臺灣士林地方法院民事判決
111年度重訴字第224號
原 告
即反訴被告 賈志明
兼上一人之
訴訟代理人 賈印霞
被 告
即反訴原告 李錦嬌
陳亭華
共 同
訴訟代理人 劉宛甄律師
複 代理 人 丁銓佑律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國112
年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李錦嬌應給付原告新臺幣貳仟柒佰萬元，及自民國一百一十一年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告李錦嬌負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2 款規定自明。查原告原主張：原告與被告李錦嬌（下與被告陳 亭華合稱被告，分稱姓名）曾就門牌號碼○○市○○區○○○路00巷0 0號0樓房地（下稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），而原告已將系爭不動產移轉登記為被告所有 ，惟李錦嬌未依約給付尾款，原告已依約解除系爭買賣契約， 乃訴請被告將系爭不動產之所有權移轉登記予以塗銷，並將系 爭不動產騰空返還予原告（見本院卷一第10-12、247-248頁） 。嗣則本於同一原因事實（詳如後述原告起訴主張部分），變 更訴訟標的法律關係為請求給付系爭買賣契約約定價金，並將 聲明變更為如後述貳、所示（見本院卷一第437頁、卷二第27 6頁），核與上開規定相符，應予准許。至原告雖於言詞辯論 後（見本院卷一第247頁）撤回對陳亭華之起訴（見本院卷二 第276頁），然已為言詞辯論之陳亭華並不同意原告撤回（見 本院卷二第277頁），是本院自應對之予以裁判。
次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 提起反訴，此觀民事訴訟法第259條規定自明。查被告於言詞 辯論終結前之民國111年7月20日，以系爭不動產交付前已有不 符通常效用之瑕疵，而被告已催告原告補正，原告拒絕補正， 乃依民法第359條、第259條及系爭契約第9條第1項、第10條第 1項第2款約定，於解除系爭買賣契約返還系爭不動產予原告之 同時，請求原告返還買賣價金新臺幣（下同）1412萬元本息予 被告，併請求原告給付違約金405萬元本息予李錦嬌。核其反 訴與原告本訴標的之法律關係發生原因，主要部分相同，法律 及事實上關係密切，具有牽連性（詳如後述參、所示），且 尚非不得行同種之訴訟程序，亦無延滯訴訟、專屬他法院管轄 等情，是依上規定，自應許被告提起反訴。又被告追加請求原 告返還由被告墊付之房屋稅及地價稅，及賠償解除契約無法再 申請退還土地增值稅之損害，經原告同意被告之追加，核與民 事訴訟法第255條第1項第1款規定相符。至被告於112年1月9日 另依系爭買賣契約第10條第1項第1款約定，追加請求原告給付 逾期違約金之追加之訴，因請求之基礎事實不盡相同，且被告 於本院與兩造確認並特定本件訴訟標的法律關係後始為追加， 亦有礙原告之防禦及訴訟之終結，不符訴之追加之要件，業經 本院另以裁定駁回，均不在本院審理範圍，附此說明。貳、本訴部分
原告主張：伊等與李錦嬌曾就系爭不動產簽訂系爭買賣契約， 約定李錦嬌以2700萬元向伊等購買系爭不動產，並指定將系爭 不動產所有權移轉登記予被告，李錦嬌應於111年1月25日前4 個工作日內給付買賣價金，且陳亭華依系爭買賣契約附表三， 就價金對伊等應與李錦嬌負連帶給付之責。嗣伊等已依約將系 爭不動產移轉登記為被告所有，並透過仲介欲交付系爭不動產 ，惟被告拒絕受領，且不依約於約定期限前給付買賣價金，是 伊等自得依系爭買賣契約約定，請求被告連帶給付2700萬元， 並加計法定遲延利息等語。並聲明：被告應連帶給付原告2700 萬元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達之日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。
