給付服務報酬
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,111年度,44號
CHDV,111,訴,44,20231228,1

臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第44號
原 告 合駒不動產仲介有限公司

法定代理人 江建德

訴訟代理人 李進建律師
被 告 高振益
訴訟代理人 許富雄律師
黃明睦
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國112年12月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣2,913,000元及自民國111年1月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣971,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,913,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告為知名連鎖不動產住商不動產仲介公司，前受被告之 委託向訴外人台灣薄膜工業股份有限公司（法定代理人： 王勝志；下稱台灣薄膜公司）斡旋購買坐落彰化縣○○鄉○○ 段0000○0000○0000○0000○0000地號土地及門牌號碼彰化縣 ○○鄉○○○巷00○00號廠房建物，而委託仲介服務費用為成交 總價額之百分之1，為法令規範不逾百分之2之範圍內。嗣 經原告不斷斡旋半年以上之居中協調，排除一切障礙與條 件，最終被告與台灣薄膜公司以總價新臺幣（下同）295, 000,000元成交，並於民國109年11月25日簽訂不動產買賣 契約書，同時兩造亦簽訂服務報酬收取確認單（買方）， 約定被告應給付原告2,950,000元之服務報酬，後經原告 協助被告與台灣薄膜公司辦理系爭不動產登記過戶完畢並 點交後，原告即於110年4月起向被告請求上開服務報酬， 卻遭被告不斷主張賣方即台灣薄膜公司應修繕系爭不動產 之瑕疵，並經原告之仲介員本於服務精神，對於無須負責 處理之業外事務，無數次前往向台灣薄膜公司爭取、協調 處理，然無論原告多努力，被告仍以系爭不動產有瑕疵為



由，拒絕給付上開報酬。
二、上開被告所拒絕給付報酬之事由，原告向被告解釋法律上 之瑕疵擔保乃係屬賣方即台灣薄膜公司之責，而非仲介人 員之責，並再向被告說明若認有不喜歡則就系爭不動產再 開出來賣，必定轉手至少賺取數千萬元以上，被告仍不為 所動，並請原告提出起訴請求，其始能將其所主張之瑕疵 公示等情，然再經原告告以此責任乃屬台灣薄膜公司之責 （台灣薄膜公司前經向原告重申說明，並無被告所主張之 情），應由被告向台灣薄膜公司請求或主張，被告仍拒絕 給付，且從未向台灣薄膜公司請求或有任何主張瑕疵擔保 之情。從而，原告對於被告之上開給付報酬，於000年0月 間即請求，至今仍為被告所拒絕，爰依系爭確認單、民法 第568條第1項之規定，請求被告給付2,950,000元暨利息 。
三、原告對被告所提所有系爭不動產瑕疵修繕證據之形式與實 質皆否認，並若果被告所提被證16為真者，被告對於本件 買賣之瑕疵主張，然原告或台灣薄膜公司並不知悉對於被 告購買系爭不動產之預定計畫或被告有無接獲任何偶然性 、繼續性合作承攬事項，所受可能無法獲取之預定利益或 期待皆與原告無關，且縱被告購買系爭不動產後無法立即 使用，至多僅為純粹經濟上損害，並非原告應負擔之損害 。又被告以不動產經紀業管理條例第26條之規定主張原告 應負連帶損害賠償責任，其前提要件乃「可歸責」原告， 且「不能履行委託契約」，致委託人「受損害」之要件， 然本件已履行系爭不動產之買賣契約，且對於被告所主張 系爭不動產之瑕疵，皆係被告向台灣薄膜公司主張，並經 台灣薄膜公司回應。另系爭不動產之交易價格幾乎高達3 億元，兩造履勘系爭不動產數十次以上，並經過無數次開 會及被告精密審慎評估及了解現況，且原告皆依台灣薄膜 公司所詳實告知而填載系爭不動產之「不動產委託銷售標 的現況說明書（成屋）」。被告稱關於貨梯部分是否有合 格認證標章，並主張原告可輕易查知，然既為如此，被告 履勘現場數十次，皆未向原告或台灣薄膜公司提出關於合 格認證標章之證明？且經原告詢問台灣薄膜公司關於此事 項，台灣薄膜公司表示有合格認證，亦為簽約當日兩造所 知悉了解。後於被告詢問台灣薄膜公司時，經台灣薄膜公 司表示「3.場內自己使用是貨梯、並非電梯、當時可能誤 解意思。」，亦即對於原告所詢問，台灣薄膜公司亦表示 肯認，卻於本件買賣後，被告詢問，而經台灣薄膜公司表 示誤解意思，而兩造三方完全無要求提出任何合格認證標



