減少價金等
臺灣高等法院 臺南分院(民事),消上更一字,111年度,2號
TNHV,111,消上更一,2,20231213,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決
111年度消上更一字第2號
上 訴 人 劉武憲
訴訟代理人 陳麗增律師
張婉柔律師
被上訴人 宏昱建設開發股份有限公司
兼法定代理
人 李英
共 同
訴訟代理人 蕭棋云律師
複代理人 廖孟意律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國107年8
月23日臺灣臺南地方法院第一審判決（105年度消字第3號）提起
上訴，並為訴之擴張、追加，經最高法院發回更審，本院於112
年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
被上訴人宏昱建設開發股份有限公司應於上訴人給付新臺幣37萬5,249元之同時，將門牌號碼台南市○區○○里○○○路000號3樓之2房屋，交付予上訴人。
上訴人其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，關於駁回上訴及追加之訴部分，由上訴人負擔，餘由被上訴人宏昱建設開發股份有限公司負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：……㈡請求之基礎事實同一者 ；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。查，上訴人就原 審敗訴部分提起上訴，原係請求被上訴人宏昱建設開發股份 有限公司（下稱宏昱公司）、李英應各再給付上訴人新臺幣 （下同）107萬4,260元本息（見本院前審卷㈠第118頁），嗣 就上開請求被上訴人李英給付部分，擴張請求給付110萬3,5 88元本息（見本院前審卷㈡第38頁），核屬擴張應受判決事 項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許。二、又查，上訴人於原審基於買賣契約而請求被上訴人宏昱公司 、李英連帶給付公設比增加之損失額、瑕疵擔保之減少價金 、不完全給付之損害、違約金或依契約返還房屋稅、遲延交 屋之遲延利息、房貸利息等款項，嗣上訴本院後，另追加依



上開契約關係請求被上訴人2人應分別給付遲延交屋之遲延 利息382萬2,550元、房貸利息32萬6,447元、房屋稅及地價 稅28,969元、水電費6,344元，及至交屋日止按日給付3,805 元，並請求交付房屋（見本院前審卷㈠第281至287、560頁） 。核其追加，與本件請求之基礎事實同一，依上開規定，應 予准許。　　
三、上訴人原上訴聲明第三項為：李英應再給付上訴人110萬3,044元本息，於本院審理中減縮上訴聲明第三項為：被上訴人李英應再給付上訴人107萬3,716元本息；原追加聲明第一項為：被上訴人應各給付上訴人418萬4,310元本息，於本院審理中減縮追加聲明第一項為：被上訴人應各給付上訴人418萬3,766元本息（見本院卷第459、460頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，均合先敘明。　貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊向被上訴人李英及宏昱公司購買坐落臺 南市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）及其上編號E2-3 建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），雙方於 民國（下同）103年9月25日簽訂預售屋買賣契約（下稱系爭 契約）。宏昱公司雖於105年5月18日通知伊驗屋，然因「機 電消防缺失」、「建築裝修缺失」等瑕疵，至今仍無法完成 交屋，且系爭房屋公設比為32%，未符合銷售廣告所載之28% ，另宏昱公司於103年12月31日始遲延開工，除第一審法院 判命宏昱公司給付伊瑕疵減少價金新臺幣（下同）2萬7,400 元及105年房屋稅1,928元（共計2萬9,328元）本息外，被上 訴人應再賠償伊公設比短少之交易價值5萬元、公設比短少 之懲罰性賠償55萬1,794元、遲延利息34萬7,730元、105至1 06年貸款利息6萬302元、遲延開工之利息6萬3,720元、105 年房屋稅714元（以上合計107萬4,260元），此外，伊尚得 追加請求被上訴人賠償遲延利息382萬2,550元、貸款利息32 萬6,447元、106年房屋稅9,992元、107至108年房屋稅1萬5, 887元、105至107年地價稅除前審判命給付544元外之2,546 元、水電費6,344元（以上追加部分合計418萬3,766元）， 且李英應與宏昱公司共同履行系爭契約，而負不真正連帶責 任。