臺灣臺北地方法院刑事裁定
112年度聲判字第74號
聲 請 人 向玉梅
鄒文軒
姜文如
共同代理人 魏憶龍律師
何謹言律師
黃乃芙律師
被 告 鄭文生
黃秋蘋
謝桂英
黃瑞昌
蔡育司
上列聲請人因被告等涉詐欺案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於
民國112年3月21日所為112年度上聲議字第2625號駁回聲請再議
之處分（原不起訴處分案號：臺灣臺北地方檢察署110年度偵續
字第525號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：
主 文
聲請駁回。
理 由
一、刑事訴訟法之交付審判制度經修正為准許提起自訴制度，業 於民國112年5月30日修正通過，同年6月21日公布，同年6月 23日施行。次按前揭新修正通過之刑事訴訟法施行前，已繫 屬於法院而未確定之聲請交付審判案件，其以後之訴訟程序 ，應依修正刑事訴訟法終結之；前項前段情形，以交付審判 之聲請，視為聲請准許提起自訴，刑事訴訟法施行法第7條 之17第1項、第2項前段分別定有明文。查本件「刑事聲請交 付審判狀」係於112年3月30日遞狀繫屬本院，然考其真意既 係對檢察官不起訴處分及駁回其再議之聲請有所不服，應係
聲請裁定准許提起自訴，揆諸上揭規定，應逕依修正後之刑 事訴訟法規定終結。是本件交付審判之聲請，應視為聲請准 許提起自訴，並依現行刑事訴訟法第258條之1、第258條之3 等有關准否提起自訴之規定裁判，合先敘明。
二、告訴人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而 駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由 狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴，刑事訴訟法第25 8條之1第1項定有明文。經查，本件聲請人即告訴人向玉梅 、鄒文軒、姜文如【下若單獨提及，各逕以其姓名稱之；若 共同提及，則以聲請人3人稱之】以被告鄭文生、黃秋蘋、 謝桂英、黃瑞昌、蔡育司等5人【下若單獨提及，各逕以其 姓名稱之；若共同提及，則以被告5人稱之】涉犯詐欺罪嫌 提出告訴，經臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）檢察 官偵查後，以110年度偵續字第525號為不起訴處分，嗣聲請 人聲請再議，經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）檢察長認再 議無理由，以112年度上聲議字第2625號處分書駁回聲請， 聲請人3人分別於112年3月27日、同年月28日受送達後，於1 0日內之112年3月30日委任律師為代理人向本院聲請交付審 判，有前開不起訴處分書、再議駁回處分書、刑事委任狀及 蓋有本院收狀戳章日期之刑事聲請交付審判狀在卷可參，復 據本院調閱該偵查案件全卷無訛，是聲請人本件准許提起自 訴之聲請，程序上與首揭規定相符，本院即應依法審究本件 聲請有無理由。