章，非屬原告之故意或過失。
四、原告否認有漏水，被告提出之照片為積水，未必為漏水， 且被告於109年11月25日簽立買賣契約完全無主張漏水，　　　被告主張之漏水為臨訟製作，請被告提出拍攝漏水照片之 原始檔時間。又系爭貨梯，業經建廠12年並使用，但可否 使用都是現況買賣，仲介並不保證可否使用、亦無任何保 證，則貨梯就整體買賣30,000,000元建物中，所占金額為 何？即便所占金額有其數額，亦不影響使用，則此部分之 勾選為錯誤，所影響者為何？
五、
　　㈠有關系爭不動產之漏水瑕疵或貨梯無合格執照，為屬買賣 瑕疵之瑕疵擔保責任，被告應對台灣薄膜公司主張取得減 少價金或瑕疵修補之損害，並非對於居間人即原告請求。 又無論被告對於前開瑕疵，業經可能隱匿、或隱密、或私 下、或基於情誼偷偷和解、或原諒、或更甚者不主張權利 、或罹於消滅時效等等千百種可能，其瑕疵視為已治癒或 不得再主張，如何能對於不負瑕疵擔保責任之居間人即原 告主張？例如假設：被告業經私下與出賣人達成減價100 萬元之合意而無人知悉（不理會或考慮拍胸補沒有或保證 沒有合意，但本件係被告自承因出賣人回租而獲有利益， 因而不提出請求，事實上利益可能更大於前開假設之1,00 0,000元），並外觀上用不存在或不追究或已經治癒之理 由以抵抗、抗辯原告主張之2,950,000元服務報酬，合乎 公平正義？另所謂損害之認定已如上，例如瑕疵修繕為20 0,000元，此即為瑕疵擔保之損害，與加害給付之損害不 同，例如：故意或過失不告知雞隻已感染病毒，因而買受 人將另外1萬隻雞加入圍籬，而造成1萬隻雞隻感染死亡， 此為加害給付，與瑕疵擔保之「本體」損害不同！則本件 完全與不動產經紀業管理條例第26條之規定無涉、更屬風 牛馬不相干！
　　㈡漏水瑕疵無鑑定之必要，且損害或損害範圍皆為出賣人責 任：
1.按臺灣臺中地方法院107年度訴字第1997號民事判決略認 ：(一)「…又不動產經紀業管理條例第24-2條，雖有課與 經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得 同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人「依仲介專 業應查知之不動產之瑕疵」。是以，綜合上揭法律規定及 判決意旨之說明，原告為經營房屋買賣之仲介業務，仍其 有訂約事實為調查及告知之義務，惟其調查義務仍以其專 業知識所能得知為限，非謂其必須完整針對屋況為超出其



