臺灣臺南地方法院民事判決
112年度簡上字第63號
上 訴 人 康昭明
訴訟代理人 康經綸
被上訴人 趙士涵
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人不服本院新市簡易庭民
國111年12月23日所為第一審判決（111年度新簡字第408號）提
起上訴，經本院於112年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴及於本院主張：
㈠坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地(權利範圍均為2分之1 ，下合稱系爭土地)，及其上門牌號碼臺南市○○區○○街000號 未辦保存登記建物(下稱系爭建物)，均為上訴人所有。上訴 人欠稅，遭訴外人法務部行政執行署臺南分署(下稱行政執 行署)查封系爭土地及系爭建物，系爭建物於民國109年3月1 0日經行政執行署以107年度房地稅執特專字第16142號拍賣 ，由被上訴人拍定。嗣兩造於109年6月10日以占有改定方式 點交系爭建物，系爭建物所有權已移轉予被上訴人。因系爭 建物遭行政執行署拍賣，致系爭土地與系爭建物所有人不同 ，形成法定租賃關係，兩造就租金數額無法達成協議。而系 爭土地屬都市計劃之商業用地，周圍有許多行政機關、市場 ，生活機能良好，為新化區中心地帶，租金以土地公告現值 百分之10計算為宜。系爭建物占用系爭土地面積各為21.31 、18.75平方公尺，被上訴人應給付自取得系爭建物翌日(即 109年6月11日)起至本件起訴日(即111年4月6日)止，按系爭 土地公告現值百分之10計算之租金新臺幣(下同)182,337元 【計算式：(25,480×21.31×10％×0.5+77,800×18.75×10％×0.5 )/365×665=182,337】，及自111年4月6日起至終止占用系爭 土地之日止，按月給付占用附圖編號A部分租金2,262元【計 算式：25,480×21.31×10％×0.5/12=2,262】；占用附圖編號B 部分租金6,078元【計算式：77,800×18.75×10％×0.5/12=6,0 78】。爰依民法第425條之1、第838條之1規定，請求核定租 金。
㈡並聲明：
1.核定被上訴人所有系爭建物占用上訴人共有坐落臺南市○○區 ○○段000地號土地上如附圖所示A部分面積21.31平方公尺，
每月應給付上訴人之租金為2,262元；被上訴人應自111年4 月6日起至占有終止日止，按月於每月5日給付上訴人2,262 元。
2.核定被上訴人所有系爭建物占用上訴人共有坐落臺南市○○區 ○○段000地號土地上如附圖所示B部分面積18.75平方公尺， 每月應給付上訴人之租金為6,078元；被上訴人應自111年4 月6日起至占有終止日止，按月於每月5日給付被上訴人6,07 8元。
3.被上訴人應給付上訴人182,337元及自111年10月13日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：
被上訴人考量上訴人年事已高，同意上訴人無償使用系爭建 物至其百年，並與上訴人於109年5月27日簽訂協議書(下稱 系爭協議書)，兩造並未點交系爭建物，系爭建物及系爭土 地現均由上訴人使用中，被上訴人仍願依協議內容將系爭建 物賣給上訴人。若上訴人之請求有理由，應以百分5之比例 計算租金。系爭土地上涼棚(下稱系爭涼棚)為造價約10,000 元室外遮雨棚，為被上訴人所有，應由被上訴人將涼棚拆除 ，以利租金之計算。雙方既簽立系爭協議書，約定系爭建物 及土地均是無償使用，上訴人請求核定租金及給付租金，並 無理由。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明： ㈠原判決廢棄、㈡核定被上訴人所有系爭建物占用上訴人共有 坐落臺南市○○區○○段000地號土地上如附圖所示A部分面積21 .31平方公尺，每月應給付上訴人之租金為2,262元；被上訴 人應自111年4月6日起至占有終止日止，按月於每月5日給付 上訴人2,262元、㈢核定被上訴人所有系爭建物占用上訴人共 有坐落臺南市○○區○○段000地號土地如附圖所示B部分面積18 .75平方公尺，每月應給付上訴人之租金為6,078元；被上訴 人應自111年4月6日起至占有終止日止，按月於每月5日上訴 人6,078元、㈣被上訴人應給付上訴人182,337元及自111年10 月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴 人則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠經查，系爭建物及系爭土地原均為上訴人所有，系爭建物坐 落於系爭土地如附圖所示A、B部分土地，因拍賣程序，由被 上訴人拍定取得，並於109年9月1日辦理系爭建物第一次保 存登記。系爭建物自拍定迄今，均由上訴人住居使用，兩造 曾就系爭建物點交事宜，於109年5月27日簽立系爭協議書等 情，此有土地登記第二類謄本、拍賣公告、拍賣筆錄、行政
