臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第1914號
原 告
即反訴被告 國雄國際股份有限公司
法定代理人 許智翔
訴訟代理人 許博堯律師
複代理人 戴連宏律師
被 告
即反訴原告 陳文生
陳涵沄
吳月英
兼上三人共同訴訟代理人
陳詮龍
被 告 顏愛
訴訟代理人 黃啓沛
被 告 鄭陳阿麵
陳愛玉
陳愛珠
林銘鑽
林嘉瑜
林嘉薇
林俊佑
陳瑞芳
陳承鴻
陳睿豐
郭懿中
陳錦源
陳思維
陳思遠
陳淑貞
陳錦全
陳淑春
兼上六人共同訴訟代理人
陳錦聖
被 告 陳月香
陳壹生
陳月娟
陳錦雄
陳吉成
陳吉發
陳美瓊
陳美亨
林金田
林金源
張新德
張雅惠
張志群
張慧萍
劉力誠
張志嘉
張伯銜
陳月雲
陳月梅
陳國森
陳俊元
兼上四人共同訴訟代理人
陳瑞勝
被 告 張藝䕒
枋陳貝
兼上二人共同訴訟代理人
陳金發
被 告 劉玉英
陳寶葳
陳國華
陳國輝
陳庭興
陳連溪
陳柏明
陳舜政
陳武助
陳雪娥
上二人共同訴訟代理人
陳賴惠淑
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年11月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖編號B所 示之磚造、土磚造平房(面積192.29平方公尺)拆除，並將該 部分土地返還原告。
二、被告應自民國110年11月18日起至返還前項土地之日止，按 月給付原告新臺幣2564元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1項於原告以新臺幣121萬7837元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣365萬3510元為原告預供擔保 ，得免為假執行。
六、本判決第2項各期清償期屆至部分，於原告以每期新臺幣855 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每期新臺幣2564 元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
八、反訴原告之訴均駁回。
九、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；次按反訴之標的 ，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽 連，或反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民 事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項定有明文。反訴原 告陳文生、陳涵沄、陳詮龍起訴請求確認門牌號碼臺中市○○ 區○○路000號房屋（稅籍編號00000000000）為合法建物及確 認渠等擁有前述房屋之所有權；反訴原告陳文生、陳涵沄、 陳詮龍、吳月英起訴請求確認門牌號碼臺中市○○區○○路000 號房屋（稅籍編號00000000000）為合法建物及確認渠等擁 有前述房屋之所有權，惟本件反訴之訴訟標的價額業經本院 分別核定為新臺幣（下同）6800元、10萬9400元（見本院卷 三第127、131頁），應適用簡易訴訟程序，與本訴所行之普 通訴訟程序非得行同種之訴訟程序。揆諸前揭說明，本件反 訴不合法，應予駁回。
二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴 訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為 當事人者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實
上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款、第5款、第256條分別定有明文。 經查：原告起訴主張坐落臺中市○○區○○段000地號土地(下稱 系爭土地)為其所有，系爭土地上有未辦理保存登記之建物 即門牌號碼臺中市○○區○○路000號（下稱系爭建物），因稅 籍編號00000000000，納稅義務人為陳文生、陳涵沄、陳詮 龍（下稱陳文生等3人），其事實上處分權人為陳文生等3人 ，是原告僅以陳文生等3人為被告，依民法第767條第1項規 定提起本件訴訟，原聲明如起訴狀所載（見本院卷一第11-1 5頁）。