專業知識之判斷。是以，本件重點在於何謂「依仲介專業 應查知之不動產之瑕疵」，應由被告負舉證之責。(二)經 查：…又現況說明書為出賣人所出具，買受人於買受房屋 之時，自應核對現況說明書，並就疑義部分提出質疑，始 能判斷原告是否因故意或過失隱藏漏水之事實。甚至，本 件被告購買當時，兩造均無法從肉眼發現漏水之事實，則 契約成立當時之107年1月13日，是否已發生漏水之情事， 尤屬未明，遑論原告是否有知情而故意隱藏之情況。…是 以，本件買賣契約既已因原告居間而成立，被告自應給付 報酬，且被告既無法證明原告有何債務不履行之可歸責事 由，則其主張抵銷，即無理由。…」。
2.如上即知悉，關於是否有漏水瑕疵，為台灣薄膜公司之責 ，原告並無故意或過失隱匿，且系爭不動產之現況說明書 皆為台灣薄膜公司所告知，買賣簽約當時、或簽約前看現 場數十次，皆無任何漏水之情，如何能認為原告故意或過 失?且縱然有漏水瑕疵，亦非屬本件訴訟所應鑑定之範圍 ，亦屬台灣薄膜公司所應負之責，與居間人即原告無涉!　　㈢關於被告主張居間人應盡不動產經紀業管理條例之調查義 務或查核義務之具體內容，尚屬不明確，不應作為居間人 即原告應負擔損害賠償之依據：
　　1.按臺灣臺北地方法院97年度訴字第404號民事判決略認： 「…(一) 且被告為系爭房屋之所有人，對於屋況顯較他人 為清楚，縱使原告所屬經紀人具有居間銷售不動產之專業 ，亦難謂其有知悉託售房屋曾否漏水之能力。…，關於是 否有滲漏水情事部分，既為與系爭委託契約所附標的物現 況說明書相同內容之勾選，自堪認被告託售及簽訂系爭買 賣契約時，系爭房屋確無滲漏水情事，並可認系爭委託契 約與系爭買賣契約所附標的物現況說明書已就系爭房屋現 況為適當之表達。其後，經紀人依標的物現況說明書，向 己○○進行系爭房屋現況之說明，自無何義務之違反。…。 惟依前開民法第567條及不動產經紀業管理條例第22至24 條規定，尚無經紀人負有如何調查義務之詳細明文，自難 界定經紀人應盡查核義務之具體內容。況細繹會議紀錄內 容，漏水肇因於系爭房屋頂樓（即社區共用部分）或系爭 房屋專有部分，並非明確。故縱使經紀人於受託居間銷售 後代被告而為詢問，亦無法獲悉確切原因，自不得以經紀 人未詢問管理委員會，即為違反義務之認定。(二)綜合上 情，經紀人應盡調查義務之具體內容不明，洵乏令經紀人 就不作為負擔損害賠償責任之依據，被告抗辯原告應依民 法第227條第2項、第544條及不動產經紀業管理條例第26



條第1、2項規定負擔賠償責任，於法即有未合，其抵銷權 之行使，自難謂合法。…」。
　　2.如上即知悉，被告主張居間人應盡民法第567條及不動產 經紀業管理條例第22至24條規定之調查義務或查核義務之 具體內容，尚屬不明確，不應做為居間人即原告應負擔損 害賠償之依據。
　　㈣不動產經紀業管理條例第26條之規定，委託人屬賣方、受 託人屬仲介，瑕疵漏水為賣方所應負擔之義務，並非居間 人即原告；且移轉登記完畢即屬業經履行契約，並非屬不 動產經紀業管理條例第26條第1項之「不能履行委託契約 」：
　　1.按臺灣士林地方法院94年度訴字第992號民事判決略認： 「…(一)…又被告所提內政部92年6月編印之「不動產委託 銷售定型化契約應記載及不得記載事項」（本院卷105頁 以下），實係賣方與仲介業間之規範，其中第壹點「應記 載事項」第六條有關受託人義務之規定，「受託人」為仲 介業，「委託人」則指委託銷售之賣方，而非買方，被告 既屬買方，據此主張原告應對其負損害賠償責任，顯屬誤 會。…5.實則，原告因居間契約所負之給付義務，主要應 係替被告與賣方邱明宏協商、洽談購買上開不動產事宜， 並應「就其所知關於訂約之事項，據實報告於被告」、「 不得媒介顯無履行能力之人，或無訂立該約能力之人」、 「調查關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能 力」而已，顯然並不因此負有擔保賣方邱明宏所出售系爭 不動產品質之義務。被告主張嗣後發現系爭不動產有漏水 等情形，至多為賣方邱明宏出售系爭不動產本身「物之瑕 疵」問題，尚難認係原告基於系爭契約所應負擔之義務。 …(二)至於不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規 定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委 託人受損害時，由該經紀業負賠償責任」、「經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受 損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，因被 告買下系爭不動產，賣方業已完成不動產之移轉登記，並 無不能履行委託契約之情形，故應無前揭第1項所規定由 原告負賠償責任之問題，又被告並未舉證證明原告或其仲 介人員係故意或過失致其受到損害，業如前述，自亦無前 揭第2項規定應由原告與其仲介人員負連帶賠償責任之問 題。...」。
　　2.如上即知悉，不動產經紀業管理條例第26條之規定，委託 人屬賣方、受託人屬仲介，瑕疵漏水為賣方所應負擔之義



