臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度重訴字第94號
原 告 劉弘毅
林雲彬
共 同
訴訟代理人 劉境倫
陳樹村律師
楊佳琪律師
被 告 洪志勇
洪美琴
上 一 人
訴訟代理人 葉凱禎律師
曾嘉雯律師
陳亮妤律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年11月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告洪志勇應將高雄市○○區○○段○○○○地號、一一六一地號土 地返還原告。
二、被告洪志勇應自民國一一二年一月一日起至返還第一項土地 之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
三、被告洪美琴應給付原告劉弘毅新臺幣壹萬伍仟零玖拾柒元， 給付原告林雲彬新臺幣伍仟捌佰柒拾壹元，及自民國一一二 年十月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利 息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由原告及被告洪美琴各負擔百分之五，餘由被告洪 志勇負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣玖佰肆拾伍萬元為被告洪志勇 供擔保後，得假執行。但被告洪志勇以新臺幣貳仟捌佰參拾 肆萬參仟柒佰元為原告供擔保後，得免為假執行。七、本判決第二項於原告以已到期部分金額之三分之一為被告洪 志勇供擔保後，就已到期部分得假執行。但被告洪志勇以已 到期金額為原告供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣柒仟元為被告洪美琴供擔保後 ，得假執行。但被告洪美琴以新臺幣貳萬零玖佰陸拾捌元為 原告供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告劉弘毅、林雲彬分別為高雄市○○區○○段0000地號土地（ 下稱1160地號土地）及同段1161地號土地（下稱1161地號土 地，合稱系爭土地）之所有權人，於民國106年11月16日將 系爭土地出租予被告洪志勇，雙方於土地租賃契約書（下稱 系爭租約）第2至4條約定系爭土地之租期自107年1月1日起 至111年12月31日止，租金每月為新臺幣（下同）50,000元 。又系爭租約第6條、第7條約定系爭土地限於堆置器材、平 面式停車場使用，被告洪志勇未經原告書面同意，不得將系 爭土地轉租於他人，或借與他人使用。詎被告洪志勇於承租 系爭土地後，未經原告書面同意，擅自將系爭土地作為加工 修護廠使用，並違法轉租予被告洪美琴。且原告已於111年2 月8日寄發存證信函通知被告洪志勇其已違反系爭租約約定 ，並命其於111年10月31日前將系爭土地上之地上物拆除完 畢，且雙方間租賃關係於111年12月31日期限屆滿後，原告 將不會續租，然系爭土地租期於111年12月31日屆至後，被 告洪志勇與洪美琴仍繼續使用系爭土地，拒絕將系爭土地上 之地上物拆除，並回復原狀，騰空返還予原告。 ㈡原告與被告洪志勇間就系爭土地之租賃關係既因租期屆滿而 消滅，被告洪志勇依民法第455條前段及系爭租約第2條約定 ，即負有騰空返還系爭土地予原告之義務。又被告共同在系 爭土地上鋪設水泥地，且無權占有系爭土地，原告亦得依民 法第767條第1項前、中段，系爭租約第11條約定，請求被告 刨除水泥地面，並將土地恢復可農用狀況後，將系爭土地騰 空返還予原告。又被告洪志勇於租約屆滿後仍占用系爭土地 ，原告應得依系爭租約第2條約定，請求被告洪志勇自112年 1月1日起至回復原狀並騰空返還系爭土地之日止，按月給付 原告租金3倍之損害賠償即150,000元，及按日給付原告1,00 0元之違約金。另被告洪美琴搭建之建物，自112年1月1日至 同月13日間仍無權占有系爭土地，原告應得依民法第179條 規定請求被告洪美琴給付不當得利20,968元，並由原告劉弘 毅請求15,097元，原告林雲彬請求5,871元等語。 ㈢並聲明：⒈被告應共同將系爭土地之水泥地面刨除，並將系爭 土地恢復可農用狀況後，全部騰空返還原告；⒉被告洪志勇 應自112年1月1日起至履行第一項聲明之日止，按月給付150 ,000元之損害賠償，及按日給付1,000元之違約金予原告；⒊ 被告洪美琴應給付原告劉弘毅15,097元、林雲彬5,871元， 及自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％ 計算之利息；⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告洪志勇以：
