臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
112年度中簡字第195號
原 告 林丙居
林俊廷
前列二人共同
訴訟代理人 蔡芳宜律師
被 告 富宇建設股份有限公司
法定代理人 張世欣
訴訟代理人 吳紳農
上列當事人間請求給付價金等事件，經本院於民國112年7月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
㈠原告林丙居、原告林俊廷與訴外人林旭泉、林旭星、林樺暄 前為坐落臺中市沙鹿區鹿寮段163、164、165、166、167、1 68、171、171-1、171-2、171-3地號等10筆土地之共有人， 於民國108年6月26日與被告簽訂土地交換協議及附買回條件 之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告林 丙居、林俊廷與訴外人林旭泉、林旭星、林樺暄以每坪新臺 幣(下同）13萬6000元之價格，出售前開土地之應有部分面 積共計149.41坪予被告，被告依約應支付各共有人406萬395 2元之土地買賣價金。詎原告二人依約移轉上開10筆土地之 應有部分權利範圍後，原告林丙居、林俊廷僅陸續分別收取 被告交付之399萬3317元、399萬3132元，分別尚餘70,635元 、70,820元未依約收受。為此，爰依民法第345條第1項之規 定、系爭買賣契約第1、2、4條之約定，請求被告給付原告 林丙居70,635元、原告林俊廷70,820元。 ㈡原告林丙居、原告林俊廷與訴外人林旭泉、林旭星、林樺暄 前為坐落臺中市○○區○○段000000地號土地及其上建物（即門 牌號碼：臺中市○○區○○里○○路00號房屋；下稱系爭房屋）之 共有人，於109年8月31日因被告公司與系爭房屋共有人間買 賣臺中市○○區○○段000000地號土地前，另有約定地上物房屋 拆遷補償費共計55萬元，被告公司並已於109年9月陸續支付
完畢。然嗣因進行實地勘查後，系爭房屋結構及面積與原來 雙方之認定差異過大，致原約定之地上物補償費（即55萬元 ）明顯不足，故於109年3月11日系爭房屋共有人共同委由林 旭星出面與被告公司之代理人林棟材另外簽立地上物補償契 約書，約定被告公司應再支付系爭房屋共有人補償費用共計 61萬元，其後又因另有需配合被告公司處理百年老樹遷移事 宜，林棟材遂代理被告公司與原告林丙居另口頭協議將前揭 61萬元補償費用再調整為71萬3178元，故而各共有人各應分 得之補償金應為14萬2635元【計算式：71萬3178元÷5≒14萬2 635元】。詎原告林丙居、林俊廷於配合被告公司完成百年 老樹遷移及房屋拆遷點交事宜和不動產買回產權移轉登記後 ，僅分別收取林棟材所開立票面金額分別為70,569元、70,7 54元之支票，分別尚餘72,066元、71,881元之補償費未依約 收受。為此，爰依兩造間補償費之約定，請求被告給付原告 林丙居72,066元、原告林俊廷71,881元。 ㈢綜上，被告共應給付原告林丙居142,701元（買賣價金70,635 元＋補償金72,066元＝142,701元）；給付原告林俊廷142,701 元（買賣價金70,820元＋補償金71,881元＝142,701元）。並 聲明：①被告應給付原告林丙居142,701元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②被告 應給付原告林俊廷142,701元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠系爭買賣契約係約定雙方互負以相同價格，先由原告林丙居 等人將土地出售於被告，待被告完成土地整合並將土地分割 後，再由原告等地主買回土地；因預扣增值稅，衍生之買賣 差額，被告已另於109年7月20日給予原告林丙居70,569元、 原告林俊廷70,754元補足，並特別給予原告林丙居20,000元 作為若有誤差金額協調預備金，且嗣因雙方均已依約履行完 畢，故於系爭不動產買賣契約書上附註『110.2月24僑馥通知 ：已完成履約』，原告林丙居於109年9月11日亦簽立交屋確 認單表明已收取全部買賣價金。是原告林丙居、林丙居主張 被告尚應給付70,635元、70,820元之土地價款，與實情不符 ，顯無理由。
㈡另依系爭契約第捌條約定55萬元之房屋拆遷補償金部分，被 告已給付完畢，此為兩造所不爭執。至於原告主張訴外人林 棟材為被告之代理人，被告應對林棟材與原告協商增加之地 上物拆遷補償費負給付義務云云，然被告否認有授予林棟材 與原告等洽談拆遷補償費之代理權，非被吿之代理人，何況 被告並未在該契約書上簽名用印，該契約顯然並非被告授權