三、聲請人原告訴意旨略以：鄭文生與另案被告陳再成（已歿， 所涉詐欺部分前業經檢察官為不起訴處分確定）分別為捷順 國際開發股份有限公司（址設臺北市○○區○○街0段000號、23 8號1至3樓，下稱捷順公司）之監察人與董事長；黃秋蘋為 捷順公司之協理；謝桂英、黃瑞昌為捷順公司之業務；蔡育 司（原名蔡美惠）為群翼廣告有限公司（址設桃園市○○區○○ 路000號6樓，下稱群翼公司）之銷售人員。鄭文生、黃秋蘋 、謝桂英、黃瑞昌、蔡育司與另案被告陳再成等人均明知捷 順公司在臺北市○○區○○段000地號所興建之「新紐約」社區 （原案名：「信義ID」，下稱：本案社區）1樓，依法應作 為平面停車位使用，竟共同意圖為自己不法之所有，基於詐 欺取財之犯意聯絡，由另案被告陳再成、鄭文生將本案社區 1樓違法變更為前庭廣場、水月鏡池、SPA養生池、運動健身 房、迎賓大廳、交誼廳、視聽小劇場，綠光花園及水景走廊 等公共設施（下稱：本案公共設施），並敲除施工設計圖上 機電空間之分牆來增擴區分所有建物之內部坪數，再指示黃 秋蘋、謝桂英、黃瑞昌、蔡育司隱瞞上開情事，反倒以本案
公共設施作為特色賣點，並提供不實廣告及配置圖進行銷售 ，且於本案社區完工後仍繼續對外販售成屋，致不知情之向 玉梅、鄒文軒、姜文如因此陷於錯誤，分別於95年6月6日、 98年10月2日、99年4月21日，以新臺幣（下同）546萬元、8 62萬元、2,065萬元之價格，向捷順公司購買本案社區D棟7 樓、E棟12樓及A棟3樓之房地。嗣於000年0月間，本案社區 之管理委員會接獲本案公共設施屬於違法建物必須回復原狀 ，聲請人3人始知受騙。因認被告5人即鄭文生、黃秋蘋、謝 桂英、黃瑞昌、蔡育司均涉犯103年6月18日修正公布前刑法 第339條第1項之詐欺取財罪嫌。
四、聲請意旨詳如附件「刑事聲請交付審判狀」、「刑事聲請交 付審判補充理由狀」所載。
五、關於准許提起自訴之審查，刑事訴訟法第258條之3之修正理 由二雖指出：「法院裁定准許提起自訴之心證門檻、審查標 準，或其理由記載之繁簡，則委諸實務發展」，未於法條內 明確規定，然觀諸同法第258條之1之修正理由一暨同法第25 8條之3之修正理由三，可知裁定准許提起自訴制度仍屬「對 於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，其重點仍 在於審查檢察官之不起訴處分是否正確，以防止檢察官濫權 。而刑事訴訟法第251條第1項規定：「檢察官依偵查所得之 證據，足認被告有犯罪嫌疑者，應提起公訴。」此所謂「足 認被告有犯罪嫌疑者」，乃檢察官之起訴門檻需有「足夠之 犯罪嫌疑」，並非所謂「有合理可疑」而已，詳言之，乃依 偵查所得事證，被告之犯行很可能獲致有罪判決，具有罪判 決之高度可能，始足當之。基於體系解釋，法院於審查應否 裁定准許提起自訴時，亦應如檢察官決定應否起訴時一般， 採取相同之心證門檻，以「足認被告有犯罪嫌疑」為審查標 準，並審酌聲請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關 詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法 則、論理法則及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。六、犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實，刑 事訴訟法第154條第2項定有明文。又聲請人之告訴，係以使 被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調 查其他證據以資審認；故犯罪事實之認定，應憑證據，如未 能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制 之方法，以為裁判基礎；再認定不利於被告之事實，須依積 極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應 為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院52 年度台上字第1300號、40年度台上字第86號、30年度上字第 816號判決參照）。