執行署投標書、行政執行署109年6月8日函、行政執行署不 動產權利移轉證明書、協議書、建物登記第一類謄本在卷可 參(見111年度新司簡調字第185號卷第19-37頁、第71-77頁 ，原審卷第41頁)，並為兩造所不爭執(見原審卷第79頁)， 此部分事實堪信為真。
㈡上訴人主張系爭建物占用其共有系爭土地如附圖所示編號A、 B位置及面積，兩造間關於租金無法達成協議，訴請核定租 金，並請求被上訴人給付租金等語，被上訴人則以兩造就系 爭建物之點交及使用已達成協議，被上訴人請求核定及給付 租金並無理由等語。
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由略為：僅 將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或 先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推 斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當 代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確 ，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有 租賃關係。惟民法第425條之1第1項僅有推定租賃關係之法 律效果，非不得舉反證推翻，而土地與其上房屋之關係，究 屬使用借貸、租賃或其他情形，應衡量當事人間之關係、繼 受、使用等情形，並斟酌讓與當時讓與人與受讓人之意思， 分別認定（最高法院107年度台上字第2143號判決意旨參照 ）。次按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強 制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有 地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不 能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為 拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項，亦定有明文。基此 ，土地及其土地上之建築物，原同屬於一人所有，因拍賣或 讓與結果，致土地與其建築物之所有人各異時，為保護建築 物既得之使用權，依民法第425條之1或第838條之1有關推定 租賃關係或視為設定地上權存在之規定，以調和土地、建築 物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。惟土地及建 築物之所有人，如就建築物所有權與基地之利用權另達成協 議，基於契約自由原則，自應尊重雙方之協議，而不受上開 推定租賃關係及視為地上權設定之限制。
2.經查，系爭建物於拍賣程序之拍賣公告記載，拍定後依現況 點交等語，惟系爭建物自拍定後，仍由上訴人住居使用，
兩造為系爭建物點交乙事，經證人許世烜居中協調，於109 年5月27日簽立系爭協議書，依協議書第2、3條約定：「2. 甲方(即被上訴人)同意乙方(即上訴人)【繼續無償居住使用 前項標的】(即系爭建物)，但乙方應維護標的及相關附屬設 備，不得拆卸或毀損。3.如乙方自行搬遷或事實上不能繼續 居住(如死亡或必須遷至醫院、醫療機構或安養機構)，甲方 得自行取回系爭建物，且【得使用房屋坐落基地】。」等語 。參酌協商兩造之證人許世烜到庭結證稱：「上訴人居住的 房子被行政執行署拍賣，由被上訴人得標，我跟上訴人認識 很久，…我看到他可憐，所以找被上訴人協調讓上訴人終老 之前有地方可以住，目的就是這樣。