臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度訴字第五九五號
原 告 乙○
甲○○
共 同
訴訟代理人 丙 ○
林茂松律師
被 告 庚○○
K○○○
巳○○
E○○
宙○○
玄○○
己○○
X○○
右 一 人
訴訟代理人 Y○○
被 告 寅○
A○○
M○○
卯○○○
送達代收人
L○○
P○○○
丁○○
N○○
酉○長
右 一 人
訴訟代理人 戌○○
被 告 G○○
V○○
午○○
戊○○
宇○○
地○○
C○○
天○○
申○○
H○○
未○○
丑○○
右 一 人
訴訟代理人 詹啟章律師
被 告 亥○○
J○○原名高
Z○○○
子○○
S○○
R○○
Q○○
I○○
D○○
B○○
酉○
兼 右三人
訴訟代理人 黃○○原名
癸○○ 即高
O○○
辛○○
W○○○
U○○
T○○
當事人間給付利益事件,本院於九十三年八月十八日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者,或 不甚礙被告之防禦及訴訟終結者,不在此限,為民事訴訟法第二百五十五條第一 項第二款、第七項所明定。而所謂請求之基礎事實同一,係指變更或追加之訴與 原訴之原因事實,有其社會事實上之共通性及關連性,而就原請求所主張之事實 及證據資料,於變更或追加之訴得加以利用,且無害於他造程序權之保障,俾符 訴訟經濟者稱之。本件原告於起訴時,僅列附表二所示之人為被告,嗣發現部分 被告有於起訴前業已死亡之情形,乃於訴訟繫屬中,對已死亡之被告撤回,而追 加渠等繼承人為被告,詳如附表一所示,應屬基礎事實同一,其為訴之追加,即 屬合法,先予敘明。
二、本件被告庚○○、I○○、癸○○、K○○○、巳○○、E○○、O○○、宙○ ○、玄○○、己○○、X○○、卯○○○、P○○○、V○○、宇○○、地○○ 、C○○、天○○、H○○、辛○○、W○○○、Z○○○、子○○、S○○、 U○○、R○○、Q○○、T○○未於最後言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法 第三百八十六條各款所列情形,爰依原告之聲請,由其一造辯論而為判決。
三、原告主張:其所有之台北縣汐止市○○街六號及四號房屋(原門牌號碼為同市鄉 ○路三三號、三三之一號,下稱系爭房屋)坐落於被告共有之台北縣汐止市鄉○ ○段鄉長厝小段八十五地號土地(下稱系爭土地,九十二年分割出八十五之一、 八十五之二地號土地)上,原係本於租賃關係使用,嗣因租金數額不敷支付稅金 ,乃於六十五年四月十五日向當時共有人即高家八房除高貴(應有部分為十二分 之二)外之F○○(應有部分十二分之一)、庚○○(應有部分為十二分之一) 、高老泉(應有部分十二分之一)、高池(應有部分為十二分之二,由長子高崑 地代理)、高嘉樂(應有部分為十二分之一,由長女即被告L○○代理)、高加 和(應有部分十二分之一,由長子高金樹即被告J○○代理)、壬○(應有部分 為十二分之一,由長子即被告I○○代理)七房及高金頭購買房屋之基地,原告 乙○、甲○○各約三十坪,不論共有人之人數或應有部分均已逾半數,且係經當 時任里長之被告J○○斡旋並轉交價金始得以成事,買賣契約自屬有效,惟因共 有人太多,故約明分割後再移轉登記。再縱高崑地、被告L○○及被告I○○無 代理各該房之權限,惟系爭買賣契約既由被告J○○出面處理,原告之房屋復在 系爭土地上已有二十七年,應可推知被告等均已為默示同意或符合「知他人表示 為其代理人而不為反對之表示」之表見代理情形,而對被告發生效力;又高家祖 產因共有人眾多,分割甚為困難,且系爭土地上又有他人之房屋,依經驗法則判 斷,被告X○○於八十年間所為之買賣應有部分六分之一行為,顯係通謀虛偽意 思表示,應屬無效;系爭土地分割後,原告房屋之基地,即坐落於八十五之二號 土地上,面積二三一.四平方公尺,該筆土地業經台北縣政府徵收,被告為出賣 人或出賣人之繼受人尚未領取補償費,原告自得主張代償請求權,爰依民法第二 百二十五條第二項之法理,請求被告按比例讓與補償費請求權等語,並聲明:被 告等就坐落台北縣汐止市○○段鄉長厝小段八十五之二地號之土地,領取台北縣 政府發放如附表三所示徵收補償地價同時,應各將相當於百分之三十九.一五計 算之補償金,及自上開發放日翌日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息請 求權讓與原告。