爰依民法第227條、第231條、第354條、消費者保護法 （下稱消保法）第51條後段規定、系爭契約第11條第2項、 第15條第1項第4款、第15條第4項、第18條第3項、第21條約 定，求為命宏昱公司應再給付上訴人107萬3,716元，及自10 5年10月25日起至清償日止按年息5%計算之利息；李英應給 付上訴人107萬3,716元，及自105年10月25日起至清償日止 按年息5%計算之利息，上開給付如一被上訴人為給付時，另 一被上訴人於該給付範圍內免給付責任。另於本院追加請求 被上訴人宏昱公司或李英應各自給付上訴人418萬3,766元， 及自108年6月17日起至清償日止按年息5%計算之利息；並各 應自108年6月6日起至交付系爭房屋予上訴人止，按日給付 上訴人3,805元，上開追加請求，如任一被上訴人為給付時 ，另一被上訴人於該給付範圍內免給付責任。宏昱公司另應



將系爭房屋交付上訴人。並陳明願供擔保請准宣告假執行（ 上訴人逾上開部分之其餘請求，分經原審、本院前審、最高 法院判決確定，該部分不在本院審理範圍內，不予贅述）。 　　
二、被上訴人則以下列情詞置辯，並求為判決駁回上訴人上開部 分請求，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行：　㈠宏昱公司辯稱：依鑑定報告之記載，系爭房屋並無減少價值 或效用之瑕疵，縱有瑕疵亦無關重要，且伊已於105年5月21 日及同年6月20日通知交付，詎上訴人拒不受領，並非伊給 付遲延；至公設比不合銷售廣告所載之誤差，於預售屋買賣 所在多有，並非刻意為之，鑑定報告亦表示不影響市價，且 系爭房屋實際面積大於系爭契約之約定，最終並未造成上訴 人之損害，亦無危害上訴人健康或安全，自無消保法懲罰性 賠償之適用；又開工不限於建築主體之施作，本件應以103 年7月10日取得雜項執照而開始進行擋土牆工程即屬開工， 並無遲延開工情事等語。
　㈡李英則辯以：系爭房地之買賣分屬不同標的物，不得僅以伊 與宏昱公司之關係，影響契約之性質，系爭契約僅為求方便 共同簽訂一份，伊僅為系爭土地之出賣人，不就系爭房屋負 責等語。【原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人對 之不服，提起上訴，並為訴之追加，聲明：宏昱公司應再給 付上訴人107萬3,716元，及自105年10月25日起至清償日止 按年息5%計算之利息；李英應給付上訴人107萬3,716元，及 自105年10月25日起至清償日止按年息5%計算之利息，上開 給付如一被上訴人為給付時，另一被上訴人於該給付範圍內 免給付責任。另追加請求宏昱公司或李英各應給付上訴人41 8萬3,766元，及自108年6月17日起至清償日止按年息5%計算 之利息，並各應自108年6月6日起至交付系爭房屋予上訴人 止，按日給付上訴人3,805元，上開追加請求，如任一被上 訴人為給付時，另一被上訴人於該給付範圍內免給付責任。 宏昱公司另應將系爭房屋交付上訴人。並陳明願供擔保請准 宣告假執行。被上訴人則聲明駁回上訴及追加之訴，如受不 利判決，願供擔保請准免為假執行】。
三、兩造不爭執事項：
㈠上訴人劉武憲於103年向被上訴人李英及宏昱公司購買建案名 稱為「DeHAUS」（證三）之系爭房地。
㈡兩造間簽定系爭契約時，及被上訴人銷售時提出之廣告均稱 系爭房屋之公設比為28％，系爭房屋完工後實際之公設比為3 2％。
㈢依系爭契約第15條第1項約定，被上訴人應於領得系爭房屋使



用執照6個月內通知交屋，即應於105年6月8日前通知交屋。 ㈣被上訴人於105年2月2日辦理系爭房地所有權移轉登記及貸款 。
㈤系爭契約第11條約定，系爭建築工程應於103年10月1日前開 工。
㈥宏昱公司於103年7月10日、104年12月8日分別受領臺南市政 府工務局（103）南工雜字第00033號雜項執照、臺南市政府 工務局(104)南工使字第05438號使用執照。擋土牆部分於10 3年7月28日開工設置安全圍籬，103年11月6日施作擋土牆； 系爭房屋於103年12月31日開工，104年11月5日竣工（原審 補字卷第101頁、原審卷一第187至反面頁）。四、兩造爭執事項：
㈠宏昱公司是否於105年5月18日通知上訴人交屋？是否合於契 約之約定？
