臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第468號
原 告
即反訴被告 林廷芝
訴訟代理人 朱駿宏律師
複代理人 楊宗翰律師
被 告
即反訴原告 陳美竹
訴訟代理人 陸儀尊
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國112年9月21日辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證 專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀 行受託信託財產專戶，帳號：00000-000-000000號）內之新 臺幣壹佰肆拾伍萬元。
二、被告應給付新臺幣肆拾壹萬壹仟肆佰柒拾伍元予原告。三、原告其餘之訴駁回。
四、本訴訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。五、被告即反訴原告之反訴駁回。
六、反訴訴訟費用由被告即反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應同 意原告向訴外人合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商 業銀行建北分行、戶名為台新國際商業銀行受託信託財產專 戶、履約專戶帳號：00000-000-000000號帳戶（下稱系爭履 保專戶）內之款項新臺幣（下同）1,450,000元。（二）被 告應給付599,500元予原告。最後變更聲明為：（一）被告 應同意原告向訴外人合泰建築經理股份有限公司領取系爭履 保專戶內之款項1,450,000元。（二）被告應給付498,675元 予原告。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不
得提起，民事訴訟第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別 定有明文。查，本件原告起訴主張兩造於民國108年9月16日 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）已解除，據此 請求沒收履保專戶內款項及賠付違約金，嗣被告於本件言詞 辯論終結前提起反訴，依系爭買賣契約請求原告損害賠償。 經核反訴之標的，與被告於本訴之防禦方法相牽連，且反訴 非專屬他法院管轄，並得與本訴行同種訴訟程序，是認本件 反訴之提起，核無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）本訴主張：系爭買賣契約約定由被告以買賣總價金545萬 元買受原告所有坐落桃園市○○區○○段000地號土地應有部 分10000分之224，及其上同段540建號即門牌號碼桃園市○ ○區○○路000巷000號2樓房屋（下稱系爭房屋）。被告於匯 款1,559,000元（包含買賣價金145萬元及服務費109,000 元）至系爭履保帳戶後，依約本應於108年11月5日付清價 金尾款440萬元，未料其屆期時尚餘400萬元並未清償，原 告本欲依系爭買賣契約第12條第1項約定向被告為催告通 知並解除系爭買賣契約，然被告辯稱兩造已合意將繳清尾 款之期日延後至108年12月31日，並提起訴訟確認兩造間 系爭買賣契約仍存在，經本院109年度訴字第215號、臺灣 高等法院110年度上字第615號及最高法院111年度台上字 第2005號判決（下合稱前案判決）確定兩造間系爭買賣契 約仍存在。系爭買賣契約既未經解除，被告仍應依系爭買 賣契約繼續履行給付買賣尾款之義務，然經原告分別於11 1年9月20日、111年11月14日、111年11月23日寄發存證信 函催告被告按系爭買賣契約付清尾款，被告迄今仍未付分 毫，顯已故意違反兩造於系爭買賣契約就尾款給付之約定 ，原告爰依系爭買賣契約第12條第1項約定於111年12月19 日以存證信函向被告解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契 約第12條第2項後段約定沒收系爭履保帳戶內145萬元，以 及依系爭買賣契約第12條第2項前段約定請求被告給付原 告498,675元違約金等語，並聲明：如前開壹、一變更後 聲明所示。
（二）反訴答辯：反訴原告已依民法第213條、第226條、第231 條及第250條對反訴被告就系爭買賣契約提起損害賠償訴 訟，並由本院112年度訴字第357號判決在案。本件反訴部 分與該案之當事人、訴訟標的及訴之聲明均相同，依民事 訴訟法第253條規定，反訴原告係就已起訴之事件重複起 訴，應依民事訴訟法第249條第1項第7款規定裁定駁回反