務，並非原告；且本件移轉登記完畢即屬業經履行契約， 並無「不能履行委託契約」而受損害之情，且所謂「損害 賠償」係指原告對出賣人(委託人)所負擔無法履行完成移 轉契約之損害賠償，完全與瑕疵無涉!　　　　　六、系爭契約當中就系爭不動產沒有就土地、建物分別拆開價 額，但被證21部分，原告並不知悉，應為實務上為了做帳 及稅捐上的考量而製作，例如在房屋上會有應稅的部分， 是一般貨款買賣會有的，但是在房屋買賣裡面只是為了做 帳或稅捐上的考量，原告並不知悉。買賣時都是雙方、代 書、原告公司人員皆在場，並由原告公司經理逐一詢問雙 方，並請賣方王勝志說明，並且複誦一次現況說明書內容 、確認沒問題，再由雙方親簽，勾選為原告公司經理。依 現況說明書，上面所載之門牌號碼為37號房屋，無39號房 屋(農地農舍)之現況說明書。另所有建物廠房、農舍等( 土地並無任何問題，皆有揭示使用分區)經雙方至少十幾 次以上查看現場，此經被告所肯認，經雙方深思熟慮後交 易；而簽約當日，經雙方、代書、原告公司人員在場詳實 說明，並由原告公司人員逐一詢問並請賣方提出說明(其 中貨梯有執照亦為賣方所述)，並逐一詢問，並無差異(漏 水狀況並無法馬上知悉，而係隔數月大雨後，才有發生) ，並無特別於差異補充說明欄勾選任何選項。關於被告提 起瑕疵損害賠償及減少價金部分，消滅時效到3月底。　七、
　　㈠就被告所提出被證一之系爭不動產委託銷售標的現況說明 書（成屋），是屬於出賣人台灣薄膜公司必須要盡據實說 明義務，且負擔責任在出賣人，並非原告。對於被告所提 出系爭不動產之相關修繕單據，都是被告關於公司營業上 設備的增設或是更新，就好比買受一間房屋之後，重新裝 潢的意義相符，被告需要就前開所有證據說明哪一個項目 細項及支出是關於本件買賣所承諾的不實以及必須再說明 該不實為何歸咎於原告而為拒絕給付仲介費，且當原告向 被告請求服務報酬時，被告也表示請原告向出賣人告知何 處必須修繕、何處必須處理等情，但原告公司員工業務員 奔波無數，而對於被告所主張之瑕疵亦告知被告應該向出 賣人主張，而並非以此藉口拒絕給付服務報酬，且出賣人 就出賣標的物就是現況交屋，若有涉及漏水之情事，應由 被告向出賣人主張。台灣薄膜公司就系爭不動產出賣予被 告，原來的廠房出賣人使用的狀況符合事業上經營的需求 ，不論是否向主管機關申請相關執照，而被告買受之後做 如何使用或如何事業經營，如本件被告所主張的工程上瑕



