臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第138號
上 訴 人 廖三榮
兼廖聯登及
部分廖文夫
之承當訴訟人
訴訟代理人 林道啟律師
複代理人 謝雪嬌
被上訴人 廖朝邦
廖登奇
廖哲余
廖士奇
廖一凡
上列一人
法定代理人 王鳳蓮
被上訴人 廖文章
上列四人
訴訟代理人 盧德聲律師
聶瑞瑩律師
上列一人
複代理人 高肇成
被上訴人 廖文夫
兼部分上訴人
之承當訴訟人
訴訟代理人 廖景輝
被上訴人 廖許寶秀
訴訟代理人 廖申佑
被上訴人 廖越珍
兼上列一人
訴訟代理人 廖麗芳
被上訴人 廖文永（即廖朝陽之承受訴訟人）
廖書國（即廖朝陽之承受訴訟人）
兼上列二人
訴訟代理人 廖啟堯（即廖朝陽之承受訴訟人）
被上訴人 廖朝貞
訴訟代理人 廖素惠
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國104年4
月29日臺灣臺中地方法院102年度訴字第1682號第一審判決提起
上訴，本院於106年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有之坐落臺中市○○區○○段○○○○地號土地，地目田、面積二一四四平方公尺（更正後面積二０七九平方公尺）之土地（下稱系爭一一九六地號土地），其分割方法如臺中市雅潭地政事務所之複丈日期為民國一百零六年六月十二日複丈成果圖（下稱附圖三）所示之庚案：㈠編號Ａ部分，面積一八七平方公尺之土地分歸兩造保持共有，其應有部分比例如附表一⑴所示；㈡編號Ｂ部分，面積一五四平方公尺、編號Ｂ１部分，面積二一五平方公尺等二筆土地分歸被上訴人廖朝邦單獨取得；㈢編號Ｃ部分，面積三七九平方公尺之土地分歸被上訴人廖朝貞單獨取得；㈣編號Ｄ部分，面積三七八平方公尺之土地分歸被上訴人廖書國、廖啟堯、廖文永等三人保持共有，其應有部分比例各三分之一；㈤編號Ｅ１部分，面積二十五平方公尺、編號Ｅ２部分，面積二十平方公尺等二筆土地分歸被上訴人廖文章、廖哲余、廖士奇、廖一凡等四人保持共有，其應有部分比例為被上訴人廖文章二分之一，被上訴人廖哲余、廖士奇、廖一凡各六分之一；㈥編號Ｅ３部分，面積三平方公尺、編號Ｆ部分，面積七十三平方公尺、編號Ｊ部分，面積一二七平方公尺、編號Ｊ１部分，面積三十三平方公尺等四筆土地分歸上訴人單獨取得；㈦編號Ｇ部分，面積九十五平方公尺之土地分歸被上訴人廖登奇單獨取得；㈧編號Ｈ部分，面積三十五平方公尺之土地分歸被上訴人廖文夫單獨取得；㈨編號Ｉ部分，面積九十五平方公尺之土地分歸被上訴人廖許寶秀單獨取得；㈩編號Ｋ部分，面積二六０平方公尺之土地分歸被上訴人廖麗芳、廖越珍等二人保持共有，其應有部分比例各二分之一。
兩造共有之坐落臺中市○○區○○段○○○○○○地號土地，地目田、面積一二五五平方公尺（更正後面積一二八九平方公尺）之土地（下稱系爭一一九六之一地號土地），其分割方法如附圖三所示之庚案：㈠編號Ｂ２部分，面積十二平方公尺之土地分歸被上訴人廖朝邦單獨取得；㈡編號Ｅ部分，面積三０八平方公尺之土地分歸被上訴人廖文章、廖哲余、廖士奇、廖一凡等四人保持共有，其應有部分比例為被上訴人廖文章二分之一，被上訴人廖哲余、廖士奇、廖一凡各六分之一；㈢編號Ｆ１部分，面積一平方公尺、編號Ｊ２部分，面積八二二平方公尺、編號Ｊ３部分，面積二十七平方公尺等三筆土地分歸上訴人單獨取得；㈣編號Ｋ１部分，面積一一九平方公尺之土地分歸被上訴人廖麗芳、廖越珍等二人保持共有，其應有部分比例各二分之一。被上訴人廖朝邦、廖朝貞、廖登奇、廖文夫、廖許寶秀、廖麗芳、廖越珍、廖書國、廖啟堯、廖文永等十人關於系爭一一九六地號土地部分應補償被上訴人廖文章、廖哲余、廖士奇、廖一凡，及上訴人等五人之金額，如附表二之各共有人應受補金額配賦表
所示之金額。
被上訴人廖文章、廖哲余、廖士奇、廖一凡，及上訴人等五人關於系爭一一九六之一地號土地部分應補償被上訴人廖朝邦、廖朝貞、廖登奇、廖文夫、廖許寶秀、廖麗芳、廖越珍、廖書國、廖啟堯、廖文永等十人之金額，如附表三之各共有人應受補金額配賦表所示之金額。