承租當時已與原告談好，除非將來我不租了，否則可以一直 續租。且我還未承租系爭土地時，系爭土地租給台電，上面 有拆除電塔之廢棄物，但我回填的絕對是好土等語資為抗辯 ，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告洪美琴以：
被告洪美琴承租系爭土地之時，不知系爭土地之所有權人為原告，也不知被告洪志勇為系爭土地之二房東，嗣後才知曉此事，且原告亦明知被告洪美琴有向被告洪志勇再承租系爭土地，從未向被告洪美琴表達不允許承租或使用系爭土地之意思表示，甚至向被告洪美琴邀約直接承租系爭土地，可見原告亦同意被告洪美琴承租使用系爭土地。被告洪美琴就系爭土地使用收益，係本於被告2人間之租賃契約，承租期間乃有權占有。112年1月14日被告2人租賃契約期滿後，被告洪美琴即清空土地將工廠拆除，而未再占有使用系爭土地。系爭土地之水泥地面，乃被告洪美琴向被告洪志勇承租時即已建有鋪設水泥地面，並非被告洪美琴所鋪設，原告請求被告洪美琴刨除水泥地面及將系爭土地恢復農用，均屬無據。另原告未證明原告於112年1月1日至13日期間仍占有系爭土地，不應得請求不當得利，且縱認得請求，其金額亦屬過高，應以系爭土地公告現值年息1％至5％計算等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭土地為原告所有，原告與被告洪志勇間簽立有 系爭租約，由原告將系爭土地出租與被告洪志勇，租期自10 7年1月1日起至111年12月31日止，租金每月為50,000元等情 ，業據原告提出系爭土地登記謄本及系爭租約為證（見審重 訴卷第13至22頁），堪信屬實。而依系爭租約第2條約定， 租期屆滿時，租賃關係消滅，甲方（按即原告）不另通知。 租期屆滿時，乙方（按即被告洪志勇）應即返還土地，如乙 方仍為使用者，即為無權占有，是自111年12月31日系爭租 約屆滿後，被告洪志勇仍占有系爭土地，依系爭租約約定即 屬無權占有，原告主張被告洪志勇應返還系爭土地，自屬有 據。至被告洪志勇雖抗辯與原告間曾約定除非其不租了，否 則可以一直續租云云，惟其所指之契約依據均係針對出租人 終止租約所為之約定，該條款約定僅係限制出租人於租賃期 間終止租約之權利，而不及於租約屆滿時是否續租，難認與 被告洪志勇之抗辯相符，此外，被告洪志勇即未能提出其他 事證證明其與原告間確有當然續租之約定，自難為有利被告 洪志勇之認定，仍應認定系爭租約於屆滿後當然消滅，被告 洪志勇即負有返還系爭土地予原告之義務。
㈡又系爭土地上現況為鐵製圍籬圍繞，已無地上物，系爭土地 範圍全部均鋪設水泥鋪面，部分範圍有建物殘留地磚，其餘 並無廢土、雜物堆置，均為空地等情，業據本院會同兩造現 場履勘明確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第 49至57頁）。原告雖另主張依系爭租約第11條請求被告將水 泥地面刨除，並將土地恢復可農用狀況後，全部騰空返回原 告云云。惟系爭租約第11條係約定：乙方如因使用便利而臨 時搭設之籬笆或遮蓋物，應限於租賃用途有關並於租賃關係 消滅時自行拆除，恢復原狀，將土地交還與甲方，不得要求 任何補償（見審重訴卷第22頁），足徵該條約定係針對被告 洪志勇於系爭土地搭設之籬笆或諸如棚架等遮蓋物，尚不及 於被告洪志勇自承其於系爭土地鋪設之水泥地面，原告依該 條約定請求被告將水泥地面刨除，並恢復為可農用狀態，應 屬無據。
㈢況系爭租約之租期係自107年1月1日至000年00月00日間，而 依被告洪美琴提出之系爭土地102年2月6日衛星圖（見審重 訴卷第191頁）可知，系爭土地於102年2月6日時即已鋪設水 泥鋪面，顯見系爭租約簽立當時之系爭土地原狀即已有水泥 鋪面，縱令原告得依系爭租約請求被告洪志勇將系爭土地恢 復租約簽立前之原狀，因當時之原狀即已有水泥鋪面，亦已 非可供農用之狀況，原告自無從請求被告洪志勇將水泥鋪面 刨除及恢復為可農用之狀況，是原告雖得請求被告洪志勇返 還系爭土地，惟尚無從請求被告洪志勇將系爭土地之水泥地 面刨除，並將系爭土地恢復可農用狀況後全部騰空。至原告 雖主張應將系爭土地恢復為101年6月5日第一次簽立租約前 之原狀云云，然原告所指之101年6月5日租約，係由訴外人 林俞佑與被告洪志勇間所簽立，有被告洪志勇提出之該租約 在卷可參（見本院卷第91至97頁），是該租約之契約當事人 與系爭租約已未盡相同，且該租約約定之內容與系爭租約亦 未盡相同，自難認原告得主張引用該租約之效力，更難認被 告洪志勇應對原告負有恢復系爭土地至該租約簽立前狀態之 義務。
