臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第264號
原 告 向心園邸管理委員會
法定代理人 張秀湲
訴訟代理人 呂世駿律師
被 告 李玉文
傅孟倩
羅建興
張育鴻
林典達
陳室魂
吳政憲
吳政霖
上 八 人
訴訟代理人 曹裴耘
陳盈壽律師
複 代理 人 廖珮羽律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年11月8日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告李玉文應給付原告新臺幣28,500元，及自民國111年12月22
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告傅孟倩應給付原告新臺幣28,500元，及自民國111年12月22
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告羅建興應給付原告新臺幣19,000元，及自民國112年1月3日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告張育鴻應給付原告新臺幣19,000元，及自民國111年12月22
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告林典達應給付原告新臺幣28,500元，及自民國112年1月3日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告陳室魂應給付原告新臺幣15,000元，及自民國111年12月22
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告吳政憲及被告吳政霖應共同給付原告新臺幣13,500元，及
自民國111年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
之利息。
訴訟費用由被告被告李玉文負擔百分之19、被告傅孟倩負擔百
分之19、被告羅建興負擔百分之13、被告張育鴻負擔百分之13
、被告林典達負擔百分之19、被告陳室魂負擔百分之9、被告
吳政憲及被告吳政霖共同負擔百分之8。
本判決得假執行。但被告李玉文、傅孟倩、羅建興、張育鴻、
林典達、陳室魂、吳政憲及吳政霖如分別以新臺幣28,500元、
28,500元、19,000元、19,000元、28,500元、19,000元、13,5
00分別為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
原告為「向心園邸社區」（下稱系爭社區）之管理委員會，
系爭社區係由別住家型建物14戶及店面型建物6戶組成，被
告李玉文、傅孟倩、羅建興、張育鴻、林典達均為店面型建
物之區分所有權人，被告陳室魂原亦為店面型建物之區分所
有權人，嗣於民國000年0月間以買買為原因，將所有店面型
建物所有權移轉與被告吳政憲、吳政霖共有，系爭社區於11
0年5月15日召開110年度區分所有權人會議（下稱系爭區權
會），決議不區分住家型（原為新臺幣2,500元）、店面型
建物（原為1,000元及1,500元）之管理費調為相同，按月應
繳納2,500元，每期應繳納3個月（僅訴外人鄭乃綺因負擔中
庭燈具，故每期減收500元，下稱系爭決議），並自110年6
月1日起適用。詎被告拒絕遵守系爭決議，每期僅按調整前
之管理費金額繳納，至111年12月止，尚積欠每期差額如附
表所示之金額未繳納。爰依公寓大廈管理條例（下稱管條例
）第10條第1、2項及第21條之之法律關係，提起本件訴訟等
語，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
系爭區權會為系爭決議時，大部分區權人已離席，出席、委 託出席人數與會議紀錄記載不符，系爭決議應屬不成立，又 系爭決議，係以多數決方式表決，違反系爭社區規約之規定 ，且店面型建物取得成本高於住家型建物，購買時建商允諾 給予管理費之優惠，店面型住戶之掛號、包裹均係自行收取 ，並未經由管委會所聘請之管理員代收，出入未經過管理室 ，亦均未申請管制出入之感應磁扣，店面型建物與管理室間 亦未設置對講機，店面型建物騎樓之清潔維護亦由店面型住 戶自行處理，系爭決議僅就店面型建物調漲管理費，對店面 型住戶不公平，復有權利濫用之虞，況系爭社區111年度之 支出中，管理員薪資、修繕費已占支出比例百分之41，對未 使用管理員服務及多數公共設施之店面型住戶更是不公平， 現更消原有優惠，有違平等原則，依民法第72條規定，系爭
決議應為無效等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 。三、本院之判斷：
原告主張被告為系爭社區之區權人，系爭區權會於110年5月 15日召開系爭區權會作成系爭決議，其中就管理費部分，決 議將店面型及住家型均需按月繳納2,500元管理費，被告僅 按調整前之金額繳納管理費等事實，業據提出系爭社區之公 寓大廈管理組織報備證明、建物登記第一類謄本、臺中市地 籍異動索引謄、系爭社區管理規約節錄、系爭區權人所召開 之系爭決議會議紀錄、系爭區權會出席人員會議簽到冊及出 席委託書、系爭社區管理費收繳明細通知單及掛號郵件收件 回執等件為證（見本院卷㈠第31-72、193-217頁），且為被 告所不爭執，堪信原告上開主張為真正。本件兩造有爭執者 ，系爭決議是否違反法令或規約而不成立，是否因濫用權利 及對被告不公平而無效，原告之請求有無理由。㈠、並無證據證明系爭決議不成立，系爭決議亦未經法院判決撤 銷：
⒈、按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為 其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有 權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為 ，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其 區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席 ，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人 會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高 法院109年度台上字第502號判決要旨參照）。經查，系爭社 區規約第7條就區權會之召集及決議，重大事項係以區權人2 /3以上出席，所有權比例2/3以上出，經出席3/4以上同意為 決議，其餘事項則以區權人1/2以上出席，所有權比例1/2以 上出，經出席1/2以上同意為決議（見本院卷㈠第229頁）。 而系爭社區規約並未將管理費之收費標準及金額規定於規約 中，因此決議管理費收費標準，依系爭規約第7條規定，其 決議之比例應為區權人1/2以上出席，所有權比例1/2以上出 ，經出席1/2以上同意為決議。又依系爭決議之會議紀錄以 觀，形事上符合上開規定，自得為合法之決議。至被告抗辯 出席人數不足，出席人數與會議紀錄不合，決議時人數不足 云云，惟並未舉證以實其說，所為抗辯，難認可採。⒉、次按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。是在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，對各住戶自有拘束力存在。被告抗辯系爭決議係採多數決方式，並非採系爭社區規約第7條之「1/2+1/2」之方式，此係區權會決議方法，是否有違反法令或規約約定之情事，被告如有爭執，依前揭說明應於3個月內請求法院撤銷區分所有權人會議決議，在未撤銷決議前，自仍屬有效而得拘束區分所有權人；本件被告既未請求法院撤銷其決議，系爭決議自仍拘束全體區權人，被告應依決議繳交管理費。㈡、系爭決議並無不公平或權利濫用情事：