七、訊據被告5人均堅詞否認有何上開犯行。其中，鄭文生辯稱 ：本案社區於95年開始興建，大約於98年完成，本案社區大 部分的房屋都由前負責人售出，伊接手以後，尚未出售的房 屋係交由其他公司代售，伊不清楚有不實廣告內容等語；黃 秋蘋辯稱：伊不是捷順公司協理，沒有負責行銷本案社區， 是99、100年間另案被告陳再成私底下請伊幫忙，協助本案 社區管理委員會書面資料及公共基金文件申請，並沒有薪水 ，也沒有負責簽約及行銷，所以不清楚行銷內容，且客戶有 合約審閱期5天，合約上有說明客戶授權建設公司設計並請 專業廠商施作，客戶也有簽名確認等語；謝桂英辯稱：伊沒 有負責本案社區簽約及行銷，是於98、99年間，另案被告陳 再成請伊幫忙做代書的產權過戶及銀行貸款對保的相關業務 ，由另案被告陳再成直接給伊客戶資料，伊是義務幫忙沒有 拿錢，只負責代書產權過戶及銀行對保相關作業，且買賣合 約針對公共設施都有明文載明，客戶都清楚，公共設施是客 戶請建商委託營造商施作且都簽名等語；黃瑞昌辯稱：伊於 95、96年為捷順公司員工，在本案社區負責買賣後房屋的室 內修繕工作，伊去工作時本案社區就蓋好了，並沒有負責簽 約及行銷，當時買賣合約內容有關公設的部分，捷順公司有 跟客戶說明並請客戶簽名，應該是客戶同意捷順公司請別人 設計等語；蔡育司辯稱：本案社區當時捷順公司有找好幾家 代銷公司，伊則是經朋友介紹所以參與本案社區的銷售業務 ，進駐時候已經是成屋，所有印好的廣告都在現場，是誰印 的伊不知道，伊也沒有權力設計廣告，只是單純帶看，伊以 成屋現況當場介紹銷售，簽約部分由建設公司授權給現場簽 約，資料送回建設公司核章等語。
八、聲請人以前揭聲請意旨聲請准許提起自訴，惟經本院依職權 調閱臺北地檢署110年度偵續字第525號不起訴處分書、高檢 署112年度上聲議字第2625號駁回再議處分書暨相關卷宗後 ，認聲請人之聲請為無理由，析述如下：
㈠按刑法詐欺罪之成立，要以加害者有不法得財或得利之意思 而實施詐欺行為，被害者因此行為，致表意有所錯誤而為財 產上處分，受有損害，且加害者所用行為，堪認為詐術者， 始足當之。若行為人非自始基於不法得財或得利之意圖，客 觀上無施用詐術之行為，或並無損害發生，或者所受損害， 非由欺罔行為陷於錯誤所致，均不得遽以詐欺罪相繩。至於 民事關係之當事人間之未依債務本旨履行給付之情形，在一 般社會經驗上原因非一；縱令事後涉及違反契約之情形，倘 行為人於訂約之初非有欺罔行為，至多亦僅生民事債務不履 行之責任，仍與詐欺罪刑無涉，要難單純以債務不履行之狀
態，遽認被告自始有刑法第339條之詐欺故意。 ㈡依向玉梅與捷順公司簽立之房屋預定買賣合約書第16條、第1 7條，及鄒文軒、姜文如與捷順公司簽立之房屋買賣合約書 第13條、第14條之管理約定，載明「管理約定㈠：為提高本 大樓之使用品質，甲方（即買方）委託乙方（即賣方）自乙 方通知交屋日起六個月內，就本大樓可利用之空間規劃為大 樓管理、公共、交誼、休憩設施，其甲方有關委託乙方辦理 事項如後：一、本社區之硬體及相關設備空間規劃如下：壹 樓所示位置建照設計為機車、汽車停車空間、車道及空地乙 方未計算出售坪數，基於空間靈活運用，以提升生活品質， 委託乙方規劃為本大樓會客兼作住戶交誼場所等相關設施使 用。二、就本條第一項有關設施內容、整體平面配置、設備 、景觀及壹樓圍牆、車道大門等之規劃經由甲方同意，委託 乙方協同專業公司（人員）執行。」