㈣又原告另請求被告洪美琴移除系爭土地之水泥及恢復農用部 分，並將系爭土地騰空返還部分，因被告洪志勇已自承土地 上之水泥為其所鋪設，系爭土地上現亦無其他被告洪美琴設 置之物品，自難認被告洪美琴仍占有系爭土地，又無證據證 明洪美琴有何於系爭土地鋪設水泥及無法供農用之行為，原 告依民法第767條第1項前、中段請求被告洪美琴將系爭土地 之水泥鋪面移除，並將系爭土地恢復農用及騰空返還原告， 自乏依據。而被告洪美琴亦非系爭租約之當事人，原告亦無 從依系爭租約對被告洪美琴為任何請求，是原告依系爭租約 第11條約定請求被告洪美琴將系爭土地之水泥鋪面移除，並 將系爭土地恢復農用及騰空返還原告，亦無理由。 ㈤原告請求被告洪志勇給付損害賠償及違約金部分： ⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時 ，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第 250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違 約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生 損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權 效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付 違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事 人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。本件系
爭租約第2條約定，如乙方於租賃關係消滅後仍為使用者， 為無權占有。除應繳納按每月租金3倍計算之逾期使用損害 賠償金外，每逾期限1日應給付甲方1,000元之違約金，足徵 該約定應係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之 強制罰，而應屬懲罰性違約金性質。而被告洪志勇自系爭租 約期滿後之112年1月1日起，仍無權占有系爭土地，原告依 前開約定請求被告洪志勇給付懲罰性違約金，應屬有據。 ⒉又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民 法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減 少其數額（最高法院49年度台上字第807號判決意旨參照） 。本件系爭契約第2條之違約金約定，係因契約期滿後被告 洪志勇未返還土地時得請求之懲罰性違約金，其支付目的當 在藉以達到強制被告洪志勇履行返還系爭土地之契約債務， 惟該約定實質上無異使被原告得因被告洪志勇遲延返還土地 而取回數倍於系爭租約原定租金之利益，衡諸該違約金僅為 強制被告洪志勇履行返還系爭土地之約定目的，且尚按其遲 延返還土地日數增加可請求之金額，依一般社會經濟狀況， 顯逾原告因被告洪志勇未按期限返還系爭土地所遭受之損害 ，而屬過高並非合理，法院自得依民法第252條之規定減至 相當之數額。爰審酌原告因被告洪志勇遲不交還系爭土地所 受之損害，為不能就系爭土地行使占有、使用、收益權能， 其對價應相當於出租予被告洪志勇之租金，所受損害尚屬有 限，且原告雖主張仍須繳納水電費基本費，然該款項僅為基 本費，數額應屬有限，原告亦未舉證另受有何種其他損害， 是本院認就系爭租約期滿後，因被告洪志勇未依約交還系爭 土地之違約所得請求之違約金，應核減為依系爭租約所定月 租額之1.2倍計算，即自112年1月1日起至被告洪志勇返還系 爭土地之日止，按月以60,000元計算之違約金，即可達強制 被告洪志勇履行返還系爭土地義務之目的，應為合理適當， 原告於此範圍內請求被告洪志勇給付違約金，始屬允當，逾 此部分之請求，即非正當。
㈥原告請求被告洪美琴給付不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。且按無權占有他人之土地，可能獲得相當 於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號判決意旨參照）。查系爭租約已於111年12月31日屆 滿而消滅，被告洪志勇已無占有系爭土地之權源，縱令被告
2人間就系爭土地訂有租約，該租約亦無從對抗原告，自難 據以為被告洪美琴占有系爭土地之權源。至被告洪美琴雖抗 辯原告知悉被告洪美琴向被告洪志勇承租系爭土地，且亦同 意被告洪美琴承租云云，並提出與原告間對話記錄為證（見 審重訴卷第121至135頁），然依該等對話記錄僅可得知原告 事後知悉被告洪美琴向被告洪志勇承租系爭土地之事實，且 曾有意願直接將系爭土地出租予被告洪美琴，但最後並未能 達成協商之結論，自難以此認定原告確有同意被告洪美琴占 有系爭土地。此外，被告洪美琴即未能提出有何占有系爭土 地之權源，仍應認被告洪美琴自112年1月1日起即屬無權占 有系爭土地，而被告洪美琴既無法律上原因占有系爭土地， 致原告受有不能使用收益之損害，原告依民法第179條規定 請求被告洪美琴給付自112年1月1日至被告洪美琴將系爭土 地上建物拆除完畢之112年1月13日日止之不當得利，應屬有 據。被告洪美琴雖辯稱原告未證明其自112年1月1日至13日 間仍占有土地，然被告洪美琴於答辯狀中已自承係於112年1 月14日始將地上物拆除完畢通知原告，又無證據證明其於更 早前即已解除對系爭土地之占有，自難認其此部分抗辯為有 理由。