第一、二審訴訟費用，由兩造按如附表四所示之各共有人應負擔訴訟費用之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查上訴人於民國104年5月26日向原審法院所提出之民事上訴 狀，上訴聲明原為：「上項廢棄部分，兩造共有坐落臺中 市○○區○○段0000地號、地目：田、面積：2144平方公尺 （更正後面積2079平方公尺）；同段0000之1地號、地目： 田、面積：1255平方公尺（更正後面積1289平方公尺）土地 （下稱系爭0000地號土地、0000之1地號土地，或合稱系爭 二筆土地），准予合併分割，其分割方法如附件一分割示意 圖所示……」等語（見本院卷㈠第5頁），嗣於105年10月11 日向本院提出民事更正聲明狀，將上訴聲明變更為：「准 兩造共有系爭0000地號土地准予分割，分割方法如臺中市雅 潭地政事務所（下稱雅潭地政）105年8月11日發文字號：雅 地二字第1050006512號函所附修正後土地複丈成果圖丁案所 示……准兩造共有系爭0000之1地號土地准予分割，分割 方法如雅潭地政於105年8月11日發文字號：雅地二字第1050 006512號函所附修正後土地複丈成果圖丁案所示……」等語 （見本院卷㈢第9至10頁），是上訴人依民法第824條之規定 ，上訴聲明原係請求合併分割系爭二筆土地，嗣更為各別分 割系爭0000地號土地，及0000之1地號土地，則上訴人雖將 上訴聲明更正，惟其請求權基礎事實同一，且訴訟及證據資 料均具有同一性，則上訴人於本院所為上訴聲明之變正，於 法有據，應予准許。
二、次按，當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或 其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又上 開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。 他造當事人，亦得聲明承受訴訟。當事人不聲明承受訴訟時 ，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168 條、第175條、第178條分別定有明文。查原審被告廖朝陽於 102年7月11日死亡，而被上訴人廖書國、廖啟堯、廖文永等 三人（下稱廖書國等三人）為其繼承人，此有上訴人所提出 之戶籍謄本、繼承系統表附卷可查（見原審卷㈠第166至172
頁），並經上訴人於102年10月11日向原審法院具狀聲明承 受訴訟在案（見原審卷㈠第164至165頁），經核上開聲明承 受訴訟，於法尚無不合。
三、再按，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人 ，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人 承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。又訴訟繫屬 中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響 ，第三人如經訴訟之他造同意，得代當事人承當訴訟，固為 民事訴訟法第254條第1項、第2項前段所規定。惟受移轉之 第三人，如未經他造之同意，自不得依該條第2項前段規定 承當訴訟（最高法院89年台上字第1063號判決意旨參照）。 而所謂於訴訟無影響，係指原告或被告不因為訴訟標的之法 律關係移轉於第三人，而影響關於為訴訟標的之法律關係之 要件而言（最高法院44年台上字第1039號判例意旨參照）。 是本件分割共有物訴訟於繫屬中，雖部分共有人將其應有部 分移轉登記予第三人，依上述說明，於訴訟並無影響，為求 訴訟程序之安定，避免增加法院負擔，並使讓與之對造能保 有原訴訟遂行之成果，本於當事人恆定主義之原則，該當事 人並不因而喪失訴訟之權能，仍為適格之當事人，自可繼續 以其本人之名義實施訴訟。經查：
⑴原審被告廖聯登（下稱廖聯登）原為系爭二筆土地之共有人 ，其應有部分各405／13596，惟於104年2月13日將其應有部 分全部出賣予上訴人，此有土地暨建築改良物所有權買賣移 轉契約書、土地登記第一類謄本附卷可查（見原審卷㈡第189 至192頁），並經上訴人於原審法院104年3月25日行言詞辯 論程序時，當庭聲請承當訴訟在案（見原審卷㈡第195頁） 。
