返還土地等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,111年度,2229號
PCDV,111,訴,2229,20231214,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2229號
原 告 張志誠


訴訟代理人 李志澄律師
複代理人 林國明律師


被 告 彭耀璋


訴訟代理人 林佩儀律師
上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國112年11月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或 更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事 訴訟法第256條亦有明定。經查，本件原告起訴之聲明原為 ：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000○0地號土地（下稱系爭 土地）上，如附圖所示，面積6.9平方公尺（實際面積以地 政機關測量為準）之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還予 原告。㈡原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第11頁） 。嗣於民國112年7月11日經原告具狀將訴之聲明變更為：被 告應將系爭土地上，如附圖所示A部分、面積6.69平方公尺 （暫編地號683-1）之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還 予原告（見本院卷第263頁）。經核原告就訴之聲明第㈠項所 為更正面積及位置部分，實未變更本件訴訟標的，而僅係於 測量後特定範圍，屬補充聲明使之完足、明確，並減縮而未 聲請供擔保為假執行之宣告，經核於法尚無不符，均應予准 許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為原告所有，應有部分為全部，被告則 為坐落新北市○○區○○段0000○0000○號建物（即門牌號碼新北



市○○區○○街00巷0號1、2樓房屋，應有部分均為全部，下各 稱系爭3號1、2樓房屋）之所有權人，然被告無權占用系爭 土地供系爭3號1、2樓房屋增建使用，而占用系爭土地如附 圖所示暫編地號683-1部分面積6.69平方公尺，屬無權占有 ，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告將地上物拆除 ，並將系爭土地返還予原告。又原告拍賣取得系爭土地，系 爭土地為道路用地，縱得為容積移轉，然須清除地上物始得 為之，被告無權占用系爭土地，且該增建部分並非合法，有 礙原告土地所有權行使，在道路用地私設地上物，有違公共 利益，本件原告請求尚無違反權利濫用之情，且系爭土地係 因彭春城積欠款項而遭拍賣以清償債務，拍賣公告就系爭土 地使用情形僅標示「土地使用分區為道路用地、為永和區自 強街32巷3號附近之巷道、土地」，原告拍賣取得系爭土地 所有權後，增建部分喪失合法占有權源，倘被告或彭春城認 系爭土地為其系爭房屋增建使用所必要，豈能由原告拍定系 爭土地，且被告主張僅以申報地價給付不當得利而繼續使用 土地，毫無理由，且有違誠信。爰依民法第767條第1項之規 定，提起本件訴訟等語。並聲明：如前開壹所載變更後之聲 明。
二、被告則以：於111年5月30日原告經拍賣取得系爭土地，另被 告因信託為原因而取得系爭3號1樓房屋所有權，委託人為彭 春城，屬自益信託。又系爭土地係於100年1月18日，自坐落 新北市○○區○○段000地號土地（下稱原683地號土地）分割而 來，原683地號土地毗鄰坐落新北市○○區○○段000○000地號土 地（下各稱系爭669、666地號土地），原683地號土地與系 爭666、669地號土地前均為訴外人即被告之父彭春城所有， 於86年間彭春城以前開3筆土地為建地，偕被告及訴外人即 被告之兄彭耀篁興建系爭3號1、2樓及坐落新北市○○區○○段0 000○號建物（即門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號4樓房屋， 應有部分為全部，下稱系爭3號4樓房屋，與系爭3號1、2樓 房屋下合稱系爭房屋），於86年3月19日興建完成，並於86 年5月14日完成建物第一次登記，系爭3號1樓房屋包括該屋1 樓及夾層，所有權人為彭春城；系爭3號2樓房屋包括該屋2 、3樓，所有權人為被告；系爭3號4樓房屋包括該屋4、5樓 ，所有權人為彭耀篁，彭春城在系爭3號1樓房屋興建後，於 86、87年間，在系爭3號房屋1樓夾層增建外推陽台及1樓增 建騎樓圍牆、鐵捲門等地上物（下稱系爭增建），系爭增建 位置在原683地號土地上，該時原683地號土地亦為彭春城所 有，且系爭增建與主建物附合，為原建物之重要部分，後原 683地號土地分割為系爭土地及坐落新北市○○區○○段000地號