內容是我直接跟被上訴 人在電話討論，被上訴人同意以後，請雙方到我事務所確認 後簽名的。(問：協議書的內容各個約定上訴人是否理解？) 他重聽非常嚴重，【我有各個跟他說】，我有跟他說如果他 籌到錢，他可以把系爭房屋買回，這個上訴人都很清楚。關 於第三點，我也有跟他說明，如果他願意搬走，房子就要還 給人家。(問：第三點的協議過程就後段被上訴人得使用房 屋坐落基地部分是如何跟上訴人說明的？)【當時這樣寫應 該是事實上我跟被上訴人趙先生有提到，有法定租賃關係， 此部分我忘記是我們談的還是怎樣，我們有談到法定租賃關 係的問題。這一點當時怎麼跟上訴人說明的我忘記了。】這 個土地很大，房屋只佔了一部分，整個範圍是上訴人占有使 用，當時土地還在行政執行署查封當中，但是房子先拍賣， 所以當時如果【上訴人離開那邊，權利義務他就整個要放棄 ，房屋跟土地上訴人都不能再使用了】。當初沒有想到租金 ，我們只考慮到上訴人居住的問題，還有【行政執行署要求 我們點交的問題】。」等語(見本院卷第94-96頁)，相互勾 稽證人許世烜協商兩造簽立系爭協議書之過程，及兩造分別 居於強制執行程序之拍定人及債務人之身分，可知被上訴人 於簽立系爭協議書時，因證人許世烜曾與被上訴人談及系爭 建物就占用系爭土地部分存有法定租賃關係乙事，則被上訴 人應知悉系爭建物雖非無權占用系爭土地，但就占用土地部 分仍存有給付對價之情形。又系爭建物於拍賣公告註記「按 現況點交」，且被上訴人於拍定後亦向行政執行署申請執行 點交，經行政執行署發函通知兩造等人，擬訂109年6月10日 進行點交程序，此有行政執行署109年5月15日函文在卷可稽 (見原審卷第73頁)。是以，被上訴人於簽立系爭協議書時， 原可經由強制執行點交程序，取得系爭建物之占有，僅日後 應給付系爭土地所有權人占用土地之對價，尚無其他不利益 之情形。反觀，依證人許世烜前開證述，系爭建物如經行政
執行署執行點交後，上訴人除需遷出住居之系爭建物外 ， 亦將影響上訴人後續使用系爭土地等權益。由此可知，被上 訴人是否續行點交程序，或同意上訴人繼續占用系爭建物， 對上訴人而言，遷出系爭建物時間緊迫且事關重大。再者， 對照系爭協議書第2、3條約定，被上訴人既同意上訴人繼續 無償使用本應點交之系爭建物，使系爭建物與其坐落土地實 際均歸由上訴人使用，依兩造於簽立系爭協議書時所處前開 利害關係，衡情上訴人同意被上訴人所有系爭建物使用坐落 系爭土地，亦應與前開被上訴人同意上訴人使用系爭建物之 意思表示一致，亦為無償使用，否則被上訴人當無撤回前開 點交程序，簽立不利於己之系爭協議書。是認兩造就上訴人 使用系爭建物及被上訴人所有系爭建物使用系爭土地部分， 雙方應達成無償使用借貸之合致。
3.基此，系爭建物與坐落之土地，雖因拍賣程序造成土地及建 物分屬不同人所有，依民法第425條之1或第838條之1規定， 使土地所有人與建物所有人間具有法定租賃或地上權之關係 。惟兩造就系爭建物占用基地之利用權另達成使用借貸之合 意，則兩造間因前開規定擬制之法律關係，於兩造簽立系爭 協議書時，已變更為意定之使用借貸關係，而取代前開租賃 或地上權之法律關係。從而，上訴人請求法院核定租金數額 ，併請求被上訴人給付租金，均屬無據，不予准許。 五、綜上所述，本件上訴人依民法第425條之1、第838條之1規定 ，請求⑴本院核定被上訴人所有系爭建物占用上訴人共有之① 系爭801地號土地上如附圖所示A部分，每月應給付上訴人之 租金為2,262元；被上訴人應自111年4月6日起至占有終止日 止，按月於每月5日給付上訴人2,262元；②系爭804地號土地 上如附圖所示B部分，每月應給付上訴人之租金為6,078元； 被上訴人應自111年4月6日起至占有終止日止，按月於每月5 日給付被上訴人6,078元；⑵被上訴人應給付上訴人182,337 元，及自111年10月13日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據 ，經本院審酌後認均與判決結果並無影響，爰不逐一論述， 併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 11 月 8 日 民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 蔡雅惠
法 官 田幸艷
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 8 日 書記官 林幸萱