⑵第查，被上訴人廖文夫（下稱廖文夫）原非系爭0000地號土 地之共有人，此有土地登記第二類謄本附卷可查（見原審卷 ㈠第7至10、17頁），嗣於105年5月12日以所有之系爭0000 之1地號土地與上訴人所有之系爭0000地號土地辦理部分應 有部分交換（即廖文夫自上訴人處取得0000地號土地之應有 部分254／135960，而廖文夫則移轉系爭0000之1地號土地之 應有部分434／135960予上訴人），且於105年5月23日登記 完畢（見本院卷㈡第121至125頁），並經廖文夫承當訴訟在 案（見本院卷㈢第127頁）。
⑶基上，廖聯登將系爭二筆土地之應有部分，出賣予上訴人， 及廖文夫自上訴人處取得系爭0000地號土地之應有部分後， 則系爭二筆土地各共有人之應有部分，則詳如附表一⑴、⑵ 所示。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
⑴兩造為系爭二筆土地之共有人，而系爭0000地號土地之共有 人、應有部分，如附表一⑴所示；系爭0000之1地號土地之 共有人、應有部分，如附表一⑵所示。又系爭土地依其使用 目的並無不能分割之情形，而系爭土地之地目雖為田，但屬 都市計劃而畫定之農業區，故不屬農業發展條例規定之耕地 ，不受不得細分之限制。
⑵上訴人所提出之分割方案，原如雅潭地政之複丈日期為102 年10月16日土地複丈成果圖之甲案，嗣於103年6月11日當庭 更改分割方案而同意如附圖一所示之乙案（原審請求之分割 方案，係為合併分割；本院請求之分割方案，則改為單獨分 割）。嗣因廖聯登於104年2月13日將其所共有之應有部分出 售給上訴人，並於104年3月9日辦理移轉登記在案，爰另提 出分割方案如附圖二所示之丁案（原審請求之分割方案，係 為合併分割；本院請求之分割方案，則改為單獨分割）等語 。起訴聲明求為判決：㈠被上訴人應協同上訴人向雅潭地政 辦理系爭二筆土地面積更正登記。㈡准兩造共有之系爭二筆 土地合併分割，其分割方法如附圖一所示之乙案：編號Ａ部 分面積187平方公尺分歸廖朝邦、廖文夫、廖書國等三人、 廖許寶秀、廖麗芳等二人，及被上訴人廖朝貞、廖登奇與廖 文章、廖哲余、廖士奇、廖一凡（下稱廖朝貞、廖登奇、廖 文章等四人）與上訴人按應有部分保持共有；編號Ｂ、Ｂ１ 、Ｂ２部分面積共計379平方公尺分歸廖朝邦所有；編號Ｃ 部分面積379平方公尺分歸廖朝貞所有；編號Ｄ部分面積378 平方公尺分歸廖書國等三人各按其應有部分保持共有；編號 Ｅ、Ｅ１部分面積共計379平方公尺分歸廖文章等四人各按 其應有部分保持共有；編號F部分面積95平方公尺分歸上訴 人所有；編號Ｇ部分面積95平方公尺分歸廖登奇所有；編號 Ｈ部分面積35平方公尺分歸被告廖文夫所有；編號Ｉ部分面 積95平方公尺分歸廖許寶秀所有；編號Ｊ、Ｊ１、Ｊ２部分 面積共計967平方公尺分歸上訴人所有；編號Ｋ、Ｋ１部分 面積共計379平方公尺分歸廖麗芳等二人各按應有部分保持 共有。㈢訴訟費用由兩造各按應有部分比例負擔；於本院上 訴聲明求為判決：請求分割方案採如附圖二所示之丁案。二、被上訴人廖登奇、廖文夫、廖許寶秀部分： 贊成如附圖二所示之丁案為分割方案，並於本院答辯聲明求 為判決：請求分割方案採如附圖二所示之丁案。三、被上訴人廖書國等三人部分：
採如附圖一所示分割方案，均可接受等語。於本院答辯聲明
求為判決：請求分割方案採如附圖三所示之庚案。四、被上訴人廖文章等四人、廖麗芳等二人、廖朝貞、廖朝邦部 分：
贊成如採附圖一所示之乙案為分割方案等語。於本院答辯聲 明求為求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人 負擔。
⑴廖文章等四人：於原審主張如附圖一所示之丙案（與乙案不 同，乃在於編號Ａ路寬不同），並不同意上訴人所提出如附 圖二所示之丁案。又如附圖一所示之乙案或丙案中，編號Ｂ （即Ｂ、Ｂ１、Ｂ２）、Ｃ、Ｄ、Ｅ（即Ｅ、Ｅ１）、Ｋ部 分土地，同意抽籤決定分配位置；嗣於本院則改主張如附圖 一所示之乙案。
⑵廖麗芳等二人：於本院原主張採如附圖一所示之乙案，嗣改 稱採如附圖三所示之庚案。
⑶廖朝貞：於本院原主張採如附圖一所示之乙案，或如附圖二 所示之丁案為分割方案，均可接受，嗣改稱採如附圖三所示 之庚案。