土地（下稱系爭683地號土地），是系爭3號1樓房屋（包括 系爭增建部分）、系爭土地及系爭666、669地號土地原同屬 彭春城1人所有，嗣原告因拍賣取得系爭土地，被告因信託 而登記取得系爭3號1樓房屋所有權，造成土地與房屋分由不 同人所有之情，然被告仍得依民法第425條之1之規定主張與 原告間有法定租賃權存在，被告非無權占有，依民法第425 條之1規定得主張法定租賃權而為有權占有。另原告所主張 部分屬系爭3號1樓房屋之騎樓增建、陽台增建，實與系爭3 號2樓房屋無關。再系爭土地嗣遭查封拍賣，經原告拍賣取 得，執行公告已記載不點交，原告從事不動產開發業務，且 擔任訴外人虹展建設股份有限公司之董事，自承購買系爭土 地係為供都市計畫容積移轉目的，原告具專業及資源可得調 查拍賣標的，對系爭土地現狀係供一般建築物騎樓使用之事 ，自屬明知或可得而知，甚而原告曾在拍賣後接到原告委任 之人來電，稱願高價買回系爭土地，顯見原告買受系爭土地 係為獲取利益，非純正而有可議之處，接洽未果後原告即提 起本件拆屋還地之民事訴訟，則原告縱使取回系爭土地，因 系爭土地面積、位置、供建築物通行現狀，對原告而言行使 權利受有相當限制，原告本件顯係以損害被告權益為目的， 違反公平正義，是原告依民法第767條請求有違誠信原則而 應受限制自明，本件應可參照土地法第97條第1項之規定， 以申報地價年息10％為限計算給付相當於租金之不當得利予 原告，除此以外原告之請求有違誠信原則、權利濫用原則， 為無理由，不應准許等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡如受不利益判決，請准提供擔保宣告免予假執行。三、經查，彭春城以買賣為原因而於69年1月24日經登記為原683 地號及系爭666、669地號土地所有權人，後於100年1月18日 原683地號土地分割為系爭683地號土地及系爭土地，原告以 拍賣為原因而於111年5月30日經登記為系爭土地之所有權人 ；又彭春城以第一次登記為原因而於85年5月14日經登記為 系爭3號1樓房屋之所有權人，後被告以信託為原因於107年2 月14日經登記為系爭3號1樓房屋及系爭666、669地號土地之 所有權人，再系爭3號1樓房屋有系爭增建部分，而占用系爭 土地如附圖所示編號暫編地號683-1部分面積6.69平方公尺 等情，有系爭土地登記第一類謄本、新北市中和地政事務所 111年9月23日新北中地資字第1116195820號函暨所附系爭3 號1、2樓房屋建物登記公務用謄本、系爭669、666地號土地 登記第二類謄本、地籍異動索引、系爭3號1樓房屋地籍異動 索引、新北市中和地政事務所112年5月8日新北中地資字第1 125997177號函暨所附原683地號土地人工登記簿、系爭土地



、系爭683地號土地地籍異動索引、臺北縣政府工務局86年 度永使字第346號使用執照、使用執照申請書暨所附起造人 名冊各1份在卷可稽（見本院卷第15頁、第35至45頁、第109 至116頁、第117至128頁、第137至140頁、第193至207頁、 第87頁，見86年度永使字第346號使用執照卷），且為兩造 所不爭執，是此部分事實，自堪認定。　
四、原告主張被告無權占有系爭土地，其得依民法第767條第1項 之規定請求被告拆屋還地一節，為被告所否認，並以前詞置 辯。是本院應審酌者厥為：被告占有系爭土地是否有正當權 源？原告請求被告拆屋還地，有無理由？茲敘述如下：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又未經共 有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收 益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就 共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權 請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。再按以 無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存 在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權 人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其 取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上 字第1120號判決意旨可資參照）。本件原告主張被告所有系 爭3號1、2樓房屋系爭增建部分為無權占用系爭土地，被告 雖不否認系爭3號1樓房屋之系爭增建部分確有占用系爭土地 一事，惟抗辯其占有土地具有合法正當權源，而此已為原告 所否認，依前開說明，被告自應就此有利於己之事實負舉證 責任。至被告辯稱系爭3號2樓房屋並未占有系爭土地之事， 仍應由原告舉證證明系爭3號2樓房屋確有占有系爭土地，自 不待言，而參諸卷附原告所提出現場照片1份（見本院卷第1 7頁），原告所主張被告占用系爭土地應為系爭3號1樓房屋 之系爭增建部分，而與系爭3號2樓房屋無涉，此亦經本院至 現場勘驗屬實，有本院112年6月5日勘驗筆錄可佐（見本院 卷第237至243頁），另原告並未舉出其他事證可資證明系爭 3號2樓房屋亦有占有使用系爭土地之情事，原告既未舉證以 實其說，原告逕稱系爭3號2樓房屋亦占有系爭土地，進而主 張其得依民法第767條第1項規定請求系爭3號2樓房屋所有權 人即被告拆屋還地云云，自屬無據，不應准許。　㈡另被告辯稱原683地號土地、系爭666、669地號土地原均為彭 春城所有，經彭春城偕同被告及彭耀篁在其上興建系爭房屋 ，於86年5月14日興建完成且辦理第一次登記，彭春城經登