被告則以：伊等曾為準備交屋目的，於111年1月18日會同仲介 人員檢視系爭不動產屋況，伊於當日乃發現系爭不動產呈現： ⒈主臥、次臥房間內有壁癌、滲漏水、白蟻、水泥剝落、鋼筋 鏽蝕；⒉主臥浴室抽風口、管道間錯位；⒊公共管道位於餐廳上 方（即上層污水、糞管、冷熱水管、污水管設置客廳天花板上 方），與原始竣工圖不符；⒋上述餐應上方污水管道貫穿與上 層樓地板，破壞豎狀消防區隔，有消防安全疑慮之情況（下合 稱系爭被告主張缺失，就上述⒈至⒋分稱系爭壁癌等缺失、系爭
錯位缺失、系爭公共管道缺失、系爭消防區隔缺失），是系爭 不動產於交付前已有不符通常效用之瑕疵。而伊等已於111年1 月20日以存證信函通知原告，並表示於評估修繕方式及費用未 達共識前，暫停撥款。詎原告竟拒絕補正而違反給付無瑕疵物 之義務，伊自得拒絕給付買賣價金，而為同時履行之抗辯，且 伊等已依民法第359條準用同法第354條第1項及系爭買賣契約 第九條㈠、第十條㈡規定，解除系爭買賣契約，是伊等已無須 給付買賣價金。又陳亭華並未在系爭買賣契約簽名，亦未同意 就給付買賣價金義務負擔連帶責任，原告對陳亭華請求尚屬無 據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院112年10月3日言詞辯論筆 錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪 除兩造各自表述部分）：
㈠系爭買賣契約相關：
⒈原告與李錦嬌於110年12月7日，曾就系爭不動產簽訂系爭買賣 契約，系爭買賣契約如本院卷一第14-66頁原證1、本院卷一第 184-190頁被證1所示。
⒉原告與李錦嬌係約定，由李錦嬌以總價2700萬元向原告買受系 爭不動產。且依系爭買賣契約約定，原告應將系爭不動產所有 權應有部分各1/2移轉登記予李錦嬌及李錦嬌指定之其女陳亭 華所有。陳亭華於本院審理時，均表示同意於系爭買賣契約解 除時，亦配合同時履行移轉返還系爭不動產所有權應有部分（ 如本院卷一第249頁筆錄）。系爭買賣契約附表三記載：「…登 記名義人與買方同意互為代理人，並就本契約對賣方負連帶給 付之責…」等語，如本院卷一第31頁所示。然其上登記名義人 欄，並未經簽名。
⒊系爭買賣契約第4條就價金給付期程係約定：第一次簽約款270 萬元、第二次用印款為0元、第三次完稅款為270萬元、第4次 交屋款為2160萬元，且雙方約定於111年1月25日為最後交屋日 ，買方至遲應於交屋日前4個工作日內辦理銀行撥款（代償） ，或直接將交屋款存入履約保證專戶，如本院卷一第18-19頁 所示。又付款方式約定為委任安信建築經理股份有限公司（下 稱安信公司）辦理履約保證，且兩造應將價金、費用匯入設於 ○○銀行○○分行第00000-0000-00000號履約保證專戶（下稱履約 專戶），兩造與安信公司簽立之履約保證委任契約書如本院卷 一第192頁被證2所示。
⒋被告實際上係於110年12月7日簽約當日支付定金轉簽約款10萬 元，同年12月13日另匯款履約專戶260萬元，111年1月6日匯款 履約專戶1149萬元（含辦理規費7萬元），是被告共已匯入履 約專戶價金1412萬元。
⒌本院曾函請安信公司查明履約專戶情況（公函如本院卷一第287 頁），具覆如本院卷一第289-291頁所示。其內顯示：被告匯 入之款項已經安信公司出金支付仲介服務費（賣方仲介服務費 ）75萬6000元及賣方登記所有權期間應負擔之房屋稅1554元、 1208元等。
⒍系爭不動產第10條違約處罰約定：賣方若「違約且可歸責」時 ，依下列規定辦理：㈠每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款 千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止 ）。㈡經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解 除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作 為違約賠償。…解除契約違約金之上限：買賣方因違約情事經 他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金以成交總價 15％為上限。…」等語。