⑷廖朝邦：於原審主張如附圖一所示之丙案，並不同意如附圖 二所示之丁案。又如附圖一所示之乙案或丙案中，編號Ｂ（ 即Ｂ、Ｂ１、Ｂ２）、Ｃ、Ｄ、Ｅ（即Ｅ、Ｅ１）、Ｋ部分 土地，同意抽籤決定分配位置。再公用道路希望六米以上， 補貼巷道內的金錢部分希望用投標解決問題；嗣於本院改稱 採如附圖一所示之乙案。
五、得心證之理由：
㈠按土地登記簿所載面積與地籍原圖面積不同時，因面積須以 圖面為依據，始能計算，自應以地籍原圖為準，惟登記之面 積如與實際測量所得之面積不符，於共有人間無爭執者，法 院固得於地政機關辦理更正登記完畢後，為分割共有物之判 決，或逕依原告請求，參考地政機關實測所得之面積判決分 割，並於理由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，由當 事人持向地政機關聲請一併為更正及分割登記（最高法院93 年台上字第1635號判決可資參照）。徵之，系爭0000地號土 地原登記面積為2144平方公尺，而依地籍原圖實測面積為20 79平方公尺，較登記面積減少65平方公尺；系爭0000之1地 號土地原登記面積為1255平方公尺，而依地籍原圖實測面積 為1289平方公尺，較登記面積增加34平方公尺（見本院卷㈠ 第233、238頁；卷㈡第191頁），而經本院於105年10月11日 行準備程序時，兩造對所共有之系爭0000、0000之1等二筆 地號土地面積之增減，並無意見（見本院卷㈢第4頁），則 依上開說明，兩造當事人於本件分割共有物訴訟確定後，自
得持之向地政機關申請一併為面積更正及分割登記，合先說 明。
㈡次按，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有 物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後 因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人 之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各 共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共 有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配 於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變 賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中 有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償 之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得 就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除 法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1 項、第824條第2項至第5項分別定有明文。又按，92年2月7 日修正農業發展條例，將耕地之定義加以修正。所謂耕地僅 限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地 保育區及森林區之農牧用地。至於依都市計畫法劃定為農業 區、保護區之田、旱地目土地及非都市土地暫未依法編定之 田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則列為 耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分之限制，此觀該法 第3條第11款及第16條之立法理由即明。又耕地係指依區域 計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森 林區之農牧用地，農業發展條例第3條第11款定有明文，依 其立法理由略謂：保留為耕地之農牧用地，悉以區域計畫土 地使用編定之用地別作為界定耕地之分際，符合辦理土地使 用編定之精神；同時，將「依都市計畫法劃定為農業區、保 護區之田、旱地目土地」、「非都市土地暫未依法編定之田 、旱地目土地」及「國家公園區內，依國家公園法劃定之分 區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前 目(指田、旱地目)規定之土地」，改列為「耕地以外之農業 用地」，故耕地以外之農業用地並不受同條例第16條耕地不 得細分之限制。
