牌整編前為保安街一段四十六號，係被告甲○○先 父陳金裕於三十四、五年間所購得，其後原告於民國三十八年間代表系爭土地全 體共有人與被告甲○○先父陳金裕簽訂基地租約，因被告甲○○先父陳金裕業於 八十三年死亡，該租約因年代久遠已遺失，故無法提呈 鈞院，惟此基地租約與 被證三之基地租約係同時期簽訂，二份租約之主要內容舉凡租金、租期及出租人 等均屬相同，僅承租人分別為被告甲○○先父陳金裕及被告丙○○。嗣系爭基地 租約五十七年十二月三十一日屆滿，被告甲○○先父陳金裕仍繼續按年支付地租 予原告，並繼續使用系爭土地，原告及其他共有人亦未為反對之意思表示，依民 法第四百五十一條規定，視為不定期繼續租賃，期間並有調整租金至每年八千五 百元。嗣於九十二年間，被告甲○○欲支付地租予原告，遭原告以租金太少拒收 ，被告乃向台灣板橋地方法院提存所辦理清償提存等語，並提出房屋買賣價金收 據、基地租約、地上權設定他項權利證明書、基地租金收據、提存書為證。原告 亦不否認上情，惟辯稱：原先租約已於五十七年就已經用口頭終止，終止後至九 十二年以前都有繼續收取租金，至九十三年四月二十日原告復以存證信函終止租 約，因被告給付之租金太低，原告不願繼續出租，自得隨時終止租約，終止後兩 造已無租賃關係存在，被告仍係無權占有等語。三、經查：被告於五十七年十二月三十一日租期屆滿後，仍繼續為租賃物之使用，原 告亦不即為反對之意思而繼續收取租金，兩造視為自五十八年一月一日起以不定 期限繼續租約，此觀諸民法第四百五十一條規定自明。原告主張：兩造之租約於 五十七年十二月三十一日終止等語，並不可採。原告復主張：因被告給付之租金 太低，原告不願繼續出租，自得隨時終止租約，終止後兩造已無租賃關係存在， 被告仍係無權占有等語。惟按土地法第一百零三條是民法第四百五十條第二項之 特別規定，應優先適用。依土地法第一百零三條規定，租用建築房屋之基地，非 有「一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人 轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上 時。五、承租人違反租賃契約時」之各款情形之一，出租人不得收回。又按城市 地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地，無論係租地後自建房屋， 或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨，最高法 院七十四年台上字第二五六二號判例意旨參照。查本件係基地租用契約，非有土 地法第一百零三條所列之事由，不得終止，原告主張得隨時終止租約，自不可採 。次查被告因原告拒收租金，而將九十二年度之租金提存於本院提存所，業據被 告提出提存書為證，自無前揭土地法第一百零三條第四款之事由，此外原告亦未 提出被告究有何符合前揭土地法第一百零三條其他終止之事由，是原告不得任意 終止本件租約，被告本於租賃之法律關係占有系爭土地，非屬無權占有。四、綜上，原告主張被告無權占有，請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，亦併予駁回。五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十三 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
法 官 陳映如
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十三 日 書記官 高玉彬