㈡上訴人依民法第231條、系爭契約第15條第1項第4款、第18條 第3項、第21條、第15條第4項，請求被上訴人給付遲延利息 417萬280元、貸款利息38萬6,749 元、105年至108年房屋稅 、105 年至107年地價稅共2萬9,139元、水電費用6,344元， 是否有理由？
㈢上訴人依民法第354條、227條，及消保法第51條後段，請求 宏昱公司賠償未符合銷售廣告所載公設比28％之交易損失5萬 元，及懲罰性違約金55萬1,794元，是否有理由？ ㈣上訴人依系爭契約第11條第2項，請求宏昱公司給付逾期開工 之遲延利息63,720元，是否有理由？即宏昱公司是否逾系爭 契約所約定之103年10月1日開工？
㈤李英是否就系爭契約之履行應與宏昱公司負不真正連帶責任 ？
㈥上訴人請求被上訴人交付系爭房屋，並自108年6月6日起至交 付日止，按日給付上訴人3,805元，是否有理由？ ㈦被上訴人主張上訴人應給付尾款之同時履行抗辯，有無理由 ？
五、得心證之理由：
㈠按契約之聯立者，係指數個契約（典型或非典型）具有相互 結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照 ），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為 全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體 情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思 ，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在， 其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦



應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。又不真正連帶 債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對 債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債 務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367 號判決意旨參照）。本件被上訴人同列為系爭契約之賣方， 於各該條文所載之賣方未區分土地或房屋，且系爭房屋不能 與系爭土地分離，此有系爭契約在卷足憑，顯見被上訴人就 系爭契約具有不可分離之依存關係，如有任一契約無法履約 ，即不能達契約目的，應屬契約之聯立，具有連帶不可分性 。上訴人主張被上訴人宏昱公司與李英應互負不真正連帶責 任，亦即被上訴人對上訴人各負全部給付之義務，應屬有據 。被上訴人辯稱宏昱公司與李英是各自簽訂之房屋、土地契 約，就系爭房地契約之履行及給付不負不真正連帶責任云云 ，尚非可採。　
　㈡宏昱公司於105年5月18日通知上訴人交屋，合於系爭契約第1 5條第1項第4款之約定：
　　⒈宏昱公司主張兩造約定應於領得系爭建物使用執照6個月內 交屋，即應於105年6月8日前交屋，其已於105年5月18日 、105年6月17日通知上訴人交屋事宜，此有使用執照及簡 訊資料在卷可憑（見原審補字卷第101頁、原審卷一第59 、60頁）；而上訴人於105年6月20日前往交屋，因主張房 屋瑕疵，而未完成交屋（見前審不爭執事項㈧，原審卷一 第58至60頁反面、第123頁反面）。嗣上訴人依雙方於105 年7月26日約定而於105年8月17日交屋時，拒絕依交屋明 細表（見原審卷二第25頁）所示之款項給付宏昱公司，宏 昱公司遂拒絕交屋（見原審卷一第58至60頁反面）。上訴 人於108年2月7日與宏昱公司電話聯繫，因宏昱公司要求 上訴人依交屋明細表辦理並交付前開款項，上訴人拒絕， 宏昱公司亦拒絕交屋等情，堪信為真實。堪認宏昱公司已 依約定於105年6月8日前，通知上訴人至現場交屋。　　⒉上訴人雖辯以：上開通知僅係驗屋通知云云。然上開被上 訴人所提簡訊既已明確載明「交屋時間」、「辦理交屋手 續」、「交屋通知書」，自應認係交屋之通知；且上訴人 收受通知後，亦未即時為反對之意思或提出異議，則上訴 人上開所辯，尚非可採。
　　⒊系爭契約第15條第1項第4款係約定「賣方如未於領得使用 執照六個月内通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地 價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，既係約定「 通知」買方進行交屋，並非約定應完成交屋手續，則宏昱 公司於約定期日前既已通知上訴人交屋，即符合系爭契約