嗣因門牌號碼同為臺中市○○區○○路000號之房屋稅籍 共有3個，除稅籍編號00000000000外，尚有稅籍編號000000 00000、00000000000，其中稅籍編號00000000000之納稅義 務人為陳清松，陳清松於民國85年5月25日死亡，其全體繼 承人為顏愛、鄭陳阿麵、陳愛玉、陳愛珠、林銘鑽、林嘉瑜 、林嘉薇、林俊佑、陳瑞芳、陳承鴻、陳睿豐（下稱顏愛等 11人），則稅籍編號00000000000之部分，其事實上處分權 人為顏愛等11人；另稅籍編號00000000000之納稅義務人為 陳朝，陳朝於55年4月21日死亡，其全體繼承人除陳文生等3 人外，尚有陳錦源、郭懿中、陳思維、陳思遠、陳淑貞、陳 錦全、陳錦聖、陳淑春、陳月香、陳壹生、陳月娟、陳錦雄 、陳吉成、陳吉發、陳美瓊、陳美亨、林金田、林金源、張 新德、張雅惠、張志群、張慧萍、劉力誠、張志嘉、張伯銜 、張藝䕒、陳月雲、陳月梅、陳國森、陳瑞勝、陳俊元、枋 陳貝、陳金發、劉玉英、陳寶葳、陳國華、陳國輝、陳庭興 、吳月英、陳連溪、陳柏明、陳舜政、陳武助、陳雪娥（下 稱陳錦源等44人），則稅籍編號00000000000之部分，其事 實上處分權人為陳文生等3人及陳錦源等44人，是原告具狀 追加顏愛等11人及陳錦源等44人為被告，並按地政機關實際 測量面積更正如下述原告訴之聲明所示，並追加不當得利聲 明部分（見本院卷二第169-173頁），依前開說明，核無不 合，即應准許。
三、本件除被告張藝䕒、枋陳貝、陳金發、陳武助、陳雪娥外， 其餘被告均經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭土地為原告所有，系爭建物無權占有系爭土 地如附圖即臺中市清水地政事務所111年11月7日111年清土 測字第244100號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號B部 分（面積192.29平方公尺），原告依民法第767條第1項規定
，請求被告拆除系爭建物，並將該部分土地返還予原告。又 原告於110年11月18日登記取得土地所有權，被告無權占用 土地之面積為192.29平方公尺，原告依民法第179條規定， 以系爭土地110年申報地價2000元之年息10%計算被告所受相 當於租金之利益，則被告應自110年11月18日起至拆除建物 返還土地之日止，按月給付原告3205元（計算式：192.29平 方公尺×2000元×10%÷12＝3205元，元以下4捨5入，下同）。 系爭建物為土竹造房屋，屋齡已達70年以上，遠逾耐用年數 30年，長久無人居住，已成荒廢傾頹之狀態並為雜草藤蔓所 覆蓋，並不具備經濟價值，自無適用民法第425條之1規定之 餘地。且被告並未證明系爭建物之建造有得系爭土地全體共 有人之同意，縱將土地及房屋分開或先後出賣，仍無民法第 425條之1規定之適用等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺中市○ ○區○○段000地號土地上如附圖所示編號B部分之建物(面積19 2.29平方公尺)拆除，並將土地返還原告。㈡被告應自110年1 1月18日起至返還前項土地之日止，按月給付原告3205元。㈢ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）陳承鴻、陳睿豐、林銘鑽、林嘉瑜、林嘉薇、林俊佑、陳 瑞芳、陳愛珠等：同意原告拆屋還地之請求，並將土地交 還原告等語。
（二）陳文生、陳涵沄、陳詮龍、陳月香、陳壹生、陳月娟、陳 錦雄、陳吉成、陳吉發、陳美瓊、陳美亨、吳月英等辯以 ：系爭建物係合法建物，並非違章建築，其等因繼承取得 建物所有權，財產權應受到法律保障，並非無權占有。系 爭建物就系爭土地有民法第425條之1法定租賃權之適用， 原告為權利濫用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。（三）顏愛辯以：原告去年才取得土地所有權，提起本件訴訟是 權利濫用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 （四）陳國華、陳國輝、陳庭興、劉玉英、枋陳貝、陳金發、張 藝䕒、陳武助、陳雪娥、陳月雲、陳月梅、陳國森、陳瑞 勝、陳俊元等辯以：系爭土地原為陳清松與陳朝兄弟所有 ，系爭建物有3個稅籍分別為陳清松、陳朝及陳連和，陳 朝與陳連和為父子關係，可推論當時土地所有權人同意建 造建物，又系爭建物是合法建物，其等因繼承取得所有權 ，依法應受民法第425條之1法定租賃權之保護，原告主張 無權占有、拆屋還地均無理由，又系爭買賣係通謀虛偽的 買賣等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（五）陳錦源、郭懿中、陳思維、陳思遠、陳淑貞、陳錦全、陳 錦聖、陳淑春等辯以：原告串通土地共有人進行通謀虛偽
的假買賣，買賣契約無效，原告請求拆屋還地、支付租金 ，依法無據。拆屋不是其等的義務，其等沒有跟原告簽約 等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（六）陳愛玉辯以：拆屋不是伊的義務，伊沒有簽約等語置辯。 並聲明：原告之訴駁回。
（七）張志群辯以：原告之訴駁回。
（八）林金田、林金源、張新德、張雅惠、張慧萍、劉力誠、張 志嘉、張伯銜、陳寶葳、陳連溪、陳柏明、陳舜政、鄭陳 阿麵等人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作 何聲明或陳述。