記為系爭3號1樓房屋所有權人，並在系爭3號1樓房屋增建系 爭增建部分，後原683地號土地分割為系爭683地號土地及系 爭土地，是系爭3號1樓房屋及系爭土地為同一人所有，嗣先 後房屋、土地讓與相異之人，系爭3號1樓房屋受讓人與系爭 土地受讓人間，依民法第425條之1之規定，推定在房屋得使 用期間內有租賃關係，被告就系爭3號1樓房屋占用系爭土地 部分尚非無權占有等節，為原告所否認。經查：　1.按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上 及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。 所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他 相鄰之構造獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用， 有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性 ，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀 況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以 及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量；所有人於原 有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何 可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造 上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築 物所有權範圍因而擴張（最高法院106年度台上字第941號、 88年度台上字第485號判決意旨可資參照）。查彭春城前為 原683地號土地及系爭666、669地號土地所有權人一節，為 兩造所不爭執，已如前述。而彭春城以系爭666、669地號土 地興建系爭房屋之經過情節，業經證人彭春城於本院審理時 到庭證稱：原來的房子會漏水，隔幾年就修1次，我想說兒 子也大了，就把房子蓋起來，等他們當兵回來就有房子，不 用再去買，我是以系爭666、669地號土地合建，並以我、彭 耀篁及被告為起造人，該時系爭666、669地號土地及原683 地號土地都是我的，當時還沒分割出系爭土地，我請建築師 幫我申請，之後蓋1棟5層樓建物，1、2樓中間夾層外面及1 樓騎樓有外推，是系爭房屋興建時二次施工，舊房子時就有 用水溝那裡的土地，所以興建系爭房屋時有二次施工把那邊 也蓋起來，鐵捲門也是該時施作，增建部分占用原683地號 土地，之後有建商需要道路用地做容積率，叫我把原683地 號土地賣給他，我就將原683地號土地分為道路部分及系爭 房屋占用到部分，而僅將系爭683地號土地即道路部分出售 給該建商，系爭土地為我所有，嗣因疫情我向銀行借紓困貸 款，後無法清償，經銀行聲請強制執行拍賣系爭土地，又系 爭房屋1樓夾層陽台外推、騎樓外推均無獨立出入口，夾層 部分一定要進入我家等語（見本院卷第308至312頁），可知 彭春城以系爭666、669地號土地興建系爭房屋後，隨即二次



施工完成系爭增建，而占用原683地號土地即系爭土地如附 圖暫編地號683-1部分面積6.69平方公尺，且系爭增建部分 並無獨立出入口，與系爭3號1樓房屋亦無可資區別之標識存 在，而作為一體使用，顯不具構造上、使用上獨立性一節， 亦為兩造所不爭執（見本院卷第312頁），參諸前揭說明， 足認系爭3號1樓房屋之所有權範圍擴張，而占用系爭土地如 附圖暫編地號683-1部分面積6.69平方公尺甚明。　2.次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本 旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋 承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使 用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予 以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行 前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理 為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係， 土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地；土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人 間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條 之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人 默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法 律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨 出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使 用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有 約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「 無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有 權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於 房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而 僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓 與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後 讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃 之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題；土 地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋 性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使



