臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第426號
原 告 王嘉隆
王治中
王俊宏
王俊德
王榮杰
王世傑
王世琦
王世輝
王雪芳
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
共 同
複代理人 宋銘樹律師
賴惠玲
被 告 陳坤長
陳坤福
共 同
訴訟代理人 蔡信章律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106年6月5日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告間就坐落新北市○○區○○段○○○○地號及同段第八○四地號土地之新北市淡水區私有耕地租約淡鎮鄧字第一一號租約之耕地租賃關係不存在。
被告應向新北市淡水區公所辦理塗銷上開土地之耕地三七五租約註記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由
一、本件原告起訴主張：
㈠坐落新北市○○區○○段○000○000地號土地（重測前為庄 子內段182之1、182之2地號土地，下分別稱801、804地號土 地，合稱系爭土地），經原所有人即訴外人王炳元、王天錫 、王天麟於民國66年間，與被告2人訂立臺灣省台北縣淡鎮 鄧字第11號私有耕地租約（下稱系爭租約）；嗣訴外人王炳 元、王天錫、王天麟先後死亡，而由原告繼承系爭土地之所 有權。依系爭租約之約定，系爭土地係屬耕地，租予被告耕 作之用，然被告未得原告或訴外人王炳元、王天錫、王天麟 之同意，竟於801地號土地上填土興建樣品屋、樣品屋前方
廣場（下稱系爭樣品屋、系爭廣場），而未供耕作之用，該 樣品屋嗣後更轉為供人居住及作為停車場之用；804號土地 現則作為「學府路100巷」之道路使用。則被告使用系爭土 地，顯然並未自任耕作，則依耕地三七五減租條例第16條規 定，系爭租約自應歸於無效，而應註銷；又原告依據耕地三 七五減租條例第17條第1項第4款，亦得終止系爭租約；是原 告本於系爭土地之所有權人地位，自得收回系爭土地。 ㈡觀系爭土地於訴外人王炳元、王天錫、王天麟與被告訂約之 初，雙方主觀上係基於租用農地之共識而定約，客觀上系爭 租約係以「私有耕地租約」為名，租約內容亦與一般三七五 耕地租約之約定相符，系爭租約第12條更約明如有未約定事 項，依土地法及臺灣省私有耕地租用辦法（耕地三七五減租 條例之前身）等有關法令辦理之意旨，足徵系爭土地確屬耕 地。
㈢被告雖抗辯系爭樣品屋、系爭廣場係83年3月間經訴外人王 炳元、王天錫、王天麟同意建商興建，伊並未擅自變更耕地 用途，本件並無耕地三七五減租條例第16條之適用云云；然 被告於83年5月間將系爭樣品屋、系爭廣場興建完成時，被 告即有不自任耕作之情事，系爭租約於斯時即當然無效，不 因原告嗣後繼續收租同意被告使用未自任耕作之土地、予以 續定租約，而使已告無效之系爭租約恢復其效力；況且，被 告自89年起，陸續將系爭樣品屋、系爭廣場私自增建並鋪設 水泥，更徵被告確有耕地三七五減租條例第16條第1、2項不 自任耕作之情事。
㈣被告另抗辯系爭樣品屋、系爭廣場並非被告興建，且被告主 觀上並無放棄耕作權之意云云，然被告於系爭樣品屋、系爭 廣場興建完成，而有不適於耕作之情形存在時，並無任何積 極作為，使801地號土地合於使用、收益之狀態，該等不適 於耕作情形既非因不可抗力所致，被告復於22年間放任系爭 土地遭人占用，自無保障被告耕作權之必要，原告仍得依耕 地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭租約。 ㈤至被告抗辯原告長期未主張依據耕地三七五減租條例第16條 、第17條第1項第4款等規定，如今又為主張係屬權利濫用云 云。然耕地三七五減租條例之立法意旨在保護耕地承租人與 扶植自耕農，被告既有不自任耕作之情事，本無保護必要； 且原告本於系爭土地出租人之地位，主張塗銷系爭土地上耕 地租約之註記、返還土地之請求，均為合於土地利用之權利 行使，且原告得益與被告損失間難認有輕重失衡之情，被告 上述抗辯，當屬無據。
㈥綜上，被告使用系爭土地並未自任耕作，系爭租約自應歸於
無效，而應註銷；又被告非因不可抗力，繼續一年不耕作系 爭土地。是系爭租約應歸於無效，系爭土地上耕地三七五租 約之註記應予塗銷，原告本於系爭土地所有權人地位，自得 請求被告返還系爭土地。為此，依據耕地三七五減租條例第 16條、第17條第1項第4款，民法第767條第1項前、中段等規 定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認原告與被告間就坐 落新北市○○區○○段000○000地號土地之新北市淡水區私 有耕地租約淡鎮鄧字第11號租約之耕地租賃關係不存在；㈡ 被告應向新北市淡水區公所辦理塗銷上開土地之耕地三七五 租約註記；㈢被告應將新北市○○區○○段000○000地號土 地返還原告。
二、被告則以下詞資為抗辯：
㈠系爭樣品屋、系爭廣場係於83年3月間，由原地主即訴外人 王炳元、王天錫、王天麟同意建商興建；且系爭樣品屋、系 爭廣場經訴外人王炳元、王天錫、王天麟於87年起至91年間 ，以每年10萬元出租予被告陳坤長，此後原告王嘉隆亦曾代 表其餘原告，收受被告陳坤長自94年至97年間之801地號土 地租金；此外，原告等分別於99年12月間、100年12月間與 被告陳坤長簽立租賃契約書、於103年1月1日簽立土地租賃 契約書，原告復於103年12月31日由原告王俊宏代表簽立收 受被告給付103年1月至12月租金之證明，此後被告另將104 年度租金以郵局匯票方式寄送原告。綜觀上情，可徵訴外人 王炳元、王天錫、王天麟及原告，自87年起至103年間，將 系爭樣品屋、系爭廣場出租予被告陳坤長。至原告所指被告 私自擴建系爭樣品屋及系爭廣場部分，原告應負舉證責任。 ㈡系爭租約係66年所簽訂，而801地號土地於57年1月5日業已 變更為「公園用地」，本件要無耕地三七五減租條例之適用 。
㈢縱認本件有耕地三七五減租條例之適用，系爭樣品屋、系爭 廣場既為土地所有權人同意興建，被告並未擅自變更系爭土 地之用途，自不能認為被告係耕地三七五減租條例第16條所 指不自任耕作之情形；且被告主觀上並無放棄耕作權之意， 而係因系爭土地遭人占用時，消極的不予排除侵害，亦與耕 地三七五減租條例第17條第1 項第4 款所指情形不合。退步 言之，系爭樣品屋、系爭廣場既為土地所有權人同意興建， 復經原地主與原告出租被告近20年，已足引起義務人即被告 2 人因此一特殊情況而產生正當信任，則原告至此始遽爾主 張被告陳坤長未自任耕作云云，再為行使權利，實有違誠信 原則，當屬權利濫用。又被告陳坤福既與被告陳坤長為不同 權利主體，且被告陳坤福非承租系爭樣品屋、系爭廣場之人