之約定（至上訴人主張未依債之本旨而為交付部分，詳如 後述）。上訴人主張被上訴人依系爭契約第15條第1項第4 款應給付遲延交屋利息417萬280元（即上訴部分34萬7,73 0元及追加部分382萬2,550元），即屬無理由。　　　㈢宏昱公司所為交屋，合於債之本旨，上訴人拒絕受領，應無 理由：
　　⒈本件系爭契約為預售屋買賣，於兩造簽訂系爭契約時，系 爭房屋尚未建造，故兩造簽約時尚無從知悉系爭房屋於建 造完成後，會有何種瑕疵存在。系爭契約第15條第1項第2 款固約定「賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於 交屋前完成修缮」，然何者始屬「契約約定之房屋瑕疵」 ，自應就系爭契約內容觀之。查系爭房屋已移轉登記上訴 人所有，上訴人亦未主張有何權利瑕疵存在，此為兩造所 不爭，則在此所稱房屋瑕疵應係指物之瑕疵而言，合先敘 明。而就系爭契約內容，涉及物之瑕疵部分，諸如第1條 「賣方應確保廣告内容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及 其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意 圖，為契約之一部分」、第10條「一、施工標準悉依核准 之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工。二 、賣方保證建造本預售屋不含有損建築結構安全或有害人 體安全健康之輻射鋼筋、石棉、未經處理之海砂等材料或 其他類似物。三、前款石棉之使用，不得違反主管機關所 定之標準及許可之目的用途，但如有造成買方生命、身體 及健康之損害者，仍應依法負責。賣方如有違反前三款之 情形，雙方同意依違約之處罰規定處理」、第13條「賣方 依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執 照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦 斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後 ，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗 收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限 期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留新台幣伍萬元 整作為交屋保留款，於完成修缮並經雙方複驗合格後支付 。第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如 契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者， 不適用之」、第23條「一、賣方保證產權清楚，絕無一物 數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第513條行使法 定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣 方應於本預售屋交屋日前負責排除、塗銷之。但本契約有 利於買方者，從其約定。二、有關本契約標的物之瑕疵擔 保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」等約定觀之



，堪認上訴人所指系爭房屋有如附表一所示之瑕疵，均非 系爭契約上開所約定瑕疵，詳述如下：
　　　⑴有關機電消防驗收缺失記錄：依系爭契約附件四建材設 備表（見原審補字卷第89頁背面至91頁），關於弱電設 備、電氣設備、消防安全設備（見原審補字卷第89頁背 面至91頁），均無約定應附單線圖（附表一㈠編號1）、 使用無熔開關（附表一㈠編號2、3、4、6）、加色套區 分（附表一㈠編號5）、插座應加接地（附表一㈠編號8） 、應使用CD軟管或PVC管包覆（附表一㈠編號13）、測試 用燈泡（附表一㈠編號14）、增設插座（附表一㈠編號16 ）、排風設備應設檢修孔（附表一㈠編號20、22），是 上開附表一㈠編號所示縱為瑕疵，亦難認屬系爭契約所 約定之瑕疵；又附一㈠表編號9、11、12所示均已有設置 、附表一㈠編號15功能無問題、附表一㈠編號17為依設計 圖施作、附表一㈠編號18功能無問題、附表一㈠編號19管 線為瓦斯公司施作、附表一㈠編號21非施作瑕疵，此有 臺中市大臺中建築師公會鑑定報告附卷可稽，均難認為 瑕疵；另附表編號10顯示已有不同電壓之設置，僅係未 就不同電壓區分插座外觀，並未影響其效能，亦難認屬 系爭契約所約定之瑕疵。