訴原告之訴。又本件反訴原告既未將尾款匯入系爭履保帳 戶，自無從請求反訴被告移轉系爭房屋所有權，反訴被告 亦無須負擔給付遲延責任，反訴原告縱因無法使用系爭房 屋而產生之額外租房費用即非因遲延而生之損害，仍不得 向反訴被告請求房屋租金44,000元，且觀諸反訴原告提出 之租賃契約，上載契約當事人亦非本件任一造之當事人， 自不足採。反訴原告雖主張於111年8月9日以備忘錄方式 透過房屋仲介公司轉知反訴被告配合貸款銀行至系爭房屋 現場鑑價，惟該備忘錄並未署名，亦無收受者名稱、時間 等，反訴被告否認該備忘錄形式之真正。嗣反訴被告亦於 111年11月14日以存證信函表示願於同年月00日下午15時 至15時30分配合反訴原告至系爭房屋現場鑑價之事宜，並 無阻撓反訴原告申辦貸款或違反系爭買賣契約約定故意推 諉或刁難反訴原告之情事，反訴原告自不得請求違約遲延 金362,425元。至自備款利息損失及精神慰撫金部分，反 訴原告並未提出具體事證以實其說，並無理由等詞，資為 抗辯。並反訴答辯聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二 ）如獲不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執 行。
二、被告則以：
（一）本訴答辯：被告於111年5月6日曾以存證信函通知原告應 於7日內將系爭房屋遭第三人占用之情形予以排除，經被 告會同房屋仲介公司至系爭房屋確認後，即會交付購屋尾 款完成系爭房屋買賣之交易程序，然未獲原告置理。被告 再於111年8月9日以備忘錄提示房屋仲介公司要以貸款方 式支付購屋尾款予原告，並請房屋仲介公司通知原告於11 1年8月15日至111年8月16日擇時配合貸款銀行進入系爭房 屋進行現場鑑價作業，亦未獲原告回應，致被告辦理申貸 作業遭銀行撤案。嗣被告於111年9月12日復以存證信函通 知原告將以貸款方式支付購屋尾款400萬元，並請原告配 合提供系爭房屋鑰匙以便申貸銀行進行現場鑑價作業，無 奈原告非但不願配合進行申貸，反要求被告支付延遲金並 沒收系爭履保帳戶內之自備款，顯無理由等詞，資為抗辯 。並答辯聲明：原告之訴駁回。
（二）反訴主張：反訴原告多次通知反訴被告，請求反訴被告出 面協助申辦貸款之現場鑑價作業以利後續過戶交屋流程， 均遭反訴被告拒絕配合履約，顯已違反系爭買賣契約第8 條第2項約定。反訴被告亦違反系爭買賣契約第9條第1項 約定，於兩造訴訟期間允許第三人進入系爭房屋居住，且 經反訴原告請求排除占用之情形，仍拒絕清空系爭房屋，
致反訴原告倉促遷居於狹小、潮濕、擁擠之處所，身心備 受煎熬。反訴被告上揭行為實屬惡意拖延交屋流程，損及 反訴原告就系爭買賣契約之權益，並造成反訴原告健康、 財產之損害。為此，爰依民法第213條、第226條、第231 條、第250條規定及系爭買賣契約第8條第2項、第9條第1 項、第12條第3、4項約定，請求反訴被告應賠償如下損失 ：房屋租金44,000元（期間自112年3月19日起至112年6月 19日）、違約遲延金362,425元（期間自112年2月21日起 至112年7月3日）、自備款利息損失28,403元（期間自112 年2月21日起至112年7月3日）、加重精神損害賠償1,362, 250元，共計1,797,078元（反訴原告誤載為1,797,328元 ，本院卷第119頁至第121頁）等語，並反訴聲明：反訴被 告應給付反訴原告1,797,078元，及自反訴起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。並由反 訴原告於購屋款項中直接扣除之。
三、兩造不爭執事項（本院卷第263至265頁）（一）兩造有於108年9月16日簽立如原證一所示之買賣契約書， 由被告向原告購買系爭房屋，約定買賣總價為545萬元， 並委由合泰建築經理股份有限公司辦理履約保證事宜。（二）被告於108年9月16日給付現金10萬元，108年9月18日匯款 40萬元，108年10月23日匯款105萬9,000元（其中含55萬 元完稅款、10萬9,000元服務費、40萬元尾款），合計將1 55萬9,000元匯入系爭履保帳戶，其中145 萬元為買賣價 金。
（三）系爭買賣契約尚未給付之價金尾款為400萬元，依系爭買 賣契約第4條第1項記載之給付期限為「交屋日期訂於108 年11月5日，甲方(即被告)應依約付清尾款」等語。（四）兩造就尾款給付期限是否有經延展發生爭執，經被告提起 訴訟後，經臺灣高等法院於111年4月20日以110年度上字 第615號判決認定尾款給付期限已展延至108年12月31日， 兩造間買賣契約仍有效存在，原告應於被告將400萬元匯 入系爭履保專戶之同時，將系爭房屋移轉登記予被告，該 判決於111年8月4日經最高法院以111年度台上字第2005號 裁定駁回上訴確定（下稱前案判決）。
（五）被告曾於111年5月6日寄發如被證三所示之存證信函，限 原告於文到7日內，將系爭房屋清空及回復原狀。<存證信 函回證於本院卷第313頁>
（六）原告於111年9月20日、111年11月14日、111年11月23日寄 發如原證二所示之存證信函限被告於文到7日內將400萬元 匯入履保專戶，經被告於111年9月27日、111年11月25日
、111年12月9日收受。
（七）被告於111年9月12日寄發如被證六所示之存證信函，限原 告於文到7日內依約清空房屋、交付鑰匙並配合買方進行 貸款流程。（回證於本院卷第313頁）
