返還履約保證金
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,111年度,4729號
TPDV,111,訴,4729,20231110,1

臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第4729號
原 告 甲山林建設股份有限公司

法定代理人 張瀛珠


訴訟代理人 鄭敦晉律師
葉維軒律師
被 告 王炎生



訴訟代理人 李銘洲律師
複代理人 林貝珍律師
上列當事人間請求返還履約保證金金事件，經臺灣新北地方法院
以111年度訴字第1428號裁定移送前來，本院於民國112年10月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告原 以兩造間簽立合作興建契約書（下稱系爭合建契約）第21條 第2項、第25條、民法第179條、第259條第1款規定為請求權 基礎，請求被告返還履約保證金新臺幣（下同）200萬元。 嗣以民事準備㈠狀，追加系爭合建契約第20條為請求權基礎 ，並追加請求被告返還租金補貼及搬遷補償157萬6,648元等 語（見本院卷第71、74頁）；復於民國112年9月1日言詞辯 論期日主張先位依第20條、第25條、民法第179條、第259條 第1款規定；備位依第21條第2項、第25條、民法第179條、 第259條第1款規定為請求權基礎，確認聲明為：㈠被告應給 付原告357萬6,648元，及自109年7月6日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行等語 （見本院卷141至142、第153頁）。核原告變更前、後之訴 ，均係本於原告主張解除系爭合建契約後所衍生權利義務之 同一基礎事實，且為擴張應受判決事項之聲明，與上開規定



均相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告與訴外人謙勳開發股份有限公司（下稱謙勳公司）前於1 00年9月23日就「新北市○○區○○○段○○○○段000地號等32筆土 地」合建案（下稱系爭合建案），與被告簽訂系爭合建契約 ，約定由被告提供「新北市○○區○○○段○○○○段000地號，面積 132m㎡(約39.93坪），持分3分之1，持分面積44㎡(約13.31坪 ）。連同地上物（建號：517，門牌號碼：板橋區民治街18 之1號，所有權76.32㎡，約23.09坪）」由原告進行與相鄰地 段共同開發整合為本案基地之作業，並由原告依都市更新發 展條例向主管機管申請辦理都市更新，以俾達成系爭合建契 約約定合作興建房屋之目的。原告已依約以支票給付被告履 約保證金200萬元，另於101年11月11日簽訂合建契約補充條 款，約定由原告及謙勳公司補貼被告租金及搬遷費，自101 年6起至109年6月止，已給付共157萬6,648元予被告。嗣謙 勳公司於104年10月23日將系爭合建案之開發權利及建照執 照權利轉讓予原告，故謙勳公司與被告間就系爭合建契約所 生之權利義務均由原告繼受。
　㈡「本合建基地若因法令限制或建築法令變更及容積率變動實 施限建，變更或徵收做為公共設施用地時，致本基地無法按 簽訂本約時之法令條件建築時，乙方（即原告）得與甲方（ 即被告）協議變更合作條件，如協議超過2個月仍未達成合 意者，任一方均得解除契約，甲方應即無息返還乙方履約保 證金，但雙方均不得請求損害賠償。」、「甲方提供之本約 土地單獨興建不符經濟規模，須與鄰地合併建築使用，以擴 大基地規模，俾利於規劃設計及興建，前開合併建築之鄰地 以本約第一條所稱『本基地』範圍内土地為基準，依鄰地地主 意願、地形及規劃設計等各種情況，由乙方全權取捨合併建 築之鄰地範圍，並處理合併建築之相關事宜，甲方不予干涉 。若因甲方鄰地地主或與甲方相同地號之共同持分地主與乙 方無法簽定合作興建契約，致甲方提供之本約土地不能併入 本基地，則本契約於乙方書面通知甲方時自動解除，雙方皆 不負任何權利義務。」、「本契約之附件與甲乙雙方增訂之 協議或條款，均視同為本契約的一部分，與本契約具同等效 力。」，系爭合建契約第20條、第21條第2項及第25條分別 定有明文。系爭合建案經原告數年來耗費偌大之成本及心力 ，與相鄰同地段之地主等人溝通協調，仍有多達五成之地主 不願意簽訂合建契約，原告僅得就部分已同意進行都市更新 之地主，以縮小基地範圍之方式重新擬定「新北市○○區○○○