、「管理約定㈡：二、 公共設施之設計、規劃、位置、使用方式及權益之分配，依 整體規劃之需要由乙方統籌處理，甲方絕無異議，除本約另 有規定外，應移交管理委員會依管理公約管理使用。」等內 容，是聲請人3人於簽立上開契約之初，已委託捷順公司協 同相關專業公司執行本案公共設施之施作，而公共設施之設 計、規劃、位置、使用方式及權益分配，依整體規劃之需要 由捷順公司統籌處理，聲請人3人並均簽名確認，足認渠3人 於購買本案社區房屋時，均已知悉本案公共設施之執行內容 ，且按通常房屋交易之契約，賣方之主要給付義務在於依債 之本旨提出房地所有權之移轉及交付，房地本身始為交易之 標的，苟賣方大致已依契約之本旨交付房屋、辦理房地所有 權之移轉，除非於建物本身面積有嚴重短少或重大品質不符 之情，而致嚴重影響房地價值外，尚不能因買賣標的以外之 如公共設施、周遭環境於締約後有所改變，逕謂為賣方自始 基於詐欺意圖之證明；況上開契約條文內容既言明本案公共 設施之空間依建照原本設計應為停車空間，顯見被告5人確 無任何隱匿之情，尚難認被告5人與聲請人3人締約時有何施 用詐術之行為。
㈢聲請人本件聲請意旨雖以「被告5人明知本案社區1樓公共設 施係二次施工之違建，就此應負有告知義務」而指摘原不起 訴處分書及駁回再議處分書未予詳盡調查云云，並提出謝桂 英簽收鄒文軒母親鄧明英所開之支票、售後服務單等件為佐 （見本院卷第52、55至59頁）。觀諸向玉梅固於偵查中指稱 ：伊於95年間和捷順公司的銷售員接洽，銷售員名字忘記了 ，其推銷本案社區，給伊的圖和廣告資料很不錯，伊才答應 購買，謝桂英有帶伊看樣品屋，照建案內容跟伊說明，簽約
後銷售員跟伊說款項交給謝桂英，後來建商延誤交屋，雖然 按照當初說的建案內容交屋，但後來被別人檢舉公共設施是 違建，還要額外支出回復工程費等語；鄒文軒於偵查中指稱 ：簽約前是伊母親於98年10月去現場看實品屋，覺得不錯就 帶伊去，由蔡育司帶看，當時有健身房、交誼廳，也就是後 來被拆掉的設施，也有綠光花園、水鏡走廊、多媒體娛樂室 KTV，98年10月2日晚上就簽約，簽約時是謝桂英，當天謝桂 英有帶伊等去看環境，裡面都裝潢好了，當時不清楚本案公 共設施是違建，對方都沒有告知本案公共設施是停車場改的 等語；姜文如經檢察官傳喚未到庭，於刑事追加告訴狀中指 稱：黃秋蘋等人銷售本案社區時，有展示本案公共設施作為 購屋與否之參酌；告訴代理人何謹言律師到庭陳稱：姜文如 後來主要是跟被告黃秋蘋與游佳琪接洽等語。
㈣然查，實務上或有不動產買賣之廣告對於房屋及周邊設備品 質有所誇大，惟此係廣告本身具有引起消費者注意之條件特 性所使然，購買者仍須加以評估；申言之，該等廣告往往僅 可認為具有邀約引誘之特質，原非當然成為契約內容之一部 分，但買賣雙方仍可將廣告內容作為契約內容之一部分，即 將廣告中關於房屋土地產權及基本品質外所陳述之其他附隨 內容一律視為買賣契約書之條款，以為雙方履約遵循依據， 苟如雙方未予明定，即難以廣告內容誇大為由，指稱出賣人 以廣告內容為詐術手段致使消費者為錯誤判斷。是廣告本身 或縱有誇大，尚難一律視之為詐欺行為，仍應審視該行為依 一般社會觀念是否已達使人陷於錯誤之程度而定。而承前所 述，依照雙方契約條款，早已明文本案社區1樓建照設計為 機車、汽車停車空間、車道及空地，且未予計算出售坪數， 毋寧係基於空間靈活運用，方藉二次施工為會客兼作住戶交 誼場所等相關設施使用（惟並未明文約定具體應該有哪些項 目），故聲請人3人所指被告等人於銷售時所廣告「前庭廣 場、水月鏡池、SPA養生池、運動健身房、迎賓大廳、交誼 廳、視聽小劇場，綠光花園及水景走廊」等公共設施，實尚 非契約明文約定之細項；參以卷附本案社區廣告圖說，不僅 均有標註本案公共設施於本案社區1樓之相對位置，且該等 公共設施於交屋前已完成，聲請人等亦已享有使用該等公共 設施之益處多年，僅因遭他人檢舉違建，始於10餘年後遭拆 除。是稽諸上述脈絡，本案公共設施之空間依建照原本設計 應為停車空間，並已於上開買賣契約中明文，聲請人等於簽 約之際即可知悉此節，豈有嗣將近10餘年間就所簽契約條文 均恝置不論，俟10餘年後方稱自己係陷於錯誤之理。再者， 由聲請人3人上述告訴指稱之內容以觀，亦未提及黃瑞昌有
