臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第九五０號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林慈發律師
被 告 丁○○
丙○○
江聰樹
共 同
訴訟代理人 李韶生律師
右當事人間請求拆屋還地事件，於民國九十三年十一月十一日言詞辯論終結，本院判
決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丁○○應將坐落板橋市○○段第八○六之一、八○六之二地號土地上，門 牌號碼：板橋市○○街一○巷十二弄三號二樓之房屋，面積一一七‧五一平方 公尺、樓梯間面積一八‧四二平方公尺拆除，將土地交還予原告。（二）被告丙○○應將坐落板橋市○○段第八○六之一、八○六之二地號土地上，門 牌號碼：板橋市○○街一○巷十二弄三號三樓之房屋，面積一○七‧三一平方 公尺、樓梯間面積一八‧四二平方公尺及鐵窗面積一一‧四一平方公尺拆除， 將土地交還予原告。
（三）被告乙○○應將坐落板橋市○○段第八○六之一、八○六之二地號土地上，門 牌號碼：板橋市○○街一○巷十二弄三號四樓之房屋，面積一○七‧三一平方 公尺、樓梯間面積一八‧四二平方公尺、鐵窗面積三‧八一平方公尺、五樓增 建部分之建物面積七三‧○一平方公尺及樓梯間面積一八‧四二平方公尺拆除 ，將土地交還予原告。
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於民國（下同）九十二年十月二十七日因擁有系爭建物（即臺北縣板橋 市○○街一○巷四八弄一號），並與系爭房地其他共有人協議將共有物分割， 遂由原告取得坐落於臺北縣板橋市○○段第八○六之一地號土地，面積一五○ 平方公尺，以及同段第八○六之二地號土地，面積八三平方公尺，此有土地登 記謄本附卷可稽。
（二）查原告取得系爭土地所有權後，乃向被告丁○○等三人查詢渠等係依何法律原 因占有系爭建物，被告等皆表明係向建商購得，然被告等均無法提出證據證明 伊等係合法取得，原告遂要求被告等協商解決房屋爭議，惟被告等均置之不理 。而原告既因共有物分割取得系爭土地所有權，被告等占有系爭房屋又無任何 法律上之正當權源，被告等顯應拆除如原告訴之聲明第一、二、三項之房屋，
始稱適法。是原告爰依民法第七百六十七條之規定，本於所有權之法律關係， 自得依法訴請被告等拆除無權占有之系爭房屋，並返還系爭土地予原告。三、證據：提出臺北縣板橋市○○段第八○六之一、八○六之二地號之土地登記謄本 、臺北縣稅捐稽徵處房屋（課稅）現值核計表影本各一件為證。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。添
（二）如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。添二、陳述：
（一）按依據原告起訴之主張，原告係本於臺北縣板橋市○○段第八○六之一、八○ 六之二地號土地所有權之請求權法律關係，對無權占有系爭房屋之被告丁○○ 等三人訴請拆屋還地，固非無見。惟查系爭房屋之基地，即坐落於臺北縣板橋 市○○段第八○六之一地號土地（地目道，面積一五○平方公尺，權利範圍全 部）及同段第八○六之二地號土地（地目道，面積八三平方公尺，權利範圍全 部）於重測前實屬臺北縣板橋市○○段第一六二地號土地（地目建，面積四九 九平方公尺，權利範圍全部）。而上開土地地籍圖於六十七年五月一日業經臺 北縣政府重測公告確定，系爭地號整編後變更為臺北縣板橋市○○段第八○六 地號土地（地目道，面積五五三平方公尺），並由訴外人林隆火、林隆成、林 吉定等三人所共有，其等所有權均源自於繼承，各持有系爭土地三分之一所有 權。又訴外人林隆成於六十九年四月十一日死亡，其子甲○○與林福春兄弟二 人共同繼承，各持有六分之一所有權。另林吉定、甲○○、林福春、林炳南及 林進來等五人於九十二年十月二十七日，協議將臺北縣板橋市○○段第八○六 地號土地辦理共有物分割後，增加臺北縣板橋市○○段第八○六之一地號與同 段第八○六之二地號等二筆土地，並由原告甲○○單獨取得上開土地所有權， 合先敘明。添