⒎系爭買賣契約第五條㈣（如本院卷一第19頁）、第十七條其他 約定事項約定：…⒙雙方約定最後交屋日為111年1月25日，賣方 至遲應於111年1月15日「騰空屋況」，以利買方檢視屋況，未 能於上述期限完成，則依合約書第10條規定辦理如本院卷一第 24頁所示。
⒏系爭買賣契約後附之標的物現況說明書如本院卷一第40-41頁所 示（下稱系爭現況說明書）。系爭現況說明書為原告委託信義 房屋仲介出售時，填寫聲明之系爭不動產資訊。⒐系爭現況說明書其中第20項載稱：「水、電管線有無更新？」 、第29項載稱：「現況有無滲漏水或壁癌之情形？」、第32項 載稱「是否現有或曾有白蟻或其他蟲害蛀蝕之情形？」、第39 項載稱「是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事？」、第42 項載稱「是否知悉本標的物室內格局曾變更等情事？」，均經 原告勾選「無」或「否」。
⒑原告於系爭現況說明書第33項關於「本標的物是否有增建、違 建之情況？」一欄內勾選「有」，並載明系爭不動產有陽台加 窗等事實。
⒒系爭買賣契約所附系爭不動產之使用執照存根如本院卷一第50 頁所示。本院曾依被告聲請向臺北市政府建築管理處調閱系爭 不動產之使用執照竣工圖、建照設計圖，已具覆（如本院卷一 第431頁公函），相關圖面經本院外放。
⒓系爭不動產已於111年1月13日以買賣為原因，移轉登記予李錦 嬌、陳亭華（移轉權利比例各為2/5、3/5），系爭不動產111 年6月20日土地建物查詢資料如本院卷一第148-153頁所示。翌 日信義地政士聯合事務所陳思潔地政士即將辦理完竣訊息通知 兩造。
⒔被告受移轉登記為系爭不動產之所有權人後，所有權狀現尚存
於仲介信義房屋公司地政士持有中。然被告已依稅法規定繳納 111年之房屋稅：其中李錦矯已繳納994元；陳亭華則繳納1492 元，繳款書如本院卷一第403-407頁被證15所示。另地價稅部 分，李錦嬌繳納5378元，陳亭華繳納8062元，繳款書如本院卷 一第411-413頁被證16所示。
⒕系爭買賣契約第八條約定：「房地點交日（含)前應繳納之各 項稅費（例如房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、公共基金、 公共修繕費及管理費等）悉由賣方負責繳清，點交日後即由買 方負擔：前開該年度或該期稅捐或費用以點交日為準，按當年 度或該期日數由買賣雙方依比例負擔之」等語。㈡系爭被告主張缺失相關：
⒈111年1月14日，被告曾通知原告依約至遲於111年1月15日以前 騰空系爭不動產以供檢視屋況，通知之存證信函如本院卷一第 347-349頁被證13所示。仲介人員乃與原告賈志明協調，拆除 部分室內設置以供檢視，並曾轉達被告稱：原告同意拆除部分 室內裝置。然賈志明向仲介人員表達同意之拆除範圍，兩造於 本訴訟中則有爭執（如本院卷一第299頁筆錄）。且客觀上， 仲介人員曾協同被告到場，且某人曾指示工程人員拆除室內設 置以為檢視。
⒉被告曾於111年1月18日前往系爭不動產，會同仲介人員檢視屋 況。被告主觀上認為當日系爭不動產內呈現有系爭被告主張缺 失存在。
⒊建築技術規則建築設計施工編第79條之2第1項如本院卷一第345 頁被證12所示。內載：「防火構造建築物內之挑空部分…垂直 貫穿樓板之管道間及其他類似部分，應以具有1小時以上防火 時效之牆壁、防火門窗等防火設備…」等語。
⒋系爭不動產係於71年為保存登記，經輾轉買賣，由原告被繼承 人賈易中係於84年7月26日購入系爭不動產，原告則於000年0 月間繼承而取得，異動索引如本院卷一第429頁所示。⒌系爭不動產之鑰匙於簽約後，原告已交付仲介信義房屋人員保 管至今，並未交付被告，系爭不動產尚未辦理交屋完竣，而未 移轉占有予被告（如本院卷一第282頁筆錄）。㈢兩造履約交涉相關：
⒈系爭買賣契約第13條（通信地址）約定：買賣雙方相互間的洽 詢或通知事項，除依約定方式外，如以書面通知時，概依本契 約所載之地址掛號郵寄送達，任一方地址變更時，應即以書面 通知他方。如未通知，而他方依本約所載通訊地址掛號郵寄卻 遭拒收或退還時，則以函件到達日期，視為已完成通知。地址 雖未變更，惟一方未收或郵局招領逾期者，亦同。⒉111年1月20日，被告因主觀上認為系爭不動產有系爭被告主張