段○○○○段000000地號等13筆土地」都市更新計畫書，向新北 市政府都市更新處申請辦理都市更新，而被告所有土地，因 相鄰地主不同意都市更新及合建，導致被告土地無法與鄰地 整合成完整基地，且未達法定可進行都市更新之最小基地規 模，亦無從併入「新北市○○區○○○段○○○○段000000地號等13 筆土地」都市更新計計畫案，致系爭建案以全體簽訂合建契 約方式辦理都市更新之條件無法成就，系爭合建契約約定之 相關程序無法續行。被告所有之土地面積因法令之限制，致 已無從進行都市更新，非可歸責於雙方之事由，上情業經原 告於109年7月6日以台北興安郵局第872號存證信函通知被告 ，並依上揭約定，解除系爭合建契約及合建契約補充條款。　㈢原告曾多次至被告住處協議後續處理方式，惟兩造無法達成 合意，而系爭合建契約既經原告解除，雙方應負回復原狀之 義務，被告即應將受領之履約保證金200萬元、租金補貼及 搬遷補償157萬6,648元返還原告，否則亦屬無法律上受有利 益而構成不當得利。為此，爰先位依系爭合建契約第20條、 第25條、民法第179條及第259條第1款規定；備位依系爭合 建契約書第21條第2項、第25條、民法第179條及第259條第1 款等規定，解除系爭合建契約，請求被告返還已受領之履約 保證金、租金補貼及搬遷補償費等語。並聲明：⒈被告應給 付原告357萬6,648元，及自109年7月6日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行等語 。
二、被告則以：
㈠觀系爭合建契約第20條約定意旨乃係針對兩造訂約後遇有法 令或行政命令、行政計畫變更之情形，給予雙方重新調整權 義關係及合作條件之機會，然原告所舉本件被告之土地不符 合新北市政府辦理都市更新之最小基地面積，係於訂約當時 即已存在之客觀事實，且依原告主張，原告係就契約解除後 權義關係之解消與被告為磋商，顯與該條規定要件不符，原 告援引該條規定主張解除契約，顯非正當。
　㈡又原告稱被告之土地因其鄰地地主不同意都市更新及合建， 導致被告土地無法與鄰地整合成完整基地，且未達法定可進 行都市更新之最小基地規模，亦無從併入「新北市板橋區江 子翠段第三崁小段148-12等13筆土地」都市更新計畫區乙情 ，即屬系爭合建契約第21條特別約定事項第2項所載「若因 甲方鄰地地主或與甲方相同地號之共同持分地主與乙方無法 簽訂合作興建契約，致甲方提供之本約土地不能併入本基地 」之情形，則兩造間既已於該特別約定事項予以約明系爭合 建契約於原告以書面通知被告時自動解除，雙方皆不負任何



權利義務，解釋上自應包含原告原給付予被告之履約保證金 ，亦不得再請求返還，否則原告應會於該條明白約定解除契 約之法律效果，特別約定履約保證金之返還，要無可能特意 記載「雙方皆不負任何權利義務」等旨。是原告訴請被告返 還已受領之履約保證金、租金補貼及搬遷補償費合計357萬6 ,648元，自無理由。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠雙方為共同合作新北市○○區○○○段○○○○段000號等32筆土地」 都市更新事業計畫案（及系爭合建案）於100年9月23日就被 告所有之新北市○○區○○○段○○○○段000地號（面積132㎡，約39 .93坪，被告權利範分之1，持分面積44，約13.31坪），及 坐落於其上之地上物（建號：517，門牌號碼：板橋區民治 街18之1號，所有權面積76.32㎡，約23.09坪），簽訂系爭合 建契約，並於101年11月11日簽訂合建契約補充條款。 ㈡原告已依約以支票給付被告履約保證金200萬元，並經被告受 領。
㈢原告自101年6月起至109年6月止，已依約給付被告租金補貼 及搬遷補償費，共計157萬6,648元，業經被告全數收訖。 ㈣原告於109年7月6日以台北興安郵局第872號存證信函通知被 告解除系爭合建契約及補充條款，並請求無息返還履約保證 金200萬元。
四、兩造爭執事項：
㈠原告先位依系爭合建契約第20條、第25條、民法第179條、第 259條第1款規定，主張解除系爭合建契約，並請求被告返還 已受領之履約保證金200萬元、租金補貼及搬遷補償費157萬 6,648元，合計357萬6,648元，有無理由？ ㈡原告備位依系爭合建契約第21條第2項、第25條、民法第179 條、第259條第1款規定，主張解除系爭合建契約，並請求被 告返還已受領之履約保證金200萬元、租金補貼及搬遷補償 費157萬6,648元，合計357萬6,648元，有無理由？五、得心證之理由：
㈠原告先位依系爭合建契約第20條、第25條、民法第179條、第 259條第1款規定，主張解除系爭合建契約，並請求被告返還 已受領之履約保證金200萬元、租金補貼及搬遷補償費157萬 6,648元，合計357萬6,648元，有無理由？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（