三、本院之判斷
（一）原告主張：系爭土地為原告所有。系爭土地上如附圖編號 B所示有未辦理保存登記之建物（即臺中市○○區○○路000號 ），其上設有3個稅籍編號，分別為00000000000、000000 00000、00000000000，納稅義務人分別為陳文生等3人、 陳清松、陳朝，又陳清松及陳朝均已過世，陳清松之繼承 人為顏愛等11人，陳朝之繼承人為陳錦源等44人及陳文生 等3人，系爭建物之事實上處分權人為被告，業據原告提 出土地登記謄本、地籍圖謄本、房屋稅籍證明書、現場照 片、繼承系統表、戶籍謄本等為證（見本院卷一第23-37 、139-171、207頁、卷二第17-167頁），核與原告主張之 事實相符，復經本院囑託臺中市清水地政事務所派員到場 勘測後繪製土地複丈成果圖即附圖在卷可稽（見本院卷一 第338頁），堪信原告主張之事實為真正。 （二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1 項前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土 地者，占有人以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其 土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得 占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字 第1120號判決意旨參照）。經查，原告主張被告無權占有 系爭土地如附圖編號B所示，為被告所否認，依前開說明 ，自應由被告就其占有之正當權源負舉證之責。 1.被告辯稱系爭土地原為陳清松與陳朝兄弟所有，可推論興 建時有得到土地所有權人同意等語。惟陳朝與陳清松僅是 系爭土地之原共有人之一，且並非兄弟關係，有土地登記 簿、戶籍謄本附卷可參（見本院卷二第19、389-399頁、 卷一第141頁），被告主張顯與事實不符，不足採信。被 告既未提出相關證據證明其所言屬實，是難逕認系爭建物 於興建於系爭土地之初，業已取得土地全體共有人之同意
，而有占有系爭土地之正當權源。
2.被告又辯稱系爭建物與系爭土地間依民法第425條之1規定 ，推定有租賃關係存在，基於該租賃關係有權占有系爭土 地等語。惟查：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人時，土地受讓人與讓與人間，推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1 項定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋 所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定 性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟， 在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為 重要之考量。
⑵經查，門牌號碼臺中市○○區○○路000號之土竹造（純土造） 、木石磚造(磚石造)建物，稅籍編號00000000000（面積 共175平方公尺），於112年期課稅現值為3400元，於48年 1月起課，折舊年數為64年；稅籍編號00000000000（面積 共166.90平方公尺），於112年期課稅現值為3700元，於4 6年1月起課，折舊年數為66年；稅籍編號00000000000（ 面積共307.40平方公尺），於112年期課稅現值為5萬4700 元，於42年1月起課，折舊年數為70年，有臺中市政府地 方稅務局房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷一第109-11 5、430頁）。而依財政部106年2月3日台財稅字第1060451 2060號令修正發布之固定資產耐用年數表，第一類「房屋 建築及設備」第一項「房屋建築」，住宅用房屋之耐用年 數，木造者為10年，磚構造者為25年，加強磚造者為35年 ；另參臺中市各類房屋構造別代號暨折舊率表（見本院卷 二第413頁），土竹造土磚混和房屋最高折舊年數為30年 ，顯見系爭建物已超過耐用年數甚久，被告復未提出其他 證據以證明曾改造或更換建材結構，本件自應以當時所建 房屋之通常使用判斷系爭建物是否已不堪使用。觀諸系爭 建物之照片（見本院卷一第35、37、207頁），系爭建物 遭雜草藤蔓覆蓋且已老舊，則系爭建物之安全結構及是否 仍堪予使用，並非無疑，則系爭建物殘餘使用價值所剩無 幾，已逾越系爭建物之使用期限，難認有保護其使用權之 必要。以土地所有權人對土地之經濟利用價值與建物房屋 之殘餘利用價值比較，前者之價值顯高於後者，若本件得 類推適用民法第425條之1規定而許被告繼續使用，顯非適 當，對原告並不公平。