，則原告所為上揭主張，實與被告陳坤福無關等語。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭土地，經原所有人即訴外人王炳元、王天錫 、王天麟於66年間，與被告2人簽訂系爭租約等情，此為被 告所不爭執。
㈡按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地 法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1條定有明文 。而按「耕地」之定義，依92年2月7日修正公布之農業發展 條例第3條第11款規定：「耕地：指依區域計畫法劃定為特 定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地 。」；另依89年1月26日修正之農業發展條例第3條第11款第 1目規定：「耕地︰指合於下列規定之土地︰㈠依區域計畫 法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區 之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、 旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地 。」及依72年8月1日修正公布之農業發展條例第3條第11款 規定：「耕地：指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地 ，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地， 或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所 記載田、旱地目之土地。」關於耕地之定義迭有變更。惟系 爭租約於66年間所訂立，依當時施行之農業發展條例第3條 並無規定耕地之定義，故系爭租約自無上開修正後農業發展 條例之適用。次按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定 支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一 項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包 括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用 者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（ 最高法院88年台上第1號判例意旨參照）。依新北市政府城 鄉發展局105年8月25日新北城都字第1051558286號函（本院 卷一第269之1頁）稱：「查57年1月5日發布實施『淡水都市 計畫案』旨揭801地號土地屬案內『公園用地』、804地號土 地屬案內『道路用地』；次查前開都市計畫區於68年9 月8 日發布實施『變更淡水都市計畫（第一次通盤檢討）案』， 旨揭2 筆土地仍分屬為公園用地、道路用地。爰66年間旨揭 801 地號土地屬『公園用地』、804 地號土地屬『道路用地 』。」則系爭土地之地目雖仍均為「田」，然系爭土地自57 年1 月5 日都市計畫起，顯已不具有上開條文所規定之「耕 地」之性質，揆諸上開條文及判例意旨，自無耕地三七五減 租條例之適用。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。兩造間關 於系爭土地之租賃關係既無耕地三七五減租條例之適用，則 於66年間系爭土地原所有人王炳元、王天錫、王天麟與被告 2人依耕地三七五減租條例簽訂並辦理登記之新北市淡水區 私有耕地租約淡鎮鄧字第11號租約即不存在，原告請求確認 該耕地三七五租約不存在及予以塗銷等情，即屬有據。 ㈣原告請求被告返還系爭土地有無理由？按稱租賃者，謂當事 人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約 。民法第421條第1項定有明文。是系爭土地雖無耕地三七五 減租條例之適用，但非無民法關於租賃規定之適用，兩造間 關於系爭土地於66年間由原地主王炳元、王天錫、王天麟出 租予被告2人之事實均不爭執，依前所述，則成立民法之一 般租賃關係，雖租賃期間約定至71年12月31日期滿（見本院 卷一第157頁臺灣省臺北縣淡水鎮耕地租約登記簿），依民 法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之 使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期 限繼續契約。」被告於租賃期滿後，仍就系爭土地繼續使用 收益，且為出租人即所有人未為反對之意思表示，依上開規 定則應視為不定期限繼續契約，是本件兩造間關於系爭土地 應有不定期限租賃契約之存在。雖原告主張系爭土地有耕地 三七五減租條例第16條第1 項、第2 項租約無效之情形或依 同條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，但系爭租約既無 耕地三七五減租條例之適用，已如前述，則原告此部分主張 自無依據。被告基於租賃關係占有使用系爭土地，因有法律 上之原因，原告請求被告返還系爭土地，則無理由。四、綜上所述，本件系爭土地成立租賃關係時，因系爭土地已非 屬耕地三七五減租條例所規定之耕地，自無從成立該條例所 規定之耕地租約，則原告主張系爭土地原地主與被告間依耕 地三七五減租條例簽訂之系爭租約不存在，請求被告應向新 北市淡水區公所辦理塗銷系爭租約之上註記，為有理由。但 因兩造間關於系爭土地仍有民法一般租賃關係存在，原告請 求返還系爭土地，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 26 日
民事第二庭 法 官 辜漢忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 5 日
書記官 陳羿方