　　　⑵有關建築裝修驗收缺失記錄：上訴人所稱附表一㈡部分瑕 疵，於系爭契約附件四均無明文約定，縱可認屬瑕疵， 亦難認屬系爭契約所約定之瑕疵。
　　⒉按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其 物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其 價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出 賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。 」。而買賣標的物之瑕疵共有三類，分別為一、價值之瑕 疵；二、效用之瑕疵；三、品質之瑕疵。所謂效用之瑕疵 ，係指標的物欠缺依正常方式使用或消費時，通常應有之 效用。價值之瑕疵，就上開規定而言，係指交換價值之瑕 疵。標的物之品質保證，以出賣人有特別表示為其要件（ 參見詹森林著，元照出版有限公司，買賣瑕疵擔保㈡，201 9年8月初版1刷，第177、181至183頁）。又關於瑕疵擔保 之性質，國內通說係採擔保說（維持有償契約交易安全說 ），認為瑕疵擔保制度雖規定於買賣法中，然準用於其他 性質相同之有償契約，故瑕疵擔保之性質應自有償契約之 特性求之，即法律為維持有償契約之等價平衡，藉以保護 交易安全，始特設瑕疵擔保之規定，從而，出賣人並無交



付毫無瑕疵標的之義務，所應交付者乃依等價均衡之現狀 存在之特定標的，故交付之標的縱有瑕疵，出賣人仍屬履 行契約上之給付義務，並不構成給付義務之部分不履行（ 參見林誠二著，債法總則新解-體系化解說(下冊)，瑞興 圖書股份有限公司出版，2017年8月二版二刷，第117、11 8頁）。再民法第354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固 於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義 務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買 賣，依法律規範之目的，倘物之瑕疵已達不能修補，或雖 能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買 受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以 免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。反之， 倘如物之瑕疵，並非不能除去，出賣人亦未確定表示拒絕 擔保，買受人於危險移轉前自無擔保請求權可言（最高法 院96年度台上字第2498號、105年度台上字第2360號、109 年度台上字第2776號判決意旨參照。另參見曾品傑著，元 照出版有限公司，買賣瑕疵擔保㈡，2019年8月初版1刷， 第103、104頁）。本件上訴人雖主張系爭房屋有其所指上 開瑕疵，然上開瑕疵並非不能修補，本件亦無任何事證足 認被上訴人有表示拒絕擔保之行為，而宏昱公司既於105 年6月8日前通知上訴人前往交屋，已於約定期限內依債務 本旨提出給付，上訴人亦於105年6月20日前往交屋，縱上 訴人主張系爭建物有瑕疵而未能於105年6月8日完成交屋 ，依上開說明，宏昱公司除對上開瑕疵修補應負物之瑕疵 擔保責任外，並不負給付遲延之責，是上訴人此部分主張 ，自非可採。
　　⒊又按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契 約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如 未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不 僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範 。又物之出賣人就其交付之買賣標的物，應負瑕疵擔保責 任，買受人固得請求出賣人補正，並得依民法第264條規 定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部 分，應與出賣人應負之瑕疵補正責任「相當」，若買受人 應為之給付與出賣人之瑕疵補正責任顯然不相當，且其給 付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制 ，始符公允（最高法院110年度台上字第3187號、111年度 台再字第31號民事判決意旨參照）。本件上訴人所指系爭 房屋之瑕疵，經送臺中市大臺中建築師公會鑑定結果，瑕 疵修補費用僅為2萬7,400元（見該鑑定報告第23至30、32