⑴查依不動產估價報告書內之系爭二筆土地土地登記第三類謄 本，可知系爭二筆土地於①登記原因：系爭0000地號土地： 「註記（即因分割增加地號：0000之1地號；重劃前：馬岡 厝段1內地號）」、系爭0000之1地號土地：「逕為分割」； ②地目：均載為「田」；③使用分區與使用地類別：均為空 白，是本件兩造所共有之系爭二筆土地之地目雖載明為田，
然依臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地） 證明書所載土地使用分區為農業區，而係依都市計畫法所編 定之農業區等情（見不動產估價報告書附件）。從而，系爭 二筆土地並非農業發展條例第16條規定所指之耕地，自無不 能分割情形。是上訴人主張：系爭二筆土地為兩造所共有， 其應有部分比例如附表一⑴、⑵所示，且無因物之使用目的 不能分割情形，兩造就系爭二筆土地亦未訂有不分割協議， 又無法協議分割之事實，並有系爭二筆土地之土地登記第三 類謄本、地籍圖等為證（見不動產估價報告書附件），經核 相符，且為到場兩造所不爭執，此部分堪信為真實。據此， 上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項至第4項之規定 ，分別請求分割系爭0000地號土地、系爭0000之1地號土地 ，應予准許。
⑵再依臺中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地） 證明書之記載，可知系爭0000地號土地係於66年8月12日發 布為高速公路豐原交流道附近特定區計畫；系爭0000之1地 號土地則於62年2月1日發布為大雅都市計畫（見不動產估價 報告書附件），是系爭二筆土地分屬不同都市計畫範圍，依 都市計畫法第23條、都市計畫樁測定及管理辦法第41條，及 地籍測量實施規則第224條之規定，系爭二筆土地不得辦理 土地合併（見本院卷㈢第56頁）。從而，上訴人雖得就系爭 二筆土地合併而提起本件分割訴訟，然仍應分別就系爭0000 地號土地、系爭0000之1地號土地而為單獨分割，自不得請 求就系爭二筆土地而為合併分割。
⑶基上，原審判決書附圖所示之分割方案，係將系爭二筆土地 以「合併」分割方式而為分割，顯違反上開不得合併分割之 規定，自不足採。又本院如附圖一所示之乙案、如附圖二所 示之丁案，及如附圖三所示之庚案，均係單獨就系爭0000地 號土地、系爭0000之1地號土地而為分割，合先說明。 ㈢再按，裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割 方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及 全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配 ，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院 69年台上字第3100號、93年度台上字第1797號判決意旨參照 ）。又分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共 有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如 為道路），或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分 土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土 地分配於各共有人單獨所有，不受共有人原來約定使用方法 之拘束（最高法院69年台上字第1831號判例、90年度台上字
