臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第3843號
原 告 劉胤麟
訴訟代理人 姚昭秀律師
複代理人 石宜蓁
被 告 陳蘭鑫
陳錦桂
共 同
訴訟代理人 許世烜律師
被 告 陳穧𡈼
訴訟代理人 施懿哲律師
沈志成律師
上一人
複代理人 莊淑媛
被 告 陳秀霞
訴訟代理人 劉翠華
被 告 洪仲志
指定送達址：臺北市○○區○○路0段000號00樓之0
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年10月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表1所示之不動產（權利範圍如附表2所示）准按下列方式分割：㈠臺北市○○區○○路○○段0000地號及臺北市○○區○○路○○段000000000地號土地（權利範圍各237/1萬）分歸由被告陳穧��取得，並由被告陳穧𡈼依附表6分別補償「受補償人」欄所示之共有人各如「應受補償金額」欄之金額。㈡附表7所示之不動產即臺北市○○區○○路○○段0000地號、臺北市○○區○○路○○段000000000地號土地（權利範圍各100/1萬）、臺北市○○區○○路○○段000000000地號土地（權利範圍1,348/4萬）及臺北市○○區○○路○○段000000000○號（權利範圍：全部）分歸由原告、被告陳秀霞及被告洪仲志取得，就取得之權利範圍依附表7所示比例維持共有，並應依附表7分別補償「受補償人」欄所示之共有人各如「應受補償金額」欄之金額。
訴訟費用由兩造按附表2「訴訟費用負擔」欄所示比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。本件原告請求 分割如附表1所示之不動產（下稱系爭不動產），系爭不動
產位於本院轄區，依首開規定，本件訴訟專屬本院管轄，合 先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：如附表1所示之不動產（附表1編號1下稱系 爭建物，編號2至4下稱系爭534、534-1及534-2地號土地， 合稱系爭不動產）為兩造所共有，權利範圍均如附表2所示 。系爭不動產並無不能分割之約定，亦無依物之使用目的不 能分割之情況，因未能達成分割協議，且系爭建物乃區分所 有，為保持建物使用之完整性，應以最有利系爭不動產之利 用與經濟價值之方法為分割，即將系爭不動產分配如附表3 所示，其中系爭534、534-1地號（權利範圍各95/1萬）及53 4-2地號（權利範圍1348/4萬）土地部分分配予伊、陳秀霞 及洪仲志（下稱劉胤麟等3人）所有，附表3編號4所示之系 爭534、534-1地號（權利範圍各237/1萬）土地則分配予陳 穧𡈼所有，再由劉胤麟等3人找補如附表4所示之金額予陳蘭 鑫、陳錦桂及陳穧𡈼；又如認上開分割方案不可採，則應由 陳穧𡈼保留應配附之土地（權利範圍各237/1萬）或現有土 地（權利範圍337/4萬）後，將其餘部分均予變價拍賣。爰 依民法第823條第1項、第824條規定，提起本件訴訟等語。 並聲明：兩造共有之系爭不動產應予分割如附表3所示，並 由原告、陳秀霞及洪仲志按附表4所示金額補償被告陳蘭鑫 、陳錦桂及陳穧𡈼。
二、被告則以：
㈠被告陳蘭鑫、陳錦桂以：原告為使自己所有之系爭不動產持 分變現，請求分割系爭不動產，為損人不利己之權利濫用行 為，又系爭534、534-1、534-2號土地乃如附表8所示門牌號 碼臺北市○○區○○○路000號、412號2樓及412號2樓之4（下各 稱416號房屋、412號2樓房屋及系爭建物）等3間房屋應配賦 之土地持分，若全部變價分割或僅配賦予系爭建物，將致41 6號、412號2樓房屋無配賦任何土地持分；且416號、412號2 樓房屋之所有人均為陳穧𡈼，依原地主陳水田合建時配賦之 土地持分各為125/1萬、112/1萬，故若變價分割，亦僅能拍 賣其中之95/1萬，其餘部分尚不得變價拍買，否則將致416 號、412號2樓房屋喪失基地持分。另系爭建物為區分所有建 物，不宜實物分割，倘強行分割，將致系爭建物動線及內部 配置難以利用，且必嚴重減損其效益與價格，故伊等同意原 告及陳秀霞之分割方案一，即將系爭建物及配賦之534、534 -1（權利範圍各95/1萬）、534-2地號土地（權利範圍1348/ 4萬）及渠等就534地號、534-1地號土地剩餘持分（權利範 圍各5/1萬）均分歸由劉胤麟等3人所有，再由渠等3人各依