（八）原告於111年12月19日寄發如原證四所示之存證信函，表 示解除契約，經被告於112年1月3日收受。 四、得心證之理由：
（一）本訴部分
1、原告是否有「容忍（或配合）被告之貸款銀行進入系爭房 屋進行現場鑑價」之義務？
（1）被告主張原告有上揭義務，是依系爭買賣契約第9條第1 、2、3款、第12條第3、4款及民法第348、353條（本院 卷第300、301頁） ，然民法第348、353條分別規定「物 之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義 務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之 義務。」、「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五 十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規 定，行使其權利。」，系爭買賣契約第9條第1、2、3款 、第12條第3、4款內容為「一、乙方（按：即原告）擔 保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣，被他人占用 或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事 ，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方（按：即原 告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方 因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。二、本買資標 的物於簽約時，如有他項權利之負擔、設定或存在法定 抵押權時，除本契約內另有約定外，應由乙方付清尾款 以前清理完畢，否則即為違約，其所負之違約責任與本 條第一項同。乙方並保證自簽約日起不得標的物向設定 之銀行增加借款金額或其他擴張信用之行為。三、甲方 於本買賣標的物交屋後始發覺上述一及二情事，乙方仍 應負完全清理責任。否則即為違約，若甲方因此受有損 害，乙方應負完全賠償貴任。」、「乙方若有遲延給付 之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費 等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款（被告 書狀誤載為總「額」款，本院卷第321頁）每日千分之零 點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約 不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方 除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內 ，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內
另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠 償」，該等條文及契約內容顯係針對系爭房屋「權利」 之擔保，而與「配合貸款」無關，綜觀系爭買賣契約所 有條文，亦無任何對於「賣方（即原告）應配合買方（ 即被告）辦理貸款、使買方貸款申請順利通過」之約定 （本院卷第21至37頁），申言之，依照民法第345條及系 爭買賣契約第4條，給付價金本就是買方（即被告）的義 務，在沒有特別約定的情況下，賣方（即原告）並沒有 協助買方籌到款項的義務。
（2）更何況被告所提出關於銀行要求進入系爭房屋內鑑價一 事，僅於言詞辯論時當庭提出被告及被告訴訟代理人的 身分證影本、被告的全國財產稅總歸戶財產查詢清單、 被告的全戶戶籍謄本、被告訴代的合作金庫銀行帳戶、 永豐銀行帳戶存摺內頁及封面、被告的郵局帳戶存摺封 面及內頁、沛誌有限公司合作金庫銀行的帳戶存摺封面 與內頁、沛誌有限公司營業人銷售額與稅額申報書（411 ），上揭文書皆有蓋印「撤案」、「限辦理土銀業務用 核與正本相符張涵絜」等印文，並未載有任何要求進入 系爭房屋內部鑑價或因無法進入系爭房屋故而不予核准 貸款之情形，且被告堅決不允該資料予原告閱覽（本院 卷第346頁），嚴重妨礙原告於訴訟中對於重要證據攻擊 防禦的程序上權利，自無法以之作為對被告有利之認定 。
（3）更有甚者，自前案臺灣高等法院110年度上字民事判決中 「三、兩造不爭執之事項...（五）上訴人（按：即被告 ）分別於109年1月3日、109年1月8日寄發存證信函向被 上訴人表示其已備妥系爭買賣契約價金尾款400萬元，願 履行系爭買賣契約」（本院卷第246頁），可見被告在前 案確定前早已表明自己「已備妥」400萬元尾款，在本案 中又持「因原告不配合房屋鑑價，致被告無法取得貸款 支付尾款」一事置辯，其主張前後矛盾，自難為採。 2、原告是否有「排除第三人占用系爭房屋」之義務？ 按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。依照 系爭買賣契約，原告本需擔保系爭房屋無權利瑕疵（即是 擔保第三人就買賣之標的物對於被告不得主張任何權利） 、並將買賣標的物交付予被告（即點交、交屋），然關於 原告何時有將系爭房屋交予被告使用之義務，系爭買賣契 約第11條第1款約定「甲方支付之尾款如係以個人票據付 款時，其交屋之效力，應俟票據兌現時始生效。本買賣標
