臺灣彰化地方法院民事判決
110年度訴字第1009號
原 告 陳思忠
訴訟代理人 林世祿律師
複代理人 張鈺奇律師
江欣鞠
被 告 陳慶塘
上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國112年10月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣1,368,423元，及自民國110年9月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落新竹縣○○市○○段0000○0000○0000地號等3筆土地（下稱系 爭3筆土地）原為兩造與其他人共有，民國000年0月間共有 人陸續簽立授權書及同意書等（包含被告），同意委由原告 在共有人間居中協調及處理仲介銷售事宜，售價註明為每坪 新台幣（下同）20萬元，並願意付與總價款1.5%服務費。原 告除陸續完成溝通協調、整合，及取得系爭3筆土地全體共 有人授權及同意外，並協調全體共有人共同向國有財產署申 請購買取得夾雜及毗鄰之同段906、1007地號等2筆國有土地 （下稱國有地），陸續依授權書代表全體共有人與11家仲介 公司及人員簽立土地委託銷售契約書等文書，委託及處理仲 介銷售事務，於109年12月23日由買方黃正祥與系爭3筆土地 及906、1007地號等5筆土地（下稱系爭5筆土地）共有人（ 包含共有人繼承人及被告）完成簽立不動產買賣契約書，以 每坪21萬元成交，經包含被告辦理繼承及產權移轉等相關手 續，於110年6月11日完成買賣移轉登記，並由買方付清價款 再由信託專戶匯交予包含被告之全體共有人。
㈡系爭3筆土地共有人眾多，且中間夾雜國有地，故需有人出面 負責聯絡共有人，找人處理國有地，及申請出賣土地需備一 些文件等，以求能以更好價格出售，故000年0月間被告及共 有人才簽立同意書委任原告處理上列事宜等。原告於受委任 後，即陸續處理下列事務：①107年2月起架設廣告。②107年4 月開始委任代書等處理購買國有地，其間也需要領勘、聯絡 匯款等，直到108年8月才完成購買登記。③而前述購買國有 地，有人不配合，原告也要出面協調。④107年12月聯絡共有 人同意以1%服務費每坪20萬元委託仲介公司仲介。⑤聯絡請
教代書。⑥109年9月26日委託仲介銷售。⑦又要準備土壤重金 屬檢測。⑧鑑界。⑨聯絡被告、仲介對話。⑩完成交易共有人 的感謝。⑪作分配表。⑫完成交易後已依同意書付款之共有人 。由以上可知同意書為委任性質，本件並非單純仲介契約。 ㈢系爭5筆土地價金已匯入各自戶頭，依被告等共有人簽立之同 意書，各共有人應按其價款支付予原告以1.5%計算處理服務 費，原告並將代書製作分配表檔案po至群組，確認各自持分 面積和土地價金有無差錯。按附表所示系爭3筆土地被告持 分面積434.42坪之價款91,228,200元（434.42坪×21萬元） ，被告應支付原告服務費1,368,423元（91,228,200元×1.5% ）。原告曾於110年6月22日以LINE群組通知共有人依約給付 處理服務費，並以桃園茄苳郵局第905號存證信函催告被告 給付，被告仍置之不理。爰依系爭同意書約定，請求被告給 付上開服務費及遲延利息等語。並聲明：如主文第1項所示 。
二、被告答辯：
