臺灣屏東地方法院民事判決
112年度重訴字第29號
原 告 李春木
李文林
被 告 李俊慶
李中元
高國華
李中堅
吳李盈
李紀女
林李節女
高美英
高美婷
廖秀玉
林碧慧
李怡倩
李怡萱
高景政
高雅慧
高景德
高憲章
周芳如
林曼瓴
林旭亞
林旭永
高貴珍
陳高素娟
謝愷玲
高晟琮
顏高來香
高偉琮
陳綉鳳
曾麗琴
曾珠麗
黃曾故
曾志雄
曾麗津
李順義
曾德昇
林李桂美
李順德
賴洋材
賴和秀
賴洋伸
賴汶玲
賴汶婷
賴汶彬
王黃玉鏂
陳瑞杰 住○○市○○區○○○路00號11樓 黃昭明
住屏東縣○○鄉○○路00○0號
賴洋進
陳李燕婉
吳玉麟
高芳韻
李山川
李中立
李淑美
黃高明京
劉李冬薰
吳瑞卿
吳瑞香
吳瑞鈺
吳玉園
李順道
陳彥銘 住○○市○○區○○路000巷0號2樓 謝榮士
住臺東縣○○市○○路000號
謝華美
陳錦瑾
陳瑞合
上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國112年8月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時， 追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法 第255條第1項第2款、第5款定有明文。本件原告原訴之聲明 請求准予原告優先購買坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（ 下稱系爭土地），嗣原告於民國112年5月22日具狀請求追加 李中平、李中元、高國華、李中堅、吳李盈、李紀女、林李 節女、高美英、高美婷、廖秀玉、林碧慧、李怡倩、李怡萱 、高景政、高雅慧、高景德、高蕙章、周芳如、林曼瓴、林 旭亞、林旭永、高貴珍、陳高素娟、謝愷玲、高晟琮、顏高 來香、高偉琮、陳綉鳳、曾麗琴、曾珠麗、黃曾故、曾志雄 、曾麗津、李順義、曾德昇、林李桂美、李順德、高芳振、 賴洋材、賴洋助、賴和秀、賴洋伸、賴汶玲、賴汶婷、賴汶 彬、高明進、王黃玉鏂、陳瑞杰、黃慶昌、黃昭明、賴洋進 、林李玉妥、陳李燕婉、吳玉麟、曾丑、高芳韻、李山川、 李中立、李淑美、黃高明京、劉李冬勳、吳瑞卿、吳瑞香、 吳瑞紅、吳玉園、李順道、陳彥銘、謝榮屏、謝榮士、謝華 美、陳錦瑾、陳瑞合等72人為被告，除其中李中平、高芳振 、賴洋助、黃慶昌、林李玉妥、曾丑、謝榮屏、高明進於追 加起訴前已死亡，業經本院裁定駁回此部分追加之訴以外， 原告對其餘追加被告所請求之基礎事實同一（即原告對於系 爭土地之優先購買權是否存在），且訴訟標的對於共同訴訟 之各人必須合一確定，經核與上開規定相符，應予准許。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年台上 字第1240號判決意旨參照）。查原告主張系爭土地為其與被 告公同共有，被告依土地法第34條之1將系爭土地出賣，然 原告就系爭土地有優先購買權存在，並已行使該權利等節， 為被告所否認，即兩造間有無因原告行使優先購買權而成立 買賣契約關係既有爭執，此攸關被告是否負有履行買賣契約
之法律上之義務，且該爭執所產生之不安狀態得以提起本件 確認判決除去，依前揭說明，應認原告對被告有即受確認判 決之法律上利益，原告自得提起本件確認訴訟。 三、本件除被告李俊慶、林曼瓴、謝榮士、謝華美外，其餘被告 經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判 決。
貳、實體事項
一、原告主張：
系爭土地為兩造公同共有，被告依土地法第34條之1規定， 以共有人過半數同意之方式，於108年9月17日將系爭土地連 同新園鄉新利段30、430、547-1地號土地、萬丹鄉水仙段18 1、245地號土地（應有部分5分之1)出售予訴外人李金川、 李朝明、許博誠、張黃雨梅、李中偉等人，買賣價金為新臺 幣（下同）3,482萬元。被告李俊慶雖以存證信函通知原告 行使優先購買權，惟未將各筆土地面積、售價、同意出售人 員名冊、買賣契約等附於存證信函，致原告無法得知各筆土 地之出售價格，經原告要求被告李俊慶提出上開買賣相關資 料，均未獲回應，可認原告未受合法通知，自不生放棄行使 優先購買權之效力，是原告得依土地法第34條之1規定提起 本件訴訟等語。並聲明：請求准予原告優先購買系爭土地。二、被告則以：
㈠、李俊慶陳稱：系爭土地及新園鄉新利段30、430、547-1地號 、萬丹鄉水仙段181、245地號土地為130人公同共有，經其 中73人同意後，一同出售予訴外人張黃雨梅等5人，買賣總 價金為3,482萬元，並由伊以存證信函通知原告行使優先購 買權，同時通知原告可至代書處依土地法第34條之1規定辦 理買賣事宜，惟原告逾期未理。又存證信函中所載買賣價金 雖為6筆土地之總價，惟原告仍可依存證信函所載每平方公 尺3,023.5元，自行依面積換算系爭土地價格。況原告於108 年間僅願以系爭土地公告地價購買，遠低於買賣價金，自不 合於優先購買權之規定。
㈡、林曼瓴陳稱：伊等出售6筆土地予訴外人張黃雨梅等人，係經 由代書請大家親自蓋章用印，其中5筆土地已完成所有權移 轉登記，原告自應於系爭土地價款提存前主張行使優先購買 權，況原告擅自在系爭土地上搭蓋建物等語。
㈢、謝榮士陳稱：原告主張行使優先購買權，其價金卻以系爭土 地公告地價計價，於法無據。
㈣、謝華美陳稱：辦理所有權移轉登記須出具印鑑證明，代表此 係經過伊等同意，無偽造文書之問題等語。