用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房 屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本 院48年台上字第1457號判例參照）。其本旨乃在於房屋所有 權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權， 並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和 土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。本 件系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有，若非因民法夫妻 財產歸屬之特別規定，而將登記於上訴人名下之系爭房屋認 定為上訴人之夫鍾伯仁所有，本即屬於上訴人一人所有，並 經上訴人同意將系爭土地及系爭建物一併設定抵押權為其夫 鍾伯仁所負債務之擔保，而認知於鍾伯仁未能清償債務時， 系爭建物即可能被拍賣由第三人（被上訴人）取得所有權， 則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權 後，自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地，而得類推 適用上開判例與法條之規定，始無悖於誠信原則及社會正義 之要求；民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬 一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋 得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定 之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因 無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受 讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無 異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應 包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權 之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第2344號、93年 度台上第1328號、95年度台上字第551號、99年度台上字第1 723號判決意旨可資參照）。經查，對系爭土地及系爭3號1 樓房屋原均為彭春城所有之事，為兩造所不爭執，已堪認定 ，而參諸前揭規定及說明，房屋及土地雖為各別不動產，各 得單獨為交易之標的，然房屋性質上不能與土地使用權分離 而存在，則依民法第425條之1之規定，倘若土地及房屋原同 屬一人所有，而將房屋及土地所有權先後讓與相異之人時， 在房屋得使用期限內，推定房屋受讓人與土地受讓人間有租 賃關係，是系爭3號1樓房屋占用系爭666、669地號土地及系 爭土地，而系爭3號1樓房屋及前開土地原均為彭春城所有， 後於107年2月14日被告以信託為原因經登記為系爭3號1樓房 屋及系爭666、669地號土地之所有權人，復於111年5月30日



原告以拍賣為原因經登記為系爭土地之所有權人，業如前述 ，足徵系爭3號1樓房屋與其基地之系爭土地所有權先後讓與 相異之人，是依民法第425條之1之規定，在系爭3號1樓房屋 得使用期限內，應推定原告及被告就系爭土地存有租賃關係 自明，則被告所有系爭3號1樓房屋自有合法使用系爭土地之 權限，以保障房屋所有權與基地利用權一體化，並保護房屋 既得使用權，甚為顯然。又依前開說明，縱使原告係基於拍 賣而取得系爭土地，然系爭3號1樓房屋在拍賣前即已占有使 用系爭土地，拍賣公告亦已載明「不點交」等語，有本院民 事執行處111年4月12日新北院賢110司執火字第141580號通 知1份在卷可參（見本院卷第271至275頁），可知系爭土地 現況業經占有使用，故執行法院無從辦理點交，則原告經由 法院拍賣程序買受系爭土地所有權時，即應係默許被告所有 系爭3號1樓房屋繼續使用系爭土地，此尚無悖於誠信原則及 社會正義之要求。況民法第425條之1規定係以「所有權讓與 」為明文，解釋上亦包括未辦理保存登記之建物受讓事實上 處分權情形，則縱使彭春城興建系爭3號1樓房屋而申請建造 執照、使用執照時，並未將原683地號土地一併納入基地而 辦理申請，亦即系爭增建部分或有不符行政法規之處，然系 爭增建已使系爭3號1樓房屋所有權範圍擴張，已如前述，則 依前開說明，未辦保存登記建物尚得適用民法第425條之1規 定，系爭增建部分自無不得適用同條規定之理，原告一再主 張本件並不得適用民法第425條之1之規定，洵無足採。　3.綜上，本件系爭3號1樓房屋所有權範圍擴張，其基地包含系 爭土地，又系爭3號1樓房屋及系爭土地原均為彭春城所有， 嗣經彭春城將系爭3號1樓房屋、系爭土地所有權先後讓與相 異之人，則依民法第425條之1之規定，在系爭3號1樓房屋得 使用期限內，推定系爭3號1樓房屋受讓人與系爭土地受讓人 間存有租賃關係，是系爭3號1樓房屋占有使用系爭土地為合 法使用，即具有正當合法占有權源，尚非無權占有，原告主 張其得依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，即屬無 據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應將 系爭土地上，如附圖所示A部分、面積6.69平方公尺（暫編 地號683-1）之地上物拆除，將該部分土地遷讓返還予原告 ，為無理由，應予駁回。
六、又本件原告已未陳明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明願 供擔保請准宣告免為假執行，容有誤會，併此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論



述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　14　　日 民事第五庭 法　官　黃乃瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　14　　日 書記官　陳睿亭