㈠兩造於106年繼承系爭3筆土地，家族成員於106年起均表達願 出售處理系爭3筆土地，因系爭3筆土地原為農耕用地，有灌 溉溝渠横貫（1007地號國有地)及面臨泰和路建築線畸零地 （906地號國有地），而無法整體出售利用。108年8月後申 購成功並購入國有地，系爭5筆土地欲出售，於000年00月間 全部經由博裕土地開發有限公司（下稱博裕公司）人員親自 到府解說，於109年12月23日博裕公司居中協調斡旋，並討 論相關合約事宜，並經由土地經紀人(朱本勳100桃縣字第00 00000號)簽署認可，簽約出售予黃正祥，買賣價金由台中商 銀新店分行在買方代書監督下保管支付予買賣雙方認可各該 被給付當事人，於110年6月11日登記過戶完成。系爭3筆土 地交易非分割出售，且簽訂同意書非屬專任，亦可自售或委 託他人辦理。109年11月12日最後簽訂買賣合約協商，均是 被告親自與博裕公司人員到府進行之無人居間。 ㈡原告所提授權書（下稱系爭授權書）係偽造。國有地於108年 8月2日才由共有人購入過戶登記完成，被告無法亦無權簽立 系爭授權書予原告，且國有地攸關出售土地完整與否，被告 於土地出售交易期間，自始至終從未簽立同意或授權委託予 原告提供服務或參與協調。系爭授權書原為000年0月間台灣 房屋之專任授權書，交易未成後(仲介公司詐稱有買主要簽 約，卻從未現身洽談買賣交易），原告事後擅自加入手寫部 份906、1007地號共五筆等字句，蓄意混淆充當一般授權書 。申購國有地之協調人為陳春全、陳俊哲、被告，原告完全 無協調服務。
㈢原告無土地經紀人證照，也無被告完整5筆土地地號之授權書 ，其利用偽造、變造專任授權書，與11家仲介公司簽立銷售 及土地仲介事宜。國有地攸關出售成功與否之土地，被告於 土地出售交易期間，未書面或口頭同意或授權原告提供銷售 服務或參與居中協調，更逞論代為和11家仲介公司代為簽立 銷售合約執行銷售服務工作。系爭3筆土地並非因原告報告 或媒介而成立 (民法第568條)，亦無盡據實報告妥為媒介義 務（民法第567條)，又私自造假授權書進行未為被告允許買 賣行為違反誠實及信用原則及方法（民法第148條、民法第5 71條)，被告自不須給付服務費。
㈣系爭3筆土地因不易利用，原告向共有人表明願試找買主，被 告乃於107年2月12日與原告訂立系爭同意書，並以總價款1. 5%作為銷售居間報酬。系爭同意書性質為媒介居間契約，須 因原告斡旋、協助至簽訂銷售契約，始得請求居間報酬。因 原告遲遲無法找到買主，全體共有人乃出資向政府承購國有 地，被告亦有出資購買。系爭5筆土地雖包含系爭3筆土地， 惟已屬質的變更，原標的既已不存在，系爭同意書應失其效 力。原告不得以已失效之系爭同意書，主張居間報酬。且系 爭5筆土地於109年12月23日經由博裕公司負責人莊穎筑居間 ，出售予黃正祥，博裕公司向5筆土地全體共有人 (包含原 告）收取土地總價款之1%作為居間報酬，原告未異議，亦支 付仲介費予博裕公司。
㈤原告、陳春全、陳俊哲於109年9月26日與買主黃正祥簽立購 買意願書、專任委託書，並收受2,000萬元斡旋金，皆未經 過其他持分人同意，三人擅自主導系爭5筆土地買賣，而原 告撥電話給被告，是要求被告簽立同意書，被告答覆「服務 費是總價金1%，早已說過。109年3月27日永慶房屋契約書載 明1%服務費」。又於109年7月25日陳春全的公司開協調會議 ，也表明就是1%服務費。109年10月20日中午三位利益共謀 人驅車至寒舍溝通，被告問原告為何要收1.5%服務費，原告 回答「0.5%要給承辦人，0.5%要給核准主管，0.5%給原告」 。被告當場訓斥胡說八道，買主黃正祥本身就是老闆，哪來 的承辦人、主管？還告訴原告所有持分人就是付1%服務費， 你要怎去分配，被告不過問，豈有是共同地主之一，卻把服 務費提高，總價金服務費1%是很合理的價位，三位利益共謀 人卻不這麼認為。事實是原告不接受1%服務費，拒絕買主、 仲介會面討論。莊穎筑也提供名片給原告要發放給其他持分 人告知，有問題可連絡，原告卻隱瞞，又專任委託書許永煌 的資料只記載統一編號，沒有住址，連絡電話。最後是莊穎 筑親自開車到彰化洽詢討論，被告亦介紹陳坤源、陳光熙認