㈤、其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲 明或陳述以供本院審酌。
三、得心證之理由：
系爭土地及新園鄉新利段30、430、547-1地號、萬丹鄉水仙 段181、245地號土地為兩造公同共有，並經被告於108年9月 17日依土地法第34條之1規定出售予訴外人張黃雨梅等5人， 有系爭土地登記謄本、地籍異動索引（見系爭土地登記謄本 及異動索引卷宗）、土地買賣契約書存卷可考（見本院卷第 161至170頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第447頁）， 是本件爭點厥為：原告就系爭土地有無優先購買權？原告有 無合法行使優先購買權？
㈠、原告就系爭土地有無優先購買權：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負 擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者， 應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價 格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。 土地法第34條之1第1、2、4、5項分別定有明文。 ⒉復按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土 地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分 自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法 律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先 承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共 有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第 4項規定應有優先承購之權利（最高法院96年度台抗字第735 號裁定意旨參照）。
⒊本件原告既為系爭土地之公同共有人，則依前開規定及說明 ，於被告依土地法第34條之1規定，將系爭土地連同兩造其 餘共有土地出售予訴外人張黃雨梅等人時，原告自享有以「 同一價格」優先購買系爭土地之權利。
㈡、原告有無合法行使優先購買權：
⒈按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的 既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34 條之1所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時 ，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共 有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人 有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人 與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須
均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接 受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於 出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅 （最高法院86年度台上字第3122號判決意旨參照）。再按土 地法第34條之1所定優先購買權，於他共有人於接到出賣通 知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，106年12月1 日修正發布之土地法第34條之1執行要點第11點第1款前段定 有明文。
⒉被告於108年9月17日依土地法第34條之1規定出售系爭土地後 ，兩造間以存證信函往來如下：
⑴被告李俊慶於108年10月19日以萬丹郵局第87號存證信函（下 稱第87號存證信函）向原告表示：「台端與本人等共有、公 同共有屏東縣○○鄉○○段00地號、同段430及同段547地號、同 段547-1地號全部；萬丹鄉水仙段181地號與同段245地號持 分1/5等6筆土地總數10,616.82平方公尺，今本人以總價3,4 82萬元出售，並於108.09.17已簽立買賣契約書，賣方應支 付之費用、搬遷費、及前次與本次代書費、處理費、各項稅 捐合計272萬元正，此款由買方於價款中開立銀行支票交莊 素卿保管至所有權登記完成，再轉支付各項費用，賣方實收 淨額為3,210萬元正，即每平方公尺3,023.5元，因台端有優 先購買權，故依土地法第34條之1處分共有物書面通知，請 台端收到通知後15日內，表示意願，逾期若未表示意見視為 放棄此優先購買權利…」等語（見本院卷第171至176頁）。 ⑵原告則於108年10月28日先後以萬丹郵局第89號存證信函（下 稱第89號存證信函）向被告回應：「108.10.19萬丹郵局第8 7號存證信函收悉。本人不同意你出售坐落新園鄉新利段547 地號…等4筆土地，因此就無優先購買權利之問題，前述新利 段547地號上農作物在未取得合理補償之前不同意出售，否 則其後果由你負法律完全責任…依據土地法第34條之1執行要 點之規定，請於文到15天內將本案6筆土地出售之相關全部 資料以掛號郵寄給本人。」等語（見本院卷第48頁）。及以 萬丹郵局第90號存證信函（下稱第90號存證信函）向被告回 應：「一、復李俊慶君108年10月19日萬丹郵局第87存證信 函。二、所寄信函內容，含糊籠統，不詳細，請您補寄一份 ，出售6筆土地108年9月17日所簽立買賣契約同意全部相關 資料乙份，做為本人是否同意之參考。三、本人現耕新園鄉 新利段547地號農地上之地上物，屬於本人合法之財產受憲 法之保障，您未經同意自行以搬遷費訂定金額，此契約不合 法定程序，有損本人權益，故於此聲明，地上物之補償或搬 遷金額，若未經本人同意確定，地上物本人要保留在原地不
予搬遷，爾後若有損失，簽約人及承購者須自行負責。四、 本案108年9月17日買賣契約同意書，及各筆土地一切相關資 料，未事先提供給本人參閱，徵詢本人意見？在本人被蒙在 鼓裡，一知半解情形之下，就直接限定15日內是否要優先購 買，否則15日後視為放棄優先購買權利，此本末倒置，強行 作法，有違土地法第34條之1及執行要點等相關法令之規定 。五、新利段547地號農地，本人有意以公告地價承購，地 上物補償事宜，雙方可以協商。」等語（見本院卷第53至55 頁）。
⑶被告李俊慶再於109年1月6日以萬丹郵局第2號存證信函表示 ：「一、…台端與本人等公同共有…等6筆農地，業經共有人 （超過60位以上）依據土地法第34條之1相關規定，共同簽 約蓋章同意出售（總價金3,482萬元）予5位買主確定。二、 因此本人基於共同合約依法書面通知其他未同意蓋章之共有 人（含令兄弟，萬丹郵局存證信函第87號，日期民國108年1 0月19日）。三、有關於地號547公同共有農地之地上物，台 端兄弟長期以來未經其他共有人之同意，即擅自全部占用耕 作，已侵犯其他共有人之權益。因此任何單一共有人皆有權 依法提出申請清除地上物，並恢復土地使用原狀。四、但如 今60多位共有人已共同簽立買賣契約，並註明547地號地上 物耕作人，可依據契約取得100萬元整的地上物全部搬除費 用。因此如果您兄弟倆同意接受，自然可免除上述的法律責 任…」等語（見本院卷第185至189頁）。 ⒊由上可知，於被告依土地法第34條之1規定出售系爭土地後， 業已依第87號存證信函通知原告是否願意以同一價格優先購 買，然原告於收受前開通知後，先以第89號存證信函表示原 告於系爭土地上之農作物未受補償前不同意被告出售，復以 第90號存證信函表示願以公告地價購買系爭土地，然系爭土 地於108年間公告地價每平方公尺僅430元，此與被告與第三 人約定之買賣價格每平方公尺3,023.5元差距甚大，可見原 告並未接受被告與他人所訂買賣契約之條件，自非合法行使 優先購買權。
⒋原告雖稱被告僅於第87號存證信函中記載6筆土地出售總價， 致原告無法知悉系爭土地之單價云云。惟查，被告係將系爭 土地連同新園鄉新利段30、430、547-1地號與萬丹鄉水仙段 181、245地號土地合併出售，有土地買賣契約書在卷可憑（ 見本院卷第161至162頁），且上開同鄉鎮之土地彼此相鄰， 亦為原告所不爭執（見本院卷第447頁），堪認訴外人張黃 雨梅等5人與被告所訂買賣契約係以合併購買相鄰土地為條 件，以利整體規劃利用，然原告僅有意願購買其中1筆即系
爭土地（且係以公告地價），而不合併購買其餘相鄰土地， 顯然並未以同一條件購買。
⒌原告復稱被告並未於第87號存證信函中提供買賣所有相關資 料，致原告無法判斷是否購買云云。經證人莊素卿到庭結證 稱：系爭土地買賣事宜是由被告等73人委任我承辦，我將買 賣條件寫在存證信函，第87號存證信函是我所寫；當時並未 將買賣契約附在存證信函裡，但原告收到存證信函後有來找 我拿，我有影印一份給原告，但沒有包括名冊，因為有個資 的問題；原告看到買賣契約後，有透過被告李俊慶說要買， 但價格和我們訂的不一樣，原告只願以低於成交價的價格購 買等語（見本院卷第448至451頁）。本院審酌證人與兩造並 無親誼或其他利害關係，且親自辦理系爭土地買賣事宜，復 具結擔保其證言之可信性，其證詞應無偏頗之虞，而可採信 。何況原告亦自承有前往證人之事務所影印買賣契約（見本 院卷第452頁），可知原告對於被告與訴外人張黃雨梅等5人 所訂買賣契約之條件實已知悉，卻仍僅願以低於買賣成交之 價格購買系爭土地，而未合法行使優先購買權。 ⒍原告末稱買賣契約上同意出售之共有人之印文為被告李俊慶 所偽造云云，未經提出任何證據以實其說，此部分主張自無 足採；另原告所稱不同意搬遷系爭土地之地上物或應以市價 補償云云，均與本件原告是否合法行使優先購買權無涉，併 予敘明。
四、綜上所述，本件原告於收受共有人通知出售共有土地後，並 未表明以相同條件購買，而未合法行使優先購買權，則其請 求准予優先購買系爭土地，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 9 月 7 日 民事第一庭 法 官 林政斌
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 7 日 書記官 戴仲敏