四、被告抗辯:㈠被告A○○、酉○長、G○○:原告買受系爭土地,其共有人數及 應有部分均未逾三分之二,不合土地法第三十四條之一第一項之規定,應屬無效 ,況被告酉○長、G○○係高貴之子,不知有售地之事,被告A○○亦非買賣契 約之當事人,伊等均未同意出賣,不負履行契約之義務,原告之主張欠缺訴訟標 的法律關係之要件等語。㈡被告丑○○:伊從未授權任何人與原告訂立系爭買賣 契約,亦未曾聽聞系爭土地有出售之事;系爭買賣契約書上出賣人之印章簽名復 非真正,且就買賣標的位置及坪數均未確定,足見買賣雙方意思表示不合致,契 約未有效成立;系爭買賣契約訂立之時,被告高金頭並非共有人之一,其擅自簽 名出售,亦不生處分之效力;原告主張高崑地代理高池,被告L○○代理高嘉樂 ,高金樹即被告高銘代理高加和,並未提出任何證據證明代理關係存在;系爭買 賣契約不合土地法第三十四條之一第一項之規定,應屬無效,且原告之請求權亦 已罹於時效等語。㈢被告戊○○、午○○、未○○:伊等祖父係高貴未曾出售系 爭土地,不知道此事等語。㈣被告寅○:伊未售地予原告,亦未收取價金等語。 ㈤被告L○○:伊曾將印章交予母親高歪,所有事情均為其處理,伊不知道,伊
亦未代理高嘉樂買賣系爭土地等語。㈥被告N○○:伊係高嘉樂之外孫女,伊什 麼事都不知道等語。㈦被告J○○:伊係高加和之子,六十五年間伊並未當里長 ,伊雖有在契約書上簽名蓋章,但當時原告未要求辦理過戶,現原告之請求權已 罹於時效等語。㈧被告M○○:伊不知賣地之事,伊父高江波與A○○及高崑地 為兄弟,系爭買賣契約簽訂之前伊父高江波即已死亡等語。㈨被告丁○○:伊生 父為高嘉樂,伊自幼即出養等語。㈩被告亥○○:伊係高加和之子,被告J○○ 之兄,伊不知有此事,且為何未得全體共有人同意即簽署買賣契約,系爭買賣契 約應屬無效等語。其餘於最後言詞辯論到庭之被告:絕無買賣系爭土地之事等 語。並均聲明:原告之訴駁回。
五、其餘被告方面:
㈠、被告X○○、E○○未於最後言詞辯論期日到場,渠等以前到庭所為之聲明、陳 述如下:
1、被告X○○:伊於八十年六月間向高金交購買系爭土地應有部分六分之一,於同 年九月十六日移轉登記完畢,而買賣契約僅有債之效力,原告六十五年之買賣契 約縱屬有效,亦不得對抗已登記取得所有權應有部分之伊,原告自不得對伊有所 主張等語。被告E○○:稅金均由地主繳納等語。並均聲明:原告之訴駁回。2、其餘被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。六、兩造不爭執之事實:
原告所有之系爭房屋坐落於被告共有之系爭土地上,系爭土地於九十二年九月間 分割出八十五之一、八十五之二地號土地。
七、茲有爭執者為:
㈠、系爭買賣契約,是否合於土地法第三十四條之一第一項之規定而有效?1、原告主張系爭土地為高家八房共有,系爭買賣契約之出賣人均已得各房共有人之 同意出售系爭土地,其共有人人數及應有部分均已逾二分之一,系爭買賣契約應 屬有效云云,被告丑○○等則以:系爭買賣契約不合前開規定,應屬無效等語為 辯。