缺失，曾以北投實踐郵局存證信函第000008號寄予原告，信函 如本院卷一第194頁被證3所示。其內容為：通知原告系爭被告 主張缺失，並表示於評估修繕處理方式及費用未達共識前，暫 停銀行撥款及代書程序，並請原告共同議定屋況爭議解決後之 交屋時間等語。該信函係寄至原告依系爭買賣契約第13條指定 之通訊地址○○市○○○路00巷00號8樓，然後經以遷移不明為由退 回，信封及回執如本院卷一第196-198頁所示。原告於簽訂系 爭買賣契約後，並未向被告為任何遷移通訊地址之通知或表示 。
⒊被告客觀上並未依系爭買賣契約約定，於111年1月21日至25日 期間內，給付交屋款2160萬元全額至系爭履約帳戶。原告曾於 111年1月22日以存證信函催告被告應於文到5日內給付系爭買 賣契約約定之交屋款，存證信函如本院卷一第200-204頁被證4 、雙掛號回執如本院卷一第73頁原證2所示。其上所記載地址 亦為裕民一路地址。被告收受後5日期限屆至，被告因認系爭 不動產有系爭被告主張缺失而客觀上並未給付。⒋原告又再於111年1月25日寄發存證信函，對被告主張依系爭買 賣契約第10條第2項第2款規定而為解除系爭買賣契約之意思表 示，存證信函如本院卷一第206-205頁被證5、回執如本院卷一 第76頁原證2所示。其上所載原告寄件地址仍為裕民一路地址 。
⒌被告又於111年2月14日以北投實踐郵局000011號存證信函回覆 原告上開存證信函，信函如本院卷一第210-214頁被證6所示。 內容載稱：原告信函所指不實，且主張原告有隱匿系爭被告主 張缺失，並指原告有失誠信，故仍要求原告於111年2月28日前 出面協商解決屋況問題與交屋時間等語。且本信函已由原告收 受。然原告認為系爭被告主張缺失不實且其並無責任，故向被 告表達無從補正而拒絕。
⒍被告後又於111年2月28日向臺北市政府消費者服務中心對原告 及信義房屋提出申訴，臺北市政府出具之申訴資料表如本院卷 一第216-220頁被證7所示。申訴結果為移由該中心函轉地政局 處理。
⒎被告後又於111年3月22日向臺北市北投區調解委員會請求調解 ，欲向原告主張解除契約及損害賠償，調解委員會通知兩造， 然原告未到場，調解視為不成立，調解通知書、調解紀錄及不 成立證明書如本院卷一第222-228頁被證8所示。㈣重購退稅相關：
⒈土地稅法第35條第1項規定：土地所有權人於出售土地後，自完 成移轉登記之日起，2年內重購土地合於自用住宅用地出售後 ，另行購買都市土地未超過3公畝部分或非都市土地未超過7公
畝部分仍作自用住宅用地者，其新購土地地價超過原出售土地 地價扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請 就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數 額。
⒉李錦嬌購買系爭不動產前，曾將其所有坐落自用住○○○市○○區○○ 段000地號土地應有部分3910/100000及地上建物門牌同區○○路 00號0樓出售，當時土地移轉現值總額為238萬0368元，已繳納 土地增值稅67萬3984元，新北市政府稅捐稽徵處土地增值稅繳 款書如本院卷一第415-420頁被證17所示。⒊系爭不動產之土地登記簿謄本上之公告土地現值44萬8755元/平 方公尺，土地總面積1966平方公尺，應有部分69/10000，李錦 嬌權利範圍為50000分之138，系爭不動產110年12月8日之土地 登記簿謄本、權狀如本院卷一第421-423頁被證18、19所示。⒋承上，換算系爭不動產李錦嬌土地現值為243萬5016元，經比較 後案，已超過李錦嬌出售蘆洲區土地移轉現值，若系爭不動產 交易完成，依土地稅法第35條第1項規定，申請退還繳納之土 增值稅67萬3984元。倘本案契約解除有效，李錦嬌將無法申請 退還繳納之土地增值稅。
㈤本院曾於111年12月14日送請臺北市建築師公會（下稱公會）囑 託鑑定（公函如本院卷一第457-459頁所示）。公會於112年7 月24日完成鑑定，函覆如本院卷二第220頁所示，並檢送鑑定 報告書外放（下稱系爭鑑定報告）。