林棟材所為，被告自不受該契約之拘束。原告主張被告應負 授權人之責，應再給付補償費云云，並無理由。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告主張原告二人與訴外人林旭泉、林旭星、林樺暄前於108 年6月26日與被告簽訂系爭買賣契約之事實，業據其提出與 其所述相符之不動產賣賣契約書（買回）為憑（見本院卷第 31至33頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。另原告主 張被告共應給付原告林丙居142,701元（買賣價金70,635元＋ 補償金72,066元＝142,701元）；給付原告林俊廷142,701元 （買賣價金70,820元＋補償金71,881元＝142,701元）部分， 則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：① 原告主張被告就應給付原告林丙之居買賣價金70,635元及應 給付原告林俊廷買賣價金70,820元尚未給付一節，是否有據 ？②原告主張被告應給付原告林丙居補償金72,066元、給付 原告林俊廷補償金71,881元，是否有據？ ㈡原告主張系爭契約中被告尚應給付原告林丙之居買賣價金70, 635元及應給付原告林俊廷買賣價金70,820元一節為被告所 否認。經查，原告雖主張被告尚未給付應給付原告林丙之居 買賣價金70,635元及應給付原告林俊廷買賣價金70,820元， 並提出票據代收明細表及存摺內頁影本為證，就此部分之事 實，被告則提出原告林丙居簽立之交屋確認單、訴外人林旭 星簽立之切結書為證。按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 債務人主張其已清償債務之事實，自應由債務人負舉證責任 。次按證明應證事實之證據資料，並不以直接證據為限；凡 先綜合其他情狀證明某事實，再用推理之方法由某事實證明 應證事實之間接證據，亦應包括在內（最高法院97年度台簡 上字第15號判決意旨參照），是故被告就已依約給付價金完 畢一節，應負舉證責任。經查，被告所辯因預扣增值稅，衍 生之買賣差額，被告已另於109年7月20日給予原告林丙居70 ,569元、原告林俊廷70,754元補足，並特別給予原告林丙居 20,000元作為若有誤差金額協調預備金，固未提出直接證據 證明已如其所言於09年7月20日給予原告林丙居70,569元、 原告林俊廷70,754元補足，並特別給予原告林丙居20,000元 作為若有誤差金額協調預備金等情，然查，系爭契約為土地 交換協議及附買回條件之不動產買賣契約，係約定由原告林 丙居、林俊廷與訴外人林旭泉、林旭星、林樺暄以每坪13萬 6000元之價格，出售前開土地之應有部分面積共計149.41坪 予被告，於被告整合後並將土地分割後由，被告再依不動產
買賣契約書（買回）第2條至第4條之約定由原告林丙居、林 俊廷與訴外人林旭泉、林旭星、林樺暄以每坪13萬6000元之 價格買回，可知兩造間並非單純原告等出售土地予被告，而 係約定出售後買回之契約。而本件系爭契約依原告提出之不 動產買賣契約書（買回）上，有記載『110.2月24僑馥通知： 已完成履約』等語（見本院卷第31頁），顯見就雙方約定中 之買賣契約部分，包含原告等向被告買回部分，均已履行， 而該契約係於108年6月26日簽立，與上開履約時間相隔甚久 ，其中亦有原告等需履行買回給付價金之部分，如被告確有 價金尚未給付之情形，原告2人又豈有給付全部價金之可能 。況依被告提出之原告林丙居簽立之交屋確認單、訴外人林 旭星簽立之切結書（見本院卷第145、149頁），其中交屋確 認單中，雖係指關於星河路79號建物之交屋部分，惟該房屋 本係在兩造所交易之土地上之地上物，本為整體交易之一部 分，如被告有價金尚未給付完畢之情形，原告林丙居焉會出 具地上物之交屋確認書。況訴外人林旭星所簽立之切結書中 ，已載明「...土地買賣交易已經全部履約完成，並收取全 部價金...」等語（見本院卷第149頁），參酌上開事實，被 告雖未能提出關於清償之直接證據，惟依上開相關之間接證 據，應可認為被告就原告主張之尚應給付原告林丙之居買賣 價金70,635元及應給付原告林俊廷買賣價金70,820元一節， 被告辯稱已給付完畢等情，應屬可採。是原告此部分之主張 ，尚乏依據。
㈢再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民 事訴訟法第277條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院 17年上字第917號判例可參。查原告主張因進行實地勘查後 ，系爭房屋結構及面積與原來雙方之認定差異過大，致原約 定之地上物補償費（即55萬元）明顯不足，故於109年3月11 日系爭房屋共有人共同委由林旭星出面與被告公司之代理人 林棟材另外簽立地上物補償契約書，約定被告公司應再支付 系爭房屋共有人補償費用共計61萬元，其後又因另有需配合 被告公司處理百年老樹遷移事宜，林棟材遂代理被告公司與 原告林丙居另口頭協議將前揭61萬元補償費用再調整為71萬 3178元等情，為被告所否認。則對於原告等人間與被告究竟 有無成立地上物補償契約之事實，係有利於原告之事實，自 應由原告負舉證之責任。經查，依原告提出之地上物補償契
