臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 106年度彰簡字第394號
原 告 林淑瑛
訴訟代理人 周明鈴
被 告 施春桃
上列當事人間請求給付租金事件，於民國106年9月20日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告於民國（下同）104年7月1日向原告承租彰化縣○○鄉 ○○村○路○000○0號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定每 月租金新台幣（下同）12,500元，租賃期間自104年7月1日 至106年6月30日止，被告自104年11月份起迄今未依契約支 付租金，前揭租金累積已超過17個月未付款，共計212,500 元，經原告以存證信函通知被告清償積欠租金，經催討後仍 未履行，特提起本件訴訟。
二、並聲明：
(一)被告應給付原告212,500元，並自支付命令送達之翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
(二)訴訟費用由被告負擔。
三、對被告答辯所為陳述：
(一)本案押金係成為系爭買賣之訂金：
本案104年3月14日寄發存證信函時請求金額為212,500元， 但拖延至今106年8月，積欠租金為275,000元，係基於租金 請求權，至於原告向被告收取30萬元之部分，係雙方約定系 爭房屋買賣之訂金，若嗣後被告無理由拒絕訂立買賣契約， 30萬訂金即歸屬原告作為損害賠償之用，此有買賣契約條款 及見證人可證，故30萬元並非押租金而係買賣契約之訂金。(二)系爭房屋修繕部分：
⒈第一次租賃契約書由102年10月12日至104年10月11日，依雙 方租賃契約第5條規定，系爭房屋若有損害，應由被告自行 修繕並給付費用。
⒉第二次租賃契約書由104年7月1日至106年6月30日，依雙方 租賃契約第5條規定，系爭房屋若有損害，應由被告自行修 繕並給付費用；兩次租賃契約依雙方蓋章共同約定，故被告 抗辯房屋修繕費用應由原告給付並無理由。
(三)原告有收被告30萬元押金，原告本來要買系爭房屋來當員工 之房舍，但因為被告請求原告才租系爭房屋予被告，原告出
租給被告之時有跟被告說租金少算，但房屋內部整修被告應 該要自己負責，於104年3月雙方於調解中曾針對第一次租賃 及拖欠租金一起討論。
(四)現雙方已無任何買賣關係，所以原告不用還押金30萬元。合 約書有寫系爭房屋之內部整修問題，應由被告負責。(五)原告認為系爭房屋歸房屋買賣，租賃歸租賃，當初會有買賣 是因為公司買下來要當員工宿舍用，但被告要求能讓被告再 買回去，這件事情有經過仲介公司，被告意思說要買下來， 原告有答應被告，但我有說若違約訂金要沒收，契約內寫的 很清楚。
貳、被告則答辯稱：
一、房屋租賃契約係由被告所簽署無誤，被告確係向原告租系爭 房屋，被告是從104年11月就沒有給付原告租金，但系爭房 屋本為被告所有，因拍賣而為原告拍得；原告說2年後要賣 給被告，原告有收我30萬元租金，沒想到104年3月房屋就漏 水了，被告會再跟原告承租，係因為被告兒子車禍，才再跟 原告租系爭房屋，被告有跟原告說不買系爭房屋了，但原告 要還被告押金30萬元，被告實在不願意跟原告繼續租賃系爭 房屋，被告希望用30萬元押金來抵租金，但目前為止還沒有 扣完。
二、雙方調解不成立，系爭房屋漏水嚴重，被告不要買了，雙方 並沒有解除契約，被告不要租跟買了。
三、104年3月份之時，系爭房屋就開始漏水了，原告跟我拿30萬 元，還要被告等2年，當時就沒有買賣成立這回事了。四、並聲明：原告之訴駁回、訴訟費用由原告負擔。參、得心證之理由：
一、原告主張之前揭事實，業據其提出二份房屋租賃契約書（期 間分別為102年10月12日起至104年10月11日止，下稱第一次 合約）及104年7月1日起至106年6月30日止，下稱第二次合 約）、惠雙法拍屋專任委託代標契約書、員工宿舍照片等為 證。惟被告就房屋租賃契約書上之簽名真正及自104年11月 就未再給付原告租金之事實均未爭執，此部分應堪認屬實， 但其以系爭房屋被拍賣掉時，被告有意思要買回沒錯，但系 爭房屋很嚴重都不能住，被告有跟原告說不欲購買系爭房屋 ，被告願以30萬元押金來抵租金等語置辯。
二、經查：