識，因為原告、許永煌也承認，無法約全部地主協商，最後 才由莊穎筑親自出面協調居間。
㈥被告所有土地持分出售，亦接洽同學黃仲毅仲人委託銷 售， 配合萬鴻土地開發公司，每坪22萬元，仲介服務費總價金1% 。此筆買賣接洽中，更早於原告、許永煌一案之前，同學黃 仲毅表明1%服務費很公道，因為總金額龐大，可以接受，並 告訴原告、陳春全討論細節，兩人回答這筆土地不可能給你 委託銷售，事實證明服務費就是1%等語。並聲明：原告之訴 駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造為系爭3筆土地共有人，系爭3筆土地共有人於1 08年8月2日向國有財產署承購2筆國有地，於109年12月23日 以每坪21萬元將系爭5筆土地出賣予黃正祥，110年6月11日 完成所有權移轉登記等事實，業據提出不動產買賣契約書為 證（見支付命令卷第21-23頁），且為被告所不爭執，應堪 認為真實。
㈡原告主張被告曾簽立系爭授權書及系爭同意書，委由原告居 中協調及處理系爭3筆土地銷售仲介事宜，為被告所否認， 辯稱系爭授權書係偽造，系爭5筆土地與系爭3筆土地之銷售 不同，系爭同意書已失效云云。查被告於107年2月12日簽立 之系爭同意書記載「座落於竹北市○○段00000000000000○地 號共叁筆之土地所有持有人，同意委由陳思忠先生為居中協 調，銷售上述之土地仲介事宜，願意付與總價款1.5%之服務 費，特立此約。註：每坪貳拾萬元售價。同意人簽章：陳慶 塘」（見支付命令卷第9頁）。而系爭授權書房地指示及權 利範圍打字記載為系爭3筆土地（見支付命令卷第8頁）。被 告自認系爭同意書及系爭授權書係其簽給原告（見本院卷一 第121頁），其雖稱辯稱手寫「竹北市○○段0000○000地號」 、「共五筆」係原告加註偽造，惟此經原告陳述其係因大家 委託伊賣土地，所以在授權書填上2筆土地等語（見本院卷 一第123頁）。且針對系爭授權書上開手寫部分，簽立人之 一陳光熙曾對原告提起詐欺、偽造文書等告訴，經臺灣臺北 地方檢察署檢察官不起訴處分（110年度偵字第36512號）， 陳光熙提起再議，經臺灣高等檢察署駁回再議確定，此經本 院調卷查明，尚不得因原告在系爭授權書上手寫加註，即推 翻被告曾授權原告居中協調仲介銷售系爭3筆土地之事實。 是依系爭授權書及系爭同意書之記載，堪認被告有委託原告 居中協調系爭3筆土地銷售仲介事宜。至於被告雖辯稱其未 委託銷售系爭5筆土地，並提出魏建明、陳慶榮、陳思源、 彭錦秀、陳春全於109年9月有簽立委由原告居中協調銷售系
爭5筆土地之同意書為證（見本院卷二第207-215頁）。惟系 爭授權書及系爭同意書委由原告協調銷售仲介之土地雖僅為 系爭3筆土地，然並未載明系爭3筆土地應如何出售及委託期 間為何，則並非不得與後來購得之2筆土地一併出售，且原 告亦未向被告請求另2筆土地之服務費，故不得因被告未再 另行簽立委由原告居中協調銷售系爭5筆土地之同意書，即 認系爭同意書已失效。