⒈公會於112年2月21日函請本院提供臺北市建築管理工程處調取 系爭不動產所屬公寓大廈之使用執照竣工圖、建照設計圖，俾 利鑑定工作之進行，公函如本院卷二第54頁所示。本院乃將向 臺北市建築管理工程處調閱上開資料函請公會參考，公函如本 院卷二第86頁所示。
⒉經雙方與公會於112年2月8日於系爭不動產初勘後，被告認為系 爭不動產現場狀態完全與先前不同，且明顯有整修過之痕跡。 乃於112年2月23日陳報本院，陳報狀如本院卷二第56-58頁所 示。
⒊被告所拍攝之系爭不動產客廳於111年1月18日照片如本院卷二 第60-61頁被證21所示；於111年9月16日照片如本院卷二第62- 63頁被證21所示；於112年2月8日照片如本院卷二第64-66頁被 證21所示。
⒋被告所拍攝之系爭不動產臥室含廁所（即主臥室）於111年1月1 8日照片如本院卷二第68-69頁被證22所示；於111年9月16日照 片如本院卷二第70-71頁被證22所示；於112年2月8日照片如本 院卷二第72-73頁被證22所示。
⒌被告所拍攝之系爭不動產臥室（即次臥室）於111年1月18日照
片如本院卷二第74-75頁被證23所示；於111年9月16日照片如 本院卷二第76-77頁被證23所示；於112年2月8日照片如本院卷 二第78-80頁被證23所示。
⒍被告所拍攝之系爭不動產書房於111年9月16日照片如本院卷二 第82頁被證24所示；於112年2月8日照片如本院卷二第83頁被 證24所示。
⒎本院並將上開被告陳報內容、照片電子檔光碟函轉公會參考， 公函如本院卷二第92頁所示。
⒏公會曾函請本院提供系爭不動產水電配置圖，本院曾函請建管 處提供，公函如本院卷二第190頁所示。該處112年6月20日函 復稱：系爭不動產當年建築法尚無規定，請領建照時，須檢附 水電管線配置圖，故無相關圖說可考等語，如本院卷二第200 頁所示。
㈥起訴狀係於111年4月6日送達李錦嬌、陳亭華（如本院卷一第86 -87頁所示）；反訴起訴狀（如本院卷一第172頁）係於111年7 月21日（如本院卷一第257頁原告書狀自承），由被告自行送 達原告收受。原告變更之訴狀（如本院卷一第311頁）係於111 年10月28日送達被告（如本院卷一第315頁所示）。民事反訴 追加聲明暨補充理由㈡狀（如本院卷一第395頁）係於111年12 月6日送達原告。
㈦上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為 證，且為兩造所不爭執，當可信為真實。 本件本訴部分經本院於112年10月3日言詞辯論期日與兩造整理 並協議簡化爭點如下（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整 其順序，並為適當精簡）：
㈠被告抗辯：原告已拒絕修補補正系爭被告主張缺失，其應得不 待交屋，而主張解除契約，自無庸給付價金，是否可採？㈡被告抗辯：陳亭華並未同意負擔連帶給付義務，是否可採？茲就上開爭點析述如下：
㈠被告抗辯：原告已拒絕修補補正系爭被告主張缺失，其應得不 待交屋，而主張解除契約，無庸給付價金，並不可採。⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移 轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者 ，不得視為瑕疵，民法第354第1項定有明文。是所謂物之瑕疵 係指存在於物之缺點而言，即凡依通常交易觀念，或依當事人 之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者方為物 有瑕疵。查本案系爭不動產為自用住宅，係以居住為其通常效 用，是被告買受人所指系爭被告主張缺失，法律上是否得該當 瑕疵，自應以其是否影響以居住安寧為目的之效用、品質為斷