鑑價報告補償其他共有人，其餘分割方案則均不同意等語。 ㈡被告陳穧𡈼以：系爭不動產原為伊、陳蘭鑫、陳錦桂及訴外 人陳彥樺共同繼承（應繼分各4分之1），嗣由劉胤麟等3人 向本院拍賣取得陳彥樺之系爭不動產共有部分，並於111年6 月27日辦理所有權移轉登記，惟系爭不動產係伊、陳蘭鑫、 陳錦桂及陳彥樺共同繼承之祖產，有深厚之情感，伊不忍祖 產遭變賣，亦不同意由劉胤麟等3人依鑑價結果承購，又系 爭建物之格局方正，以原物分配各共有人並無困難，亦能維 持建物之效用，是系爭建物應依附件所示之複丈成果圖進行 原物分割，即將如附件所示編號A 部分（面積22.34平方公 尺）分配由伊取得，編號B及E部分（面積26.75及5.5平方公 尺）由陳蘭鑫取得，編號C部分（面積約11.88平方公尺）由 陳錦桂取得，編號D及G部分（面積約7.55及3.71平方公尺） 由劉胤麟等3人取得，並依附表1-1所示應有部分比例維持共 有；編號F部分為通道（面積約19.54平方公尺）由兩造依原 應有部分比例維持共有；兩造共有系爭534、534-1及534-2 等3筆土地則依原應有部分比例維持共有；尚無變價分割之 必要。且依原告所提出之分割方案，劉胤麟等3人僅需找補5 78萬8,200元，即可取得市價高達3,389萬9,242元之系爭建 物及配賦土地，不惟顯失公平，亦非適當之分割方法。至原 告另提出將部分土地分歸伊所有，其餘變價分割之方案，本 即非適法，且將致伊需支出1,974萬9,182元予陳蘭鑫、陳錦 桂，衡情一般人自無可能支出該高額之找補金額，侵害伊之 財產權甚鉅。又倘認不能原物分割，則就416號房屋部分， 伊願配賦系爭534、534-1地號土地之權利範圍各125/1萬，4 12號2樓房屋部分願配賦系爭534、534-1地號土地權利範圍 各112/1萬，然補償其他共有人之價格應依劉胤麟等3人於法 院拍定取得之價格計算等語。
㈢被告陳秀霞、洪仲志以：伊等同意原告所提出之各項分割方 案，然不同意陳穧𡈼所提之分割方案等語。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於
各共有人；以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能 按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；共有人相同之數 不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。以原 物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物 之一部分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第1項、 第2項、第3項及第4項分別著有規定。又區分所有人就區分 所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積 與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。 專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而 為移轉或設定負擔。民法第799條第4、5項亦有明文。而專 有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所 有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，亦為公 寓大廈管理條例第4條第2項所明定；再按，公寓大廈專有部 分之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部分者，於全部 移轉時，其基地所有權或地上權之應有部分，須隨同全部移 轉；其有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉時， 其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為 零或全部（內政部85年2月5日臺內地字第8578394號函釋參 考，見本院卷一第121頁）。
㈡次按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟 酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人 之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法 之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。 查兩造共有之系爭不動產，各共有人登記之應有部分如附表 2所示，而系爭建物係坐落於系爭土地，並未於登記簿上記 明其就系爭534、534-1地號土地所配賦之基地權利範圍。又 陳穧𡈼為附表8編號1、2所示即系爭534、534-1地號土地上4 16號（建號3260號）、412號2樓（建號3261號）房屋之所有 權人，依原地主陳水田合建時配賦之土地持分各為125/1萬 、112/1萬等情，有臺北市大安地政事務所107年8月29日北 安大地登字第107606606號函檢送之專有部分比例表及土地 建物查詢資料在卷可憑（見本院卷一第121-127頁），且為 到庭兩造所不爭執，應堪以信為真實。而系爭建物依其使用 目的並非不能分割，兩造復未表示曾就該不動產有不能分割 之特約，揆諸上開說明，原告自得訴請裁判分割兩造共有之 系爭不動產。惟因系爭建物並未登記其就系爭土地所配賦之 權利範圍，依上開民法規定及參考內政部函釋意旨，應由兩 造自行約定針對本件欲分割之系爭建物所分別釋出以為配賦 之系爭土地應有部分，並保留系爭534、534-1地號部分土地 配賦予416號、412號2樓房屋之所有權人陳穧𡈼，始為適法