何經手銷售之行為。則聲請人3人逕稱被告5人有詐欺行為， 致渠等陷於錯誤，已難憑採。
㈤聲請人3人雖又指稱被告5人虛報本案區分所有建物之可用坪 數部分（亦即，被告5人明知本案社區於施作時，另有以敲 除施工設計圖上之機電空間之分牆增擴區分所有建物之內部 坪數，再向聲請人3人偽稱本案社區區分所有建物之可用坪 數），使聲請人3人陷於錯誤而購買本案社區云云，無非係 以新紐約社區管理委員會101年3月12日(101)新紐約管字第1 0103001號函文為據，惟就此並未具體提出進一步證據佐證 本案社區拆除機電空間之坪數，及聲請人3人購買之本案社 區D棟7樓、E棟12樓及A棟3樓之房地中，有多少坪數原為機 電空間。又證人黃瑞楨建築師偵查中到庭證述略以：伊當時 鑑定的內容是關於地下停車位尺寸，當時管委會委託伊鑑定 地下室停車位，還有2樓單位外牆造型設計，當時著重點是 現場已完成狀況，有無影響建築價值減損，伊資料中沒有提 到敲除機電空間的分牆來擴增區分所有建物的內部坪數這部 分，敲除機電空間分牆部分不是委託鑑定項目等語（見111 年12月19日詢問筆錄），復有證人黃瑞楨提出之臺北市建築 師公會100年2月12日會勘本案社區之鑑定報告影本可佐其證 述。況查，觀諸上開聲請人向玉梅與捷順國際開發股份有限 公司簽立之房屋預定買賣合約書第3條，對於房屋面積誤差 之處理，及相互找補方式(見臺北地檢署108年度他字第1139 號偵查卷第14頁、第15頁）及聲請人鄒文軒、姜文如與捷順 國際開發股份有限公司房屋買賣合約書第1條就房屋標示和 面積（見臺北地檢署108年度他字第1139號偵查卷第57頁、 第58頁、第350頁暨背面）各均有約定。相關契約既已對於 交易之不動產訂有面積找補（預售屋部分）及明確面積大小 （成屋部分），可知出賣人對於該不動產交易面積負有依契 約履行之責而無推諉之情，若聲請人認他方有未依債之本旨 為履行之情事，本得依民事契約關係請求履行或請求損害賠 償。是聲請人等倘認被告等有任何債務不履行之情事，仍得 於民事事件中舉證主張之，並不因本案刑事案件之認定而妨 礙其權利。
㈥綜合前揭脈絡，本案尚難僅憑聲請人3人之指訴，驟認被告5 人於銷售本案社區時，主觀上具不法所有意圖，而逕以詐欺 罪責相繩；此外，復查無其他積極證據足認被告等有詐欺犯 行，應認被告5人等犯罪嫌疑不足。
九、基上，原不起訴處分書及駁回再議處分書對於如何斷定無積 極證據足認被告5人有何聲請人所指犯行，調查已臻明確且 均詳述理由，對照卷內資料，核無不合，是臺北地檢署檢察
官及高檢署檢察長分別予以不起訴處分及駁回再議之聲請， 洵屬適法，本件准許提起自訴之聲請為無理由，爰依刑事訴 訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 刑事第十四庭 審判長法 官 歐陽儀 法 官 蕭淳尹 法 官 趙書郁上正本證明與原本無異。
本裁定不得抗告。
書記官 黃文誼
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
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