㈢原告主張其已居中協調出售包含系爭3筆土地之系爭5筆土地 ，被告應依系爭同意書約定給付服務費，為被告所否認，辯 稱系爭5筆土地係經由博裕公司仲介成立買賣云云。經查： 1.系爭3筆土地其他共有人陳慶榮、陳坤源、陳俊發、陳思賢 、陳春全、陳林錦屏、魏建明、陳光熙、陳光宣、陳慶源亦 有簽立同意書，有原告所提同意書為證（本院卷一第203-21 4頁）。參照系爭3筆土地共有人陳春全在另案臺灣新竹地方 法院（下稱新竹地院）111年度簡上字第77號原告訴請其他 共有人陳坤源給付服務費事件（下稱另案簡上77號事件）證 述：有關伊簽立系爭同意書給原告，請他居間協調銷售土地 仲介事宜，願意付給總價百分之1.5的服務費一事，所載請 原告居間協調銷售土地仲介事宜應該是對內對外去找仲介去 處理都有，因為土地賣了1、20年都沒有成交，大家都希望 能夠趕快出售掉等語（見該案第二審卷一第169頁、本院卷 二第429頁）。及共有人陳俊哲於另案新竹地院111年度竹簡 字第80號原告訴請其他共有人陳俊發給付服務費事件（下稱 另案竹簡80號事件）證稱：當初簽系爭同意書沒有期限，原 告去找買家來買土地，若每坪20萬元以上，伊等就支付1.5% 的服務費給原告，原告要用何方式找買家促成買賣成交，伊 等都沒有很大過問等語（見本院卷二第419頁）。足見包含 被告在內之系爭3筆土地共有人因共有人眾多，求售不易， 為求順利出售，基於委由原告協調共有人並對外尋覓買主之 意思而出具同意書予原告，期能以每坪不低於20萬元售價賣 出系爭3筆土地，至於原告如何與其他共有人協調，及如何 賣出系爭3筆土地，應非共有人所關切事項。堪認系爭同意 書約定之真意，係委由原告居中協調出賣系爭3筆土地之仲 介事宜，使系爭3筆土地得以不低於約定之價格賣出，如賣 出，則簽立同意書之人即應按約定之系爭3筆土地售價之1.5 %計付原告服務費。被告截取系爭同意書記載系爭3筆土地等 文字，抗辯系爭同意書並不適用於系爭5筆土地交易云云， 為不足取。
2.又依陳俊哲於另案竹簡80號事件證稱：「…我們在買賣過程 中，有2筆很小的國有土地，買主認為會造成其土地完整性
有疑慮。」、「有土地仲介16萬1千元就要來買我們的土地 ，有一半地主同意，仲介想用土地法第34-1條要我們賣土地 ，因原告較有經驗，所以我們就推派原告對外來處理土地買 賣事宜…」等語（見本院卷二第419、420頁）。及陳春全於 另案簡上77號事件證稱：107年2月12日簽立同意書後，陳光 熙拒絕承購國有地，拖了1年多，後來他說要付他權利金40 萬元，後來談說給他權利金20萬元，他就改口說他要買國有 地等語（見該案第二審卷一第169頁、本院卷二第429頁）， 亦足知系爭3筆土地因夾雜國有2筆土地出售不易，且因共有 人人數眾多有待溝通協調，待辦事務繁瑣。再參陳春全在另 案簡上77號事件中證稱原告居間協調銷售土地仲介事宜包含 對內協調及對外找尋仲介處理等，陳俊哲在另案竹簡80號事 件中亦證稱原告以何方式找到買家促成買賣成交，共有人都 沒有作很大過問等語，暨各共有人簽立之同意書並非使用一 般不動產經紀業者之書面，所載內容亦非使用不動產經紀業 者之專業用語等情，系爭3筆土地共有人委由原告處理事務 之重點，應係著重於前述之內部溝通協調及對外促成系爭3 筆土地之買賣。基此，原告依系爭同意書所負之義務，應係 負責系爭3筆土地共有人之對內協調及擔任對外協商之代表 ，並促成上開土地之仲介銷售事宜。
3.原告於被告簽立系爭同意書後，曾委託多家仲介公司居間銷 售（見支付命令卷第10-19頁）。又陳春全在另案簡上77號 事件證稱：有關承購國有地一事，原告一直跟伊說沒有承購 的話，很難賣，賣不到好價格；承購國有地時，原告所作事 務有：找地主、看地、申請地籍謄本給買方等語（見該案第 二審卷一第169-170頁、本院卷二第429-430頁），及原告所 提出之委請建築師規劃申購計畫手稿、原告與許永煌簽立之 委託契約、黃正祥簽立之意願書（見本院卷一第219、257-2 65頁）。堪認系爭土地交易之買受人係原告委由許永煌所覓 得。