，此節亦有臺北市大安地政事務所111年9月29日北安大地測 字第1117012901號函附卷可稽（見本院卷一第133-134頁） ，而兩造就系爭建物願配賦系爭534、534-1地號權利範圍固 均主張為95/1萬，然考量陳穧𡈼就416號、及412號2樓房屋 部分，願配賦之土地持分各為125/1萬、112/1萬合計237/1 萬（見本院卷二第122頁），則依兩造所共有如附表2所示之 系爭534、534-1地號土地權利範圍計1348/4萬，扣除陳穧𡈼 應保留以配賦416號、及412號2樓房屋之權利範圍即237/1萬 （即948/4萬），其餘部分之土地即系爭534、534-1地號之 權利範圍100/1萬（計算式：1348/4萬-948/4萬＝400/4萬即1 00/1萬）、系爭534-2地號土地權利範圍1348/4萬（下合稱 附表7所示不動產），自應併同系爭建物分歸由一人取得或 由部分共有人維持共有為宜。
㈢承上，陳穧𡈼同意保留以配賦416號、及412號2樓房屋之權利 範圍即237/1萬部分，依永聯不動產估價師事務所之鑑價結 果，以系爭534、534-1地號「視為純素地」部分即權利範圍 242/1萬之價格為3,032萬7,101元，每坪單價為349萬6,000 元，此情有估價報告書、該所112年5月8日回函在卷可參（ 見外放卷第3至4頁、本院卷一第365頁），而依上開估價結 果，配賦系爭建物之系爭534、534-1地號土地，每坪單價為 905萬7,796元，與「視為純素地」之價差逾2.5倍，是兩造 共有人於決定分割方案時，就鑑定結果中系爭534、534-1地 號（權利範圍95/1萬）配賦系爭建物之土地（下稱「配賦土 地」）持分與「視為純素地」部分之土地（權利範圍242/1 萬）持分及其補償金，即應各依共有人原持有比例分別計算 ，以維兩造共有人之權益。準此，則陳穧𡈼於分割前就系爭 534、534-1土地原持分之權利範圍為337/4萬，分割後就「 配賦土地」應先為其保留95/4萬（計算式：95/1萬×1/4建物 持分＝95/4萬），概因此部分土地經鑑價結果其市值遠高於 「視為純素地」數倍，業如前論，另陳穧𡈼尚應分配上開土 地持分237/1萬（即948/4萬），故就系爭534、534-1地號部 分，應再分配其「視為純素地」之權利範圍為706/4萬（計 算式：237/1萬+95/4萬-337/4萬＝706/4萬），併審酌陳穧𡈼 現名下有系爭建物暨其坐落之系爭534、534-1地號土地，另 為416號、412號2樓房屋之所有權人，應認其有資力支付上 開補償金，且於附表7所示不動產分割後，尚可取得847萬7, 473元之補償（理由詳後述），故認陳穧𡈼應有資力依附表6 分別補償予「受補償人」欄所示之其他共有人「應受補償金 額」欄之金額，至其抗辯本件應依劉胤麟等3人拍賣取得之 價格為補償云云，尚乏所據，不足採憑。
㈣再者，系爭建物乃區分所有之第2層建物，並僅有單一出入口 ，有勘驗筆錄附件之現場圖在卷可查(見本院卷二第11頁)， 倘以原物分割，各共有人分得之部分均有出入該建物之需求 ，勢必需就建物重新隔間裝潢、分設出入口、門廳或走道空 間、另設獨立之水、電等，除分割位置難以周全，恐將有損 該建物之完整性外，亦破壞該建物之原結構，增加勞費，而 無法發揮系爭建物經濟上之利用價值，是依上說明，審酌陳 穧𡈼所提出之分割方案，係將如附件複丈成果圖編號F所示 、面積19.54平方公尺部分維持共有，以利全體共有人通行 ，然此舉勢必減損系爭建物經濟上之利用價值，可見系爭建 物以原物分割，顯有困難，不足採用。是若將原物分配予部 分共有人，則受分配者對於未受分配或不能按其應有部分受 分配者，即可依民法第824條第3項規定以金錢補償之。且劉 胤麟等3人均同意將如附表7所示不動產分配予渠等所有，再 由劉胤麟等3人補償其他共有人，故本院認本件應將該部分 不動產原物分配予劉胤麟等3人，並以附表7所示之金錢補償 其他共有人。