頁），顯見該些瑕疵甚微，與系爭房屋總價788萬元相較 ，顯不相當。是縱上訴人所指上開瑕疵屬實，亦不應認為 與系爭房屋價值「相當」，致上訴人得據以拒絕受領。　　⒋再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意 ，應以該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社 會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示 發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以 檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最 高法院112年度台上字第123號民事判決意旨參照）。經查 ：
　　　⑴上訴人經宏昱公司通知交屋並繳納尾款時，回覆宏昱公 司人員稱「我剛算了一下最近開支，有點入不敷出，再 麻煩妳幫忙跟執行長說一下。不過明天會先匯五萬八千 過去，這樣也比較不會讓妳被妳們執行長為難」、「另 外妳方便請會計幫忙拍一下我兩張本票的背面嗎？我要 抓一下最晚要多久之前把妳說的貸款差額全部付清，才 不會另外產生萬分之一的利息」、「我就先找朋友調一 下頭寸，儘快完成交屋手續，也省得夜長夢多」（見原 審卷一第64頁）等語。堪認上訴人於被上訴人通知交屋 時，原先並未拒絕，僅是以其資金有困難，盼能延後繳 納尾款。
　　　⑵依上訴人所提105年6月20日之交屋驗收單（見前審卷一 第289頁）所示內容為「①廚具矽利康②公共龍頭/浴浴龍 頭鬆③排水頭變形（公共浴室）④大門內外上方補油漆、 刮傷、髒污⑤前陽台二丁掛清潔×5處⑥落地窗美容共2處⑦ 前陽台窗框下緣需美容⑧前陽台推門互撞，貼圓圓⑨地板 填縫⑩牆面油漆⑪主臥油漆」，顯示交屋當日所見，並無 所謂契約約定之瑕疵。又上開交屋驗收單既為上訴人所 提出，縱上訴人未簽名其上，亦應認為真正；且交屋驗 收單所指瑕疵，並不影響系爭房屋之價值、效用及品質 ；如有影響，其減少之程度，亦難認重要，依前揭規定 尚不得視為瑕疵。
　　　⑶再系爭房屋縱有上開瑕疵，該等瑕疵亦屬輕微，上訴人 本得依系爭契約第13條之約定保留交屋保留款，或依系 爭契約第23條之約定，請求宏昱公司負瑕疵擔保責任， 對上訴人權利已有保障。乃上訴人竟執前詞主張宏昱公 司所為非依債之本旨而為交付，其得拒絕受領云云，顯 有違誠實信用及公平原則，而非可採。
　　⒌綜上，宏昱公司業以準備給付之事情，通知上訴人，依民法第235條但書規定，應得以該通知代給付之提出，且系爭不動產所有權已移轉登記上訴人名義，成屋之細節與樣品屋相同，亦與系爭契約所附建材表完全符合，足見宏昱公司提出交付之建物與系爭契約訂定之內容相符，且於適當之處所及時期提出，堪認係依債務本旨提出給付。則依上開規定及說明，宏昱公司已於約定時間内依債務本旨提出給付，自無給付遲延可言。



㈣上訴人請求被上訴人補貼未交屋期間之貸款利息為無理由： 上訴人主張宏昱公司於未交屋之前，要求上訴人先辦理所有 權移轉及貸款，但被上訴人未交屋，即應補貼未交屋期間之 貸款利息386,749元云云，然為被上訴人所否認，並以前詞 置辯。查，如上所述，本件宏昱公司履行其交屋義務並無給 付遲延情事，自不負遲延給付之責任。從而，上訴人主張被 上訴人給付遲延，應補貼未交屋期間之貸款利息，於法無據 。
　㈤上訴人請求被上訴人給付除105年2月1日起至105年5月21日止 之地價稅544元（經前審判決確定）以外之105至108年房屋 稅、105年至107年之地價稅，均無理由：　　⒈系爭契約第21條1項約定：「地價稅以賣方通知書所載之交 屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔， 其稅期已開始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載 該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分 算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣 除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。」；第2項約定： 「房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣 方負擔，該日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份 比例分算稅額。」，依此約定可知，地價稅、房屋稅在被 上訴人通知交屋前由被上訴人負擔，通知交屋後則由上訴 人負擔。