第1378號判決意旨參照）。經查：
⑴系爭二筆土地並未直接臨路，對外聯絡需經由臺中農田水利 會所有之土地，及臺中市政府地政局管理之抵費地。又系爭 二筆土地現況大部分土地鋪設情形為耕作土壤層，以種植果 樹及農作使用為主，另有部分未開發使用呈荒置態樣。此外 ，西南側部分土地地面鋪設水泥，座落一棟鐵皮廠房；東北 側部分土地座落數棟透天厝及平房其門牌為前村路377巷160 及160之1號。整體而言，現況屬中度利用之態樣等情，此亦 有臺中市不動產估價師公會於106年7月13日以（106）中估 公字第106119號函所檢送之不動產估價報告書附卷可查（見 本院卷㈣第48頁；不動產估價報告書第5頁，外放）。 ⑵第查，系爭二筆土地係位於臺中市大雅區中正路與雅潭路交 界之區塊，且相互毗鄰，西側界址較為曲折不整，整體地形 不規則形，並地勢平坦，現況大部分土地鋪設情形為耕作土 壤層，以種植果樹及農作使用為主，另有部分未開發使用呈 荒置態樣。此外，西南側部分土地地面鋪設水泥，座落一棟 鐵皮廠房；東北側部分土地座落數棟透天厝及平房其門牌為 前村路377巷160及160之1號。整體而言，現況屬中度利用之 態樣等情，業據原審法院於102年10月16日會同兩造暨雅潭 地政人員現場勘測、本院於105年6月27日會同兩造現場勘驗 屬實，並分別製有勘驗筆錄，及雅潭地政分別於103年4月28 日以雅地二字第1030002667號函檢送複丈成果圖（即如附圖 一所示之乙案）；104年8月11日以雅地二字第1050006512號 函檢送複丈成果圖（即如附圖二所示之丁案）；106年6月14 日以雅地二字第1060004807號函檢送複丈成果圖（即如附圖 三所示之庚案）附卷可稽（見原審卷㈠第152至155頁；卷㈡ 第1至3頁；本院卷㈡第144至145、190至191頁；卷㈣第17至 18頁；不動產估價報告書第5、15、20頁）。 ⑶再系爭二筆土地之東側鄰接約二至三米寬路面未鋪設之現有 通路即同區段1194、1194之1地號等二筆土地（所有權人為 臺中市農田水利會）；南側鄰接約三至四米寬鋪設柏油路面 之現有通路即同區段1197地號土地（管理人為臺中市○○○ ○○○○○區段0000地號土地（所有權人為臺中市農田水利 會）；至西側與北側均無臨路等情（見不動產估價報告書第 20頁）。而系爭二筆土地之分割方案中，如附圖一所示之乙 案（單獨分割再互相找補）、如附圖二所示之丁案，及如附 圖三所示之庚案最大差異乃在於上訴人與廖文章等四人之分 配位置，於面鄰ＯＯ0街之寬度，至其餘共有人之分配位置 ，幾無差異，是除廖文章等四人採如附圖一所示之乙案為分 割方案，並辯稱：若採如附圖二所示之丁案，將使其分得部
分土地「更不方正且更為狹長」，造成規劃上難以利用，並 產生畸零地外，其餘共有人同意以如附圖二所示之丁案為分 割方案，或對採如附圖二所示之丁案為分割方案，並無太多 意見（見本院卷㈢第108頁反面至109頁、第132頁反面至133 頁），而如附圖二所示之丁案，與如附圖三所示之庚案之差 別，乃在於是否依分配面積比例而調整臨路（即ＯＯ0街） 面寬，且就原審判決書附表三所示：①系爭0000地號土地之 編號Ａ部分土地，由兩造保持共有；②廖書國等三人就分得 部分保持共有，其應有部分比例各三分之一；③廖文章等四 人就分得部分保持共有，其應有部分比例為廖文章二分之一 ，廖哲余、廖士奇、廖一凡各六分之一；④廖麗芳等二人就 分得部分保持共有，其應有部分比例各二分之一，經本院於 106年2月15日行言詞辯論程序時，兩造對此均表示無意見（ 見本院卷㈢第133頁）。是本院審酌當事人之聲明、共有物 之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，認採如附圖三所 示之庚案為分割方案，對全體共有人而言，係較為公平合理 之分配，蓋依此分割方案之分割結果，兩造所分得之各部分 土地，尚稱完整，且就系爭0000之1地號土地分得部分均得 面臨ＯＯ0街，並按分配面積比例（即編號Ｊ２部分面積與 編號Ｅ部分面積）而調整上訴人與廖文章等四人臨ＯＯ0街 之面寬，以符公平。至系爭0000地號土地，則另私設道路即 如附圖三所示之庚案編號Ａ部分，以供通行。從而，如附圖 三所示之庚案為分割方案，各共有人間於分得土地後之對外 通行均屬無礙，且分割後兩造可利用各自分得之土地，自可 提高分割後各該部分土地之利用價值及經濟效益，對兩造尚 無何不利或不便之處，亦無獨厚共有人中之一人而損及其他 共有人權益，或有害社會經濟效用情形。
