臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第311號
原 告 許崑山
被 告 陳許秀鳳
許晉國
訴訟代理人 葉賢賓律師
許世烜律師
楊家明律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，經本院於民國11
2年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告陳許秀鳳未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告起訴主張：訴外人即原告之祖父許瓊民國前13年(日治 明治32年)8月20日生，35年4月29日死亡，由原告之父親即 訴外人許朝基於51年8月11日辦畢繼承登記，許朝基為舊臺 南縣○○鄉○○段000地號土地之所有權人。至69年8月20日(同 年9月9日登記），許朝基將同段303地號分割為同段303-2、 303-3、3034、303-5地號4筆土地，同年8月30日將同段303- 3、303-4、303-5地號3筆土地，以「買賣」登記原因分別出 售予不同三人，並於同年12月5日辦畢登記。許朝基於97年6 月1日死亡，原告因「分割繼承」取得同段303-2地號土地（ 即重測後蔦松南段221地號），權利範圍全部。105年10月29 日同段303-2、303-3、303-4、303-5地號4筆土地，因「地 籍圖重測」登記原因，重測後為蔦松南段221、222、223及 系爭224地號。原告於106年10月17日因「買賣」取得蔦松南 段222地號土地，並於同年11月1日辦畢登記，權利範圍全部 。被告陳許秀鳳於111年10月2日因「買賣」取得蔦松南段22 4地號土地，並於同年10月20日辦畢登記，嗣於112年2月4日 將同段224地號分割為224、224-1地號2筆土地。許瓊於舊臺 南縣○○鄉○○段000地號土地上起造房屋，於35年10月1日初次 設籍，門牌號碼「臺南縣○○鄉○○村0鄰○○00號」，適時戶長 為訴外人許江中即許朝基之兄，許朝基於50年11月27日創立
新戶，73年7月30日門牌整編為「臺南縣○○鄉○○村0鄰○○○街0 00巷0號」，又行政區域改為「臺南縣○○市○○里0鄰○○○街000 巷0號」，至99年12月25日合併改制，現門牌號為「臺南市○ ○區○○里0鄰○○○街000巷0號」(下稱系爭房屋)。另系爭房屋 係由許朝基向稅務機關設有房屋稅籍(稅籍編號00000000000 號)而有土地及房屋同屬一人之情事，嗣因繼承由原告取得 系爭房屋，權利範圍全部，是原告為系爭房屋事實上處分權 之人。如上所述，原告於因繼承取得系爭房屋，權利範圍全 部。被告陳許秀鳳因「買賣」取得系爭224地號土地，嗣於1 12年2月4日將該土分割為224、224-1地號2筆土地時，有房 屋與土地非屬同一人情形，房屋占有土地即有法定租賃權關 係存在。另原告設立之「瑞邦股份有限公司」其所在地為臺 南市○○區○○里0鄰○○○街000巷0號（即系爭房屋，足證系爭房 屋尚未達不堪使用，是原告主張依民法第425條之1規定，就 系爭房屋有法定租賃權，確屬有據。舊臺南縣○○鄉○○段000 地號土地（含系爭224地號土地）與系爭房屋原同屬許瓊所 有，系爭房屋因繼承先由許朝基後由原告因繼承取得，系爭 房屋占有土地即有法定租賃關係存在，均繼續原來之法律關 係，原告與被告許晉國間就系爭224地號土地有法定租賃關 係，原告既為該土地之承租人，於被告許晉國出賣系爭土地 予被告陳許秀鳳時，依土地法第104條第1項規定，有依同樣 條件優先購買之權。並聲明：㈠確認原告對臺南市○○區○○○段 000地號土地有優先購買權存在。㈡被告陳許秀鳳應將臺南市 ○○區○○○段000地號於111年10月2日以買賣為原因所為所有權 移轉登記塗銷。㈢被告許晉國應就臺南市○○區○○○段000地號 土地依其與陳許秀鳳於111年10月2日所訂買賣契約之同一條 件，與原告訂立買賣契約，並應於原告給付新臺幣（下同） 280萬元之同時，將臺南市○○區○○○段000地號所有權移轉登 記予原告，應有部分為全部。㈣訴訟費用由被告連帶負擔。三、被告之答辯：
(一)被告陳許秀鳳未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾提出書狀稱 ：被告向另名被告許晉國購買臺南市○○區○○○段000地號(俟 後分割為224、224-1地號），購買時土地上確有年久失修雜 草叢生之未保存建物磚造一層平房，無門牌標示，有部分磚 造及石棉瓦造搭建於該土地上，現況已不堪居住，無人使用 。原告主張系爭土地係分割自原為許瓊所有永康區蔦松段30 3地號土地，並由許瓊起造系爭房屋，許瓊於35年04月29日 死亡，房屋設籍時許瓊已死亡，何以證明系爭房屋由許瓊起 造。原告稱係由許朝基(原告之父）向稅務機關設立稅籍， 依原告提出之臺南市○○區○○○街000巷0號房屋稅籍證明折舊