的物占有之移轉（即交屋），甲、乙雙方約定應於甲方將 尾款給付乙方，除雙方另有約定外，應將房屋騰空移交給 甲方使用，並以現場交屋方式為之」，顯然是以買方即被 告「將尾款交付予原告時」作為交屋之時點，被告既然迄 今未交付尾款，原告就此亦主張同時履行抗辯（本院卷第 359頁），前案判決亦認定「原告應於被告將400萬元匯入 系爭履保專戶之同時，將系爭房屋移轉登記予被告」，故 原告自無在被告給付尾款前，將系爭房屋騰空交予被告使 用之義務，且被告並未舉證該屋是由兩造以外的「他人（ 或第三人）」所占用，被告該等抗辯自無理由。 3、兩造間之買賣契約關係是否已合法解除？
查前案判決認定系爭買賣契約之尾款給付期限已展延至10 8年12月31日，而被告至今並未交付尾款，履行期早己屆 至，且因原告並無「配合被告貸款程序」及「排除第三人 占有系爭房地」之義務，故被告亦不能持此作為其免除或 推遲履行尾款給付義務之理由，被告遲未履行，已屬給付 遲延，迭經原告以上述三（六）、（八）之存證信函表明 被告將價金尾款匯入履保專戶、表明如未依約履行將逕行 解除契約之意思，並經被告收受，該等催告與解約之意思 表示均是在前案判決所認定的給付期限之後（即履行期已 屆至），則被告於給付遲延後，既經原告定期催告，逾期 仍不履行，原告繼而向被告行使解除權，解除系爭契約， 自屬合法，系爭買賣契約自應於被告收受原證四存證信函 之日即112年1月3日解除。
4、系爭買賣契約經被告合法解除後，原告得否主張沒收被告 已支付之款項作為違約金（即命被告同意原告向合泰建築 經理股份有限公司領取系爭履保專戶內之145萬元）？ 查兩造於系爭買賣契約第12條第2 項約定：「甲方（按： 即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購 屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（按：即原告）自應付之 日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至甲方 完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事，乙 方於解除契約後得沒收甲方已給付之全部價款，惟已過戶 於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方即應無 條件歸還乙方」（本院卷第29頁），本件兩造所締系爭買 賣契約，因被告未依約給付價金尾款予原告，前經原告依 法解約後，依該約第12條第2項所定，原告得沒收被告已 付之全部款項；而前開被告已付價金係存於合泰建築經理 股份有限公司管理之系爭履保專戶內，須請合泰建築經理 股份有限公司撥付，則原告依系爭買賣契約第12條第2項
約定，得沒收系爭履保專戶內餘款145萬元。從而，原告 請求被告同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取系爭 履保專戶內之145萬元，自屬有據。
5、原告得否依系爭買賣契約第12條第2項前段約定請求被告 給付原告498,675元違約金？
（1）按當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡 具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違 約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1 013號判決意旨參照）。觀諸系爭買賣契約第12條第1項後 段約定：「解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之 一方負擔所有稅費。」、第4項約定：「本條所規定之違 約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」（本院卷第26 頁），綜以上開約定內容及系爭買賣契約第12條第2 項之 約定，可知買方如有違約，除應給付違約金或已付價金遭 沒收作為違約金外，尚應負擔因此衍生之全部稅捐及相關 費用，亦即賣方如先行支付相關稅費，均應由買方賠償之 ，且第4項特意明文約定「本條所規定之違約金，並不妨 礙損害賠償請求權之行使」，足見上開約定係將違約金與 廣義之損害賠償併列，依上說明，該約定違約金自屬懲罰 性違約金之性質。