⑷至如附圖一所示之乙案為分割方案，就上訴人所分得部分係 為編號Ｆ、Ｊ、Ｊ１、Ｊ２，其中編號Ｆ部分凸出，不利於 整體利用，易形成土地資源浪費，是如附圖一所示之乙案為 分割方案，既有如上缺陷，自不足採。
㈣系爭二筆土地，共有人應依附表二、三相互找補金額明細表 所示金額互為找補：
⑴按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分 配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又法 院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有 物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按 其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時 ，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年臺上字第2117 號、63年臺上字第2680號判例意旨參照）。再以原物為分配
時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢 補償之，民法第824條第2項亦有明定。另按共有物之原物分 割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物 全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之 單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值 較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值 較高之共有人，即應就其補償金額，對於分得價值較低之共 有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額 。最高法院亦有85年臺上字第2676號判例可資參循。 ⑵系爭二筆土地應採如附圖三所示之庚案為分割方案，已如上 述，則本院認為依庚案為分割方法，應依各共有人於系爭二 筆土地之應有部分比例而分別計算所得價值（即將各共有人 分割後分配所得之土地價值，扣除分割前之土地持有價值） 而為分割，較符合公平，故本院囑託臺中市不動產估價師公 會依上開原則而為鑑價，經該公會於106年7月13日以（106 ）中估公字第106119號函檢送之不動產估價報告書（案號： 中估字第103017－2號），而依該不動產估價報告書記載： 「肆、價格評估：估價前提說明：本案勘估標的地上座落 透天厝、平房，鐵皮廠房，部分地面舖設水泥，另有種植果 樹、竹林等情況，依不動產估價技術規則第八十六規定…… 本次估價作業僅評估該土地部分之價值，而不考慮其使用現 況是否有租賃權、設定他項權利或被占用、限制登記等情事 對所有權價值之影響，及其地上建物、農作物等改良存在對 本案土地產生何種程度之影響下，僅就土地部分鑑估，以『 獨立估價』方式評估之……本案依委託單位所提供之分割方 案，三和段0000及0000之1地號依乙案及丁案函旨述，欲分 割為Ａ、Ｂ、〈Ｂ１＋Ｂ２〉、Ｃ、Ｄ……Ｋ等編號（歸納 為十一區塊）。依不動產估價技術規則第八十四條規定：數 筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估 價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格（如本案 〈Ｂ１＋Ｂ２〉、〈Ｅ＋Ｅ１＋Ｅ２〉、〈Ｋ＋Ｋ１〉等情 形應視為一宗土地進行估價）。故本報告依上述分割規劃， 將各共有人所配得之土地視為一完整區塊，以歸納後之區塊 進行後續價格評估，分別求取各區塊之土地價格。其中區塊 Ａ、Ｄ、〈Ｅ＋Ｅ１＋Ｅ２〉、〈Ｋ＋Ｋ１〉為部分共有人 繼續分別共有，而本報告書不考量上述區塊產權為持分性質 所產生之影響，將其視為一產權獨立區塊進行價格評估。本 案之估價目的為評估各共有人於分割前後產生金錢互為找補 之數額，由於分割案未必將每筆土地做最有利之分割規劃， 因此於此分割後，形成某些土地臨路條件或形狀較差者，使