疵，觀看其細節，都是汰舊換新符合其事業經營上之需求 ，並非是屬於瑕疵，而被告所主張之瑕疵，只有在漏水部 分有在被證1系爭說明書中出賣人勾選無漏水之情形，則 被告就本案列舉如上若干事項，請被告提出關於原告如何 違反不動產經紀業管理條例第24條之規定，而得主張同條 例第26條之損害賠償請求。
　　㈡原告爭執被告所提出被證2至8、11、15至16證據之形式及 實質上真正。被證16是因被告反應所以由原告的員工劉千 霈詢問王勝志後，再由劉千霈打成被證16的文字，並向王 勝志確認，再轉寄給被告。
㈢在被告與出賣人台灣薄膜公司簽訂契約或點交之前，原告 並不知悉系爭不動產有漏水的情形，且當時沒有大雨。系 爭不動產現況說明書為買賣時雙方在場，並由原告人員逐 一詢問，並請賣方王勝志說明。在系爭不動產現況說明書 之不實或實在，都是基於賣方就標的物之情況告知買方， 此為賣方據實告知的義務，若有差異者，賣方應該負擔瑕 疵擔保及損害賠償責任，沒有在經紀人員差異補充說明欄 做勾選，目前原告尚未查知法律效果為何。
㈣系爭不動產買賣之後，賣方台灣薄膜公司是直接向買方即 被告繼續承租部分土地及建物使用。有關被證6之照片（ 即本院卷一第85-88頁），原告是仲介人，不是賣方，所 以不會記得很清楚該等照片是否為當初賣方點交給被告之 狀況。
　　㈤原告爭執被告民事答辯（六）狀的照片及被證17，因為沒 有看過現場。例如被證6第11頁說明，上方漏水處鏽蝕嚴 重，地面上有水，不代表是漏水造成的，也不知道是否為 漏水所造成，原本就是現況交屋。有關被告民事答辯（六 ）狀被證22所提出有漏水的照片，倘被告有對漏水的部分 做緊急修繕，請被告提出該緊急修繕的修復費用，因為已 經針對漏水部分做修繕，瑕疵已經治癒。原告否認有漏水 ，被告應該提出積極證據證明漏水是本件交屋之後的漏水 狀況。被告不可能就有漏水部分僅部分修繕，其他部分繼 續漏水，違反社會常情，既然假設沒有違反社會常情，就 是有修繕。
　八、本件簽約至交屋後請求報酬，完全無因下雨而有漏水之情 況，係因為本件買賣前至買賣後因台灣少雨、乾旱而無下 大雨情況，而無任何漏水情況；後於000年0月間點交並於 不動產移轉登記後，完全無任何狀況，即便如被告所述於 110年4月23日有發現瑕疵等情，惟事實上110年3月底點交 完畢，點交完畢並使用多月後，被告於110年8月12日大雨



時發現漏水，後被告於111年2月18日提出民事答辯狀，所 附被證3為111年2月14日臨訟委請他公司報價，建議修復 費用不過402,266元，更何況實際承攬時又更為降低數額 。再如前，本件經被告前往看不動產標的數十次後購買數 億元標的，該時完全無任何漏水之情況，出賣人完全不知 道有瑕疵而經據實說明告知並勾選，被告是在110年8月12 日才發現，該時原告如何在110年3月、4月居間之前知悉 或可能知悉有漏水而故意或過失不為據實告知或違反忠實 義務？
九、再如前述，臺灣臺中地方法院107年度訴字第1997號民事 判決略認：「...。被告所辯房屋漏水部分，屬原告無法 依當時情況而為判斷，...，且被告亦無法證明原告有故 意或過失隱藏漏水瑕疵或其它可歸責於原告之事由，... ，原告並無可歸責事由，被告基於不動產經紀業條例、民 法不完全給付之債務不履行及侵權行為損害賠償等規定， 對原告服務費之請求為抵銷抗辯，因被告對原告並無債權 存在，故被告主張抵銷為無理由，應予駁回。...另被告 聲請就系爭房屋漏水所造成之損害為鑑定乙節，經核被告 無法舉證證明原告有何注意義務之違反，則縱然房屋有損 害，亦與原告行為無涉，且房屋因漏水是否有損害及損害 之範圍，充其量僅係被告是否得以向出賣人楊奕國請求之 問題，...。」、臺灣臺北地方法院97年度訴字第404號民 事判決略認：「...，關於是否有滲漏水情事部分，既為 與系爭委託契約所附標的物現況說明書相同內容之勾選， 自堪認被告託售及簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋確無滲 漏水情事，並可認系爭委託契約與系爭買賣契約所附標的 物現況說明書已就系爭房屋現況為適當之表達。其後，經 紀人依標的物現況說明書，向己○○進行系爭房屋現況之說 明，自無何義務之違反。...。惟依前開民法第567條及不 動產經紀業管理條例第22至24條規定，尚無經紀人負有如 何調查義務之詳細明文，自難界定經紀人應盡查核義務之 具體內容。...(二)綜合上情，經紀人應盡調查義務之具 體內容不明，洵乏令經紀人就不作為負擔損害賠償責任之 依據，被告抗辯原告應依民法第227條第2項、第544條及 不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定負擔賠償責任 ，於法即有未合，其抵銷權之行使，自難謂合法。...」 。
十、關於現況交付、業經使用數十年以上之貨梯，被告提出 被證一主張勾選有合格認證標章，結果卻無而請求損害 賠償，說明如下：