⒉查，宏昱公司於105年5月18日以簡訊通知上訴人交屋，已 如前述，則系爭房地除自105年2月1日起至105年5月21日 止之地價稅544元外之105至108年房屋稅、105年至107年 之地價稅，係在被上訴人上開通知交屋後，依上開約定， 自應由上訴人自行負擔。上訴人主張被上訴人應給付除10 5年2月1日起至105年5月21日止（此部分業經前審判決確 定）以外之105至108年房屋稅、105年至107年之地價稅， 均無理由。
㈥上訴人依系爭契約第15條第4項之約定請求被上訴人給付水電 費用6,344元，為無理由：
　　上訴人主張被上訴人未依債之本旨提出給付，應依系爭契約 第15條第4項之約定，給付伊交屋前水電費用6,344元云云， 然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查，系爭契約第15條 第4項約定：「買方同意於通知之交屋日起三十日後，不論 已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費 用及保證金亦由買方負擔。」。而宏昱公司已依約定於105 年6月8日前已通知上訴人至現場交屋，並以該通知代給付之 提出，且合於債務本旨，無給付遲延之情事，已如前述，則



依上開約定，系爭房屋之水電費、瓦斯基本費均應由上訴人 自行負擔甚明。上訴人此部分之主張，自無理由。　　　㈦上訴人主張被上訴人遲延開工，應賠償6萬3,720元，為無理 由：　
　　⒈查系爭契約第11條第1項前段係約定：「本預售屋（系爭房 地）之建築工程應在103年10月1日之前開工，105年6月30 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施 ，並取得使用執照」、第2項約定：「賣方（即被上訴人 ）如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應 按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。若 逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約， 雙方同意依違約之處罰規定處理。」。上開約款第1項先 泛稱「建築工程」應於103年10月1日之前開工，接續詳細 約定「主建物」、「附屬建物」、「必要設施」等最遲完 工日期，前後用語迥異，顯見係有意區別，故該約款第1 項前段既泛稱「建築工程」，解釋上當然包括施作主建物 前應先為之擋土牆施作之雜項工程。且擋土牆之施作尚須 先取得主管機關核發之雜項執照，非可任意施工，以慎重 其動工，故擋土牆之開工即應認屬系爭契約所稱之開工。　　⒉雖系爭建物主體工程（地上5層、地下2層共58戶集合住宅 ）領有臺南市政府工務局（103）南工造字第00000-00號 建照執照，於103年12月31日開工，竣工日期為104年11月 5日，此有該使用執照在卷可憑（見原審補字卷第101頁） ，是系爭建物主體工程之開工日期雖遲於兩造約定之103 年10月1日；然上開建照執照工程開工前，被上訴人宏昱 公司早於103年7月10日即已取得（103）南工雜字第00033 號擋土牆之雜項執照，並於同年7月28日即已開工（見原 審卷一第187頁），堪認其並未逾系爭契約第11條第1項前 段約定之同年10月1日開工日期。
　　⒊上訴人雖又主張內政部設定預售屋買賣契約書範本之「開 工約定」係指取得建築執照後之開工；系爭契約之開工非 指擋土牆施作之雜項執照核發日期，應是指系爭建築主體 施作之建造執照核發日，該擋土牆工程，並非系爭主建物 ，而被上訴人於103年12月31日始開工，遲延90日，應賠 償伊損失云云。然查，內政部設定預售屋買賣契約書範本 及其預售屋買賣契約書範本簽約注意事項第1點等內容， 並未載明「開工」係指「建築主體之開工」，且上開範本 僅供訂約雙方之參考，不能違背法律上契約自由原則;而 上開擋土牆雜項執照既為兩造訂立系爭契約之附件（見各 該契約書之18、19頁），乃為兩造合意系爭契約之內容，