（二）查原告於六十九年三月十日與訴外人即建商許天城及許杜花合作興建系爭房屋 ，並由上開三人共同擔任房屋起造人，且委由裕晉營造廠工程有限公司施工， 承攬建造四層樓鋼筋混凝土住宅乙棟。而系爭建築完成之後，其中系爭建物一 樓由地主自行保留，目前正由原告占有居住中，至於系爭建物二樓至四樓則約 定出售予第三人。嗣被告丁○○於六十九年三月二十六日以一百二十萬元，買 受系爭建物二樓，被告丙○○亦於同日以一百一十二萬元，買受系爭建物三樓 ，被告乙○○則於同年月十日以一百零九萬元整，買受系爭建物四樓，又系爭 建物五樓增建部分亦由被告乙○○買受後自行出資增建。（三）次查，依兩造不動產買賣契約書第一條不動產標示之規定，即可清楚界定雙方 房屋買賣範圍，實係包括系爭土地（臺北縣板橋市○○段第一六二地號即大庭 段第八○六地號土地持分四分之一）及土地上所有權範圍全部之系爭建物。而 被告丁○○等三人均已將大部分之買賣價金付清，剩餘尾款亦約定由建商向銀 行辦理抵押貸款墊付，其中被告丁○○所有之系爭建物二樓，依約應於六十九 年四月三十日之前，交由被告丁○○占有使用；被告丙○○所有之系爭建物三 樓，依約應於六十九年四月三十日之前，交由被告丙○○占有使用；被告乙○
○所有之系爭建物四樓，依約應於六十九年四月十五日之前，交由被告乙○○ 占有使用。嗣後，訴外人許天成、許杜花與地主即原告甲○○間產生糾紛，訴 外人許天成及許杜花一再拖延交屋日期，原告亦拒不將系爭土地所有權移轉登 記予被告丁○○等三人，其間雖迭經被告丁○○等三人履經催告，訴外人許天 成、許杜花與原告均置若罔聞，拒絕履行買賣契約之相關約定。（四）按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利 之出賣人，負使買受人取得其權利之義務。如因其權利而得占有一定之物者， 並負交付其物之義務。」、「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受 人不得主張任何權利。」，民法第三百四十八條、第三百四十九條分別定有明 文。查本件原告與訴外人許天成、許杜花合建系爭房屋出售予第三人，此由臺 北縣政府建設局使用執照六九使字第一八二二號、平昇建築師事務所照圖施工 說明書安全證明書上記載「起造人姓名為甲○○等三人」，即可得知原告實為 系爭不動產之出賣人，依照上揭民法之規定，原告負有使買受人即被告丁○○ 等三人取得系爭不動產所有權之義務。惟原告非但未履行雙方買賣契約之約定 ，反而在業經二十四年之後（系爭房屋交屋日期均約定為六十九年四月），主 張被告丁○○等三人無權占有系爭房屋，訴請拆屋還地，其主張顯無法律上根 據。是被告丁○○等三人基於買賣關係取得系爭房屋所有權及使用權，每年並 按時繳交房屋稅，自非屬無權占有，亦不因被告丁○○等三人尚未完成取得移 轉登記而受影響。添
三、證據：提出手抄土地登記謄本、最新電子土地登記謄本、最新電子土地異動索引 、臺北縣政府建設局使用執照六九使字第一八二二號、平昇建築師事務所照圖施 工說明書安全證明書影本各一件、不動產買賣契約書影本三件、被告丁○○等三 人房屋稅繳款書影本九件為證。添
理 由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；不 甚礙被告之防禦及訴訟之絡結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項 第二、七款定有明文。查：原告提起本件訴訟，嗣經本院囑託測量後，變更追加 其訴之聲明如前述，因原告所主張者均係基於被告於是否有權使用系爭土地此一 基礎事實，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更追加，於法並無不合。乙、實體方面：
一、原告主張：其於九十二年十月二十七日因擁有系爭建物，並與系爭房地其他共有 人協議將共有物分割，遂由其取得坐落於臺北縣板橋市○○段第八○六之一地號 土地，面積一五○平方公尺，以及同段第八○六之二地號土地，面積八三平方公 尺，而其取得系爭土地所有權後，乃向被告丁○○等三人查詢伊等係依何法律原 因占有系爭建物，被告等皆表明係向建商購得，然被告等均無法提出證據證明伊 等係合法取得，原告遂要求被告等協商解決房屋爭議，惟被告等均置之不理，而 其既因共有物分割取得系爭土地所有權，被告等占有系爭房屋又無任何法律上之 正當權源，被告等顯應拆除如原告訴之聲明第一、二、三項之房屋，始稱適法， 是原告爰依民法第七百六十七條之規定，本於所有權之法律關係，自得依法訴請