2、按共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權 ,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者,其人數不予計算;於公同共有準用之。又委任人為不動產之出賣須 有特別之授權。分別為土地法第三十四條之一、民法第五百三十四條所明定。查 系爭買賣契約書所載之出賣人為F○○、被告J○○即高金樹、高老泉、高崑地 、被告I○○、被告黃○○即高金頭、被告庚○○、被告L○○,有買賣契約書 可佐(一一頁),而觀土地登記簿謄本記載,三十六年七月一日登記之土地共有 人為壬○、高貴、高池、高老泉(各應有部分十二分之二)、高嘉樂、高加和、 庚○○、F○○(各應有部分十二分之一),亦有土地登記簿謄本足稽(一八五 、一六五頁),而依
其餘均已去世,而壬○有三子,分別為高加走、高山霖及I○○,壬○於三十八 年十月二十三日去世,其子高山霖則在之前之三十七年十一月一日即已過世,其 繼承人高金良與壬○同日過世,尚餘繼承人高永政(高次郎)、高富(高富子) ,壬○之繼承人迄今未辦理其應有部分之繼承登記(四○六頁),則高加走及I
○○可得繼承之應有部分各為二/三六,高加走於八十二年三月十一日始去世, 高金頭雖為其法定繼承人之一,惟於訂約當時尚未繼承系爭土地,其列為系爭買 賣契約之出賣人,已有未合。至原告雖主張出賣人係代表各房訂約,然被告I○ ○為壬○之子,高金頭為壬○之孫,何以兩人均出面售地?原告並未提出高金頭 代理高加走訂約,或被告I○○及被告黃○○即高金頭共同代理壬○之繼承人訂 約之證據。再高池於三十四年八月九日去世,由高崑地(八十三年十一月十五日 去世由卯○○○繼承)、寅○、A○○、M○○(應有部分一/三○)、宇○○ 、天○○、地○○、C○○(應有部分各一/一二○)繼承,渠等於八十三年十 一月一日始辦理繼承及分別共有登記,原告亦未能提出高崑地有權代理其他繼承 人出售之證據。又高加和於六十年二月十七日過世,由高李雪、被告丑○○、被 告J○○、亥○○、辛○○、陳高阿珠、W○○○、Z○○○、子○○繼承,於 九十年二月十九日辦理繼承及分別共有登記,各應有部分一/一○八,被告亥○ ○否認授權被告J○○出售,被告J○○亦自承未告知其他繼承人售地之事,原 告復未能舉證證明有高加和之全體繼承人授權被告J○○出售之實事實。另高嘉 樂於三十五年四月二十三日去世,其繼承人為被告L○○、丁○○、N○○及P ○○○,渠等於八十八年七月二十二日為繼承登記,應有部分各為三○三○/一 二○○○○,被告L○○否認知悉售地之事,原告亦未能舉證以明之,是被告J ○○、被告L○○、被告I○○及被告黃○○即高金頭、高崑地,是否分別有權 代理高加和、高嘉樂、壬○、高池之其他繼承人訂立系爭買賣契約,即非無疑。 原告訴訟代理人即乙○之妻丙○亦自承係信任被告J○○,並未與系爭土地之當 時共有人接洽,亦未見委任書,被告J○○將寫好並蓋好之系爭買賣契約書交付 原告,原告乙○始支付一萬二千元等情(七○三頁),惟系爭買賣契約並未載明 被告J○○為代理人,且原告亦無證據證明被告J○○受有特別代理權,有權代 理出售系爭土地,且被告復否認有售地之事,自難謂系爭買賣契約為有效。3、原告雖主張被告J○○、被告L○○、被告I○○及被告黃○○即高金頭、高崑 地縱未經授權代理高加和、高嘉樂、壬○、高池之其他繼承人訂立系爭買賣契約 ,系爭土地之八房共有人亦應負表見代理權之責任云云,被告亥○○等則以:伊 等根本不知有買賣系爭土地之事等語為辯。按由自己之行為表示以代理權授與他 人,或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者,對於第三人應負授權人之責 任,為民法第一百六十九前段所明定。是主張本人應負表見代理之授權人責任者 ,必須證明本人有「由自己之行為表示以代理權授與他人」或「知他人表示為其 代理人而不為反對之表示」之情事,致其誤信他人已取得代理權,且其本身就他 人未經授權一事非明知或可得而知,始足當之。查依被告J○○所陳,系爭買賣 契約書上出賣人之姓名為其所寫,然後將契約分別交予各個出賣人蓋章(嗣改稱 各出賣人先蓋章後伊始寫姓名)等情,為原告所不爭執,而原告所指高嘉樂一房 代理人即被告L○○,復陳明不知此事,即與表見代理之要件不合,原告又未能 舉證證明有前述表見代理之情事,其主張被告等應負表見代理之責,亦非可採。4、原告復主張其在系爭土地上建屋已有二十七年,應可推知被告等均已為默示同意 系爭買賣契約云云,被告等亦予否認。按所謂默示意思表示,係指表意人之舉動 或其他情事,足以間接推知其效果意思者而言,若單純之沈默,除有特別情事,