。次按買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，自應就物之 出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。本件原 告依系爭買賣契約請求給價金，被告即買受人李錦嬌以系爭被 告主張缺失而抗辯拒付，然為原告所否認，自應由被告就系爭 不動產內客觀上確有系爭被告主張缺失之狀態存在，且該狀態 之存在，將導致系爭不動產應具備之價值、通常效用、品質將 有所減損負舉證責任。
⒉經查，本院曾就被告所指系爭被告主張缺失中之系爭錯位缺失 、系爭公共管道缺失、系爭消防區隔缺失，客觀上是否存在及 是否影響系爭不動產之居住通常效用（例如：是否會產生噪音 、臭味之疑慮）、居住之安全性（例如：是否會有爆管或防火 區隔功能不佳）等情，囑託公會實施鑑定，並出具系爭鑑定報 告（見不爭執事項㈤所示）。其中就系爭錯位缺失，系爭鑑定 報告載稱：「鑑定人勘查主臥浴室抽風口位於浴室門上方、只 有磚牆預留1個開口，尚無使用過痕跡，主臥浴室抽風口、管 道間與原始核准圖說（建照圖說及使照圖說）尚符，無錯位問 題」；就系爭公共管道缺失，則載稱：「鑑定人勘查餐廳上方 ，發現上層公共管道之污水、糞管、冷熱水管、污水管等確實 設置餐廳天花板上方（客廳上方未發現），經核對與原始核准 圖說（建照圖說及使照圖說）尚符，故無與原始竣工圖不符之 情形」；就系爭消防區隔缺失，更載稱：「鑑定人勘查餐廳上 方污水管道貫穿與上層樓地板，經核對與原始核准圖說（建照 圖說及使照圖說）尚符，管道間與原始核准圖說（建照圖說及 使照圖說）尚符，無錯位問題，且檢視餐廳上方之污水、糞管 、冷熱水管、污水管等各管外觀尚屬老舊，整體外觀尚無經過 修改或變更之痕跡，管道貫穿與上層樓地板部分，有新施作防 火發泡劑及防火隔音棉進行樓版孔洞填塞，有關破壞豎狀消防 區隔，有消防安全疑慮之情況，則鑑定人認為現況與原始核准 圖說（建照圖說及使照圖說）尚符」等語（以上參看系爭鑑定 報告第5頁所示）；且均載稱對居住通常效用、安全性均無任 何影響（見系爭鑑定報告第7頁所示）。由此以觀，被告所指 ：系爭錯位缺失、系爭公共管道缺失、系爭消防區隔缺失客觀 上或根本不存在，或根本不影響系爭不動產之居住通常效用及 安全性。被告復無就此再提出其他證據資料以為證明，衡諸上 開說明，則被告空言抗辯：系爭不動產存有系爭錯位缺失、系 爭公共管道缺失、系爭消防區隔缺失，其得拒付價金云云，自 無可採。
⒊又由系爭鑑定報告就系爭壁癌等缺失所載：「鑑定人及兩造於 鑑定會勘時，房屋現況主臥、次臥房間内壁癌、滲漏水、白蟻 、水泥剝落、鋼筋鏽蝕等瑕疵並無發現，但由被告告知牆壁有
經過油漆處理，鑑定人認為屬實，牆面油漆尚稱乾淨」、「經 由被告所提供資料，可發現平面圖標示陽台外移有3間臥室， 經由被告現場說明壁癌、滲漏水及水泥剝落位置，多數與主臥 、次臥房與陽台外移之交界處（俗稱施工縫）位置尚符，其施 工縫便是可能發生滲漏水及壁癌之主要原因之一」、「經由被 告提供資料照片可發現，原室內天花板多數有進行木製裝修材 料，室內牆壁有進行壁紙張貼；經查經濟部水利署水文資訊網 北投地區（竹子湖雨量站）平均年雨量高達4,048㎜，而臺灣平 均年雨量110年約2,633㎜，北投地區平均年雨量遠高於臺灣平 均年雨量許多，故其濕度而產生木製天花板有白蟻發生之機率 則較高為主要原因之一，被告告知主臥、次臥房間内有白蟻發 生，鑑定人認為機率很高」、「經查經濟部水利署水文資訊網 北投地區（竹子湖雨量站）平均年雨量高達4,048㎜，該地區環 境空氣相對濕度會隨之增高，建物外牆及天花板鋼筋混凝土長 期遭受水分侵蝕的機率也會隨著時間慢慢增高，建築物於71年 取得使用執照至今已達40年，依據被告陳報證據，可見主臥房 間内鋼筋長期遭受水分侵蝕為主要原因之一，銹蝕嚴重，鋼筋 握裹力失效所造成，主臥房間内有水泥剝落、鋼筋鏽蝕，鑑定 人認為屬實」、「依據被告提供資料照片顯示牆壁出現Y字型 裂縫（疑似鋼筋裸露造成）及左側天花板混凝土塊掉落，可知 次臥房間内鋼筋長期遭受水分侵蝕為主要原因之一，銹蝕嚴重 ，鋼筋握裹力失效所造成，次臥房間内有水泥剝落、鋼筋鏽蝕 ，鑑定人認為屬實」、「鑑定人於會勘時利用磁磚檢測工具（ 俗稱檢測棒）敲打次臥房牆壁出現Y字型裂縫處及左側天花板 混凝土塊掉落處水泥表面，有出現空洞聲音，可見表面水泥為 事後修補，非原有水泥，與被告提供資料照片顯示牆壁出現Y 字型裂縫及左側天花板混凝土塊掉落處照片尚符，會勘前次臥 房間内有水泥剝落、鋼筋鏽蝕，鑑定人認為屬實」等語（見系 爭鑑定報告第3至5頁所示）。由此以觀，系爭不動產現時雖已 無系爭壁癌等缺失存在，然於系爭鑑定勘查前之系爭買賣契約 訂立時，應係存在系爭壁癌等缺失，僅係已經人於系爭鑑定勘 查前修補完成而已，彰彰甚明。此由被告就系爭不動產所提出 之111年1月18日、111年9月16日之室內照片觀之，亦更灼然。 是原告對此空言否認並主張：系爭鑑定報告乃屬臆測云云，自 屬無據。