被告等拆除無權占有之系爭房屋，並返還系爭土地予原告等情。二、被告則以：原告於六十九年三月十日與訴外人即建商許天城及許杜花合作興建系 爭房屋，並由上開三人共同擔任房屋起造人，且委由裕晉營造廠工程有限公司施 工，承攬建造四層樓鋼筋混凝土住宅乙棟，而系爭建築完成之後，其中系爭建物 一樓由地主自行保留，目前正由原告占有居住中，至於系爭建物二樓至四樓則約 定出售予第三人，嗣被告丁○○於六十九年三月二十六日以一百二十萬元，買受 系爭建物二樓，被告丙○○亦於同日以一百一十二萬元，買受系爭建物三樓，被 告乙○○則於同年月十日以一百零九萬元整，買受系爭建物四樓，又系爭建物五 樓增建部分亦由被告乙○○買受後自行出資增建，依兩造不動產買賣契約書第一 條不動產標示之規定，即可清楚界定雙方房屋買賣範圍，實係包括系爭土地及土 地上所有權範圍全部之系爭建物。而被告丁○○等三人均已將大部分之買賣價金 付清，剩餘尾款亦約定由建商向銀行辦理抵押貸款墊付，其中被告丁○○所有之 系爭建物二樓，依約應於六十九年四月三十日之前，交由被告丁○○占有使用； 被告丙○○所有之系爭建物三樓，依約應於六十九年四月三十日之前，交由被告 丙○○占有使用；被告乙○○所有之系爭建物四樓，依約應於六十九年四月十五 日之前，交由被告乙○○占有使用，嗣後，訴外人許天成、許杜花與地主即原告 甲○○間產生糾紛，訴外人許天成及許杜花一再拖延交屋日期，原告亦拒不將系 爭土地所有權移轉登記予被告丁○○等三人，其間雖迭經被告丁○○等三人履經 催告，訴外人許天成、許杜花與原告均置若罔聞，拒絕履行買賣契約之相關約定 ，本件原告與訴外人許天成、許杜花合建系爭房屋出售予第三人，原告實為系爭 不動產之出賣人，依照上揭民法之規定，原告負有使買受人即被告丁○○等三人 取得系爭不動產所有權之義務被告丁○○等三人基於買賣關係取得系爭房屋所有 權及使用權，每年並按時繳交房屋稅，自非屬無權占有，亦不因被告丁○○等三 人尚未完成取得移轉登記而受影響等語，資為抗辯。三、按買受人向出賣人購買土地，出賣人將土地交付買受人管有者，未辦理所有權移 轉登記，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效完成，然買受人之土地， 既係出賣人本於買賣關係所交付，具有正當權源，出賣人即不得依無權占有而請 求返還；又買賣標的物已交付，但尚未移轉所有權與買受人者。倘買受人在取得 所有權前，將其占有之標的物出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反買賣契約 內容。於此情形，次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對 出賣人又有占有之權利，自應認為次買受人對出賣人有合法占有的權源，此有最 高法院九十年台上字二一二一號判決、九十二年台上字第二八九號判決意旨可資 參照，先此指明。
四、原告主張其於九十二年十月二十七日因擁有系爭建物，並與系爭房地其他共有人 協議將共有物分割，遂由其取得坐落於臺北縣板橋市○○段第八○六之一地號土 地，面積一五○平方公尺，以及同段第八○六之二地號土地，面積八三平方公尺 之事實，業據其提出土地登記謄本一份為證，堪信為真實，惟其主張被告所有系 爭建物無權占用系爭土地乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件審酌之 爭點即在於原告是否有共同興建系爭建物？被告能否對原告主張其等使用系爭土 地有正當權源？經查：
（一）系爭坐落臺北縣板橋市○○段第八○六之一號土地及同段第八○六之二號土地 於重測前為臺北縣板橋市○○段第一六二號，而上開土地地籍圖於六十七年五 月一日業經臺北縣政府重測公告確定，系爭地號整編後變更為臺北縣板橋市○ ○段第八○六地號土地，並由訴外人林隆火、林隆成、林吉定等三人所共有， 其等所有權均源自於繼承，各持有系爭土地三分之一所有權，又訴外人林隆成 於六十九年四月十一日死亡，其子甲○○與林福春兄弟二人共同繼承，各持有 六分之一所有，另林吉定、甲○○、林福春、林炳南及林進來等五人於九十二 年十月二十七日，協議將臺北縣板橋市○○段第八○六地號土地辦理共有物分 割後，增加臺北縣板橋市○○段第八○六之一地號與同段第八○六之二地號等 二筆土地，並由原告甲○○單獨取得上開土地所有權等事實，此有土地登記謄 本一份在卷可稽。