依社會觀念可認為一定之意思表示者外,不得謂為默示之意思表示(最高法院二 十九年上字第七六二號判例參照)。查除被告J○○外,其餘到庭被告均否認有 收到價金;且原告在被告共有之土地上建有房屋居住二十餘年,雖為兩造所是認 ,惟系爭土地之共有人眾多,難以整合意見付諸管理,在所難免,自不能以共有 人未能積極處理,即謂系爭土地共有人等已同意系爭買賣契約之訂立。是原告主 張系爭土地共有人已默示同意系爭買賣契約云云,即與前說明不合,並不足採。5、縱系爭買賣契約之部分賣方係經合法代理,惟契約書所載之出賣人為F○○、被 告J○○即高金樹、高老泉、高崑地、被告I○○、被告黃○○即高金頭、被告 庚○○、被告L○○,扣除訂約當時尚未繼承取得系爭土地權利之被告黃○○即 高金頭,僅有七人,而當時之權利人除附表一甲項所示之三十三人外,猶有當時 存世之附表一乙項所示之高老泉、庚○○、F○○三人,共計三十六人,是以六 十五年四月十五日訂立買賣契約時之人數,合計並未逾二分之一,總計應有部分 亦僅為五四八○八/一二○○○○(1/12+1/108+2/12+1/30+2/36+1/12+303 0/120000=54808/120000),未逾二分之一(詳如附表一丙項所示),系爭買賣 即與土地法第三十四條之一第一項之規定不合,難謂有效,被告丑○○等人抗辯 系爭買賣契約無效,即非無據。
6、系爭土地買賣契約第一條載明:「乙方(即前述八位出賣人)願將先祖父遺下坐 落於台北縣汐止鎮鄉○里鄉○○○段八二、八五、八八地號等(鄉長里三三號三 三之一號)叁筆土地之部分建地約柒拾坪(乙○約叁拾伍坪甲○○約叁拾伍坪) 賣與甲方(即原告)價款為新台幣壹萬貳仟元整本約簽訂後一次付清。」等語, 可知出賣人係出售共有土地之特定部分,縱買賣契約之出賣人F○○、被告J○ ○即高金樹、高老泉、高崑地、被告I○○、被告庚○○、被告L○○(被告黃 ○○即高金頭除外)有售地之意,惟渠等僅有應有部分之權利或應有部分應繼分 之權利,無從出賣共有土地之特定部分,是不發生出賣渠等應有部分之權利或應 有部分應繼分之權利之效力,是原告亦不得對前述出賣人或其繼承人主張權利。㈡、如系爭買賣契約有效,原告得否執系爭買賣契約對被告X○○及高貴之繼承人即 被告酉○長、G○○、V○○、午○○、戊○○、申○○、H○○、未○○請求 ?原告主張系爭買賣契約應屬有效,原告自得對高貴之繼承人請求,而被告X○ ○於八十年間所為之買賣應有部分六分之一行為,顯係通謀虛偽意思表示,應屬 無效,原告亦得對其為本件請求云云,被告則以前詞置辯。按部分共有人依土地 法三十四條之一第一項之規定出售共有之土地,僅係依法律規定有權代其他共有 為處分而已,並非基於法定代理權而為之(最高法院七十八年第十二次民事庭會 議決議參照)。原告對系爭土地原共有人高貴一房部分,並無人出面出售系爭土 地之事實未為爭執,雖主張被告J○○有權代理,然買賣契約書未載明代理之旨 ,原告復不能舉證其受有特別代理之權限,其所為之主張,顯無依據。高貴或其 繼承人即被告酉○長、G○○、V○○、午○○、戊○○、申○○、H○○、未 ○○,既非系爭買賣契約之當事人或繼受人,原告對渠等請求,自屬欠缺訴訟標 的法律關係上要件。再高老泉縱如原告所言,有出售其系爭土地權利之事實,惟 其已於六十九年二月十二日去世,由訴外人高金交繼承,被告X○○係於八十年 六月三十日向高金交購買應有部分十二分之二,於同年九月十六日移轉登記取得
所有權,有