(一)按楊文彬與被上訴人間就系爭平房既已成立買賣契約，在此 買賣契約之效力未消滅（如未經解除契約或無解除條件成就 之情形）前，被上訴人應受此買賣契約之拘束；不能因楊文 彬未按期給付價金之故，即謂楊文彬與被上訴人間就系爭平
房，已回復為原來之租賃關係（最高法院69年度台上字第24 87號民事裁判意旨可參）。次按被告對於原告之請求，提出 抵銷之抗辯，祇須主張其對原告有已具備抵銷要件之債權即 可，至於原告對於被告所主張抵銷之債權雖有爭執，仍不影 響被告抵銷權之行使（最高法院83年度台上字第1850號民事 裁判意旨參照）。
(二)原告主張因被告違反第一次合約註一條款，其所繳之訂金30 0,000元元已沒收而不發還，且被告自104年11月份起即未依 約繳納租金等語。查：本件依原告所提之第一次合約註一條 款觀之，載明：「甲乙雙方同意，於租賃契約期滿，乙方（ 即被告）願以新台幣伍佰伍拾萬元整，向甲方（即原告）買 回租賃標的，押金參拾萬元即為訂金，逾期未買回或未按時 繳交租金經催告改正逾三個月時，同放棄租賃及購買權利， 訂金參拾萬元沒收，契約作廢，同時遺留屋內之動產任由甲 方（即原告）處置，不得異議，特立此條款以茲證明。」（ 下稱買回條款），並有兩造當事人於條款後核章，並經見證 人張克任簽名為證，可認兩造當事人確實基於合意而成立系 爭房屋買回條款，基於契約自由原則，兩造當事人本應受其 拘束。被告辯稱系爭房屋漏水之瑕疵，逕行主張不願購買抑 或買回條款不成立等語，委無足採。依買回條款之文義解釋 ，原告沒收乙方所繳納之30萬元訂金之要件須被告於第一次 合約租期屆滿時（即104年10月11日止）逾期未買回系爭房 屋或被告未按時繳交租金而經原告催告改正逾三個月時始可 ，然另依原告提出兩造於104年9月15日所締結之第二次合約 （租賃期間自104年7月1日起至106年6月30日止）觀之，本 合約係在第一次租賃期間尚未屆滿前所締結，且亦無第一次 合約註一條款之載明，本院依經驗法則判斷，若雙方就第一 次合約條款仍有繼續存在適用者，何以未再於第二次合約內 再次加註該條款。又為何於第一次合約租賃期間尚未屆滿時 ，又再另訂第二次合約？可認雙方顯然有以第二次合約取代 第一次合約之合意，則兩造當事人之權利義務應以第二次合 約為準，兩造當事人則不再受第一次合約之拘束。至於第二 次合約締結生效前被告有無違反買回條款而構成原告得以沒 收訂金300,000元之事由？然被告之買回期限乃係第一次合 約屆滿時，現既因兩造當事人於第一次合約屆滿前即簽訂第 二次合約，而以第二次合約為兩造當事人權利義務之為基準 ，則第一次合約已無適用之餘地，且本件被告自104年11月 起始積欠租金之事實，亦為兩造所不爭執，足認被告並無存 在原告得予沒收訂金300,000元之事由，則原告於第二次合 約合法生效後，即無繼續占有被告所交付訂金300,000元之
合法權源，依法本應返還該訂金予被告，故原告以被告違反 第一次合約註一條款而沒收該訂金300,000元，洵非有據。(三)另原告主張被告自104年11月後即未再繳納租金，積欠租金 累積已超過過17個月未付款，共計積欠212,500元等語，惟 被告對於積欠租金之事實不爭執，並以原告所占有之訂金30 0,000元主張抵銷等語，揆諸前揭實務見解之意旨，既原告 占有被告所交付之訂金30萬，已因兩造當事人合意締結第二 次合約生效後，而喪失合法占有權源，本應返還予被告，已 如上所述，則被告對於原告之給付租金之請求，提出抵銷抗 辯，則原告對被告之租金債權與被告對原告之訂金30萬返還 請求權，兩者互為抵銷而兩兩消滅，從而，原告請求被告給 付所積欠之租金212,500元，既已因被告行使抵銷權而消滅， 故原告依第二次合約之規定，請求被告給付所積欠租金212, 500元，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核 後認對本判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 30 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 洪志賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 9 月 30 日
書記官 蔡亦鈞