⒈、按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無 效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而
言而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容， 附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判 斷之（最高法院69年度台上字第2603號、83年度台上字第15 30號判決意旨參照）。系爭決議係針對系爭社區管理費調整 幅度所為，縱其所採計算方式對被告不利，究難謂與國家社 會一般利益及道德觀念有違，揆諸前揭判例意旨，難謂其有 背於公共秩序或善良風俗。
⒉、次按，民法第148條第1項所稱權利之行使，不得以損害他人 為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形 而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害， 然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用（同 院79年度台上字第2768號、69年度台上字第1079號判決意旨 參照）。另區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少 數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否以損害該少數區 分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查 ，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益 ，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損 失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體 所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損 失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該 決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係 藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議 或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反 公序良俗（同院97年度台上字第2347號判決參照）。系爭決 議所採管理費調漲方式之計算標準，雖增加被告之負擔，但 為全體區權人之利益及系爭社區運作之需所為調整，規約約 款以該約款恣意追求部分區分所有人之利益，而自始未兼顧 全體區分所有人之正當利益，尚非毫無所據恣意而為，顯非 以損害被告利益為主要目的，亦非權利濫用。
⒊、現代社會工商發達，人口往都市地區集中，人類群居環境與 往昔農業社會迥異，於營群居生活時，應遵守團體規範，始 能提昇居住品質，確保良好生活環境，在都市居住之型態， 或就公寓大廈之建物區分所有而各有其專有部分，或就共同 設施之使用與管理具有整體不可分性之社區內獨立使用之建 築物有其單獨所有權，然公寓大廈建物區分所有人就建物共 用部分，按其應有部分有所有權，社區內建物所有人亦就社 區共同設施有共有權，則就公寓大廈共有部分或社區共同設 施之管理，是除有公寓大廈管理條例之條款應優先適用外， 另亦應適用民法有關共有之規定。又按共有物，除契約另有 訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其他擔
負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔 之，民法第820條第1項、第822條第1項分別定有明文，足見 共有物之管理及其管理費或其他負擔，應視共有人間有無另 以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈之區分 所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團 體之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意 見，則公寓大廈區分所有權人就共用部分管理費用之負擔， 依私法自治原則，原則上係經由區分所有權人會議決議應繳 納之管理費，作為公共基金，以符合現代群居生活之要求。 若准許個別區分所有權人擅以個別原因否決規約之效力，會 使公寓大廈之公共事務無從進行，將有害其他大多數區分所 有權人之公共利益，自不符現代群居生活之需要及公平正義 。且公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。 則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有 部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有 部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情 事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔， 為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之 標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之 住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使 用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以 具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分 擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程 度亦不失相當性者，即難認為無效。