⑶基上，系爭建物已逾越其使用期限甚多，則縱認本件適用 民法第425條之1第1項規定，推定系爭建物之事實上處分
權人與系爭土地所有人間存有租賃關係，然因該租賃關係 已與法定租賃權維持社會經濟之目的不合，亦應歸於消滅 。則被告主張其基於租賃關係而有權占有系爭土地，尚無 可採。
3.被告再辯稱原告請求拆屋還地，係屬權利濫用。惟按權利 之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主 要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人 及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。 倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會 所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若 當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他 人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年 台上字第737號、45年台上字第105號判決意旨參照）。本 件原告合法行使所有權人之權利，且無證據證明係以損害 被告為主要目的，而被告使用土地並未支付任何代價，且 系爭建物之使用年限亦已屆至，被告抗辯原告提起本件訴 訟違反誠信原則而屬權利濫用，自屬無據。 4.被告復辯以原告串通土地共有人進行通謀虛偽的假買賣， 買賣契約無效等語。惟查，系爭土地所有權人現登記為原 告，則原告以其為系爭土地所有權人，對被告提起本訴， 自屬有據。至於原告如何取得系爭土地所有權則非本件所 應審理，附此敘明。
（三）末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還 其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。 又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益， 同時造成土地所有權人之損害，為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。被告無權占有 原告所有土地，自受有利益，並致原告受有無法使用土地 之損害，原告請求被告償還相當於租金之不當得利，自屬 有據。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。查 系爭土地位於臺中市沙鹿區，屬於城市地方，自有上開規 定之適用。系爭土地鄰近臺灣大道7段，附近有商家、住 家，交通便利等情，有網路查詢資料在卷可憑（見本院卷 二第465頁）。本院審酌系爭土地之位置、工商業繁榮之 程度及被告利用土地之經濟價值及所受利益等情況，認應 以按系爭土地申報地價之年息8%計算無權占用土地所受利
益為適當。復查，系爭土地110年申報地價為每平方公尺2 000元，有地價第二類謄本附卷可憑（見本院卷一第232頁 ），原告於110年11月18日登記取得所有權，則被告占有 土地所獲相當於租金之不當得利，應為自110年11月18日 起至將如附圖編號B所示之磚造、土磚造平房(面積192.29 平方公尺)拆除，並將占用之土地返還與原告之日止，按 月給付原告2564元（計算式：192.29平方公尺×2000元×8% ÷12＝2564元），為有理由，應予准許。四、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭土地如附圖編號B所 示，依所有物返還請求權請求被告將如附圖編號B所示之磚 造、土磚造平房(面積192.29平方公尺)拆除，將土地返還予 原告，並依不當得利之法律關係，請求被告自110年11月18 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告2564元，為有理 由，應予准許。逾此範圍之請求則屬無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核 無不合，爰酌定相當擔保金，併准許之；另准被告得供擔保 而免受假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依 據，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經審酌 後核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但 書、第2項。
中 華 民 國 112 年 12 月 12 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 12 日 書記官 葉卉羚
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