交之買賣係出於通謀意思表示,其主張渠等買賣為無效,自亦乏據。況高金交即 便有雙重買賣之舉,被告X○○既已登記取得系爭土地之權利,原告亦不得本於 系爭買賣契約對第三人之被告X○○有所請求。八、綜上所述,原告主張被告為系爭買賣契約之出賣人或繼受人,系爭八十五之二地 號土地,業經台北縣政府徵收,依民法第二百二十五條第二項之法理,請求被告 等就系爭八十五之二地號之土地,領取台北縣政府發放如附表三所示徵收補償地 價同時,應各將相當於百分之三十九.一五計算之補償金,及自上開發放日翌日 起至清償日止,按年息百分之五計算之利息請求權讓與原告,即屬無據,應予駁 回。
九、本案事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,均已審酌,與結論不生影 響,無庸一一論述,附此敘明。
十、據上論結,原告之訴為無理由,依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七 十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 七 日 臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 黃小瑩
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴,應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十三 年 十 月 八 日 法院書記官 陳鳳嬌
附表一:
甲、六十五年四月十五日訂立系爭買賣契約當時壬○、高池、高加和、高嘉樂、高貴 之繼承人及得繼承之權利如下:
一、壬○:高加走(1/18)、I○○(1/18)、高永政(1/36)、高富(1/36)二、高池:高崑地(1/30)、寅○(1/30)、A○○(1/30)、M○○(1/30)、宇 ○○(1/120)、天○○(1/120)、地○○(1/120)、C○○(1/120)三、高加和:高李雪(1/108,75.3.11死亡,其部分由以下之八人繼承)、丑○○( 1/108)、J○○即高金樹(1/108)、亥○○(1/108)、辛○○(1/108)、陳 高阿珠(1/108)、W○○○(1/108)、Z○○○(1/108)、子○○(1/108)四、高嘉樂:L○○(3030/120000)、丁○○(1819/120000)、N○○(3030/120 000)、P○○○(2121/120000)。五、高貴:酉○長(1/24)、G○○(1/24)、V○○(1/144)、午○○(5/144) 、戊○○(2/120)、申○○(1/120)、H○○(1/120)、未○○(1/120)乙、六十五年四月十五日訂立系爭買賣契約當時在世之高老泉、庚○○、F○○其應 有部分如下:
一、高老泉(2/12)
二、庚○○(1/12)
三、F○○(1/12)
丙、系爭買賣契約書所載之出賣人應有部分合計:
1/12+1/108+2/12+1/30+2/36+1/12+3030/120000=54808/120000(F○○、被告 J○○即高金樹、高老泉、高崑地、被告I○○、被告庚○○、被告L○○應有 部分合計,被告黃○○即高金頭尚未取得權利)丁、前述之人於六十五年四月十五日以後死亡者,其繼承人如下:一、高崑地(屬高池該房,83.11.15死亡):卯○○○二、陳高阿珠(屬高加和該房,90.12.6死亡):S○○、U○○、R○○、Q○○ 、T○○
三、高老泉(69.2.12死亡):高金交
四、F○○(92.4.4死亡):K○○○、巳○○、E○○、O○○、宙○○、玄○○ 、己○○
五、高加走(屬壬○該房,82.3.11死亡):黃○○即高金頭、高金源 、癸○○、酉○
六、高金源(高加走子,屬壬○該房,79.4.12死亡):辰○○、D○○、B○○