4.被告抗辯系爭土地嗣後由博裕公司及訴外人莊穎筑共同處理 仲介、買賣事宜，並由博裕公司收取包含兩造在內之全體共 有人所給付之買賣總價1%服務費，固為原告所不爭執，並有 原告所提兩造及陳坤源、陳春全、魏建明、陳俊發、陳林錦 屏、陳慶榮、彭錦秀、陳思賢、陳光熙、陳慶源、陳思源於 000年00月出具之同意書可稽(見本院卷一第241-253頁)。惟 參陳春全在另案簡上77號事件，就有關詢問如何認識博裕公 司莊穎筑一事，證稱：109年8月底，原告打電話跟伊說「他 帶買主仲介許先生（按即許永煌）及莊小姐到我公司拜訪我 ，總共去了3次，109年9月27日有簽一坪21萬，簽立同意書
。」，109年12月23日簽立買賣契約時，許永煌有在現場， 他跟莊穎筑有在竹北的莊代書事務所；伊認為他們是認識的 ，後來簽約的是博裕等語（見該案第二審卷一第170-172頁 、本院卷二第430-432頁）。陳俊哲於另案80號事件中證稱 ：莊穎筑跟許永煌有來拜訪過伊，莊穎筑負責買方方面，許 永煌負責找土地地主，伊等都是跟許永煌聯繫，莊穎筑在溝 通協調上也會盡心力，譬如打電話給伊請伊去說服其他地主 等語（見本院卷二第420頁）。可認係由許永煌、博裕公司 、莊穎筑共同處理土地交易事宜，並非由博裕公司、莊穎筑 獨立促成而與許永煌毫無關聯。許永煌既係原告代表全體共 有人委託之仲介，又係由許永煌覓得買家黃正祥並促成交易 ，原告已盡系爭同意書所定之義務，堪以認定。 5.證人莊穎筑於另案新竹地院111年度竹北簡字第111號雖證稱 ：「我當時不認識陳思忠先生，所以委託書是下給許永煌， 由許永煌跟陳思忠聯絡，一個月以後沒辦法完成交易，因為 他們無法約賣方出來簽約，因為黃先生（即黃正祥）是我的 客戶，委託已經到期了，他問我要不要換成我去談，我就問 陳思忠、許永煌有無辦法約出來簽約，不行我再去。因為當 時已經11月份，要約已經過期了，後來我就問陳思忠跟許永 煌他們有無約賣方出來簽約，他們說沒辦法，我就說那我自 己去找地主，後來陳思忠就說沒辦法要我自己去找地主，然 後我就自己一個一個拜訪地主，大部分地主都在竹北，只有 陳坤源我沒有見過，我是拜託陳慶塘約陳坤源，其他地主包 含陳慶塘我都自己去彰化找他，而陳光熙是我拜託陳慶塘， 請他幫我約陳光熙到我們大園的辦公室談的。」等語（見該 案第一審卷第180-181頁、本院卷二第404-405頁）。然依莊 穎筑證稱「（問：你自己去談的時候，有無透過陳思忠？） 前面許永煌在跟陳思忠談的時候，我有跟著進度、跟著狀況 ，且陳思忠也是持分人之一，我也有跟陳思忠聯絡，因為陳 思忠他們有家族群組，我不在群組裡面，有時候我會拜託陳 思忠幫我LINE家族的其他人。」（見該案第一審卷第182頁 、本院卷二第406頁）；及其於本件證述「（問：你是不是 在買賣後期才接觸買賣這筆土地事宜？）一開始是許先生告 訴我有土地要賣，接觸地主是先接觸陳思忠、陳春全，第三 個才接觸陳俊哲。陳思忠帶我跟許先生去見陳春全，見陳俊 哲是因為他們家在辦繼承，要知道有幾個人繼承。」、「（ 問：你接手時買賣價格是否已經談好？）是，1坪21萬。只 是沒有辦法簽約，賣方約不出來，要約時間又要過期了。我 是要約時間過期大概10天左右，11月初我約許先生跟陳思忠 在陳思忠他家外面的萊爾富碰面，那時候我問他們二個有沒