㈠鑑定單位所為關於項次一【電梯（貨梯）修繕並申請臨時 使用證明】之編號1-5為貨梯之修繕或更換所為花費等情 ，完全與現況交付或與認證標章無涉；貨梯沒有使用標章 ，為何出賣人之前可以使用，出賣人是做事實上之使用。 ㈡被告所主張錯誤之勾選有合格認證標章，僅有於前開項次 一【電梯（貨梯）修繕並申請臨時使用證明】第6「代辦 申請既有工廠升降設備臨時使用證明」申請費用一式37,0 00元有關係，其餘完全無關，例如本件出賣人出賣工廠與 土地，貨梯業經用數十年，被告要如何修繕為可堪使用或 全新或如何，完全與證明標章無關！被告出租給賣方的時 候，原告有前往看，有在使用。
㈢關於被告主張漏水部分：鑑價歸鑑價，實際支出歸實際支 出，姑且不論本件漏水有無或誰應負責，被告於111年2月 18日提出民事答辯狀，所附被證3為111年2月14日臨訟委 請他公司報價，建議修復費用不過402,266元，而鑑價報 告認有700,890元之損害者，乃屬鑑定之概估，縱然有理 由，亦應以被證3所附建議俢復費用402,266元為基準，然 原告否認如前，縱有瑕疵應屬被告向賣方主張之！本件如 果本院認為貨梯及漏水的瑕疵，應該扣款，原告認為是以 總價的比例去扣仲介報酬，本件的仲介報酬只有百分之一 ，並不高。本案如果被告扣款100多萬元，是因為原告的 故意或過失，或是違反義務而因賠償且為抵銷，等同於本 件假設鑑定單位之鑑定貨梯及瑕疵結果如是800萬元整， 則法律上的認定反而是被告還可以向原告請求之請求不合 理結論，應該請法院探求被告主張的法律上的適法性及合 理性。
、並聲明：被告應給付原告2,950,000元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願 供擔保，請准宣告假執行。　　　　　
貳、被告則抗辯：
一、被告為系爭不動產登記名義人之簡單實業股份有限公司（ 下稱簡單公司）所屬關係企業集團之集團執行長，且係代 理簡單公司依原告所出具由原告、台灣薄膜公司之法定代 理人簽署不動產委託銷售標的現況說明書，並於000年00 月間委託原告居間仲介以295,000,000元洽購原告所指之 不動產，且約定被告於買賣完成後給付總價款1%服務報酬 予原告。嗣被告與台灣薄膜公司於109年11月25日買賣成 立，本件買賣之不動產亦於110年3月24日移轉所有權予指 定登記之簡單公司，另於110年4月23日進行點交但因瑕疵 問題而未為確認完成點交。