⒉又按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超 過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，然其規定之立 法意旨，乃城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀 取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱 者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問 題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適 用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住， 不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈 之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此 項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比， 自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院54年度台上字第 1528號判決意旨參照）。是本件被告洪美琴占有系爭土地既 係供經營商業使用，為被告洪美琴所自承（見審重訴卷第89 頁），本不受上開年息10％之限制，合先敘明。是本院審酌 原告與被告洪志勇間就系爭土地之租金約定為每月50,000元 已如前述，甚且被告2人間約定之每月租金更高於上開數額 ，有被告2人間之租賃契約在卷可參（見審重訴卷第97頁） ，原告主張以每月50,000元計算相當於租金之不當得利數額 ，應屬合理，故原告自112年1月1日至同年月00日間得請求 之不當得利數額為20,968元（計算式：50,000×13/31＝20,96 8，小數點以下四捨五入，下同），再依原告2人就系爭土地
所有面積分別為原告劉弘毅2,651平方公尺，原告林雲彬1,0 30平方公尺之比例換算後，劉弘毅應為15,101元（計算式： 20,968×2,651/3,681＝15,101），林雲彬則為5,867元（計算 式：20,968×1,030/3,681＝5,867），原告主張由原告劉弘毅 請求其中15,097元，原告林雲彬請求5,871元，與上開換算 比例相距甚微，應屬有據。
四、綜上所述，系爭租約既已屆滿，被告洪志勇依系爭租約第2 條約定即應返還系爭土地予原告，原告請求被告洪志勇返還 系爭土地，應屬有據。惟被告洪志勇及洪美琴並無義務將系 爭土地上之水泥地面刨除及將系爭土地恢復農用狀況及騰空 ，被告洪美琴現亦未占有系爭土地，原告依民法第767條第1 項前、中段，系爭租約第11條約定請求被告將系爭土地之水 泥地面刨除，並將系爭土地恢復可農用狀況及騰空，應無理 由。另被告洪志勇既於租期屆滿後仍無權占用系爭土地，原 告應得依系爭租約第2條約定請求給付違約金，但得請求之 金額應酌減為每月60,000元。又被告洪美琴自112年1月1日 起至同年月00日間仍無權占有系爭土地，原告亦得請求返還 相當於租金之不當得利。從而，原告依民法第455條前段、 第767條第1項前段、中段、第179條及系爭租約第2條、第11 條等規定向被告請求，於請求被告洪志勇返還系爭土地，及 請求被告洪志勇自112年1月1日起至返還系爭土地之日止， 按月給付原告60,000元，暨請求被告洪美琴給付原告劉弘毅 15,097元、給付原告林雲彬5,871元，及自民事準備二狀送 本送達翌日即112年10月21日起至清償日止按週年利率5％計 算利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求， 則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分經核並 無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔 保金准許之，並依同法第392條第2項規定，依被告洪美琴之 聲請及依職權酌定相當之擔保金，宣告被告分別供擔保得免 為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗， 應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 112 年 11 月 24 日 民事第二庭 法 官 蕭承信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 24 日 書記官 林慧雯