⒋、經查，系爭社區中之被告等透天店面住戶雖有獨立出入通道 ，與大樓住戶相隔，惟透天店面住宅與系爭社區大樓住宅間 諸如地下停車空間、公共管線、中庭、資源回收區、騎樓監 視器，乃至區分所有權人會議召集即管理委員會選任等，而 系爭社區被告等人所有建物之部分合計面積，均高於其他14 戶區分所有權人建物「專有部分」及「共用部分」之合計面 積，被告於管理費調整前所繳管理費或為每月1,000元，或 為每月1,500元，反較其他14戶之區分所有權人所繳每月2,5 00元為低，此等管理費分擔方式顯屬公平失當，系爭決議矯 正上開獨厚被告之管理費標準，要無被告所指有不公平、不 符經驗法則、權利濫用之情事，被告之抗辯，即屬無據。⒌、加以管理費之收取旨在於使管理委員會得有充足之資金為區 分所有權人管理社區之各該公共事務，藉以促進建築物之合
理使用，故實際上如必須依照使用者使用各該公共設施之情 節、次數而為不同數額管理費之收取，不僅將造成管理上之 困難而使管理成本不當提高（如必須耗費大量人力、物力， 時時刻刻在統計區分所有權人使用各該公共設施之次數）， 且如必須就建築物公共設施之各該利用行為均強予區別而分 別計價，亦將因與生活密不可分之利用行為，遭不當計算切 割而難就建築物為合理之使用（如共用之中庭，本得由個人 依其喜好、需求及生活型態而自由選擇，然因必須依利用次 數計價，而使得區分所有權人因為考量管理費數額之多寡， 而每需在選擇進入中庭間進行權衡），進而使得生活之自由 、品質受損，要與收取管理費係為促進建築物合理使用之宗 旨不符，亦難謂如此即可達到真正之公平（縱或是，其代價 亦屬過高而欠缺狹義之比例性）。故實際上只需區分所有權 人經賦予使用各該公共設施之機會，對其管理費之收取即應 具有正當性，而不應以實際上區分所有權人使用公共設施之 次數作為認定管理費數額之依據，以免造成前開管理上不經 濟及妨礙區分所有權人生活上合理利用公共設施行為之情形 產生。本件被告雖抗辯店面型住戶並未使用管理員之服務、 對講機及公共設施，然卷內亦無積極事證顯示被告有何禁止 原告使用該等公共設施之情事，則被告以此為由不遵守系爭 決議並僅繳納條整前之管理費金額云云，自無可採。㈢、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 。本件被告既未依規定繳交管理費，而尚有如主文第1項所 示管理費未清償，且經原告催討未果。揆諸首揭規定及住戶 規約約定，原告請求李玉文應給付原告28,500元，及自起訴 狀繕本送達之翌日（即111年12月22日）起；傅孟倩應給付 原告28,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即111年12月2 2日）起；被告羅建興應給付原告19,000元，及自起訴狀繕 本送達之翌日（即112年1月3日）起；張育鴻應給付原告19, 000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即111年12月22日）起 ；林典達應給付原告28,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日 （即112年1月3日）起；陳室魂應給付原告15,000元，及自 起訴狀繕本送達之翌日（即111年12月22日）起；吳政憲及 吳政霖應共同給付原告13,500元，及自起訴狀繕本送達最後 一位被告之翌日（即111年12月22日）起，均至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
五、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程 序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第 3款之規定，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，請准 宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金 額，併准許之
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 12 月 15 日 臺中簡易庭 法 官 李立傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 15 日 書記官 洪加芳
附表：
區分所有權人 期間 110年6月 110年 7-9月 110年10-12月 111年1-3月 111年4-6月 111年7-9月 111年10-12月 欠繳總額 李玉文 應繳 2500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 28500 已繳 1000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 差額 1500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 傅孟倩 應繳 2500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 28500 已繳 1000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 差額 1500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 羅建興 應繳 2500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 19000 已繳 1500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 差額 1000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 張育鴻 應繳 2500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 19000 已繳 1500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 差額 1000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 林典達 應繳 2500 7500 7500 7500 7500 7500 7500 28500 已繳 1000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 差額 1500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 陳室魂 應繳 2500 7500 7500 7500 所有權已移轉與吳政憲、吳 15000 已繳 1000 3000 3000 3000 差額 1500 4500 4500 4500 吳政憲 吳政霖 應繳 尚未成為所有權人 7500 7500 7500 13500 已繳 3000 3000 3000 差額 4500 4500 4500