有辦法約賣方出來簽約，他們二個都說沒有辦法，我就說如 果不行我就自己去找地主，陳思忠就說他們很盧，你自己去 吧，所以我才自己一個一個去找，地主是我找來簽約的。除 了陳春全、陳俊哲是陳思忠的時候有帶我去見他們，其他都 是我自己去找他們的。」等語（見本院卷三第110頁）。足 見於莊穎筑證稱由其出面與地主協商之前，原告確曾與許永 煌聯絡系爭5筆土地出售事宜，並與各共有人進行協調，莊 穎筑亦曾請原告幫忙聯繫其他共有人，此亦有原告提出之LI NE對話紀錄可憑（見本院卷一第293-303頁）。則縱最終係 由博裕公司、莊穎筑促成交易，莊穎筑亦係本於先前許永煌 與原告之協商基礎，接續促成該交易，且其仍係以原告為聯 繫對象，原告在此過程中，顯仍繼續擔任系爭3筆土地全體 共有人對內協調及對外協商之代表，最終並促成上開土地之 仲介銷售事宜，堪認原告已完成系爭同意書之義務而得向被 告請求給付服務費。
㈣被告雖辯稱其僅答應給付出售總價款1%仲介佣金云云，並提 出通話紀錄截圖為證（本院卷二第201、203頁）。惟依兩造 及陳坤源、陳春全、魏建明、陳俊發、陳林錦屏、陳慶榮、 彭錦秀、陳思賢、陳光熙、陳慶源、陳思源等於000年00月 出具之同意書記載「座落於竹北市○○段0000○0000○0000○地 號共叁筆之土地，同意委由不動產公司居中協調，銷售上述 土地仲介事宜，待成交後願意支付叁筆土地售出總價款之1% 服務費給不動產公司。註：每坪售價貳拾萬元整」(本院卷 一第241-253頁)，足認被告所稱出售總價款1%係指仲介費， 與被告依系爭同意書應給付原告出售總價款1.5%服務費不同 。
㈤被告又辯稱原告違反民法第567條第1項、第571條規定，亦違 反誠信原則，不得請求報酬云云。惟如前所述，系爭同意書 確係委由原告對內居中協調共有人及對外促成買賣，系爭3 筆土地交易既已順利完成及收取價金，亦無違反據實報告及 妥為媒介義務，且出售價格高於系爭同意書所載每坪20萬元 ，難認原告有違反忠實辦理義務之情事，被告依上開規定拒 絕給付原告報酬，難認有理。而原告請求給付服務費係依系 爭同意書之約定行使正當權利，亦無違反誠信原則可言。 ㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。本件原告於聲請支付命令前，已於110年7 月8日以存證信函催告被告於5日內給付服務費，並於110年7 月9日送達被告，有存證信函及掛號郵件收件回執為憑（支 付命令卷第25-26頁）。從而，原告依系爭同意書之約定， 請求被告給付1,368,423元，及自支付命令聲請狀送達之日 即110年9月2日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利 息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 14 日 民事第三庭 法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 14 日 書記官 卓俊杰
附表：被告應給付原告之服務費
編號 地號 面積(平方公尺) 被告應有部分比例7/36換算面積 1 1005 1716.46 1716.46÷3.3058×7/36≒100.94坪 2 1006 252.82 252.82÷3.3058×7/36≒14.84坪 3 1008 5418.05 5418.05÷3.3058×7/36≒318.64坪 合計（100.94+14.84+318.64）坪×售價每坪21萬元×1.5%服務費=1,368,423元 註1：新竹縣○○市○○段0000○0000○0000地號土地註2：每坪換算為3.3058平方公尺，小數點第二位以下捨去
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