年限，許朝基係於71年間向稅務機關申請設立稅籍，載有建 物層次一層、二層、三層明顯與現況一層平房建物不相符， 且依稅務局起課年月載明二層76年查定之增建，三層為71年 查定起課。現況僅有一層建物。被告主張現況未保存建物磚 造一層平房與原告主張由許瓊起造，因繼承由許朝基取得設 立房屋稅籍，後由原告取得之臺南市○○區○○○○000巷0號為不 同的兩個建物。原告主張之臺南市○○區○○○街000巷0號有稅 籍編號00000000000房屋與本案土地無關。再者，坐落於被 告土地上原始不知起造人為何人之未保存建物磚造一層平房 ，僅有部分越界建築於被告土地上，原告欲以小部分之佔用 ，向被告主張土地全部之優先購買權亦顯不相當，緃經原告 證明系爭房屋為其原始所有，現況已不堪居住，無人使用， 亦無民法第425-1條推定有租賃關係之適用，原告請求依土 地法第104條第1項規定，依法不合。並聲明：原告之訴駁回 。訴訟費用由原告負擔。
(二)被告許晉國：原告提出的系爭房屋，依稅務局新化分局回函 已經明確記載系爭房屋是一個三層樓建物，且是加強磚造， 一小部份是土木磚造及鋼鐵造，只有27.2平方公尺是土木磚 造，所以這個建物與本次永康地政複丈成果圖呈現之地上建 物完全不同，形狀面積、建築結構完全不同。系爭土地上建 物是一棟一層樓老舊磚木造的建物，所以原告主張門牌蔦松 二街121巷5號房屋之所有權要行使優先購買權，這個房屋並 不在系爭土地上，其主張顯無理由。系爭土地上的房屋是一 個老舊磚木造建物，現場非常雜亂且即將倒塌，顯然已經沒 有經濟價值，如果有也是極小與土地價值不可比擬。系爭土 地是224、224-1地號，地上老舊磚木造建築物占有系爭土地 面積非常小，與土地面積相較非常小，此與最高法院歷來見 解認為地上物所有權人要對土地所有權行使優先購買權還是 要符合經濟價值比例，故原告主張優先購買權顯無理由，應 予駁回。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。四、得心證之理由：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查臺南市 ○○區○○○段000地號土地原為被告許晉國所有，於111年10月 間出賣予被告陳許秀鳳，原告主張其該土地有優先承購權， 為被告所否認，致原告對於該土地優先承購權之法律關係是 否存在即不明確，使原告私法上之地位有受侵害之危險，而
此項不明確得以確認判決予以排除，是原告提起本件確認通 行權存在之訴訟，即有確認利益。
(二)原告主張對系爭224地號土地有優先購買權，並無理由： ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1前段定有明文。復按租用建築房屋之基地出 賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之 權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權 ；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項亦定有明 文。又民法第425條之1第1項明定當事人間在房屋得使用期 限內，除有反證外，推定有租賃關係等語，其規定旨在維護 社會經濟秩序及利益，在房屋得使用期限內推定有租賃關係 。在適用上開法定租賃關係規定時，亦應審酌該房屋是否具 有相當之經濟價值（最高法院48年台上字第1457號、57年台 上字第1303號、104年度台上字第1576號民事判決並參）。 再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則 被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求。
⒉查：
⑴原告主張上情，並提出臺灣省臺南縣土地登記簿、221地號 土地登記第一類謄本1份、地籍異動索引、222地號土地登 記第一類謄本、系爭224地號土地登記第二類謄本、分割 後系爭224、224-1地號土地登記第二類謄本、戶籍謄本、 臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書、營利事業登記證 影本、土地登記申請書影本為證(訴字卷第59-115、165-1 68頁)。被告對於系爭224地號土地沿革、被告陳許秀鳳有 於111年10月2日向被告許晉國購買系爭224地號土地，於 同年月20日移轉登記所有權等情固未爭執，惟否認原告對 於該土地有優先購買權，並執前詞以辯。是本件爭點首在 於原告主張其繼承而所有之系爭房屋與系爭224地號土地 間存在民法第425條之1第1項的推定租賃關係，是否有據? 依舉證責任分配法則，應由原告就此有利事項，負舉證之 責。