最高法院48年台上字第29號判例，95年度台上字第1571號、 100年度台上字第415號判決意旨參照）。再解釋契約，固須 探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，若契約 文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用 之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字 業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文 字更為曲解（最高法院86年度台上字第3873號判決意旨參照 ）。
　⒉系爭合建契約第20條約定：「本合建基地若因法令限制或建 築法令變更及容積率變動實施限建，變更或徵收做為公共設 施用地時，致本基地無法按簽訂本約時之法令條件建築時， 乙方（即原告）得與甲方（即被告）協議變更合作條件，如 協議超過2個月仍未達成合意者，任一方均得解除契約，甲 方應即無息返還乙方履約保證金，但雙方均不得請求損害賠 償。」，細繹本條約款之文義，可知本條約款之適用前提必 須為系爭合作興建交易發生法令限制或建築法令變更及容積 率變動實施限建，變更或徵收作為公共設施用地等訂約當時 無法預期之因素，導致已無法按原有交易條件履行之情形， 倘系爭基地之現有交易條件，與訂約當時之客觀條件無異， 即無援引本條約定，此觀諸本條約定特別使用「『致』本基地 無法按簽訂本約時之法令條件建築時」等用字，即臻明瞭。 又倘若有法令變更之情形，於解除契約之前，原告應先與被 告協議變更合作條件，須待兩造協議變更合作條件超過2個 月仍未達和合意，任一方始得解除契約。
⒊原告舉本件被告之土地不符合新北市政府辦理都市更新之最 小基地面積為由，主張有系爭合建契約第20條約定違反法令 限制之情並據此解除契約，然：
　⑴被告之土地不符合新北市政府辦理都市更新之最小基地面積 乙節，係於訂約當時即已存在之客觀事實，此為原告於簽約 時即已知悉，並有意以透過比鄰土地合併利用以達基地最小 面積之要求，此觀兩造另於系爭合建契約第21條第2項前段 約定：「甲方（即被告）提供之本約土地單獨興建不符經濟 規模，須與鄰地合併建築使用，以擴大基地規模，俾利於規 劃設計及興建，前開合併建築之鄰地以本約第一條所稱『本 基地』範圍内土地為基準，依鄰地地主意願、地形及規劃設 計等各種情況，由乙方（即原告）全權取捨合併建築之鄰地 範圍，並處理合併建築之相關事宜，甲方不予干涉。…」等 語即明，原告負有整合臨地、合併建築基地俾使被告提供之 土地合於法令限制之義務，且排除被告之干涉。本件原告並 未舉證有何事後法令變更情形，且原告嗣後土地開發整合結



果不如預期，係肇因於原告受制從事土地開發之主客觀條件 使然，本屬原告訂約時應自行評估及承擔之交易風險，要與 前揭第20條約款所載因應簽約後加諸法令限制或建築法令變 更等情形無涉，本件原告主張被告所提供之土地自始即屬違 反法令限制云云，無非是無視自身整合鄰地、合併建築基地 義務之違反，將履約之交易風險轉嫁予被告承擔，顯非公平 。
　⑵又原告亦未提出曾與被告協商調整合作條件之證明，原告雖 稱其曾分別於109年8月及111年4月派員至被告住所進行協議 ，然此係試圖磋商解除契約後之金錢返還條件，而非協商合 建合作條件，原告據此主張業與被告協商調整合作條件云云 ，顯屬狡辯。
　⑶從而，原告主張解除契約之事由，顯與系爭合建契約第20條 約定之系爭合建合約簽訂後因「法令限制」，或「建築法令 變更及容積率變動實施限建」，或「變更或徵收做為公共設 施用地」、「協議變更合作條件未果」所致之要件不符，原 告主張依此、系爭合建契約第25條約定解除契約，併依民法 第179條、第259條第1款規定請求被告返還返還已受領之履 約保證金200萬元、租金補貼及搬遷補償費157萬6,648元， 合計357萬6,648元，洵非有據。
　㈡原告備位依系爭合建契約第21條第2項、第25條、民法第179 條、第259條第1款規定，主張解除系爭合建契約，並請求被 告返還已受領之履約保證金200萬元、租金補貼及搬遷補償 費157萬6,648元，合計357萬6,648元，有無理由？ ⒈系爭合建契約第21條第2項約定：「甲方（即被告）提供之本 約土地單獨興建不符經濟規模，須與鄰地合併建築使用，以 擴大基地規模，俾利於規劃設計及興建，前開合併建築之鄰 地以本約第一條所稱『本基地』範圍内土地為基準，依鄰地地 主意願、地形及規劃設計等各種情況，由乙方（即原告）全 權取捨合併建築之鄰地範圍，並處理合併建築之相關事宜， 甲方不予干涉。若因甲方鄰地地主或與甲方相同地號之共同 持分地主與乙方無法簽定合作興建契約，致甲方提供之本約 土地不能併入本基地，則本契約於乙方書面通知甲方時自動 解除，雙方皆不負任何權利義務。」。經查，原告主張被告 所提供之土地，面積僅有132平方公尺，不符合新北市政府 辦理都市更新之最小基地面積，已如前述，而被告相鄰地主 不同意都市更新及合建，導致被告土地無法與鄰地整合成完 整基地，亦無從併入新北市板橋區江子1112翠段第三崁小段 148-12等13筆土地都市更新計晝區，致被告之土地無法辦理 都市更新，係屬系爭合建契約第21條第2項約定情況乙節，