各宗土地價格於分割後漲跌互見。然分割前各共有人之權利 價值係以分割後各區塊之地價總額乘上各共有人分割前之持 分比例，故不影響估價結果。綜上所述，本報告推估價格之 過程係先以比較法求取比準地Ｄ之價格，然後以其為基準推 估分割後各區塊之價格，再將各區塊之價格加總後為分割後 之地價，然後分別乘上各共有人分割前之權利價值比例，求 得共有人分割前之權利價值，然各共有人所分配之分割後各 編號土地價值與其分割前權利價值之差額，即為應找補之金 額。估價方法之選定：本案勘估標的依前述採『獨立估價 』方式進行鑑估，限於勘估標的為都市計晝內農業區土地， 考量該地區市場供需、交易慣例及勘估標的之個別條件、區 域條件等價格影響因素，另配合現場實地履勘、市場調查所 得資訊，且在符合不動產估價技術規則下，運用不動產估價 原理、邏輯推論方法及經驗法則，選定以【比較法】作為本 案之估價方法……而本次估價作業考量農地收益偏低，無法 充分反映市場價格，因此不宜以收益法鑑估其價值。另因勘 估標的屬農業生產用地而非一般建築用地，故本案亦不宜援 用土地開發分析方式鑑估其合理價格。本報告由委託單位所 提供之土地複丈成果圖進行分割後土地價格推演，就其分割 方案選定一標準區塊，採『比準地』之方式進行評估，並以 【比較法】估價為原則，故本案價格評估過程中選取一具代 表性、均勻性、完整性之最適宗地為『比準地』，依上述條 件選定區塊Ｄ為本案『比準地』，主要原因為其面積大小在 各區塊中屬中等、形狀方整、臨現有通路。考量當地市場供 需與交易慣例及土地之區域條件、個別條件等價格影響因素 ，求得比準地之合理比準單價，並依此比準單價對於分割後 其餘土地之宗地個別條件差異性，如單位面積價格與總價之 關聯性、土地面積與利用度之關聯性、地形、現有通路面寬 與地形之合適度、寬度、深度、對外通行之便利性、面前通 路之寬度、景觀等等因素進行百分率調整，以求取勘估標的 分割後各區塊土地單價……勘估標的價格檢討與決定：㈠ 檢討：本報告書依比較法求算出比準地區塊Ｄ之土地單價為 1萬4851元／㎡（4萬9094元／坪）。經檢討比準地之價格合 理性，比準地區塊Ｄ面前道路以現況而言其東側有約為二至 三米他人所有現有通路之延伸、而其北側有約四米私設巷道 ，就其產權狀態而言應屬無臨路狀態。依本所訪查勘估標的 近鄰地區位於區域內四米～六米巷弄之農業區土地每坪合理 價格水準約介於5萬～8萬元／坪左右。本案區塊Ｄ之臨路現 況條件相較一般巷弄內之農業區土地稍差而且道路可及性明 顯較弱，然一般農業用地有無臨路對於價格之影響不若建築
用地來的明顯，影響所及約為30﹪左右（3萬5000～5萬6000 元／坪），故區塊Ｄ之價格水準低於區域一般巷弄內之農業 區土地仍屬合理範圍。端視本案分割後各區塊土地宗地條件 及其價格之相對關係，就區塊Ｉ、Ａ而言，區塊Ｉ因無臨路 且面積狹小利用條件為最差，不利做最有效使用，區塊Ａ為 分割後之私設巷道由各共有人繼續持分共有，故價格與區塊 Ｉ相同，上述減價因素致Ｉ、Ａ之價格水準為本案最低；而 區塊Ｄ、Ｇ、Ｈ臨現有通路（1194、1194之1、1197地號） 對外聯絡條件較佳，酌衡一般交易市場上，位置愈接近聯外 道路者價格水準相對較高，故其土地單價稍高於其他區塊。 ㈡決定：綜合上述各估算方法之計算過程及分析調整之結果 ，決定勘估標的三和段0000及0000之1地號於分割後各區塊 總價為4849萬8500元，各區塊單價詳如表十二。分割前後 之土地價值差額及互為找補金額：本案欲計算勘估標的三和 段0000及0000之1地號廖朝邦等十五位共有人間，於分割後 配得土地價值與分割前不相當者，因而產生金錢找補之數額 。故本報告先計算各分割後各區塊之地價，基於分割前後土 地總值不變之前提下，將兩筆土地內各區塊之地價加總後分 別乘上各共有人之持分比例，即求算出各共有人於分割前所 持有之土地價值。另依委託單位所提供之分割方案，將各共