二、被告為簡單公司之股東，並於105年擔任該公司之法定代 理人，於本件不動產買賣過程中，以個人身分協助簡單公 司購買系爭不動產，買賣雙方並於110年2月8日簽署變更 承買人同意書，約定系爭1119、1120、1121地號、權利範 圍全部之土地、門牌號碼彰化縣○○鄉○○○巷00號、權利範 圍全部之房屋，同意將原承買人即被告變更為新承買人簡 單公司。系爭1122地號、權利範圍全部之土地、系爭1123 地號、權利範圍355020分之209831之土地、門牌號碼彰化 縣○○鄉○○○巷00號、權利範圍全部之房屋，原承買人由被 告變更為新承買人簡單公司之法代張宇呈。即將原證1所 示系爭不動產買賣契約書之一切權利義務全由簡單公司承 擔。
三、被告向台灣薄膜公司購買上開不動產並變更承買人為簡單 公司後，因賣方還在裡面經營一陣子，簡單公司並未立即 使用系爭不動產，而係將系爭不動產回租給台灣薄膜公司 使用至110年10月15日，至110年8月12日因大雨，被告請 修繕業者檢查系爭不動產之屋頂、牆垣時，不但發現系爭 不動產有多處嚴重漏水，且貨梯未有合格認證標章因而無 法使用，與原告所出具對被告說明之不動產委託銷售標的 現況說明書「無滲漏水」、「貨梯具有合格證」之記載不 符，造成被告受有漏水修復費用之損失402,266元、貨梯 暨結構整建之費用損失2,059,707元、另有系爭不動產因 上開瑕疵而無法立即申辦工廠登記之生產損失，即不能合 法使用之工期損失約5千萬元。嗣賣方退租，簡單公司才 取回自己使用，而基於關係企業內部稅金考量，系爭不動 產目前全部都是出租給簡單公司的關係企業德泛企業股份 有限公司使用。貨梯目前都沒有使用，因為只有二樓而已 ，大型機具都在一樓。雙方去看的時候，貨梯一直都沒有 在使用，且用黃色安全繩圍起來。貨梯能否使用對被告之 差別是如果機具比較多的時候，可以上二樓，二樓的使用 現在受限。
四、被告雖無就系爭不動產之瑕疵對台灣薄膜公司起訴，但簡 單公司負責聯繫本案之人員黃明睦有請原告之員工劉千霈 協助與台灣薄膜公司協調，惟台灣薄膜公司之法定代理人 王勝志就被告所提出「1、系爭不動產多處漏水（如部分 一樓及二樓區域）」及「2、大雨即嚴重積水（濃涉及附 近增建區域）」等瑕疵，係回覆表示先前台灣薄膜公司使 用時並無漏水之情形，可能是樹葉沒清理卡住、雨水溢出 來等語。另就被告所提出「3、貨梯稱合格事實並未有合 格證」之瑕疵，則回覆表示系爭不動產廠內自己使用的是



貨梯而非電梯、當時可能誤解意思等語。
五、就台灣薄膜公司所回覆之內容，被告實難接受，且與系爭 說明書所勾選之下列項次內容，確實不實或明顯有疑，舉 例如下：
㈠項次8「貨梯設備是否張貼有效合格認證標章？」係勾選「 是」，但王勝志確實承認勾選有誤，且系爭不動產內之貨 梯確實沒有合格認證標章，原告於請台灣薄膜公司填寫系 爭說明書時，除未實際查證外，亦未請台灣薄膜公司提供 任何可供被告認可其所勾選為真正之相關佐證資料，可見 原告就本件仲介契約並未善盡其調查及據實告知義務。況 該貨梯沒有合格認證標章，將使工安檢查無法通過，而嚴 重妨礙被告使用系爭不動產。
㈡「現況是否有滲漏水之情形？」係勾選「否」，惟從本院 卷一第67至70頁、漏水照片暨影像檔所示，系爭不動產之 滲漏水情形相當嚴重，但原告於請台灣薄膜公司填寫系爭 說明書時，卻顯然未實際查證，任由台灣薄膜公司勾選「 否」即予以接受，就本件仲介契約並未善盡其調查及據實 告知義務，嚴重妨礙被告使用系爭不動產。
六、從而，原告為被告之居間仲介人，其違反對於被告之調查 及據實告知義務，致被告未能執上開瑕疵與台灣薄膜公司 交涉買賣價格，使台灣薄膜公司獲有利益，嚴重侵害被告 權益，依民法第571條之規定，原告不得向被告請求給付 仲介報酬。另縱系爭不動產於先前兩造看屋時沒有下雨， 原告基於仲介身分之善良管理人注意義務，發現被證17、 22等所示之明顯異狀，理應可推測系爭不動產可能有滲漏 水問題，並進一步查證，而非僅是片面採信賣方在不動產 委託銷售標的現況說明書項次34「現況是否有滲漏水之情 形？」勾選「否」，即逕予採信，否則即有未善盡其調查 及據實告知義務之情事，更不能本末導致的將此等查證義 務反過來要求被告注意，如此兩造何必支付鉅額佣金請原 告擔任仲介？
七、退步而言，倘法院認原告仍得向被告請求給付仲介報酬， 原告履行本件仲介服務所應盡之義務，亦有不完全給付致 被告受有損害之情事，被告得據此為抵銷抗辯：　　㈠按民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不 完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定 行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權 人並得請求賠償。」。
　　㈡次按不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業 務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙



方之委託，並依下列規定辦理：...三、提供買受人或承 租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依 仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租 人對不動產進行必要之檢查。...」同條例第26條第1、2 項並規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約 ，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因 經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人 受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。　　㈢如前所述，原告就系爭不動產之瑕疵，至少在不動產委託 銷售標的現況說明書項次8「貨梯設備是否張有效合格認 證標章？」、項次34「現況是否有滲漏水之情形？」有未 善盡其調查及據實告知義務之情事，依民法第571條之規 定，不得向被告請求給付報酬。退步而言，縱認原告仍得 請求被告給付報酬，原告顯然亦未提供被告關於系爭不動 產必要之資訊、未告知被告依仲介專業應查知之不動產之 瑕疵、未協助被告對不動產進行必要之檢查等違反不動產 經紀業管理條例第24條之2第3、4、5款所規定之義務，而 有民法第227條不完全給付之情形，被告自得依據該條及 不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，請求原告負 起損害賠償責任。且原告就此對被告所應負之損害賠償責 任，核與出賣人對被告所應負之瑕疵擔保等損害賠償責任 ，顯屬不真正連帶關係，被告得類推適用民法關於連帶債 務人之相關規定，對於債務人（即原告與出賣人台灣薄膜 公司）中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或 一部之給付（民法第273條規定參照），並依民法第334條 規定，就因上開瑕疵所生之損害賠償金額，與原告向被告 得請求給付服務報酬之金額為抵銷。　
八、依臺灣高等法院95年度上易字第630號民事判決、臺灣高 等法院95年度上字第162號民事判決、臺灣高等法院102年 度消上易字第3號民事判決、臺灣高等法院103年度消上字 第6號民事判決、臺灣高等法院108年度上易字第761號民 事判決、臺灣高等法院臺中分院109年度上易字第127號民 事判決之意旨，司法實務見解咸認仲介業者針對其所為之 仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之 業務負善盡預見危險及調查之義務，並依民法第567條第1 項之規定，據實報告於各當事人。且「不動產標的現況說 明書」係依據不動產經紀業管理條例第24條及內政部所頒 布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項 」內容，屬不動產買賣契約書之一部，仲介業除有要求出 賣人據實填寫之義務外，並有本於自身專業調查系爭不動



產現況，以核對出賣人所填載之內容是否屬實之義務，仲 介業者茍能調查而怠以調查，遽信出賣人之所言，自難謂 其已盡調查之義務，更不能利用買受人對其之信賴，反過 來要求買受人自行查證，抑或以買受人有所疏失或未對其 要求注意，辯稱可減免其責。
九、被告所主張漏水之建物為彰化縣○○鄉○○○巷00號及39號之 建物，其內滲漏水位置至少有如被證17照片所示之區域； 所主張缺乏證明之貨梯，位於彰化縣○○鄉○○○巷00號之建 物內。系爭建物現況說明書僅有被證1所記載門牌號碼為 「彰化縣○○鄉○○○巷00號」之一份，因為37號建物所登記 使用之1119、1120、1121地號土地屬於山坡地保育區丁建 用地（原為賣方臺灣薄膜公司所有），39號建物所登記使 用之1122、1123地號土地則是農牧用地（原為賣方潘怡芬 所有），沒有單獨針對39號建物的現況說明書，故簽署兩 份契約。上開2門牌號碼之建物均有房屋稅籍，有彰化縣 地方稅務局111年房屋稅繳款書可資為證，但賣方出售系 爭房地給被告時，僅有37號之建物有合格工廠登記，賣方 於110年10月15日租約期滿退出後，目前由簡單公司將有 問題的貨梯封閉不用後，出租給被告擔任董事之德泛企業 股份有限公司，並以37號之建物向主管機關申請新的合格