為兩造所不爭執，則原告主張其於109年7月6以台北興安郵 局第872號存證信函依上開約款通知被告系爭合建契約自動 解除，補充條款亦因系爭合建契約第25條約定，同生解除效 力，系爭合建契約業經原告解除，自屬有據。
　⒉又系爭合建契約第21條第2項約定兩造解約後之法律效果為「 雙方皆不負任何權利義務」，原告固稱因土地整合開發是否 成功，非屬可歸責於雙方之事由，被告不因此受有任何損害 ，故該約定依合建實務、誠信原則及公平之解釋應係指「雙 方皆不負任何損害賠償之權利義務」及「雙方皆不負任何可 歸責之權利義務」云云，然原告係頗具規模及具市場經驗之 專業建設公司，並非經濟上之弱者，系爭合建契約亦為其所 擬訂，於簽訂系爭合建契約前自已審慎審閱契約內容，若認 系爭合建契約第21條第2項有關解除契約之效果應如原告所 述係指雙方不負任何損害賠償之權利義務及被告應負回復原 狀之義務，原告自得載明於契約上，以杜爭議，而系爭合建 契約第21條第2項約定並未如系爭合建契約第20條明訂被告 於解除契約後應無息返還履約保證金且雙方均不得請求損害 賠償等語，顯見雙方有意排除為不同之約定，堪認被告抗辯 「雙方皆不負任何權利義務」即為雙方均不得再互相向對方 為任何請求，解釋上包含被告先前所收受之履約保證金200 萬元、租金補貼及搬遷補貼，原告均不得再請求返還，符合 兩造真意而為可採。
　⒊復觀系爭合建契約第21條第2項約定賦予原告得全權取捨合併 建築之鄰地範圍，被告毫無置喙餘地，對於何時將發生及是 否確實有發生「鄰地地主或與簽約地主相同地號之共同持分 地主與建商無法簽訂合作興建契約，致簽約地主提供之本約 土地不能併入本基地」等情事，非被告可得確知，全然繫於 原告之考量及決定，被告與原告於本條情事之掌控能力實堪 懸殊。甚且本件乃於兩造簽約長達近九年後，原告始發函通 知依系爭合建契約第21條第2項約款解除契約，使被告之土 地受系爭合建契約拘束長達近九年，無法自由處分之餘，尚 須面臨原告援引前揭第21條第2項約款主張自動解除契約， 倘仍責令被告應返還履約保證金，甚至是租金補貼及搬遷補 貼，就兩造間權利義務關係之均衡保障而言，亦難謂符情理 之平。原告徒以被告所提供之土地及房屋未遭拆除，被告未 受有實際損害，主張被告受有履約保證金、租金補貼及搬遷 補貼等利益，有違公平原則云云，尚非可採。
　⒋綜上，系爭合建契約第21條第2項已明訂兩造於解約後互不負 任何權利義務即雙方不得為何請求，被告先前所受領之履約 保證金、租金補貼及搬遷補貼亦無須返還，如前認定，原告



於審閱契約內容後，仍與被告締結系爭合建契約，自應受系 爭合建契約約款之拘束，縱使原告因而受不利益之結果，亦 不得事後翻異，因此，原告解除契約後，另依民法第179條 、第259條第1款規定請求被告返還已受領之履約保證金200 萬元、租金補貼及搬遷補償費157萬6,648元，合計357萬6,6 48元，與系爭合建契約第21條第2條「雙方皆不負任何權利 義務」之約定相違，其請求自屬無據。
六、綜上所述，原告先位依系爭合建契約第20條、第25條、民法 第179條、第259條第1款規定；備位依系爭合建契約第21條 第2項、第25條、民法第179條、第259條第1款規定，主張解 除系爭合建契約，並請求被告返還已受領之履約保證金200 萬元、租金補貼及搬遷補償費157萬6,648元，合計357萬6,6 48元，及自109年7月6日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　10　　日 民事第一庭 法　官　熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　10　　日 書記官　蔡斐雯