且如上所述，系爭契約所稱之開工應包含上開雜項執照之 開工，再依該雜項執照附表加註事項記載：「本案建築基 地內於地面以下施作建築所需之駁坎擋土工程，其擋土牆 非屬建築外牆結構本體之一部分，且與建築物主體結構分 離。」（見原審補字卷第18頁），參諸宏昱公司既取得前 揭擋土牆施作之雜項執照，並於103年7月28日開工，再由 臺南市政府工務局之申報勘驗紀錄表觀之，103年7月28日 開工設置安全圍籬，103年11月6日確已施作擋土牆，此有 該雜項執照可按（見原審卷一第187頁反面）。而系爭建 物之主體工程於000年00月間施作擋土牆後，接續於隔月3 1日開工，顯見該擋土牆工程雖非主建物工程之一部分， 但確係建築主體工程施作之前所必需完成之前置工程，應 屬系爭建物之建築工程之一部分。堪認被上訴人宏昱公司 已於103年7月28日開始系爭建築工程，並無遲延開工之情 事，上訴人此部分之請求，於法無據。　
　㈧上訴人請求被上訴人賠償系爭建物完工後實際之公設比增加 所受5萬元之損失，為無理由：
⒈按消保法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之 真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並 非規定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」， 故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息 與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定 ，企業經營者所應負之契約責任，固仍及於該廣告內容， 該廣告仍應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣 告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要 約引誘」之廣告作為訂約之說明、洽談，使之成為具體之 「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公 平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契 約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決意旨參照 ）。又廣告之作用重在吸引顧客消費之欲望，引發客戶觀 看及興趣之動機，企業經營者與消費者所訂立契約，原則 上仍應以雙方進行磋商而達於一致意思表示之內容為雙方 權利義務關係之依據，始符私法自治之基本原則，再參考 民法第154條第2項但書「價目表之寄送，不視為要約」之 規定，認為除非廣告內容已足以推知企業經營者有即受廣 告內容拘束訂立契約之意思，得將商業廣告解為「要約」 外，仍應將廣告之性質解為「要約之引誘」。因之，作為 要約引誘之廣告，其內容倘非具體明確（例如房屋廣告中 氣派非凡之門廳），且屬交易上可容許之吹噓、噱頭或誇 張，性質上並不當然成為契約內容之一部，惟如企業經營



者廣告內容已經具體明確（例如房屋廣告中表示公共設施 占權狀面積百分比），在交易習慣上足使一般消費者信賴 廣告內容將成為契約內容之一部時，基於消費者保護法保 護消費者之立法原則，始可認為消費者得依前開規定主張 該廣告內容已成為契約內容之一部。查本件被上訴人宏昱 公司廣告既稱系爭建物之公設比為28％，甚至於網路上亦 作如此具體明確內容之廣告，顯然在交易習慣上足使一般 消費者信賴廣告內容，且兩造並無合意排除廣告內容為契 約內容之一部，依上說明，基於保護消費者之立場，應認 系爭廣告內容已成為契約內容之一部，被上訴人宏昱公司 自應就系爭契約定建物之公設比為28％乙節負履約責任甚 明。
　　⒉然事實上，被上訴人宏昱公司履約結果，即系爭建物完工 後實際之公設比為32％，顯已超出28％，此為兩造所不爭， 則多出之4％公設比是否構成買賣標的物之瑕疵？被上訴人 是否需負賠償責任？茲審酌如下：
　　　⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條　　　　之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人 固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減 少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