（2）至於計算該違約金數額之起迄時點，雖前案判決認定尾款 給付期限為「108年12月31日」，然該案迭經上訴，甫於1 11年8月4日確定，故至少於前案判決確定時，被告即應負 給付尾款之義務，因此原告請求前案判決確定時翌日即11 1年8月5日至系爭買賣契約解除時即000年0月0日間共151 日之違約金即41萬1,475元（計算式：買賣總價款545萬元 *千分之0.5*151日=411,475元），為有理由，惟原告將該 段期間誤算為183日（本院卷第289頁），超出151日之部 分自屬無理由。
（3）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為 民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所 提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為 妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有 關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除 債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主 張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私 法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之 意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、 客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務 人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基
於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予 如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同 受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約 定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違 約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利 益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙 交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第27 47號、93年度台上字第909號民事判決意旨參照）。量及 本件尾款給付期限已從108 年11月5日延長至108年12月31 日，此為前案判決所是認，且前案之確定判決是被告勝訴 之判決（包含本訴、反訴部分），被告在以「已備妥400 萬尾款」為由在前案中於取得於己有利之判決結果後，仍 不依之履行契約，反而以原告本不應負擔之「配合貸款義 務」作為其違約不履行給付尾款義務之理由，其違約情節 非輕，本院認依現有卷證，上揭違約金並無過高之情形， 被告亦未主張及舉證上開約定之違約金過高，本院即無憑 予以酌減。
（二）反訴部分
反訴原告主張反訴被告惡意拖延交屋流程，請求反訴被告 應賠償如上述貳、二、（二）所示之各項賠償，有無理由 ？
查反訴被告並無配合反訴原告申辦銀行貸款之義務，且無 法認定反訴原告之所以無法順利取得貸款之原因是僅因「 銀行無法進入到系爭房屋內部鑑價」之故，因此反訴被告 自無惡意拖延交屋流程可言，反訴原告上揭請求即屬無據 。
五、綜上所述，原告並無配合被告順利貸得銀行貸款之義務，被 告遲延交付尾款，經原告合法解除契約，且被告逾期給付尾 款有違約情事，原告得依系爭買賣契約第12條第1項約定解 除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第12條第2項約定沒收 被告已支付在履保專戶之款項145萬元作為違約金及另請求4 11,475元之給付遲延違約金，為有理由，應予准許；反訴原 告主張反訴被告惡意拖延交屋流程請求反訴被告賠償共1,79 7,078元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院詳 予斟酌後，認為均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必 要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。 中 華 民 國 112 年 11 月 9 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 9 日 書記官 謝喬安
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