⑵原告除提出上揭證據外，另稱系爭房屋仍在使用中，且有 供公司設址等情，並提出經濟部函文、水電繳款憑證、房 屋稅繳款書、門牌證明書為證(訴字卷第185-197頁)。然 觀之本院調閱的臺南市政府財政稅務局新化分局112年4月
13日南市財新字第1123008238號函附系爭房屋房屋稅籍證 明書暨平面圖(訴字卷第137-141頁)，系爭房屋係於71年1 2月間起課房屋稅，是至少包含兩個樓層的加強磚造(99平 方公尺、72.50平方公尺)、木石磚造(磚石造；27.20平方 公尺)、鋼鐵造(72.50平方公尺)的建物。而經本院至現場 履勘結果，坐落現場的房屋屋乃是一磚造一樓平房，此有 本院履勘筆錄及照片在卷可稽(訴字卷第217--233頁)，與 原告所稱因繼承而取得之系爭房屋的樓層型態已有不同， 建材種類亦有相異；又經本院囑託地政機關測量結果，坐 落現場之房屋呈現長方形的形狀，坐落在系爭224地號土 地及同段224-1、223、222、221地號土地上，有卷附臺南 市永康地政事務所112年7月14日所測量字第1120064940號 函附土地複丈成果圖可參(訴字卷第235-237頁)，其分布 態樣也與前揭稅籍資料所附平面圖呈現之勢，迥然不同。 是依卷內證據所見，原告主張因繼承而取得的系爭房屋， 與現坐落在系爭224地號土地及同段224-1、223、222、22 1地號土地上的上開一樓平房，是否為同一個建物，已有 可議。
⑶再參本院履勘現場後，囑託地政機關繪製之前揭土地複丈 成果圖可知，現場的一樓平房坐落在系爭224地號土地及 同段224-1、223、222、221地號土地上，分別占有該等土 地0.71平方公尺、13.06平方公尺、34.64平方公尺、34.0 7平方公尺、33.59平方公尺；依此，現場一樓平房占地總 面積116.07平方公尺中，該平房僅占有原告所主張有優先 購買權的系爭224地號土地面積約千分之6的比例，即使再 加上該平房占有分割自系爭224地號土地的同段224-1地號 土地面積，亦僅占該平房總坐落面積約百分之12。基此以 論，前開一樓平房與系爭224地號土地之房地坐落比實甚 微小，顯難認為可以合致於民法第425條之1第1項所稱「 土地及其土地上之房屋」的要件。又依本院勘驗現場結果 ，上開一樓平房已屬老舊，呈現頹勢，此觀現場照片可明 (訴字卷第221-229頁)，難認具有相當的經濟價值；而民 法第425條之1旨在兼衡物之受讓人及社會經濟利益，此僅 在房屋尚有相當經濟價值的情形下方有實益，也僅在此前 提下，才有在房屋得使用期限內推定租賃關係的適用實益 與必要。因此，房屋若已屬老舊而無相當經濟價值，即難 認有達於上揭規定立法目的之可言。上開一樓平房已成老 態之勢，不具相當經濟價值，應無適用民法第425條之1之 餘地。
⑷依上，原告主張因繼承而取得所有之系爭房屋，與現仍坐
落系爭224地號土地的上開一樓平房，是否為同一建物， 難認無疑；且該平房占有系爭224地號土地面積甚微，益 已無相當經濟價值，依原告提舉之證據，尚難認為本件有 民法第425條之1第1項之適用。既此，原告主張其對於系 爭224地號土地有土地法第104條之優先購買權，即屬無據 ，應無理由。
(三)綜上所述，原告主張其就系爭224地號土地有民法第425條之 1法定租賃關係，進而主張依土地法第104條之規定，請求確 認就系爭224地號土地有優先購買權，據而請求被告陳許秀 鳳塗銷111年10月20日所有權移轉登記，及被告許晉國應與 原告訂立同一條件買賣契約，並於原告給付價金時移轉所有 權登記予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法 及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結 果，爰不予一一論究。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟第385條第1項前 段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 21 日 民事第一庭 法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 21 日 書記官 彭蜀方
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