（二）再查，系爭建物一樓由原告占有居住中，被告丁○○則於六十九年三月二十六 日以一百二十萬元，買受系爭建物二樓，被告丙○○亦於同日以一百一十二萬 元，買受系爭建物三樓，被告乙○○則於同年月十日以一百零九萬元，買受系 爭建物四樓，又系爭建物五樓增建部分亦由被告乙○○買受後自行出資增建， 有不動產買賣契約書影本三件附卷可參，原告就此亦不爭執，堪認被告等此部 分之抗辯為真實。被告復抗辯原告實係系爭建物之起造人乙節，固為原告所否 認之，然查：
１、觀諸卷附臺北縣政府建設局使用執照六九使字第一八二二號、平昇建築師事務 所照圖施工說明書安全證明書影本各一件等資料，其上起造人姓名欄係記載「 甲○○（即原告）等三人」，而原告對上述書證之真正亦不爭執，足見原告確 為系爭建物原始起造人之一。是衡諸建屋買賣之常情，建物之原始起造人通常 為建商或建商與地主，嗣於房屋竣工或工程進行至某一程度時，建商再將建物 起造人變更為買受人，由買受人原始取得建物所有權以節省稅負，則原告既係 系爭建物之起造人之一，被告辯稱原告係與訴外人許天成、許杜花合建系爭房 屋出售予第三人乙節，即非不可採信。
２、次按「隱名合夥人如參與合夥事務之執行，或為參與執行之表示，或知他人表 示其參與執行而不否認者，縱有反對之約定，對於第三人仍負出名營業人之責 任」，民法第七百零五條定有明文。查本件系爭建物係於六十九年三月十日取 得使用執照，旋於同日、同年月二十六日分由被告丙○○、乙○○買受系爭建 物三、二樓，該建物興建出賣被告時，有關書面契約雖僅列名訴外人許天成， 然依上述臺北縣政府建設局使用執照六九使字第一八二二號、平昇建築師事務 所照圖施工說明書安全證明書影本各一件等資料，可知原告實際上亦有參與合 建即合夥事務之執行，是其自應對被告等負與出名營業人許天成同一責任，即 負有出賣人之義務，擔保被告等就其出賣房地有合法使用之權利，依前開所示 最高法院九十年台上字二一二一號判決、九十二年台上字第二八九號判決意旨 ，被告等對原告就系爭土地有合法占有之權源。 ３、末按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不 能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。房屋出賣 人既將房屋及基地使用權一併出賣，依出賣人之義務，自應擔保買受人就其出
賣之房屋有合法使用基地之權利，出賣人嗣後取得基地所有權，應認默許房屋 買受人繼續使用土地。其後自出賣人受讓基地所有權之人，應承受出賣人與買 受人原來之法律關係，同意房屋買受人繼續使用基地」，此有最高法院八十八 年台上字第二四九號判決可參。本件退萬步言之，原告為系爭建物起造人之一 之事實，尚不足證明原告與訴外人許天成之合夥關係，但被告丁○○等三人基 於買賣關係取得系爭房屋所有權及使用權，每年並按時繳交房屋稅，此有房屋 稅繳款書影本九件附卷足參，而原告於系爭建物興建完成後，即居住使用該建 物之一樓部分，且曾列為原始起造人之一，是其對訴外人許天成興建系爭建物 之坐落基地難諉為不知，而許天成依出賣人之義務，應擔保被告等就其出賣之 房地有合法使用之權利，在未能為移轉系爭土地所有權予被告等之前，應認默 許被告等繼續使用土地。是原告於九十二年十月二十七日受讓系爭土地所有權 ，即應承受許天成與被告等間原來之法律關係，而應同意被告等繼續使用系爭 基地至明，是被告等占有使用系爭土地，即非無權占有。五、綜上所述，原告主張被告無權使用系爭土地云云，為無足採。從而，原告基於民 法物上請求權之規定，訴請被告返還系爭土地，顯無理由，應予駁回，原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請即無所附麗，應併予駁回。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均不生影 響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 九 日 臺灣板橋地方法院民事第三庭
法 官 邱靜琪
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 九 日 書記官 白俊傑