準此，則依附表5所示系爭建物及其配賦土地 （權利範圍95/1萬），經鑑價結果3,389萬9,242元，有上開 估價報告書可參（見外放卷第4頁），亦即劉胤麟等3人、陳 蘭鑫、陳錦桂及陳穧𡈼就此部分房地原持有之財產價值為各 847萬4,811元（計算式：3,389萬9,242元÷4＝847萬4,811元 ，小數點以下四捨五入），是劉胤麟等3人分配取得系爭建 物及配賦土地，自應分別補償陳蘭鑫、陳錦桂及陳穧𡈼各84 7萬4,811元，其餘土地應補償金額及其計算式則分別詳如附 表7所示。至劉胤麟等3人雖陳報渠等應補償其他共有人之金 額為578萬8,200元，且補償陳蘭鑫、陳錦桂及陳穧𡈼之金額 依序為251萬1,061元、251萬1,061元及76萬6,078元，然依 上說明，此部分金額顯難以填補其他共有人移轉系爭建物及 配賦土地之損失，且參照其等所陳以向其他共有人補足地坪 之計算式，將致劉胤麟等3人所持有之系爭土地權利範圍優 先成為每坪905萬7,796元之高價「配賦土地」，陳穧𡈼持有 之配賦土地則均淪為價格較低之「視為純素地」，而有顯失 公平之處，故上開補償金額之計算，自非可採。 ㈤再按，民法第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定 ，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法 院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配 於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將 原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共 有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各 共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，該第2
款所稱「各共有人」，係指全體共有人。法院依該款規定兼 採原物與變賣價金分配之分割方法時，必須全體共有人均分 配到原物及變賣後之價金，始符法旨（最高法院112年度台 上字第292號判決要旨參照）。是依上說明，原告另提出之 分割方案，即保留陳穧𡈼應配賦土地外，其餘均變價分割云 云，乃將同一共有物之部分歸由其中一共有人所有，其餘部 分予以變價分割，顯非適法，自難憑採。
㈥基上所述，經綜合考量各共有人之意願、利害關係、共有物 之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及 經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原 則下，本院認將系爭534、534-1地號土地（權利範圍各237/ 1萬）分歸由陳穧𡈼取得，並由陳穧𡈼依附表6所示分別補償 「受補償人」欄所示其他共有人如附表6所示「應受補償金 額」欄所示之金額，其餘如附表7所示不動產應分歸由原告 、陳秀霞及洪仲志等3人取得，就取得之權利範圍部分依附 表7所示比例維持共有（即1/10、4/10及1/2），並依附表7 所示分別補償「受補償人」欄所示之共有人各如「應受補償 金額」欄所示之金額，應屬適當，並符合公平原則，爰判決 如主文第1項所示。
四、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原 告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然， 且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參 酌兩造就系爭不動產應有部分之比例分擔較為公允，爰依職 權酌定如主文第2項所示。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日 民事第一庭 法 官 吳佳薇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 30 日 書記官 翁嘉偉
附表1
編號 分割標的 總面積 應變價分割範圍 1 臺北市○○區○○路○○段000000000○號（即門牌號碼：臺北市○○區○○○路000號2樓之4，下稱3268建號） 主建物面積：89.48平方公尺 附屬建物面積：7.79平方公尺 全部 2 臺北市○○區○○路○○段0000地號（下稱534地號） 734平方公尺 100/1萬 3 臺北市○○區○○路○○段000000000地號（下稱534-1地號） 451平方公尺 100/1萬 4 臺北市○○區○○路○○段000000000地號（下稱534-2地號） 4平方公尺 1348/4萬
附表2
編號 姓名 土地持分 建物持分 訴訟費用負擔 1 劉胤麟 337/40萬 1/40 1/40 2 陳蘭鑫 337/4萬 1/4 1/4 3 陳錦桂 337/4萬 1/4 1/4 4 陳穧𡈼 337/4萬 1/4 1/4 5 陳秀霞 1348/40萬 4/40 4/40 6 洪仲志 1685/40萬 5/40 5/40 合計 1348/4萬 1 1