⒋然按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人固然 得解除其契約，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金，民法第359條定有明文。而所稱依情形解除契 約，顯失公平，係謂瑕疵對於買受人所生人之損害，與解除對 於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院73年度台上字
第4360號裁判意旨參照）。且系爭買賣契約第九條㈠亦約定： 「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第十 七條之特別規定外，買賣雙方依下列約定處理：㈠買方得催告 賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民 法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或 修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約 」。系爭買賣契約第十七條約定：簽約後，如發現本標的物 有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落、地壁磚隆起或 破損等狀況，買賣雙方同意下列方式處理：由信義房屋委請專 業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，減價後 該瑕疵由買方自行處理，日後與賣方無涉。…依本項約定後， 雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交」等語。 由此以觀，系爭買賣契約係鑑於系爭不動產屬於屋齡較高之老 舊華廈建物，早期工法不如現在等因素，而就老舊建物中常見 之如系爭不動產簽約後，發現之系爭壁癌等缺失，即：室內有 壁癌、滲漏水、白蟻、水泥剝落、鋼筋鏽蝕之情形，認屬輕微 瑕疵，若因此解除契約，應屬顯失公平，甚而特約出賣人不僅 不必負擔修繕補正之義務，且買受人僅得以估價後減少價金之 方式解決契約對價不平衡之問題，亦不得拒絕受領。是雖系爭 不動產於訂約時，確實存在系爭壁癌等缺失，然不論於點交（ 交付）危險移轉前後，買受人均不得以有系爭壁癌等缺失存在 ，甚或原告拒絕修補為由，而解除系爭買賣契約，並據此拒付 買賣價金。是則，被告抗辯：其得因系爭不動產有系爭壁癌等 缺失，而解除契約，並據此拒絕給付價金，應無可採。⒌又依系爭買賣契約約定，原告出賣人就系爭壁癌等缺失既本不 負修繕修補之義務（僅可由被告行使減少價金之權利後拒絕給 付減少之價金），則被告又以：於原告完成系爭壁癌等缺失修 繕前，其得拒絕付款而為同時履行抗辯，亦無可憑採，要屬當 然。
㈡系爭買賣契約買受人李錦嬌應負給付價金義務，而現登記名義 人陳亭華並未同意負擔連帶給付系爭買賣契約價金義務，原告 自無從請求陳亭華給付。
⒈經查，系爭買賣契約之買受人為李錦嬌（見不爭執事項㈠⒈所示 ）。而就系爭買賣契約之價金，李錦嬌至今尚未對原告為任何 給付，即便已依系爭買賣契約約定，將部分買賣價金匯入安信 公司之履約專戶，然因李錦嬌就系爭不動產點交尚有意見，而 不同意安信公司撥付買賣價金予原告，安信公司因而依其與兩 造所定之履約保證委任契約須待本案判決確定始能依委任契約 撥款予原告（見不爭執事項㈠⒌所示），自不能以李錦嬌匯付價 金至履約專戶即認已交付價金予原告，而應認買受人李錦嬌於