約書（見本院卷第39頁），其上並無被告之簽名或印文，原 告雖主張係由被告委由訴外人林棟材代理被告，與原告等之 代理人林旭星簽訂系爭地上物補償契約書等語，依卷附地上 物補償契約書所載，訴外人林棟材為「見證人」，並非被告 之代理人。而證人林棟材於本院言詞辯論時結證稱：「（地 上物補償契約書，你為何當見證人？）當初是林旭星在契約 都簽完的時候，被告把支票都開好了，而且土地款林旭星他 們五個兄弟已經領走了，在那之前，他們在代書那邊簽的地 上物補償費55萬元，一個人11萬元。林旭星認為那55萬元不 夠，所以要求加上61萬元，所以要求我轉達被告，希望我確 實有收到這份請求，所以要求我簽名當見證人」、「（簽名 時，上面有寫立協議書人甲方是被告，為何這樣寫？）是林 旭星要向被告聲請錢，所以這樣寫的」、「（你後來有替林 旭星轉達被告嗎？）有」、「（結果被告說原本的契約書是 55萬元，而且已經履行完畢，一屋不能兩賣」、「（被告公 司有無授權你跟原告以及另三個兄弟約定地上補償費61萬元 這件事情？）沒有。我只有轉達而已」、「（你有無在109 年7 月19日由被告授權你和原告他們約定將地上補償費用總 額變更為71萬3178元？）剛剛講得61萬元，後來說的71萬31 78元，都是他們自己講得，然後要求我幫忙轉達，所以我只 負責轉達」、「（你後來有幫他們轉達71萬3178元這件事情 ？）我有轉達，但是被告的回答仍以55萬元為準」、「（你 於本件五個兄弟的立場，你的立場？關係？）他們五個兄弟 堅決不賣這個土地，然後被告找很多人去找他們五兄弟。所 以公司用強制買賣以存證信函寄到他們家時，他們才來找我 。我之前和他們的關係不錯，我再去跟代書、被告公司講他 們不賣的原因，所以我跟被告公司說不要強制買。我只有替 他們商量好了，那些契約是他們自己去簽的」等語。證人王 新發則證稱：「（對於原證五，你是在何情況下看到的？【 提示】）這份契約書也是我撰擬的」、「（補償契約書上面 螢光筆上面的條件是由誰提出的？【提示本院卷第39頁】） 是林旭星要求的」、「（既然你是被告公司的代書為何會幫 林旭星寫這個補償契約書？）每個地上物的權利人要求不同 ，雖然我是替被告公司服務的代書，但是也會協助賣方就是 權利人撰寫書類」、「（你在寫剛才原證五同時，有跟被告 公司討論過嗎？）沒有」、「（你於本件有跟證人林棟材接 觸的範圍？）交易的時候，證人林棟材會出現而已。談條件 時，我有看到林棟材跟原告在協調。我也有看到林棟材跟被 告協調」、「（就你看到的部分，你有看到證人林棟材用何 身份參與？）就是親戚的身份參與協調而已。有時候角色很
模糊，到底是否為仲介，我也不清楚」等語。參諸證人林棟 材及王新發之證言可知，系爭地上物補償契約書係由原告等 單方提出，而希望透過證人林棟材請被告同意，並非原告等 與被告達成之合意。原告雖主張證人林棟材應係被告之代理 人，惟依兩造於言詞辯論中所攻防之內容觀之，證人林棟材 應係本件之仲介，就此點證人林棟材雖否認，惟其參與兩造 間契約之協議，事後於原告主張補償時又以自己名義簽發支 票，苟證人林棟材單純僅係原告之親戚，而非仲介，實難想 像證人林棟材會為如此之行為。而證人林棟材既僅係仲介身 份，並非兩造中何造之代理人，且證人林棟材在系爭地上物 補償契約書中，係以「見證人」簽名，而非被告之代理人， 如若證人林棟材真係被告之代理人，又豈會僅以見證人之名 義簽名，而被告部分完全無簽名或印文。況依證人王新發所 證言，該地上物補償契約書係依原告等之要求而製作，並未 詢問過被告，則在此情形下，實難認為被告知悉並同意或與 原告間就系爭土地補償契約書有合意之情事存在。況原告所 提出之土地補償契約書上所載之日期為109年3月31日，而被 告提出而為原告不爭執真正之交屋確認單、同意書、同意書 （見本院卷第145至147頁），其日期係分別為109年9月11日 、109年10月12日、110年1月5日，均在系爭地上物補償契約 書所載日期之後，而被告並未給付（證人林棟材自行簽發支 票部分本院認非被告所為之給付），而原告等仍就建物部分 出具相關交屋確認單及同意書，顯見被告應確實未與原告等 就土地補償契約部分達成合意。是原告就此部分之舉證尚有 不足，實難為有利於原告之認定。是原告請求被告給付原告 林丙居補償金72,066元、給付原告林俊廷補償金71,881元， 並無依據。
四、綜上所述，原告依民法第345條第1項之規定、系爭買賣契約 第1、2、4條之約定，請求被告給付原告林丙居70,635元、 原告林俊廷70,820元，及依兩造間補償費之約定，請求被告 給付原告林丙居72,066元、原告林俊廷71,881元，及均自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，均屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 1 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張清洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 1 日 書記官 陳慧津
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