附表3
編號 共有人 分割後取得土地 取得應有部分（土地） 分割後取得建物 取得應有部分 （建物） 1 劉胤麟 534地號 534-1地號 534-2地號 ⑴534及534-1地號：編號1至3合計各取得95/1萬 ⑵534-2地號：編號1至3合計取得1348/4萬 3268建號 1/3，並與陳秀霞、洪仲志維持共有 2 陳秀霞 同上 同上 同上 1/3，並與劉胤麟、洪仲志維持共有 3 洪仲志 同上 同上 同上 1/3，並與劉胤麟、陳秀霞維持共有 4 陳穧𡈼 534地號 534-1號 237/1萬 無 無
附表4：
編號 補償義務人 應受補償人 應受補償人 應受補償人 合計 （新臺幣） 1 劉胤麟 陳穧𡈼 陳蘭鑫 陳錦桂 2 陳秀霞 陳穧𡈼 陳蘭鑫 陳錦桂 3 洪仲志 陳穧𡈼 陳蘭鑫 陳錦桂 補償 金額 合計應受補償76萬6,078元 合計應受補償251萬1,061元 合計應受補償251萬1,061元 578萬8,200元
附表5
編號 地號/建號 鑑價市值（新臺幣） 1 534、534-1地號（權利範 圍95/1萬）及其上3268建 號 3,389萬9,242元 2 534、534-1地號（權 利範圍242/1萬） 3,032萬7,101元 3 534-2地號（權利範圍1348/4萬） 1萬0,649元 合計 6423萬6,992元
附表6：
編號 受補償人 534及534-1地號各應移轉予陳穧𡈼之權利範圍 應受補償金額（新臺幣） 移轉後剩餘持分 1 劉胤麟 235/40萬 73萬6,246元（備註5） 102/40萬（其中95/4萬為配賦土地） 2 陳秀霞 942/40萬 295萬1,253元（備註4） 406/40萬（其中380/4萬為配賦土地） 3 洪仲志 1177/40萬 368萬7,500元（備註3） 508/40萬（其中475/4萬為配賦土地） 4 陳蘭鑫 2353/40萬 737萬1,867元（備註2） 1017/40萬（其中950/4萬為配賦土地） 5 陳錦桂 2353/40萬 737萬1,867元（備註2） 1017/40萬（其中950/4萬為配賦土地） 合計 7060/40萬 2,211萬8,73元（備註1） 3050/4萬（備註6） 備註 1.計算式：3,032萬7,101元(純素地價格）÷242×1萬（估價權利範圍）×706/4萬（欲補足權利範圍）＝2,211萬8,733元（小數點以下四捨五入） 2.計算式：2,211萬8,733元×2353/7060＝737萬1,867元 3.計算式：2,211萬8,733元×1177/7060＝368萬7,500元 4.計算式：2,211萬8,733元×942/7060＝295萬1,253元 5.計算式：2,211萬8,733元×235/7060＝73萬6,246元 6.3050/4萬+95/4萬（陳穧𡈼保留之配賦土地）＝100/1萬
附表7
編號 姓名 系爭建物及配賦土地（權利範圍95/1萬）分歸予劉胤麟、陳秀霞及洪仲志後應補償金額 （新臺幣） 系爭523及523-1剩餘土地（權利範圍5/1萬）分歸予劉胤麟、陳秀霞及洪仲志後應補償金額（新臺幣） 系爭523-2土地（權利範圍1348/4萬）分歸予劉胤麟、陳秀霞及洪仲志後應補償金額（新臺幣） 各共有人應受補償總金額（新臺幣） 劉胤麟、陳秀霞及洪仲志取得上開不動產之比例及各應負擔共有補償金額之比例 1 陳蘭鑫 847萬4,811元（備註1） 209萬9,087元（移轉權利範圍67/4萬，備註2） 2,662元(備註3） 1,057萬6,560元 劉胤麟、陳秀霞及洪仲志依序負擔1/10、4/10及1/2補償金額，並依上開比例取得此部分不動產 2 陳穧𡈼 847萬4,811元 0元 2,662元 847萬7,473元 同上 3 陳錦桂 847萬4,811元 209萬9,087元（移轉權利範圍67/4萬，備註2） 2,662元 1,057萬6,560元 同上 合計 2,542萬4,433元 419萬8,174元 7,986元 2,963萬0,593元 1 備註 1.計算式：3,389萬9,242元(建物及配賦土地總價）÷4＝847萬4,811元（小數點以下四捨五入） 2.計算式：3,032萬7,101元（素地總價）×67/242×4（購買比例）＝209萬9,087元（小數點以下四捨五入） 3.計算式：1萬0,649÷4＝2,662元
附表8 編號 建號 門牌號碼 專有部分面積比例換算土地持分 1 臺北市○○區○○路○○段000000000號 臺北市○○區○○○路000號 1萬之125 2 臺北市○○區○○路○○段000000000號 臺北市○○區○○○路000號2樓 1萬之112 3 臺北市○○區○○路○○段000000000號 臺北市○○區○○○路000號2樓之4 1萬分之95