本案尚未依系爭買賣契約對原告履行給付買賣價金之義務。故 原告依系爭買賣契約約定，請求買受人李錦嬌給付約定價金27 00萬元，自屬有據，應予准許。
⒉次查，陳亭華雖依原告與李錦嬌間之系爭買賣契約約定，得受 部分系爭不動產應有部分之所有權登記之利益，然其並未參與 簽訂系爭買賣契約而成為系爭買賣契約之買受人，或同意與系 爭買賣契約買受人負連帶給付價金之責任（見不爭執事項㈠⒉所 示）。原告於最後言詞辯論期日，亦自認陳亭華應不負本案價 金給付責任，而欲撤回對陳亭華之訴，是原告依系爭買賣契約 請求陳亭華亦應連帶給付價金，自無憑據，不能准許。從而，原告依系爭買賣契約之買賣價金約定，請求李錦嬌給付 全額價金2700萬元，及自變更之訴狀繕本送達翌日即111年10 月29日起（見不爭執事項㈥所示）至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無 理由，應予駁回。
參、反訴部分
反訴原告主張：㈠系爭不動產於交屋前之111年1月18日有系爭被 告主張缺失，是系爭不動產於交付前已有不符通常效用或減少 價值之瑕疵，伊等已於111年1月20日、111年2月14日以存證信 函通知並催告反訴被告評估修繕方式及費用，詎反訴被告均置 之不理，且拒絕補正，應已違約。伊等已依系爭不動產買賣契 約第九條㈠、第十條㈡、民法第359條等規定，以反訴起訴狀 送達為表達解除系爭買賣契約之意思表示，是伊等自得依民法 第259條解除契約法律關係，請求反訴被告於伊等回復移轉系 爭不動產所有權登記予反訴被告之同時，將李錦嬌已繳納至履 約專戶之1412萬元價金返還。又因反訴被告提出有系爭被告主 張缺失之系爭不動產已構成不完全給付，屬系爭買賣契約第十 條所示之違約，是伊等亦得依系爭買賣契約第十條之約定， 請求反訴被告賠償成交總價15％之違約金即405萬元，並均加計 法定遲延利息。㈡另因系爭不動產有系爭被告主張缺失，經李 錦嬌依法拒絕受領，而尚未完成點交，依系爭買賣契約第八條 ㈠約定，系爭不動產過戶後所生房屋稅及地價稅均應由反訴被 告負擔，李錦嬌、陳亭華分別繳納該房屋稅及地價稅合計各63 72元（計算式：房屋稅994元＋地價稅5378元）、9554元（計算 式：房屋稅1492元＋地價稅8062元），反訴被告因而受有利益 ，致伊等受有損害，是伊等自得依不當得利法律關係，請求反 訴被告如數返還，並均加計法定遲延利息。㈢再者，李錦嬌於 購買系爭不動產前，曾將名下所有蘆洲房地出售，繳納土地增 值稅67萬3984元，嗣李錦嬌於2年內重購自用住宅用地即系爭 不動產，原符合土地稅法第35條第1項規定，得向主管稽徵機
關申請退還67萬3984元，惟反訴被告違約致李錦嬌不得已解除 系爭買賣契約，而無法再申請退還上開稅費，受有所失利益之 損害，是李錦嬌自得依系爭買賣契約第九條㈠約定，請求反訴 被告賠償，並均加計法定遲延利息等語。並聲明：㈠反訴被告 應於李錦嬌、陳亭華就系爭不動產所有權移轉登記回復為反訴 被告名義同時，給付反訴原告1412萬元，及自反訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡反訴被告 應給付李錦嬌473萬0356元，及自反訴追加聲明暨補充理由㈡狀 送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢反訴 被告應給付陳亭華9554元，及自反訴追加聲明暨補充理由㈡狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣ 第二項部分，聲請宣告假執行。
反訴被告則以：系爭不動產並無系爭被告主張缺失。退步言， 縱系爭不動產有瑕疵，伊等購買系爭不動產後迄今從未變更系 爭不動產管道，並無所謂故意隱瞞情形，且該等瑕疵現已經修 繕消滅，該修繕費至多僅10萬元上下，與買賣價金不成比例， 如因此解約顯失公平，反訴原告不得解除系爭買賣契約，亦不 得拒絕受領系爭不動產，而不辦理點交；且反訴原告未合法送 達催告通知，無從合法解除契約，自無因解除契約而生之損害 。且反訴原告既違約拒絕受領系爭不動產，而遲不辦理點交，
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